B. QUELLES ÉVOLUTIONS POUR LA FISCALITÉ IMMOBILIÈRE ?
Dans le secteur du logement, comme dans la plupart des secteurs économiques, les effets des mesures fiscales sont à la fois mal connus et mal mesurés. Les évolutions récentes du marché immobilier et la sensibilité de l'opinion sur ce sujet -l'immobilier constituant toujours l'investissement le plus lourd des ménages- doivent aujourd'hui plus encore qu'hier inciter à une extrême prudence dans l'utilisation de l'arme fiscale.
1. Un marché perturbé
Le marché de l'immobilier résidentiel manifeste un certain nombre de tensions et de déséquilibres dont l'amplitude est encore incertaine.
Deux phénomènes l'affectent qui ne sont pas sans lien entre eux.
a) Une offre déséquilibrée
L'offre de logements ne répond plus à la demande dans certains secteurs : excédentaire sur quelques segments, elle est quasi-inexistante dans d'autres. Ce déséquilibre se manifeste notamment par :
- l'insuffisance de la construction de logements sociaux ;
- la persistance d'un parc privé fortement dégradé ou vacant ;
- la saturation du marché sur certains secteurs comme les logements de type « Robien », notamment hors de la région parisienne et des secteurs géographiques les plus tendus, soulignée par un récent rapport d'information de la commission des affaires économiques 62 ( * ) .
b) Une augmentation excessive des prix
La forte hausse des prix de l'immobilier résidentiel, parce qu'elle est en grande partie spéculative, est source de risque. Le phénomène de « bulle immobilière », particulièrement sensible à Paris et dans certaines grandes agglomérations, résulte de la convergence de plusieurs facteurs :
la croissance rapide du nombre des ménages pour des motifs démographiques autant que sociologiques ;
des taux d'intérêt historiquement bas ;
l'allongement de la durée de remboursement ;
l'augmentation de la pression foncière.
Du décalage entre des prix extrêmes et des capacités d'endettement des ménages limitées par l'atonie de la croissance économique est née la peur de l'éclatement de cette bulle immobilière, dont votre commission des finances a souhaité mesurer la réalité et l'imminence.
A partir de données fournies par l'Observatoire français des conjonctures économiques (OFCE) et plusieurs instituts spécialisés, votre commission des finances a donc étudié les perspectives d'évolution du marché immobilier et son contexte macro économique 63 ( * ) .
Il ressort de cette étude que si un retournement de la tendance haussière du marché de l'immobilier résidentiel est certain à court et moyen terme, celui-ci ne prendra sans doute pas la forme d'une crise majeure mais d'une inflexion lente des prix, permettant un reversement en douceur du cycle actuel. Toutefois, la concrétisation simultanée d'autres risques, et la diffusion de crises immobilières survenant à l'étranger, pourraient contrarier ce scénario de « soft landing » et conduire à un vrai décrochage des prix immobiliers.
L'étude menée par votre commission identifie, par ailleurs, la mise en place d'avantages fiscaux pour l'investissement locatif comme l'un des facteurs conjoncturels principaux concourant à la hausse des prix de l'immobilier résidentiel.
Les avantages fiscaux « Périssol », « Besson », « Robien »
(en % de la FBCF logement des ménages)
Source : « Y a-t-il un risque de bulle immobilière en France ? », Bulletin de la Banque de France, n° 129, septembre 2004
Votre commission recommande, en conséquence, la plus grande prudence dans les interventions des pouvoirs publics afin de ne pas prolonger une politique procyclique de soutien à la demande, qui nourrirait l'inflation du marché.
* 62 Rapport d'information n° 442 (2004-2005) sur les facteurs fonciers et immobiliers de la crise du logement présenté par M. Thierry Repentin au nom de la commission des affaires économiques et du Plan.
* 63 Rapport d'information précité n° 6 (2005-2006) sur « Les perspectives d'évolution du marché immobilier et son contexte macro-économique ».