Article 24 (art. L. 442-4 du code de l'urbanisme) Promesse de vente en lotissement
Selon l'article L. 442-4 du code de l'urbanisme, toute promesse de vente ou de location d'un terrain situé dans un lotissement est liée à la délivrance du permis d'aménager. En d'autres termes, la délivrance du permis d'aménager conditionne toute promesse de vente ou de location. En conséquence, aucun acompte ne peut être accepté.
Par ailleurs, conformément aux dispositions du troisième alinéa de l'article L. 442-8 du code de l'urbanisme, une indemnité d'immobilisation peut être demandée à l'acquéreur d'un terrain en contrepartie de la réservation accordée par le lotisseur. Son montant ne peut excéder 5 % du prix de vente du terrain. En cas de rétractation, les sommes versées par l'acquéreur (indemnité d'immobilisation dans le cas d'une promesse de vente) doivent lui être remboursées dans un délai de 21 jours maximum à compter du lendemain de la remise ou de la première présentation de la lettre recommandée de rétraction. Lorsque l'affaire n'est pas conclue pour des raisons tenant au lotisseur, la somme versée est alors restituée dans un délai de trois mois.
Traduction de la proposition n° 64 du rapport de M. Éric Doligé, il est proposé, par le présent article, une nouvelle rédaction de l'article L. 442-4 du code de l'urbanisme qui autoriserait toute promesse de vente ou de location de terrain situé dans un lotissement dont le permis d'aménager n'aurait pas encore été délivré. Ces promesses de vente ou de location seraient consenties sous condition suspensive, auraient une durée limitée de trois mois, reconductible par tacite reconduction. Par ailleurs, elles ne pourraient donner lieu à aucune indemnité d'immobilisation de la part du bénéficiaire de la promesse.
La position de la commission
Ces dispositions apparaissent peu sécurisantes pour les futurs colotis. En effet, si, préalablement à la promesse de vente, ont été constitués des lots ayant fait l'objet de bornages, il sera ensuite difficile pour l'autorité locale compétente de refuser d'octroyer le permis d'aménager. Par ailleurs, comme l'a souligné l'Association des Maires de France, la délivrance du permis d'aménager donnerait pleine validité à la vente alors même que le lotisseur n'aurait fourni aucune garantie d'achèvement du projet.
Face à ces difficultés, votre rapporteur propose la suppression de cet article.
La commission a supprimé l'article 24 .
Article 25 (art. L 332-11-5 (nouveau) et L 332-12 du code de l'urbanisme) Évolution du projet urbain partenarial
Définie à l'article L. 332-11-3 du code de l'urbanisme, une convention de projet urbain partenarial peut être signée lorsqu'une ou plusieurs opérations privées d'aménagement ou de construction nécessitent la réalisation d'équipements autres que les équipements propres à l'opération, mentionnées à l'article L. 332-15 du code de l'urbanisme. En d'autres termes, le PUP repose sur une opération privée qui présente un intérêt communal .
Sont compétents pour conclure une convention de projet urbain partenarial la commune, l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme ou le représentant de l'État dans le cadre des opérations d'intérêt national 51 ( * ) . La convention est signée, soit par le maire, soit par le président de l'EPCI compétent, habilité par son organe délibérant. Les contractants « privés » sont les propriétaires de terrains, les aménageurs et les constructeurs, le signataire de la convention étant le porteur de projet.
L'avantage d'un tel dispositif est de permettre, pour le propriétaire, le constructeur ou l'aménageur, de faire avancer plus rapidement les opérations si le projet nécessite la réalisation d'équipements publics difficile à financer par la seule taxe locale d'équipement.
La collectivité publique, quant à elle, bénéficie de la souplesse du dispositif contractuel qu'est le PUP ainsi que de la possibilité de prévoir un échelonnement des participations financières.
Le dispositif proposé
Le présent article, traduction de la proposition n° 68 du rapport de M. Éric Doligé, propose d'insérer un nouvel article L. 332-11-5 dans le code de l'urbanisme relatif à la demande de prise en considération d'un PUP.
La demande de prise en considération d'un projet urbain partenarial
Avant la conclusion de la convention de PUP, les contractants « privés » disposeraient de la faculté de demander que leur projet d'aménagement ou de construction soit pris en considération par l'organe délibérant de la commune, de l'EPCI ou du représentant de l'État selon les cas.
Le deuxième alinéa de ce nouvel article préciserait les éléments qui devraient figurer dans la demande de prise en considération adressée aux personnes publiques : délimitation du périmètre, projet d'aménagement ou de construction, équipements publics à réaliser destinés à répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers.
La soumission d'un PUP à la concertation
Le troisième alinéa du nouvel article L. 332-11-5 du code de l'urbanisme préciserait que la collectivité saisie devrait se prononcer sur le périmètre du projet, le programme prévisionnel des constructions mais également sur la nécessité ou non de soumettre le PUP à la concertation . L'article L. 300-2 du code de l'urbanisme prévoit en effet que le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'EPCI délibère sur les objectifs poursuivis et sur les modalités de la concertation qui peut associer, pendant l'élaboration du projet, les habitants, les associations locales et toute autre catégorie pouvant être concernée par le projet. La concertation doit avoir lieu avant tout projet d'aménagement réalisé par la commune ou pour son compte lorsque l'opération modifie de façon substantielle le cadre de vie ou l'activité économique de la commune ou encore pour l'élaboration et la révision du SCOT ou du PLU. Si la concertation a lieu, le maire ou le président de l'EPCI en présente le bilan, à son issue, devant le conseil municipal ou l'organe délibérant qui en délibère. Le dossier définitif du projet est ensuite arrêté par le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'EPCI et tenu à la disposition du public.
L'objectif de la demande de prise en considération du PUP est de dépasser le cadre strictement financier de celui-ci et de permettre à la collectivité publique contractante de délibérer, si elle l'estime utile, sur l'organisation d'une concertation afin de permettre, entre autres, la compatibilité du PUP avec les documents d'urbanisme (PLU et SCOT).
Dispositions complémentaires
Le II de l'article 25 de la présente proposition de loi propose une coordination entre les articles L. 332-12 et L. 332-28 du code de l'urbanisme et vise à « lever l'insécurité juridique relative à l'exigibilité de la participation PUP », selon l'exposé des motifs.
L'article L. 332-12 du code de l'urbanisme dispose que le permis d'aménager peut mettre à la charge des bénéficiaires de permis d'aménager, une participation forfaitaire représentative de la participation. En d'autres termes, la participation doit être mentionnée dans le permis d'aménager.
Or, le fait générateur d'un PUP est la convention signée entre le porteur du projet et la collectivité publique qui l'accueille, conformément aux dispositions de l'article L. 332-28 du code de l'urbanisme, et non le permis d'aménager.
La position de la commission
Bien qu'aucune portée juridique ne soit explicitement donnée à la prise en considération du projet urbain partenarial, en amont de la conclusion de la convention créant ledit projet, il convient de rappeler que cette notion existe déjà dans le code de l'urbanisme, en matière de sursis à statuer, conformément aux dispositions de l'article L. 111-10 du code de l'urbanisme, et est créatrice de droits 52 ( * ) . En d'autres termes, l'utilisation de la notion de « prise en considération » pourrait permettre aux porteurs de projets de bénéficier de droits et de s'en prévaloir par la suite alors même que le projet ne serait pas suffisamment abouti pour que la collectivité territoriale compétente puisse s'engager.
C'est pourquoi il apparaît nécessaire de ne pas prévoir une délibération qui pourrait s'avérer créatrice de droits au profit du porteur de projet. Ainsi, votre rapporteur propose l'organisation d'un débat par la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, à la demande des personnes ayant qualité pour déposer une demande de permis de construire ou d'aménager. Ce débat permettrait aux élus locaux de faire connaître leur éventuel intérêt pour le projet ainsi que les orientations qu'ils souhaiteraient voir prises en compte par les porteurs du projet. Ce débat ne serait pas créateur de droits au profit de ces derniers et serait facultatif, laissé à la libre appréciation de la collectivité ou du groupement de collectivités.
La commission a adopté l' article 25 ainsi modifié .
* 51 Mentionnées à l'article L. 121-2 du code de l'urbanisme.
* 52 Pour mémoire, on rappellera que l'article L. 111-10 du code de l'urbanisme prévoit, pour préparer une opération d'aménagement ou la réalisation de travaux publics, la possibilité d'instituer des périmètres dans lesquels il peut être sursis à statuer sur les autorisations d'occupation des sols qui pourrait rendre plus onéreuse l'exécution du projet envisagé. Il s'agit d'une mesure à titre conservatoire, facultative et exceptionnelle, destinée à empêcher ou à différer une autorisation.