ARTICLE 11 ter (nouveau)
Application du taux réduit de TVA aux
achats de terrains à bâtir
destinés à la
construction sociale
Commentaire : le présent article, introduit à
l'Assemblée Nationale à l'initiative du gouvernement, propose de
généraliser l'application directe du taux réduit de TVA
pour tous les opérateurs qui achètent des terrains à
bâtir destinés à la construction sociale.
I - LE DROIT EXISTANT
A. L'ARTICLE 278 SEXIES DU CODE GENERAL DES IMPÔTS
En application de l'article
278 sexies
du code
général des impôts,
les organismes d'habitations
à loyer modéré visés à l'article L. 411-2 du
code de la construction et de l'habitation bénéficient d'un taux
réduit de TVA sur leurs acquisitions de terrains à bâtir.
Les autres opérateurs, et notamment les sociétés
d'économie mixte, n'en bénéficient que pour les
acquisitions de terrains financées à l'aide d'un prêt
aidé.
En effet, les autres personnes visées sont les personnes
bénéficiaires des aides de l'Etat prévues aux articles L.
301-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation :
- pour la construction de logements visés au 3° de l'article L.
351-2 du même code (logements sociaux à usage locatif),
- et de logements financés au moyen d'un prêt aidé par
l'Etat destiné à l'accession à la propriété
prévu par l'article R. 331-32 du même code.
Dans le premier cas, jusqu'en 1997, étaient visés les
prêts locatifs aidés (PLA) et prêts locatifs aidés
très sociaux (PLA-TS), et dans le second les prêts d'accession
à la propriété (PAP).
B. LE CHAMP D'APPLICATION DU TAUX RÉDUIT DE TVA S'EST RESTREINT EN
RAISON DE LA REFORME DU FINANCEMENT DU LOGEMENT SOCIAL
En raison de l'abandon des subventions au profit de mécanismes
fiscaux, le champ d'application du taux réduit de TVA pour l'acquisition
de terrains à bâtir s'est réduit pour les opérateurs
autres que les organismes d'habitations à loyer modéré.
En effet, l'article 17 de la loi de finances pour 1997 (loi n°96-1181 du
30 décembre 1996) a appliqué le taux réduit de TVA aux
opérations de construction de logements sociaux neufs à usage
locatif. Cette mesure a compensé la suppression des subventions
budgétaires accordées par l'Etat au titre de la construction de
ces logements.
Les subventions accordées au titre des PLA et des PLA-TS pour la
construction de logements neufs ont été supprimées, alors
qu'étaient maintenues des financements budgétaires en
matière de majorations de subventions spécifiques aux PLA-TS.
Du fait du maintien de la rédaction initiale du I de l'article 278
sexies du code général des impôts, le
bénéfice de ses dispositions s'est donc en fait réduit aux
prêts adossés à un PLA-TS.
C. UNE TVA DÉDUCTIBLE DANS LES CONDITIONS DE DROIT COMMUN
Les organismes constructeurs autres que les organismes d'habitations à
loyer modéré doivent acquitter une TVA au taux de 20,6 % sur les
acquisitions de terrains non financées à l'aide d'un PLA-TS, sous
réserve de certaines exonérations pour les sociétés
d'économie mixte à participation publique majoritaire.
L'article 17 de la loi de finances pour 1997 (loi n°96-1181 du
30 décembre 1996) permet toutefois de rendre déductible
cette TVA dans les conditions de droit commun -au travers du mécanisme
de la livraison à soi-même- et les constructeurs ne supportent
donc en définitive qu'une TVA à 5,5 %.
II - LES MODIFICATIONS APPORTÉES PAR LE PRESENT ARTICLE
Le présent article confère un avantage de trésorerie aux
opérateurs du logement social.
Il modifie l'article
278 sexies
du code général des
impôts en ajoutant une référence aux prêts
mentionnés à l'article R 331-1 du code de la construction et de
l'habitation, afin d'appliquer directement le taux réduit de TVA
à toute acquisition de terrain financée par un PLA-TS ou un PLA.
Il s'agit en réalité de corriger ce qui apparaît comme
une omission de la loi de finances pour 1997
: en effet, l'application du
taux réduit de TVA à la livraison de logement sociaux à
usage locatif à soi-même se référait explicitement
aux prêts prévus à l'article R. 331-1 du code de la
construction et de l'habitation, en raison précisément de la
réduction de l'aide de l'Etat.
La nouvelle rédaction de l'article
278 sexies
supprime donc le
désavantage de trésorerie des opérateurs autres que les
organismes HLM et met en cohérence la fiscalité de l'acquisition
des terrains à bâtir destinés à la construction
sociale avec celle de la construction de logements sociaux, qui avait fait
l'objet d'une réforme dans la loi de finances pour 1997.
Décision de la commission : votre commission vous propose d'adopter
cet article sans modification.