ARTICLE 53 (nouveau)
Dispositif de sortie des prorogations du
délai accordé pour construire
les terrains à
bâtir avant le 31 décembre 1993
Commentaire : le présent article tend à
inciter les professionnels de l'immobilier ayant acheté des terrains
à bâtir exonérés de droits d'enregistrement mais
n'ayant pas construit à respecter leurs engagements. En effet, alors que
le code général des impôts prévoit dans ce cas le
paiement des droits d'enregistrement et un droit supplémentaire de
6 %, cet article réduit les impositions supplémentaires de
25 à 75 % en fonction de la rapidité d'exécution des
travaux par le professionnel après l'expiration du délai limite
initial.
I - LE DISPOSITIF INITIAL
L'article 682 du code général des impôts fixe les
dispositions générales relatives aux mutations à titre
onéreux d'immeubles ou de droits immobiliers qui sont soumis au droit
d'enregistrement.
Toutefois, l'article 691-II du même code prévoit que les
acquisitions de terrains à bâtir qui sont soumises à la
taxe sur la valeur ajoutée bénéficient d'un
exonération de droits de mutation dès lors que l'acquéreur
a pris dans l'acte d'achat l'engagement de construire dans un délai de
quatre ans.
Ce délai peut être prorogé sans aucune formalité
dans les conditions suivantes :
- pour les marchands de biens et lotisseurs, il est admis que ce délai
de quatre ans soit prorogé automatiquement d'un an, même si
à l'expiration de ce délai les travaux de construction ne sont
pas encore commencés ;
- pour les acquéreurs, il est admis que ce délai de quatre ans
soit prorogé systématiquement d'un an, dès lors que les
travaux de construction ont été entrepris avant l'expiration
dudit délai de quatre ans.
En outre, des prorogations annuelles peuvent être accordées.
Ainsi, l'article 691-IV du code général des impôts dispose
que "
une prolongation annuelle renouvelable du délai de quatre
ans [...] peut être accordée par le directeur des services fiscaux
du lieu de la situation des immeubles dans des conditions fixées par
décret, notamment en cas de force majeure ou lorsqu'il s'agit de la
construction d'ensembles à réaliser par tranches
successives
. "
Par ailleurs, le III de l'article 266 bis de l'annexe III du code
général des impôts dispose que "
le directeur des
impôts du lieu de la situation des immeubles est autorisé à
proroger le délai de quatre ans prévu à l'article 691 du
code général des impôts. La demande de prorogation doit
être formulée au plus tard dans le mois qui suit l'expiration du
délai précédemment imparti.
Lorsqu'il s'agit de la construction d'ensembles à réaliser
progressivement par tranches successives, cette prorogation est accordée
après avis du directeur des services départementaux du
ministère de l'équipement.
Dans les autres cas, la demande de prorogation doit être motivée
et énoncer le délai supplémentaire normalement
nécessaire à la bonne fin des travaux entrepris. la durée
de prorogation est d'un an. Elle peut être renouvelée dans les
mêmes conditions.
"
Si l'acquéreur ne peut pas justifier, à l'expiration du
délai de quatre ans, le cas échéant, prorogé d'un
an, de l'exécution des travaux, l'article 1840 G
ter
du
code général des impôts dispose que
"
l'acquéreur est tenu d'acquitter, à première
réquisition, l'imposition dont il avait été
exonéré et en outre, un droit supplémentaire de
6 %.
" Il est en outre tenu de payer l'intérêt de
retard prévu à l'article 1727 du code général des
impôts.
Toutefois, ces règles ont été adoucies par deux
instructions (A-3-94 et A-1-96) prises en 1994 et 1996 pour tenir compte de
l'effondrement des prix de l 'immobilier. En effet, les professionnels qui
avaient acheté en 1989 des terrains à bâtir à des
prix très élevés se trouvaient dans l'incapacité de
respecter leurs engagements sous peine de construire à perte, le prix
des immeubles ayant chuté fortement.
C'est pourquoi l'instruction A-3-94 proposait de proroger automatiquement de
deux ans, et au plus tard jusqu'au 31 décembre 1996, le délai
accordé pour construire pour les terrains à bâtir et biens
assimilés à ces terrains par l'article 691-1 du code
général des impôts acquis avant le
1
er
janvier 1993 par un professionnel, que celui-ci ait ou non
commencé les travaux d'exécution.
L'instruction A-1-96 a de nouveau prorogé jusqu'au 31 décembre
1998 le délai pour construire pour les terrains à bâtir et
biens assimilés acquis en 1989, 1990, 1991 et 1992 par un professionnel.
A l'expiration du délai prorogé, le défaut de respect de
l'engagement de construire devait entraîner pour l'acquéreur du
terrain le paiement des droits de mutation dont il avait été
exonéré ainsi que du droit supplémentaire de 6 % et
de l'intérêt de retard.
Or, à ce jour, la plupart des professionnels ayant
bénéficié des deux prorogations successives n'ont toujours
pas débuté la construction des immeubles prévus
initialement. Le présent article tente donc de faciliter la
résorption du stock de terrains à bâtir.
II - LE DISPOSITIF PROPOSÉ
Le présent article propose de modifier l'article 1840 G ter du code
général des impôts pour graduer l'obligation pour les
professionnels, en cas de non respect de leurs engagements, de payer les droits
d'enregistrement dont ils ont été exonérés ainsi
qu'un droit supplémentaire de 6 % et les intérêts de
retard.
Le premier et le deuxième alinéa sont transformés
respectivement en I et III. De plus, un II est inséré, qui
prévoit que les professionnels n'ayant pas construit au 31
décembre 1998 et devant, en conséquence, acquitter les droits
d'enregistrement dont ils ont été exonérés, un
droit supplémentaire de 6 % et les intérêts de retard
verront le montant de ces impositions diminuer s'ils peuvent justifier
l'exécution des travaux et de la destination des locaux achevés
ou construits au-delà du 30 décembre 1998. La
réduction du montant de l'imposition varie en fonction de la date
à laquelle les acquéreurs présentent les justifications.
Ces réductions s'élèvent respectivement à
75 %, 50 % et 25 % de la somme totale des impositions lorsque
les justifications sont produites au plus tard au 31 décembre 2000, 2002
et 2004.
Le but de cette mesure est de mettre fin à la pratique des prorogations
en incitant les acquéreurs à construire. En effet, jusqu'à
présent, les professionnels ont pu échapper au paiement des
droits d'enregistrement par les prorogations successives. Le système
proposé réduit le montant des impositions si les constructions
sont effectuées. En contrepartie, les prorogations demandées par
les acquéreurs auprès des directeurs des services fiscaux seront
plus difficiles à obtenir.
Cette mesure devrait donc permettre de concilier les intérêts des
professionnels, dont les projets de construction ont été
compromis par la crise de l'immobilier et le respect par tous de la loi
à travers les articles 691 et 1840 G
ter
du code
général des impôts.
Décision de la commission : votre commission propose d'adopter cet
article sans modification.