ALLEMAGNE

1) Le monopole des agents immobiliers

L'activité de transaction immobilière est exercée non seulement par les courtiers en immobilier, mais aussi par les banques et les établissements de crédit immobilier.

Les agents immobiliers ne disposent donc pas du monopole.

Il y a environ 15 000 agents immobiliers. Les principaux groupements professionnels sont le Ring Deutscher Makler (Cercle des courtiers allemands, RDM), qui fédère quinze associations et qui compte près de 5 000 membres et le Verband Deutscher Makler (Fédération des courtiers allemands, VDM), qui rassemble seize associations, soit environ 2 500 membres.

2) L'accès à la profession d'agent immobilier

a) Les conditions générales

Le demandeur, personne physique ou morale, doit être digne de confiance et sa situation patrimoniale doit être saine.

Selon l'ordonnance sur les métiers, le demandeur ne peut pas, en principe, être considéré comme digne de confiance, si, au cours des cinq années précédant la demande, il a été condamné pour crime, vol, malversation, extorsion de fonds, escroquerie, abus de confiance, faux en écritures, recel, usure ou faillite frauduleuse. De même, sa situation patrimoniale n'est pas jugée satisfaisante si un jugement de faillite a été prononcé à son encontre ou si une procédure de faillite est en cours.

Le demandeur doit fournir des justificatifs qui permettent d'établir que les deux conditions requises sont remplies, par exemple un certificat de bonnes moeurs, un extrait du registre du commerce et des sociétés, une attestation fiscale, un certificat judiciaire. Les autorisations professionnelles étant délivrées par les services municipaux, la liste des documents requis varie d'une commune à l'autre.

b) La formation

La réglementation en vigueur ne contienne pas d'exigence en la matière, mais les organisations professionnelles vérifient le niveau de connaissances de leurs adhérents.

Il existe une formation professionnelle reconnue par l'État , celle de « professionnel en immobilier diplômé », sanctionnée par un examen organisé par les chambres de commerce et d'industrie et régi par une ordonnance du 23 décembre 1998.

Cette ordonnance prévoit que, pour se présenter à l'examen, il faut remplir l'une des trois conditions suivantes :

- avoir achevé avec succès une formation de « vendeur » en biens immobiliers (qui est de niveau inférieur), et avoir au moins deux années d'expérience professionnelle dans ce domaine ;

- avoir achevé avec succès une formation dans un autre métier de la vente et avoir au moins trois années d'expérience professionnelle en immobilier ;

- avoir au moins six années d'expérience professionnelle en immobilier.

Une expérience professionnelle préalable est donc nécessaire pour se présenter à l'examen.

Celui-ci comporte des épreuves écrites et une épreuve orale. Les épreuves écrites sont destinées à vérifier, d'une part, « les connaissances de base » du candidat dans trois domaines constituant un tronc commun (gestion d'entreprise et économie ; management, communication et gestion du personnel ; droit immobilier) et, d'autre part, sa maîtrise d'une spécialité commerciale parmi les spécialités proposées (management ; développement et réalisation de projets ; transactions foncières). L'épreuve orale consiste en un cas pratique.

La préparation à ce diplôme est proposée par différents organismes de formation professionnelle, notamment par l'Académie immobilière allemande et par l'Académie immobilière européenne, deux établissements de formation permanente fondés respectivement par le RDM et le VDM.

c) L'assurance des risques professionnels

L'article 2 de l'ordonnance relative aux obligations des courtiers, des intermédiaires financiers, des maîtres d'oeuvre et des maîtres d'ouvrage oblige l'agent immobilier soit à garantir préalablement les valeurs que le mandant lui remet ou qu'il l'autorise à employer en vue de l'exécution du mandat soit à souscrire une assurance couvrant les dommages pécuniaires que leur activité professionnelle peut susciter.

Le RDM oblige ses membres à s'assurer pour au moins 103 000 €.

d) L'enregistrement

L'autorisation administrative est permanente .

Sa délivrance donne lieu au versement d'une taxe. Versée une seule fois au moment de l'entrée dans la profession, son montant, variable d'un Land à l'autre, dépend de l'étendue de l'activité et peut atteindre 2 500 €.

3) Le contrôle de la profession d'agent immobilier

L'autorité administrative qui a délivré l'autorisation peut la révoquer et interdire à l'agent immobilier d'exercer son activité, par exemple lorsqu'elle soupçonne que les conditions d'honorabilité ou de solvabilité ne sont plus remplies.

Un tel retrait peut également être décidé lorsqu'un agent immobilier n'exerce pas son activité dans le cadre établi par l'ordonnance de 1974. En effet, ce texte impose aux agents immobiliers de faire vérifier chaque année par un commissaire aux comptes qu'ils respectent toutes les obligations que l'ordonnance de 1974 leur impose. Ces derniers ont accès à tous les documents dont ils ont besoin et peuvent requérir toutes les explications dont ils ont besoin. Cette vérification donne lieu à la présentation d'un rapport à l'administration. En dehors de ces contrôles annuels, l'administration a la possibilité de faire procéder, aux frais des professionnels concernés, à de telles vérifications.

En outre, les associations professionnelles de courtiers en immobilier appliquent des sanctions disciplinaires à l'encontre de leurs membres qui ne respectent pas les règles qu'elles édictent. L'échelle des sanctions s'étend du blâme à l'exclusion.