une baisse de l'immobilier plus lourde de conséquences qu'une baisse du marché des actions
Le FMI souligne que la croissance du PIB des pays de l'OCDE est en moyenne nettement plus faible après une chute du prix de l'immobilier qu'après une chute du prix des actions, comme l'indique le graphique ci-après.
Les caractéristiques des corrections boursières et immobilières dans les principaux pays de l'OCDE (1970-2002)
Les augmentations et les corrections prises en compte sont les 25 % les plus importantes.
Source : Fonds monétaire international, Perspectives de l'économie mondiale, avril 2003
Ainsi, selon le FMI, une chute du prix des actions et une chute du prix de l'immobilier réduiraient la croissance du PIB de respectivement 1,4 point et 2,6 points en moyenne au cours de chacune des trois années suivantes. Le FMI souligne que, bien que les corrections du marché de l'immobilier aient été bien plus faibles que celles des marchés boursiers (respectivement 45 % et 30 %), elles ont donc été associées à des réductions de la croissance du PIB de près de deux fois supérieures à ces dernières. Par ailleurs, elles dureraient plus longtemps (4 années, contre 2,5 années) 15 ( * ) .
Le FMI précise que, si dans le cas des marchés boursiers les effets d'une chute des cours sur la croissance du PIB se font sentir au bout de trois trimestres, dans celui de l'immobilier cet impact est immédiat. Il explique ce phénomène par un impact plus fort et plus rapide sur le système bancaire. Il mentionne à cet égard une étude d'Eichengreen et Bordo (2002), selon laquelle toutes les crises majeures du système bancaire dans les pays industriels depuis la Seconde Guerre Mondiale auraient coïncidé avec des diminutions des prix de l'immobilier. Par ailleurs, selon le FMI un impact d'une chute des prix immobiliers sur les marchés boursiers serait plus fréquent que celui d'une diminution du prix des actions sur les prix immobiliers : ces phénomènes se produiraient dans respectivement la moitié et un tiers des cas.
Au total, l'effet simulé par l'OFCE d'une baisse de 30 % des prix de l'immobilier en France (une réduction du PIB de l'ordre de 0,5 point la deuxième année, maintenue par la suite) pourrait être nettement plus faibles que celui qui résulterait d'une correction simultanée des marchés immobiliers des principaux pays et des phénomènes macroéconomiques qui y seraient liés : selon le FMI, en 1970-2002 cet impact a été de l'ordre de 2,6 points par an en moyenne au cours de chacune des trois années suivant la correction.
Enfin, il ne faut pas oublier que notre économie peut être simultanément soumise à un double choc, monétaire et pétrolier, qui viendrait amplifier les tendances récessives. En résumé, si l'analyse sectorielle du marché immobilier et des fonctions financières associées ne conduit pas aujourd'hui à un pronostic vraiment pessimiste, la vraie question, selon votre rapporteur général, est celle du jeu conjugué de plusieurs facteurs susceptibles, en s'amplifiant mutuellement, de créer les conditions d'une vraie dépression.
* 15 Elles présenteraient en revanche l'avantage d'être moins fréquentes : elles auraient lieu tous les 20 ans, alors que les corrections boursières auraient lieu tous les 13 ans.