III. LE MAINTIEN D'UNE FISCALITÉ TROP CLÉMENTE POUR LES VÉHICULES D'INVESTISSEMENT IMMOBILIER QUI IMPOSE UNE RÉVISION RAPIDE DE LA CONVENTION
A. LE MAINTIEN DES DISPOSITIONS FAVORABLES APPLICABLES AUX VÉHICULES D'INVESTISSEMENT IMMOBILIER RÉDUIT LA PORTÉE DU PRÉSENT AVENANT
1. Un avenant qui ne modifie pas les modalités d'imposition des dividendes versés par des véhicules d'investissement immobilier
Au cours des dernières années, la France a introduit dans plusieurs conventions fiscales une clause spécifique concernant les véhicules d'investissement immobilier , qui bénéficient sous certaines conditions d'une exonération d'impôt sur les sociétés en contrepartie d'une obligation de distribution des résultats.
Il s'agit principalement des sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) et des organismes de placement collectif investis en immobilier (OPCI) prenant la forme de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV).
L'article IV de l'avenant à la convention franco-allemande, signé le 31 mars 2015, prévoit ainsi que les distributions de dividendes effectuées par ces véhicules d'investissement immobilier pourront être imposés sans restriction, conformément à la législation nationale de l'État d'établissement du véhicule. Une clause analogue a été introduite dans les conventions avec le Royaume-Uni, le Panama, Andorre ou encore la Chine.
Par conséquent, les dividendes distribués par des véhicules d'investissement immobilier établis en France à des non-résidents établis dans ces pays font désormais l'objet d'une retenue à la source au taux de droit commun de 30 % , en application du 2 de l'article 119 bis du CGI.
À l'inverse, le présent avenant ne comporte aucune clause spécifique concernant les véhicules d'investissement immobilier .
2. Un taux d'imposition de 5 % en cas de mise en place d'un OPCI
En application des dispositions existantes de la convention, les véhicules d'investissement immobilier bénéficient d'une fiscalité particulièrement favorable.
Aux termes du premier paragraphe de l'article 8 de la convention, les dividendes versés par une société domiciliée en France à une personne qui a son domicile fiscal au Luxembourg sont imposables au Luxembourg.
En pratique, ces dividendes peuvent toutefois être exonérés d'impôt au Luxembourg .
Le deuxième paragraphe de l'article 8 prévoit néanmoins la possibilité d'une retenue à la source en France mais son taux est limité à :
- 5 % si la société luxembourgeoise détient au moins 25 % de la société française ;
- 15 % dans les autres cas.
En l'absence de clause spécifique, ces dispositions sont applicables aux dividendes distribués par les véhicules d'investissement immobilier .
L'entrée en vigueur du présent avenant pourrait donc se traduire par la mise en place de nouveaux schémas d'optimisation fiscale reposant sur la détention par une société luxembourgeoise d'au moins 25 % d'un OPCI , qui constitue le véhicule le plus souple pour les investisseurs 12 ( * ) .
Schéma permettant d'aboutir à une fiscalité réduite après l'avenant de 2014
Note : l'OPCI est supposé prendre la forme de SPPICAV.
Source : commission des finances
Dans ce schéma de détention, les dividendes versés par l'OPCI français à la société luxembourgeoise sont taxés à la source par la France au taux très faible de 5 % et exonérés d'imposition au Luxembourg .
En revanche, le présent avenant permettra à la France d'imposer au tiers les plus-values de cession des titres de l'OPCI français détenus par la société luxembourgeoise.
Toutefois, comme le rappelle le cabinet d'audit PricewaterhouseCoopers (PwC), « une telle modification devrait avoir peu d'impact sur les schémas de détention dans la mesure où la sortie de l'investissement intervient le plus fréquemment par le bas (cession par la SPPICAV de l'actif immobilier ou des titres de SCI translucides) et non par le haut (cession des titres de la SPPICAV) » 13 ( * ) .
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Des règles de fonctionnement plus contraignantes Par rapport à une détention directe, l'investissement immobilier via un OPCI impose certaines contraintes qui pourraient renchérir les coûts fixes associés aux schémas d'optimisation : - établissement d'un prospectus en vue de l'agrément par l'Autorité des marchés financiers ; - règles de composition de l'actif 14 ( * ) ; - règles d'endettement 15 ( * ) ; - obligations de distribution 16 ( * ) ; - obligations d'évaluations externes périodiques, qui impliquent notamment la désignation de deux experts externes en évaluation. Ces contraintes sont toutefois fortement allégées lorsque l'OPCI n'est ouvert qu'à des investisseurs professionnels. À titre d'illustration, les OPCI professionnels ont la possibilité de déroger au ratio d'endettement maximum de 40 % et de ne nommer qu'un seul expert externe en évaluation. |
Aussi, votre rapporteur général regrette vivement l'absence d'une clause spécifique aux véhicules d'investissement immobilier dans le présent avenant.
Compte tenu du maintien d'une fiscalité trop clémente pour ces véhicules, le Luxembourg continuera vraisemblablement à attirer l'essentiel des investisseurs étrangers souhaitant investir sur le marché immobilier français.
Taux de retenue à la source applicable aux dividendes versés à des sociétés non-résidentes par des OPCI situés en France
(en %)
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Taux de retenue à la source |
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Hors convention fiscale |
30 % |
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Allemagne |
30 % |
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États-Unis |
30 % |
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Royaume-Uni |
30 % |
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Suisse |
30 % |
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Belgique |
10 % |
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Luxembourg |
5 % |
Note : le taux de détention du véhicule par la société est supposé être au moins égal à 25 % et l'OPCI prendre la forme de SPPICAV.
Source : commission des finances (d'après les informations transmises par le Gouvernement)
* 12 À titre d'exemple, les SIIC doivent être cotées sur un marché réglementé, contrairement aux OPCI.
* 13 PwC, « OPCI 2015-2016 : Un support innovant de placement immobilier », octobre 2015, p. 92
* 14 Les actifs immobiliers doivent notamment représenter au minimum 60 % de l'actif, dont 51 % hors actions négociées sur un marché réglementé. Les liquidités doivent par ailleurs représenter au minimum 5 % de l'actif.
* 15 Le ratio d'endettement de l'OPCI est limité à 40 % de la valeur des actifs immobiliers qu'il détient directement ou indirectement.
* 16 Les taux minimum de distribution sont de 85 % s'agissant des revenus et de 50 % s'agissant des plus-values de cession.