C. LOI N° 2014-366 DU 24 MARS 2014 POUR L'ACCÈS AU LOGEMENT ET UN URBANISME RÉNOVÉ
De nombreuses mesures de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, étaient d'application directe.
207 44 ( * ) mesures d'application étaient attendues pour cette loi (hors rapports). Seules 175 mesures ont été prises, portant le taux d'application de la loi à 97 %. Mais sur les 32 mesures restant à prendre, 27 l'étaient pour des dispositions devenues sans objet. Ainsi, seules 5 mesures restaient à prendre.
En ce qui concerne le titre IV de la loi, qui vise à moderniser les documents de planification et d'urbanisme, comprend 52 articles, dont 38 sont entièrement d'application directe. Si l'on exclut du calcul les trois articles devenus sans objet et un article prévoyant un rapport non remis, le taux d'application du titre IV de la loi est de 100% (les articles 129, 132, 133, 149, 155, 163, 164, 169, 173 et 174 sont entièrement applicables).
1. Une mesure nouvelle d'application a été prise de manière indirecte
Le décret fixant le plafond des honoraires ou frais perçus par le syndic pour la réalisation de l'état daté, en application de l'article 59 était attendu.
Le retard pris pour la parution du décret résultait, selon le Gouvernement, de la rédaction de la disposition législative : la mention du plafonnement des « frais perçus par le syndic » pour les prestations relatives au recouvrement des impayés de charges ne permet pas au dispositif d'atteindre les objectifs attendus et vise en réalité le plafonnement des honoraires pour la réalisation de ces prestations. L'article 122 de la loi « Égalité et citoyenneté », qui modifiait ces dispositions afin de lever ces difficultés, a été déclaré contraire à la Constitution pour des raisons de procédure.
Le point a finalement été traité à travers l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété qui a modifié l'article 10-1 b de la loi du 10 juillet 1965 afin de permettre le plafonnement des frais et honoraires du syndic pour l'établissement de l'état daté au bénéfice d'un copropriétaire. Le décret d'application de cette disposition a été publié le 23 février 2020 (décret n° 2020-153 du 21 février 2020 pris pour l'application de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis). S'agissant des frais de recouvrement, le choix a été fait de supprimer la disposition prévoyant leur plafonnement dans l'ordonnance de réforme du droit de la copropriété.
2. Plusieurs mesures sont devenues obsolètes
Pour mémoire, plusieurs mesures sont devenues obsolètes en raison de l'adoption de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi ELAN. Tel est le cas :
- du décret relatif aux conditions de décence d'un logement en colocation, prévu par l'article 1 er . Le Gouvernement a constaté que l'incompatibilité des textes actuels (décret du 30 janvier 2002 et article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986) qui prévoient pour l'un de respecter des superficie et volume de 14 m 2 et de 33 m 3 et pour l'autre une superficie et un volume de 9 m 2 et de 20 m 3 , ne permettait pas d'édicter le décret définissant les règles relatives à la décence en cas de colocation. L'article 121 de la loi « Égalité et citoyenneté », qui devait résoudre cette question en précisant les caractéristiques de la décence d'un logement en colocation, a été déclaré non conforme à la Constitution pour des raisons de procédure. L'article 141 de la loi ELAN a proposé de retenir les règles relatives à la superficie et au volume prévus pour les locaux d'habitation soit a minima une surface de 9 m 2 et un volume de 20 m 3 et d'apprécier la décence en prenant en compte l'ensemble des éléments et pièces du logement et non de la seule partie de logement dont le colocataire a la jouissance exclusive ;
- du décret relatif à l'adaptation des caractéristiques de la décence aux locaux des établissements recevant du public aux fins d'hébergement prévu par l'article 20 . L'article 141 de la loi ELAN a en effet supprimé l'adaptation des règles de la décence aux locaux des hôtels meublés ;
- des 17 mesures d'application de la garantie universelle des loyers prévue à l'article 23 , l'article 154 de la loi ELAN ayant abrogé cette garantie qui n'a jamais été appliquée en pratique.
Concernant le titre IV relatif à l'urbanisme, l 'article 159, qui prévoit l'adoption d'un décret fixant les modalités de la publication d'un cahier des charges de lotissement au bureau des hypothèques ou au livre foncier , était resté inapplicable depuis la promulgation de la loi ALUR.
Il a été rendu sans objet par la suppression à l'article 47 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite « loi ELAN », des dispositions en question. Cette suppression des trois derniers alinéas de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, adoptée à l'initiative du Sénat, tirait les conséquences des grandes difficultés rencontrée dans l'application de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, qui mettait en oeuvre un mécanisme de caducité automatique des dispositions non réglementaires des cahiers de charges de lotissement non approuvés. Ces difficultés et les réserves exprimées par le Conseil d'État vis-à-vis de la constitutionnalité de la base légale expliquent notamment, comme l'a indiqué la Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages, qu'aucun décret d'application n'avait été pris pour l'application de l'article 159 de la loi ALUR.
3. Cinq mesures d'application restent encore à prendre
S'agissant des titres I à III , selon les informations transmises par la Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages (DHUP), un projet de décret définissant la liste des matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante dont l'absence ou la présence est à signaler dans le diagnostic technique ( article 1 er ) a été rédigé sous la précédente mandature mais n'a pu être transmis au Conseil d'État, faute d'accord interministériel.
Parmi les mesures toujours attendues, figurent :
- le décret relatif à la définition des parts sociales en industrie, en application de l'article 47 . Le projet de décret a été rédigé et soumis à la consultation du Conseil supérieur de la construction et de l'efficacité énergétique et du Conseil d'État. Selon la DHUP, cette consultation a mis en évidence des difficultés juridiques des dispositions législatives conduisant à ajourner la rédaction du décret ;
- l'arrêté visant à déterminer le contenu de la notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi que le fonctionnement des instances du syndicat de copropriété, prévu par l'article 54 , n'est pas paru. Interrogée, la DHUP a indiqué que le droit de la copropriété a connu une importante réforme avec la loi ELAN et l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Une fois l'état du droit stabilisé, l'arrêté relatif à la notice d'information des copropriétaires pourra être publié.
S'agissant du décret relatif aux modalités de révision de la redevance en application de l'article 72 , il est lié à un dispositif expérimental créé par la loi ALUR permettant l'expropriation des parties communes dans le cadre d'une procédure de carence à l'encontre d'une copropriété. La parution du décret a été, selon la DHUP, repoussée, les collectivités potentiellement intéressées n'ayant pas encore manifesté le souhait de passer en phase opérationnelle.
4. Peu de rapports effectivement remis
Neuf rapports devaient être remis par le Gouvernement au Parlement en application de cette loi, tous titres confondus. Or, force est de constater que seuls trois rapports ont été effectivement remis .
Le rapport d'évaluation de la garantie universelle des loyers ( article 23 de la loi ) n'est plus attendu la garantie universelle des loyers ayant été abrogée par l'article 154 de la loi ELAN.
De même, le rapport sur l'opportunité de réviser le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (seuils de surface et intégration de la performance énergétique - article 2 de la loi ) est devenu obsolète, la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte ayant introduit le critère de la performance énergétique dans les caractéristiques du logement décent et la loi énergie climat, en son article 17, ayant retenu la définition d'un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, fixée par décret, au plus tard le 1 er janvier 2023.
L'article 51 de la loi prévoyait la remise d'un rapport bisannuel de suivi et d'évaluation du dispositif expérimental visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par occupation par des résidents temporaires . Cette disposition est devenue obsolète du fait de l'article 29 de la loi ELAN qui prévoit la remise d'un rapport au plus tard six mois avant le terme de l'expérimentation, soit en juin 2023.
Deux rapports seulement doivent donc encore être remis :
- le rapport présentant les conditions et modalités de mise en oeuvre d'un statut unique pour les établissements et services de la veille sociale, de l'hébergement et de l'accompagnement ( article 32 de la loi ). Suite à l'adoption de la loi ALUR, un groupe de travail rassemblant les services de l'État intéressés au niveau central comme au niveau déconcentré, les principales fédérations et associations du champ de l'hébergement et l'Assemblée des départements de France s'est réuni et a établi une synthèse de son travail mais il n'a pas été transmis.
- le rapport prévu à l'article 134 un rapport sur les aides techniques de l'État aux collectivités territoriales en matière d'urbanisme, de gestion du foncier et d'aménagement du territoire , qui aurait dû être remis au Parlement au plus tard le 1 er janvier 2015. À ce jour, aucun rapport n'a été transmis par le Gouvernement au Parlement. Selon les informations fournies par la Direction de l'habitation, de l'urbanisme et des paysages, cela s'explique par la mise en place du Nouveau Conseil aux Territoires (NCT), qui a succédé à l'aide technique de l'État aux collectivités locales, et qui a élaboré une Direction nationale d'orientation (DNO) signée en mars 2016. Le rapport prévu ne sera donc pas publié.
Par ailleurs, le rapport devant être transmis au Parlement par le Gouvernement dans les six mois suivant l'entrée en vigueur de la loi aux termes de l'article 67 de la loi n° 2004-1343 du 9 décembre 2004 de simplification du droit n'a pas été produit par le Gouvernement.
* 44 De nombreuses mesures sont devenues obsolètes en raison de l'adoption de la loi ELAN