Mardi 7 mai 2024
- Présidence de Mme Dominique Estrosi Sassone, présidente -
La réunion est ouverte à 14 h 30.
Proposition de loi, adoptée par l'Assemblée nationale, visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif - Examen du rapport et du texte de la commission
Mme Dominique Estrosi Sassone, présidente. - Mes chers collègues, une semaine après avoir examiné notre rapport sur la crise du logement, notre commission examine une proposition de loi dont l'ambition est de remédier aux déséquilibres du marché locatif, sur le rapport de notre collègue Sylviane Noël. Je la remercie, ainsi que toutes les équipes, du travail effectué. Ce sujet, que nous traiterons en séance dans la semaine du 21 mai prochain, préoccupe au plus haut point nos concitoyens, comme nos élus locaux.
Je rappelle que les articles 3 et 4 relatifs à la fiscalité de la location meublée touristique ont été délégués au fond à la commission des finances. À ce titre, je salue la présence du rapporteur général Jean-François Husson, qui nous présentera tout à l'heure les modifications adoptées par sa commission ce matin.
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - Madame la présidente, mes chers collègues, le contenu de la proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif est en décalage avec son ambition. Le texte ne traite que d'un sujet : le développement de la location meublée touristique et ses effets d'éviction sur le marché de la location permanente.
On compterait aujourd'hui près d'un million de meublés de tourisme en France. C'est un phénomène récent, qui accompagne l'essor du tourisme dans notre pays, un secteur au poids non négligeable dans notre économie, puisqu'il représente environ 4 % du PIB.
Bien sûr, le phénomène d'éviction du logement locatif permanent en raison de la location meublée touristique existe dans certaines communes, majoritairement dans les grandes villes et dans les communes touristiques. L'essor des meublés de tourisme y est longtemps resté non régulé, entraînant des effets d'aubaine pour des propriétaires qui souhaitent dégager des revenus complémentaires et pour des investisseurs qui y voient un véritable placement financier. Mais ce phénomène est loin de résumer l'ampleur du déséquilibre du marché locatif actuel, qui est multifactoriel.
Comme le propose le rapport sur la crise du logement que nous avons récemment examiné, seule une réflexion globale, notamment sur la contribution économique et sociale du bailleur privé et les garanties à lui apporter, permettra de renforcer l'attractivité de la location longue durée. Je proposerai donc un amendement visant à corriger l'intitulé de la proposition de la loi, afin de rétablir la cohérence entre son titre et son dispositif.
L'article 1er tend à aligner progressivement les exigences de décence énergétique des meublés de tourisme sur les locations nues. Les articles 1er A, 1er bis et 2 constituent une « boîte à outils » de régulation de la location meublée touristique au service des maires. Les articles 3 et 4 concernent la fiscalité des revenus tirés de la location meublée touristique ; ils ont été délégués à la commission des finances, qui a approuvé ce matin le rapport de Jean-François Husson. Enfin, l'article 5 traite de l'information du syndic de copropriété lors de la déclaration de la location d'un meublé de tourisme dans l'immeuble.
Tout l'enjeu de la préparation de l'examen de cette proposition de loi a été de concilier des points de vue très différents sur la location meublée touristique. Je le disais, des grandes villes et des communes très touristiques font face à un phénomène d'éviction du logement permanent par la location meublée touristique : nous avons tous en tête les alertes sur l'abus de « baux mobilité » destinés à libérer les logements en période estivale, poussant les résidents permanents à vivre plusieurs mois dans des caravanes, dans leur véhicule ou chez des proches. À l'inverse, pour d'autres territoires, la location meublée touristique est un levier indispensable de développement économique. Pour des stations de montagne ou thermales, l'essor de la location meublée touristique et des plateformes de ces dix dernières années a permis ce qu'aucune politique publique n'avait réussi jusqu'alors, « réchauffer les lits froids ». Nous ne pouvons que nous en réjouir.
Compte tenu de ces réalités extrêmement différentes, une consultation a été menée sur la plateforme du Sénat et a recueilli plus de 1 200 contributions. Au cours de mes auditions, j'ai aussi entendu des élus de grandes villes, de montagne, de communes thermales, du littoral ou encore de stations touristiques.
Vous l'aurez compris, ma boussole a été de donner aux élus locaux qui le souhaitent des outils pour réguler cette activité au plus près de leurs besoins sans obérer son développement dans les communes dans lesquelles elle est indispensable.
L'article 1er porte sur le calendrier de décence énergétique issu de la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite Climat et résilience. Ce calendrier ne s'applique aujourd'hui qu'à la location nue de résidences principales : maintenir une exception pour les meublés de tourisme pourrait nourrir un effet d'éviction à proximité des échéances d'interdiction de location des passoires thermiques : 2025 pour les logements G, 2028 pour les F et 2034 pour les E. L'esprit de cet article est donc de réduire progressivement l'écart d'exigence entre ces deux catégories de locations et d'éviter le basculement de la location nue vers la location touristique là où les difficultés de logement sont les plus grandes. Parmi les élus ayant répondu à la consultation en ligne, 76 % sont favorables à ce que ces locations soient soumises à des calendriers similaires à terme.
Il en résulte deux dispositifs. Le premier concerne le flux des nouveaux meublés, dans les communes exigeant une autorisation de changement d'usage. Le second concerne le stock des meublés existants, pour lequel le délai de mise en oeuvre de la loi Climat et résilience serait de cinq ans.
Il me paraît important de conserver un dispositif barrière pour éviter la transformation des passoires thermiques en meublés de tourisme dans les zones en tension, où les communes auront mis en place l'autorisation de changement d'usage. Mais je crois qu'il faut un dispositif plus simple et réaliste. J'ai donc souhaité réintégrer les logements classés E, pour lesquels la loi Climat et résilience ne s'appliquera qu'à compter de 2034. L'Assemblée nationale a introduit une distinction qui risque de laisser glisser les logements classés F vers la location meublée touristique d'ici à 2028.
Ensuite, en dehors des autorisations de changement d'usage, je vous propose de prévoir que tous les meublés de tourisme se conforment aux exigences de décence énergétique applicables aux locations nues à compter du 1er janvier 2034, date à laquelle ils devront disposer d'une étiquette D au minimum. Ce délai de dix ans est plus raisonnable que celui de cinq ans qui avait été fixé par l'Assemblée nationale : il permettra de réaliser les travaux, notamment dans les copropriétés de montagne. Les meublés qui constituent la résidence principale du loueur sont exclus du dispositif, n'étant loués qu'un nombre de jours limité par an.
Les articles 1er, 1er bis et 2 constituent notre « boîte à outils ». Mes auditions et la consultation sur le site du Sénat conduisent à ce constat particulièrement frappant : les outils dont disposent les élus locaux souhaitant réguler l'activité de location meublée touristique sont clairement insuffisants. Ainsi, 38 % des élus consultés estiment que leur commune fait face à un déséquilibre du marché locatif nécessitant une régulation des meublés de tourisme, mais ils sont autant à affirmer que les outils à leur disposition pour ce faire sont insuffisants ! Prenons les délibérations prises par Saint-Malo, Annecy, Nice, Strasbourg, Val d'Europe, qui ont été attaquées devant le juge administratif : ces délibérations instaurant de nouveaux outils de régulation dans le silence de la loi sont de véritables appels à l'aide que nous devons prendre au sérieux.
L'article 1er A généralise la déclaration avec enregistrement de toute location d'un meublé de tourisme. Près de 80 % des élus locaux consultés sont en faveur de cette généralisation : elle leur permettra de disposer de davantage d'informations sur les locations dans leur commune. J'ai néanmoins identifié des améliorations afin de rendre le dispositif plus opérationnel et faciliter les contrôles pour les communes. Je vous proposerai des amendements visant à préciser les pièces justificatives pouvant être exigées dans le cadre de la déclaration, notamment pour justifier de la qualité de résidence principale d'un meublé. Des loueurs malhonnêtes multiplient en effet les fausses déclarations pour contourner la législation sur le changement d'usage.
Pour permettre aux communes non seulement de mener des contrôles, mais aussi de faire cesser les manquements, il m'a semblé important de les doter du pouvoir de suspendre la validité des numéros de déclaration des annonces. Cette suspension sera aussi possible lorsque la commune constatera que le meublé mis en location est un logement social : il s'agit de rendre plus effective cette interdiction déjà inscrite dans la loi.
J'ai par ailleurs été alertée par des communes aux centres historiques anciens, comme Annecy, sur des locations pratiquées au mépris des règles de sécurité des personnes et des biens, dans des immeubles menaçant de s'effondrer. Je vous proposerai donc un amendement visant à préciser que lorsqu'un meublé de tourisme est frappé d'arrêté de péril, la commune peut suspendre la validité de l'enregistrement et que les sommes versées par les locataires lui sont restituées.
L'article 1er bis donne la possibilité aux élus locaux d'abaisser à 90 jours le plafond du nombre de jours de location d'une résidence principale, actuellement fixé à 120 jours par an. Bien sûr, il ne s'agit pas de pénaliser les propriétaires occupants qui souhaitent arrondir leurs fins de mois. Je précise à cette occasion que la location d'une chambre chez l'habitant n'est pas du tout concernée par les dispositions de cette proposition de loi : la définition d'un meublé de tourisme au sens du code du tourisme précise qu'il s'agit de locaux « à l'usage exclusif du locataire ».
La faculté d'abaisser à 90 jours le plafond de location d'une résidence principale répond aux besoins de certains élus locaux. Dans le cadre de la consultation, ils sont 43 % à avoir indiqué être intéressés par ce dispositif, à mon sens pour plusieurs raisons. J'ai ainsi été alertée sur des cas de « fausses résidences principales ». Or la hausse artificielle du taux de résidences principales dans une commune induit de graves conséquences : cela augmente les obligations de construction de logements sociaux tout en réduisant les recettes fiscales tirées de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. À cet égard, il m'a semblé pertinent de conserver ce dispositif facultatif demandé par plusieurs communes. Je souligne que 120 jours par an, c'est déjà quatre mois d'absence du domicile !
Pour les communes touchées par l'intensification du phénomène, la location meublée touristique peut engendrer des nuisances sonores, des dégradations, une modification de l'offre commerciale d'un quartier, des surfréquentations... Autant d'effets délétères que certains élus locaux souhaitent limiter, parce qu'ils nuisent à la qualité de vie des résidents et réduisent la qualité de l'expérience des touristes. Des résidents du centre-ville d'Annecy m'ont illustré cette situation en qualifiant certains quartiers de « Rungis le matin, parc Astérix l'après-midi et Ibiza le soir » !
L'article 1er bis introduit aussi des amendes administratives pour défaut d'enregistrement et pour fausse déclaration dans le cadre de l'enregistrement. À cet article, je vous proposerai d'augmenter de 5 000 euros les montants des amendes pouvant être prononcées : ces amendes seront ainsi proportionnées, en lien avec la rentabilité de la location meublée touristique. Elles seront également en cohérence avec le reste du texte : dès lors que la déclaration avec enregistrement est généralisée, il est normal de dissuader les loueurs de se reporter sur la location non déclarée. Face aux nombreux élus me rapportant des cas de fausses résidences principales louées 120 jours sur plusieurs plateformes à la fois, je vous propose aussi d'augmenter les amendes pour dépassement de ce plafond.
L'article 2 inclut sept mesures différentes. Parmi elles figure l'extension du champ des communes pouvant recourir au régime d'autorisation préalable au changement d'usage. L'article supprime notamment l'autorisation préfectorale aujourd'hui nécessaire pour les communes situées en dehors des zones tendues. Dans le cadre de la consultation, près d'une vingtaine d'élus a indiqué avoir souhaité mettre en oeuvre ce régime, mais avoir essuyé un refus de la part du préfet. Cette extension est donc saluée par les élus locaux.
L'article 2 consacre également plusieurs outils déjà connus des élus, qui étaient jusqu'alors mis en oeuvre dans le silence de la loi, ce qui engendrait insécurité juridique et contentieux. Je pense notamment aux quotas d'autorisations temporaires institués par la ville de Saint-Malo. Sur ce sujet, je vous proposerai un amendement sécurisant le recours des communes à des quotas en part maximale de logements, exprimée en pourcentage et non en valeur absolue, afin d'autoriser un pilotage dynamique du parc. Une quasi-majorité d'élus consultés estime en effet que les quotas d'autorisations temporaires seraient un bon outil.
L'article 2 entend aussi répondre aux préoccupations concernant la conformité de la location meublée touristique au bail ou au règlement de copropriété. De récentes délibérations du conseil municipal d'Annecy, Strasbourg ou Nice ont été annulées ou suspendues parce qu'elles subordonnaient la délivrance de l'autorisation de changement d'usage à l'autorisation de la copropriété, ce qui est contraire à la Constitution. La solution proposée par ce texte est une déclaration sur l'honneur du loueur sur l'absence de clause interdisant la location meublée touristique. Cela n'est certes pas complètement satisfaisant, mais il est constitutionnellement impossible d'aller plus loin. Par ailleurs, les règlements de copropriété sont souvent anciens et leur interprétation par le juge fait l'objet d'une jurisprudence évolutive : il ne me semble donc pas pertinent de donner aux communes la charge de les contrôler. En outre, l'information sur les activités de location meublée touristique dans l'immeuble, renforcée par l'article 5, qui prévoit une information du syndic et un point lors de l'assemblée générale des copropriétaires, permettra aux copropriétaires d'exercer des recours.
Par ailleurs, l'article 2 instaure une servitude de résidence principale pour les constructions nouvelles dans des zones délimitées. C'est là encore un dispositif qui intéresse les élus locaux : ils sont 54 % à être en faveur d'une telle faculté. Il m'a semblé ici pertinent de rendre plus effective l'obligation d'occupation de résidence principale. Je vous proposerai donc un amendement en ce sens.
Enfin, je vous proposerai des amendements fixant l'entrée en vigueur des articles relatifs aux pouvoirs des communes au 15 septembre 2024 : il s'agit de ne pas affecter les locations prévues cet été, tout en envoyant un signal fort sur le fait que les communes pourront se saisir rapidement des outils de régulation, en évitant tout effet d'aubaine.
Voilà, mes chers collègues, le résultat de mes travaux : il s'agit, à mon sens, d'un équilibre entre les attentes d'élus démunis face à une activité facteur de déséquilibres sur leur territoire et les attentes d'autres communes soucieuses de préserver un modèle de développement économique et touristique, qui est une richesse pour notre pays.
Je terminerai en remerciant notre collègue Jean-François Husson, rapporteur général du budget et rapporteur pour avis sur ce texte, pour la qualité des échanges que nous avons eus au sujet des articles fiscaux délégués à la commission des finances. Je souligne que la qualité du modèle touristique de notre pays tient notamment à des démarches engagées d'acteurs locaux, qui encouragent le classement dans leur commune, et qu'il est important de les appuyer dans leurs efforts grâce à un effet incitatif au classement des meublés de tourisme.
Mme Dominique Estrosi Sassone, présidente. - Merci, ma chère collègue, de ce rapport très complet, qui vient enrichir le texte voté à l'Assemblée nationale.
M. Jean-François Husson, rapporteur pour avis de la commission des finances. - J'adresse également mes remerciements à Mme la rapporteure Sylviane Noël pour son travail, pour la fluidité de nos relations et pour sa confiance. Nous avons partagé des préoccupations communes, et la principale mesure fiscale, à l'article 3, n'aurait pas dû faire l'objet d'une nouvelle réforme si le Gouvernement avait fait preuve d'une plus grande vigilance.
Les articles 3 et 4, qui portent sur la fiscalité et dont s'est saisie la commission des finances, apportent des ajustements n'ayant que très peu d'impacts sur l'offre de logements à l'année. Le premier de ces deux articles vise à rendre moins favorable fiscalement le régime micro-BIC applicable aux meublés de tourisme. La commission des finances a voulu rendre ce dispositif plus juste et plus équilibré et les propositions que j'ai faites ce matin ont été largement adoptées.
Alors que le régime micro-BIC est un régime simplifié, la commission des finances a notamment supprimé le zonage fiscal contenu dans le texte initial. Au-delà de la nécessité d'éviter une complexité excessive, la seule proposition que les associations d'élus sont parvenues à nous faire a été de modifier ce zonage. Son maintien aurait présenté en outre une difficulté au regard de l'égalité devant l'impôt : nous aurions pu mettre en place des dérogations sans lien avec le régime micro-BIC.
En tenant compte du fait qu'il devait s'appliquer à l'ensemble du territoire, nous avons donc élaboré et adopté un dispositif fiscal que je qualifierai d'équilibré. Ce dernier maintient d'abord l'alignement proposé par le texte transmis au Sénat entre le régime microfoncier et le régime micro-BIC des locations de meublés touristiques, avec un niveau d'abattement identique, à savoir 30 % du chiffre d'affaires pour les deux régimes.
Par ailleurs, nous avons conservé - certains y étaient très attachés - un écart de 20 points entre les hébergements classés et ceux qui ne le sont pas. Cet écart permet de favoriser la montée en gamme de l'offre touristique sans pour autant créer un avantage fiscal disproportionné. En outre, le dispositif aligne le plafond du régime micro-BIC des meublés non classés sur celui des loueurs de meublés non professionnels - soit 23 000 euros de chiffre d'affaires -, de manière à ce que les contribuables soient soumis non pas à plusieurs seuils sans véritable justification, mais à un seul et même seuil.
Le plafond applicable aux hébergements classés serait aligné sur le plafond actuellement applicable au régime micro-BIC des hébergements non classés et s'élèverait donc à 77 700 euros. Par souci de cohérence et de simplicité, nous n'avons pas voulu créer de catégorie supplémentaire.
Enfin, nous proposons de maintenir le régime préférentiel des chambres d'hôtes qui, parce qu'elles ont des charges plus élevées, pourront continuer de bénéficier de l'abattement de 71 % sur leur chiffre d'affaires.
J'en viens à l'article 4, qui prévoit de réintégrer au calcul de la plus-value de cession des loueurs de meublés touristiques non professionnels les amortissements déduits du revenu de la location de ces biens. Ce dispositif a été introduit en commission à l'Assemblée nationale par amendement. Il n'a fait l'objet d'aucune étude d'impact et lors des auditions, l'administration fiscale n'a pas été en mesure d'apporter le moindre élément sur les conséquences de sa mise en oeuvre. J'ai donc proposé de supprimer cet article et d'examiner le dispositif en question dans le cadre du projet de loi de finances pour 2025.
Je remercie à mon tour les équipes, qui ont fait un travail remarquable. Ce sujet peut paraître secondaire, mais il a tout de même donné lieu à quelques tensions. La fiscalité ne fait pas tout. Les outils juridiques et réglementaires sont aussi des leviers intéressants. Nous l'avons notamment ressenti dans le Pays basque, où la pression est fortement retombée.
Mme Viviane Artigalas. - Je remercie la rapporteure pour ce travail réalisé en un temps record. Cette loi est très attendue par les élus locaux comme par nos concitoyens. Elle permettra aux communes qui le souhaitent de s'emparer de nouveaux outils pour agir sur le marché locatif local et prendre les mesures de régulation nécessaires, tout en laissant le choix aux autres de ne pas intervenir dans le développement touristique de leur territoire.
La question n'est pas seulement la remise de logements sur le marché à l'année ; c'est aussi celle du niveau d'acceptabilité du « surtourisme » dans certaines communes. Cette loi n'agit pas sur le stock, certes, mais elle agira sur le flux, du moins dès la saison prochaine.
Ses détracteurs doutent de son effet sur la remise de logements sur le marché. Le problème est en réalité plus large, car la crise du logement est accentuée par le surtourisme : quand des salariés ou des saisonniers ne trouvent plus à se loger là où ils travaillent, cela devient véritablement problématique. Les deux questions sont liées. À cet égard, je suis tout à fait favorable à la proposition de changement d'intitulé de la loi. Ne confondons pas les moyens que l'on se donne et l'objectif que l'on se fixe. Les débats se poursuivront en séance, notamment sur les questions fiscales. Nous y reviendrons le moment venu.
Mme Dominique Estrosi Sassone, présidente. - Si notre rapporteure est allée très vite en effet, le Gouvernement a beaucoup tardé à inscrire cette proposition de loi à l'ordre du jour du Sénat. Rappelons que ce texte a été voté à l'Assemblée nationale à la fin du mois de janvier dernier et qu'il a fallu, en conférence des présidents, que nous interpellions la ministre des relations avec le Parlement pour qu'elle nous donne l'assurance qu'il serait transmis au Sénat. Après un nouveau flottement, le ministre du logement est à son tour monté au créneau pour obtenir son inscription à l'ordre du jour.
Mme Viviane Artigalas. - Je précise que la proposition de loi avait déjà été examinée à l'Assemblée nationale à l'automne, mais que faute de temps, son examen avait été interrompu, je serais tentée de dire « volontairement ».
M. Daniel Salmon. - Je remercie à mon tour Mme la rapporteure. Nous sommes très satisfaits, nous aussi, de voir arriver cette proposition au Sénat. Ce texte est une première réponse qu'il faudra sans doute compléter.
En tant qu'élu breton, je suis alerté très régulièrement sur ce problème des locations touristiques de courte durée. La ville de Saint-Malo a été à la pointe de la réflexion pour essayer d'encadrer ce phénomène. Nous arrivons à une forme de perversion d'un système plutôt louable à l'origine : il conduit aujourd'hui à écarter les habitants permanents et à les reléguer dans des univers qui ne sont plus ceux d'une ville ou d'un village. J'ai rencontré en particulier des membres d'un collectif de Saint-Malo. Ils m'ont expliqué qu'ils n'avaient plus de voisins et que, comme le disait la rapporteure, c'était un peu Ibiza tous les soirs. Le système conduit aussi les saisonniers et les salariés à résider parfois à trente, quarante ou cinquante kilomètres de leur lieu de travail. La situation n'est plus tenable.
Le sujet est d'ailleurs assez transpartisan : les commerçants et les entrepreneurs eux-mêmes voient bien que ces locations touristiques de courte durée posent de sérieux problèmes. Il s'agit non pas de tout jeter, mais de réglementer et d'encadrer. Cette proposition de loi va dans le bon sens, de même que les amendements de la rapporteure. Nous défendrons bien sûr quelques amendements - nous avons toujours tendance à vouloir aller plus loin sur ces sujets -, mais nous sommes déjà satisfaits de cette première étape.
Mme Martine Berthet. - Je tiens à féliciter notre collègue d'avoir su trouver le juste milieu entre les attentes des uns et des autres, et surtout d'avoir proposé des outils à la main des maires, de façon à adapter les réponses des communes.
Je remercie également M. le rapporteur général : en tant que vice-présidente de l'Association nationale des élus des territoires touristiques (Anett), j'estime qu'il était absolument nécessaire de maintenir une différence de fiscalité entre les meublés classés et non classés. En dépendent le titre de commune classée touristique et tout ce qui va avec. Certaines communes doivent renouveler leur classement et craignaient de ne plus pouvoir y prétendre.
Mme Amel Gacquerre. - Je salue à mon tour le travail réalisé, notamment par Sylviane Noël. L'actualité parlementaire liée au logement est très intense, tant mieux !
Je salue en particulier l'approche « boîte à outils ». Le texte contient des outils qui pourront être utilisés en fonction des besoins des territoires et, en définitive, apporte la sécurisation qu'attendaient les élus, dont certaines initiatives s'étaient trouvées bloquées.
Si je ne suis pas convaincue de l'impact de cette loi sur la crise du logement que nous traversons, il n'en reste pas moins qu'il s'agit d'un signal fort : la représentation nationale souhaite encadrer le développement exponentiel des locations touristiques que l'on a pu connaître dans certains territoires. Rien qu'en cela, c'est intéressant.
Enfin, ce texte est une belle initiative législative, car elle vise à corriger l'injustice sociale que vivent les habitants de ces territoires tendus : celle de ne pas pouvoir vivre sur le lieu de leur choix. Pour insuffisant qu'il soit, le signal qui est envoyé présente de l'intérêt : le problème est identifié, les revendications sont entendues et on essaye d'y apporter des solutions.
Mme Marianne Margaté. - Je salue également le travail réalisé. Il est utile d'envoyer ce signal fort auprès des élus. J'ai eu l'occasion pour ma part de rencontrer le maire de Serris, en Seine-et-Marne, commune située à proximité immédiate de Disneyland Paris. Il assiste, démuni, à un phénomène de tache d'huile : l'afflux de touristes a de nombreux impacts sur les écoles ou sur les transformations de sa ville, complètement accaparée par les logements Airbnb.
Ce texte montre clairement que les parlementaires que nous sommes se sont saisis de la question et sont à l'écoute des maires. Il sécurise les outils mis à leur disposition. C'est également un signal envoyé aux habitants : on a le droit de vivre et d'habiter non loin de son lieu de travail. Il faut bien que les salariés de Disney habitent dans les environs et que la ville à proximité les accueille ! Ce texte est une bonne chose pour les élus, pour les salariés, et pour envoyer un signal fort à ceux qui profitent de cet effet d'aubaine : ils n'ont pas leur place partout. Il est important de réguler et d'encadrer leur présence.
M. Bernard Buis. - Je remercie à mon tour Mme la rapporteure et les équipes pour leur travail. Ce texte a le mérite de la clarification, en particulier en matière de fiscalité.
M. Jean-Marc Boyer. - Je m'associe aux remerciements et remercie particulièrement Sylviane Noël d'avoir auditionné et écouté les représentants des villes thermales. Bien souvent, ils sont oubliés dans ce genre de discussion.
Mme Micheline Jacques. - Je me joins à ce qui a été dit et j'aurai une pensée pour les territoires ultramarins et les petits territoires insulaires, où tous ces problèmes sont exacerbés. Ici, dans l'Hexagone, il suffit parfois de faire trente ou quarante kilomètres ; là-bas, il n'y a guère d'autre solution que de prendre le bateau ou l'avion pour aller un peu plus loin. Merci pour ces pistes qui, j'en suis certaine, seront très utiles aux élus ultramarins.
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - Sachez que j'ai rencontré voilà une semaine le ministre, qui serait tenté de fixer la date d'entrée en vigueur de cette loi au 1er janvier 2025. Cette date lointaine créerait un effet d'aubaine qui ne me paraît pas du tout opportun. Nous avons bien compris qu'il ne souhaitait pas parasiter les jeux Olympiques et Paralympiques. Pour autant, sous réserve d'une promulgation de la loi d'ici là, une entrée en vigueur au 15 septembre prochain serait tout à fait envisageable. J'ai donc plaidé en ce sens.
Par ailleurs, nous ignorons quand pourrait se tenir la commission mixte paritaire sur ce texte. Là encore, j'ai alerté le ministre sur le fait que l'échéance de la rentrée, dont il a été question, me paraissait trop éloignée.
Mme Dominique Estrosi Sassone, présidente. - En application du vademecum sur l'application des irrecevabilités au titre de l'article 45 de la Constitution, adopté par la Conférence des présidents, je vous propose d'arrêter le périmètre indicatif de la proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif.
Sont susceptibles de présenter un lien, même indirect, avec le texte déposé, les dispositions relatives aux modalités de suivi et d'encadrement par les collectivités des meublés de tourisme offerts à la location sur leur territoire, prévues par les articles L. 324-1-1 à L. 324-2-1 du code du tourisme et L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l'habitation ; aux obligations des loueurs de meublés de tourisme et des intermédiaires de location prévues par le code du tourisme et le code de la construction et de l'habitation ainsi qu'aux modalités de contrôle et de sanction de ces obligations ; aux prérogatives des élus locaux pour favoriser la location longue durée de résidences principales dans le cadre du plan local d'urbanisme ; à l'application aux meublés de tourisme d'exigences de décence énergétique issues de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets ainsi que d'exigences de sécurité propres à d'autres catégories de locaux prévues par le code de la construction et de l'habitation ; aux mesures relatives la fiscalité des meublés de tourisme ; à l'information des copropriétaires sur l'activité de location meublée touristique menée dans l'immeuble.
Il en est ainsi décidé.
EXAMEN DES ARTICLES
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - L'amendement COM-45 vise à clarifier la rédaction et à garantir l'unicité du téléservice national, sans téléservice propre à la collectivité de Corse. Il s'agit de garantir la conformité du dispositif au droit européen : le règlement européen « short term renting », actuellement en négociation, prévoit la mise en place d'un point d'entrée unique au niveau national pour l'enregistrement des meublés touristiques. Si nous conservons un téléservice propre à la collectivité de Corse, il faudra le notifier à la Commission européenne, avec toutes les conséquences en termes d'allongement des délais... Or ce n'est pas justifié au regard des caractéristiques du dispositif : le téléservice n'a qu'un rôle de délivrance automatique des numéros de déclaration. Les données sont ensuite mises à disposition des communes et de leur établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière de tourisme, pour effectuer les contrôles. C'est donc plutôt une mesure de simplification opérationnelle que d'avoir un téléservice unique au niveau national.
M. Daniel Fargeot. - La compétence en matière de tourisme a été transférée à l'Agence du tourisme de la Corse en 2002 pour des raisons bien précises. Je pense que cette dernière souhaiterait conserver cette capacité de gérer ce téléservice.
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - Le maintien d'un service spécifique à la Corse devra être notifié à la Commission européenne, ce qui me semble à la fois lourd et injustifié dans la mesure où cette solution n'apportera aucun avantage par rapport au téléservice national.
M. Daniel Fargeot. - Il s'agissait de permettre à l'Agence de conserver cette compétence.
Mme Viviane Artigalas. - Sommes-nous certains que les données seront transmises aux élus ? Il existe une inquiétude de leur part à ce sujet.
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - Ce point fait l'objet d'un de mes amendements.
L'amendement COM-45 est adopté.
Mme Marianne Margaté. - L'amendement COM-11 vise à prévoir que la déclaration de mise en location d'un logement comme meublé de tourisme est accompagnée de la preuve qu'il s'agit bien de la résidence principale, si le meublé est ainsi présenté dans la déclaration.
Le loueur aura obligation de produire la partie de son dernier avis d'imposition, ou de non-imposition, faisant apparaître l'adresse du meublé, au sens de l'article 10 du code général des impôts. En effet, en France, il n'est établi qu'un seul avis d'imposition par contribuable au titre de l'impôt sur le revenu et ce document fait donc foi quant au domicile fiscal du contribuable et, en pratique, quant au lieu de sa résidence principale.
Exiger une telle preuve est essentiel pour lutter contre la fraude massive à laquelle donne actuellement lieu la déclaration de meublé comme résidence principale.
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - Le problème de la fraude à la résidence principale a effectivement été évoqué de manière récurrente au cours des auditions que j'ai menées. De nombreux loueurs déclarent leur meublé de tourisme comme résidence principale, notamment afin de contourner la législation sur le changement d'usage, mais le mettent en ligne sur les plateformes numériques comme résidence secondaire afin d'échapper au blocage au bout de 120 jours. Mon amendement à l'alinéa 8 précise d'ailleurs que le décret fixant la liste des pièces justificatives doit inclure celles qui concernent la preuve de résidence principale.
L'amendement COM-26 est conforme à l'esprit de cet amendement, car il apporte une précision sur l'incomplétude de la déclaration, d'où un avis favorable. En revanche, il ne me semble pas opportun de préciser dans la loi la nature exacte de la preuve de la résidence principale, qui est du ressort du domaine réglementaire. Je demande donc le retrait de l'amendement COM-11 : à défaut, l'avis sera défavorable.
L'amendement COM-11 est retiré. L'amendement COM-26 est adopté.
Mme Marianne Margaté. - Les signataires de l'amendement COM-9 souhaitent ajouter des justificatifs complémentaires à la déclaration préalable, soumise à enregistrement, d'un meublé de tourisme, notamment en exigeant du déclarant qu'il joigne le diagnostic de performance énergétique (DPE) dont le local aura fait l'objet, en excluant de la location de meublé de tourisme les logements considérés comme des passoires thermiques, c'est-à-dire ayant une classification E ou supérieure.
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - Je partage votre souci de demander des pièces justifiant le respect des exigences de décence énergétique, afin de faciliter les contrôles des communes. Mon amendement à l'alinéa 8 précise que les pièces justificatives définies par décret incluent celles qui permettent d'attester du respect des exigences posées à l'article 1er.
Néanmoins, il ne me semble pas raisonnable d'exiger dès aujourd'hui un DPE avec une classe allant de A à D - je souhaite y intégrer la classe E -, car une telle règle serait plus exigeante que les dispositions de la loi Climat et résilience relatives aux locations nues de longue durée. Demande de retrait ou, à défaut, avis défavorable.
L'amendement COM-9 n'est pas adopté.
Mme Marianne Margaté. - Il est proposé, à travers l'amendement COM-10, que soit jointe à la déclaration la preuve de l'absence, dans le règlement de copropriété, de dispositions s'opposant à l'usage du lot de copropriété en tant que meublé de tourisme.
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - À mon sens, cet amendement pose plusieurs difficultés.
D'une part, exiger une copie du règlement de copropriété dans le cadre de la déclaration avec enregistrement conduira à charger les communes de vérifier la conformité de l'activité de location avec les clauses de ce règlement ; or les règlements de copropriété sont souvent anciens, difficiles à interpréter et la conformité de la location meublée touristique aux différentes clauses d'habitation bourgeoise fait l'objet d'une jurisprudence complexe et évolutive : c'est donc faire porter à la commune une charge de travail importante alors que les contentieux entre copropriétaires sont des contentieux entre personnes privées ne devant pas impliquer les communes.
D'autre part, contrairement à ce qui est indiqué dans l'objet de l'amendement, la location meublée touristique n'est pas toujours considérée comme une activité commerciale : en l'absence de services para-hôteliers, il s'agit d'une activité civile, compatible avec une clause d'habitation bourgeoise. Cela prouve bien que la diversité des situations entraîne une diversité d'interprétations du juge judiciaire.
Demande de retrait ou, à défaut, avis défavorable.
L'amendement COM-10 n'est pas adopté.
Mme Marianne Margaté. - L'amendement COM-15 clôt la liste des justificatifs à joindre pour offrir un local à la location comme meublé de tourisme. Tel que cela s'applique au secteur hôtelier, il est ici exigé le bon état des installations électriques et de chauffage, ainsi que l'équipement d'un dispositif de détection du risque d'incendie et d'extincteurs prêts à l'usage, dont le nombre sera fonction de la surface et de la capacité d'accueil du meublé.
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - Je partage l'objectif de garantir un niveau minimal de sécurité pour les meublés de tourisme. Je m'en remets donc à la sagesse de la commission s'agissant de l'amendement COM-24. En revanche, l'avis est défavorable à cet amendement COM-15 car il précise que les documents sont exigés chaque année, ce qui me semble excessif.
L'amendement COM-15 est retiré. L'amendement COM-24 est adopté.
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - L'amendement COM-46 vise à mettre à disposition de la commune et de l'EPCI des données d'enregistrement collectées par le téléservice national. Il s'agit d'inclure les informations déclarées ainsi que les pièces justificatives, qui seront précisées pour les contrôles de la commune. Elles seront aussi transmises à l'EPCI compétent en matière de tourisme.
L'amendement COM-46 est adopté.
L'amendement COM-25 n'est pas adopté.
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - J'en viens à l'amendement COM-47. Comme mentionné précédemment, il me semble important de préciser que doivent figurer, parmi les pièces justificatives demandées lors de l'enregistrement, une preuve de résidence principale, ainsi qu'une preuve de l'atteinte des objectifs de décence énergétique fixés par l'article 1er de cette proposition de loi - que je propose d'amender par ailleurs. La nature exacte de ces pièces justificatives sera précisée par décret.
L'amendement COM-8 est satisfait. Il instaure en outre un comité qui, selon moi, alourdit trop le dispositif. L'amendement COM-27 est également satisfait. Concernant la désignation de l'organisme unique gérant le téléservice, je comptais articuler le dispositif avec celui qui figure dans le projet de loi visant à sécuriser et à réguler l'espace numérique (SREN), une fois qu'il sera promulgué. J'ai donc choisi de ne pas mentionner d'organisme à ce stade. Cela pourra peut-être fait en séance publique si la promulgation survient entretemps.
Je demande donc le retrait de ces deux amendements ; à défaut, l'avis sera défavorable.
L'amendement COM-47 est adopté. En conséquence, les amendements COM-8 et COM-27 deviennent sans objet.
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - L'amendement COM-48 vise à doter les communes du pouvoir de suspendre la validité d'un numéro de déclaration d'un meublé de tourisme, et ce dans plusieurs cas.
Ce n'est pas tout que de permettre aux communes d'exercer leurs contrôles, encore faut-il leur donner les moyens de faire cesser les manquements lorsqu'elle les constate. Aussi je vous propose de donner aux communes le pouvoir de suspendre la validité d'un numéro de déclaration lorsqu'elles constatent que les informations ou les pièces justificatives fournies lors de la déclaration sont erronées, incomplètes ou lorsqu'elle a un doute sérieux sur leur authenticité. Cette suspension interviendra bien sûr après un délai où la commune donne l'opportunité au loueur de bonne foi de régulariser sa situation.
Compte tenu des préoccupations partagées par les élus locaux au cours des auditions, il m'a semblé important de préciser que cette suspension peut avoir lieu lorsque le meublé est frappé d'arrêté de péril ou alors qu'il est un logement social. En effet, il est interdit de continuer à percevoir des loyers pour la location d'un local frappé d'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité. De même, il est interdit de mettre en location son logement social.
L'effectivité du dispositif est assurée par l'inscription dans la loi, d'une part, que les plateformes sont informées par les communes de la suspension d'un numéro de déclaration ; d'autre part, que les plateformes ont l'obligation de retirer les annonces dont les numéros de déclaration ont été suspendus par la commune.
Ce dispositif me semble plus opérationnel que celui de l'amendement COM-13, relatif à la mise en location d'un logement social. Il repose effectivement sur la suspension d'un numéro par la commune constatant un manquement à la suite d'un contrôle, et non sur une simple déclaration sur l'honneur du loueur. Par conséquent, je demande le retrait de l'amendement COM-13.
L'amendement COM-13 est retiré. L'amendement COM-48 est adopté.
L'article 1er A est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Après l'article 1er A (nouveau)
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - L'amendement COM-58 prévoit une interdiction de louer en tant que meublé de tourisme un local ciblé par un arrêté de péril, avec remboursement des sommes indûment versées au locataire.
Plusieurs communes aux centres historiques anciens m'ont alertée sur des pratiques préoccupantes. La ville d'Annecy, notamment, a signalé qu'une vingtaine d'immeubles dans le centre ancien de la ville faisait l'objet d'arrêtés de péril, parfois en raison de travaux de loueurs ayant mis à mal la structure des immeubles. Pour autant, dans certains cas, ces arrêtés de péril n'empêchent pas la location meublée touristique de se poursuivre.
La loi du 9 avril 2024 relative à l'habitat dégradé a précisé que la protection financière du locataire en cas d'arrêté de péril s'applique quel que soit l'usage du local : c'est une avancée, mais il semble que le cas de la location meublée touristique, qui n'entraîne ni un usage d'habitation ni un usage commercial, mériterait d'être précisé.
De plus, les modalités de cessation du versement des loyers, à compter du premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de l'arrêté, conviennent peu à la location meublée touristique, dont la durée de location est souvent de seulement quelques jours.
Une adaptation de la loi est donc nécessaire afin de rendre plus effective la protection des locataires - et donc leur remboursement - lorsque le meublé de tourisme est insalubre ou compromet leur sécurité. Je propose de préciser que dans le cas d'une location meublée touristique, les sommes versées par le locataire cessent d'être dues à compter du jour suivant l'envoi de la notification de l'arrêté, et non à partir du mois suivant. De même, pour la location meublée touristique, les sommes indûment versées au propriétaire sont obligatoirement remboursées, et non déduites du prochain loyer.
L'amendement COM-58 est adopté et devient article additionnel.
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - L'amendement COM-60 propose une nouvelle rédaction de l'article 1er, autour de deux mesures.
Tout d'abord, les meublés de tourisme existants, à l'exception des résidences principales, devront se conformer aux règles de décence énergétique établies par la loi Climat et résilience pour les locations nues à compter du 1er janvier 2034, date à laquelle celles-ci devront au minimum disposer de l'étiquette D selon le DPE. Cette disposition laisse donc un délai de dix ans pour organiser cette mise en conformité. Le délai de cinq ans retenu par l'Assemblée nationale a en effet été jugé beaucoup trop court par les professionnels, notamment dans les zones de montagne et les stations thermales.
Je rappelle que dans la consultation que nous avons organisée, 74 % des élus se sont déclarés favorables à un alignement des réglementations, éventuellement avec un décalage dans le temps. Une telle mesure répond aux souhaits d'éviter tout décalage réglementaire entre la location nue et la location meublée de tourisme pouvant nourrir des effets d'éviction ; d'atteindre les objectifs d'un parc de logements bâtiments basse consommation en 2050, quel que soit leur usage ; d'augmenter la qualité de l'hébergement touristique tout en étant réaliste quant à la possibilité financière et matérielle d'y parvenir ; enfin, de faciliter les décisions de travaux de rénovation dans les copropriétés en rapprochant les obligations et les intérêts de l'ensemble des propriétaires.
Pour ces raisons, la date de 2034 est préférable à celle de 2037 ou à un calendrier progressif.
Ensuite, dans les communes où des difficultés de logement existent, les nouveaux meublés de tourisme, pour lesquels une autorisation de changement d'usage définitive ou temporaire doit être demandée, devront être au moins classés E au regard du DPE afin d'éviter toute fuite de passoires thermiques - logements classés G et F soumis à interdiction de louer en 2025 et 2028 - vers la location saisonnière. Cette obligation ne s'appliquera donc ni aux résidences principales, ni aux anciens meublés, ni aux communes dans lesquelles cette autorisation n'est pas exigée.
La rédaction proposée est plus simple que la version votée à l'Assemblée nationale : la règle est la même, que le changement soit temporaire ou définitif. Elle est aussi plus cohérente, car il n'est ni nécessaire ni juste d'exiger d'atteindre la classe D dès aujourd'hui pour les meublés de tourisme, alors que cette obligation ne sera imposée qu'en 2034 aux locations nues.
L'amendement COM-60 est adopté. En conséquence, les amendements identiques COM-18 rectifié, COM-21 rectifié, COM-28 rectifié et COM-36, les amendements identiques COM-19 et COM-22 rectifié, les amendements identiques COM-20 et COM-23 rectifié, les amendements COM-2 rectifié et COM-3 rectifié bis deviennent sans objet.
L'article 1er est ainsi rédigé.
Mme Anne Chain-Larché. - L'amendement COM-4 rectifié bis tend à supprimer la possibilité de réduire de 120 à 90 le nombre maximal de nuitées autorisées pour la location d'une résidence principale.
Cette réduction repose sur une hypothèse infondée consistant à établir un lien présumé entre la pénurie de logements et la pratique de location temporaire par des propriétaires occupants : l'abaissement de ce plafond, applicable aux seules résidences principales, n'aura aucune incidence sur le marché du logement de long terme, les résidences principales ne pouvant, par définition, être mises sur le marché de la location de longue durée puisque leurs occupants y habitent au moins huit mois.
De surcroît, une telle restriction au droit de propriété serait en contradiction avec le droit interne et le droit européen. Nous proposons donc de maintenir le seuil de location des résidences principales à 120 jours, seuil qui correspond à la distinction entre résidence principale et résidence secondaire dans l'ensemble de la législation, notamment fiscale.
Mme Marianne Margaté. - À l'inverse, l'amendement COM-12 offre aux communes la possibilité d'abaisser de 120 à 60 jours le plafond de jours de location d'une résidence principale en tant que meublé de tourisme. Ces dernières semblent les mieux placées pour prendre une telle décision, qui permettrait de limiter les effets d'éviction pour d'autres locataires. Cet amendement tend également à supprimer l'obligation de motivation de la délibération.
M. Daniel Salmon. - L'amendement COM-39 vise aussi à supprimer l'obligation de motivation de la délibération, afin que les communes puissent agir sans appréhender une multiplication des recours.
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - À mon sens, le seuil de 90 jours est un bon équilibre, sur lequel nous pourrions nous accorder au stade de l'examen en commission. Je le rappelle, près de la moitié des élus consultés ont indiqué souhaiter utiliser cet outil permettant de limiter à 90 jours la location meublée touristique : il existe une vraie demande en ce sens.
De plus, de nombreuses communes touristiques, notamment au Pays basque, nous ont fait part des cas de fausses résidences principales déclarées sur leur territoire pour contourner le changement d'usage, ce qui a des conséquences graves pour la commune.
Je vous propose donc de conserver cet équilibre à 90 jours pour l'instant et d'avoir un débat plus nourri en séance publique.
S'agissant de l'amendement COM-39, il ne me semble pas raisonnable de supprimer l'exigence de motivation de la délibération, car il s'agit d'une garantie constitutionnelle. L'abaissement du seuil de nombre de jours de locations d'une résidence principale porte en effet atteinte, dans une certaine mesure, aux conditions d'exercice du droit de propriété. Cette atteinte doit être justifiée. Sans cela, le dispositif pourrait ne pas être constitutionnel.
L'avis est défavorable aux trois amendements.
M. Pierre Médevielle. - Il me paraît très malaisé d'édicter une règle générale compte tenu des disparités existant entre les territoires. J'estime qu'il convient de distinguer la ruralité la plus profonde au sein de la ruralité en général, ainsi que les villes nouvelles au sein de l'ensemble que constitue le monde urbain.
J'aurais pour ma part maintenu la règle des 120 jours, là où vous proposez de laisser à la collectivité la faculté de choisir entre 120 jours et 90 jours. Il importe de ne pas aller plus loin et de laisser des marges de manoeuvre aux collectivités territoriales. Nous parlons, je le rappelle, de 3 900 euros bruts par an, soit un montant utile à titre de complément de revenus.
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - C'est ce qui est proposé, les élus étant libres de fixer à 90 jours ou à 120 jours la durée de location touristique d'une résidence principale. Néanmoins, une très large majorité de communes devrait conserver un seuil à 120 jours afin de ne pas amoindrir leurs recettes fiscales. Je fais confiance au bon sens des élus locaux.
Mme Viviane Artigalas. - Je rappelle que ces deux durées concernent les seules résidences principales, et que la loi permet à chaque commune, en fonction de ses spécificités, de conserver une période de 120 jours. Les élus locaux souhaitent disposer d'outils dont ils peuvent s'emparer en fonction de leurs besoins : le dispositif envisagé me semble donc raisonnable dès lors qu'ils ont le choix. S'il n'aboutira pas à remettre des logements sur le marché, puisqu'il est question de résidences secondaires, le mécanisme devrait permettre de limiter le temps de location dans les territoires affectés par le surtourisme et par une suroccupation des résidences principales.
M. Daniel Salmon. - Il existe bien des disparités entre les territoires. Justement, qui est mieux placé que le maire, au fait des particularités de son territoire, pour décider de réduire la durée de location de 120 jours à 90 jours ? Il faut lui laisser cette possibilité, car certaines zones sont exposées à une très forte pression.
L'amendement COM-4 rectifié bis n'est pas adopté, non plus que les amendements COM-12 et COM-39.
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - L'amendement COM-49 vise à augmenter de 5 000 euros les amendes pouvant être prononcées, leur montant étant proportionné à la rentabilité de la location meublée touristique. Elles sont également en cohérence avec le reste du texte puisqu'à partir du moment où la déclaration avec enregistrement est généralisée, il est normal de dissuader les loueurs de se reporter sur la location non déclarée.
Face aux nombreux élus me rapportant des cas de fausses résidences principales louées 120 jours sur plusieurs plateformes à la fois, je vous propose aussi d'augmenter les amendes pour dépassement de ce plafond. Un particulier souhaitant arrondir ses fins de mois est rarement absent de sa résidence principale plus de quatre mois par an.
L'amendement COM-49 est adopté.
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - Par l'amendement COM-50, je vous propose une entrée en vigueur différée de l'article au 15 septembre 2024, afin de ne pas affecter les locations prévues cet été tout en envoyant un signal fort à nos élus locaux qui souhaiteraient se saisir rapidement de ces outils, notamment lorsqu'ils ont vu leur délibération annulée ou suspendue par le juge. Par ailleurs, nous éviterons des effets d'aubaine par rapport à une entrée en vigueur différée au 1er janvier 2025.
En revanche, pour les sanctions à la déclaration d'enregistrement, la date d'entrée en vigueur serait la même que celle de l'enregistrement prévu à l'article 1er A.
L'amendement COM-50 est adopté.
L'article 1er bis est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - L'amendement COM-51 vise à faciliter et à sécuriser juridiquement la charge de la preuve de l'usage d'habitation d'un local. Aujourd'hui, la preuve fournie doit dater précisément du 1er janvier 1970 et l'interprétation qu'en fait le juge est très restrictive. Des communes comme Paris ont perdu des contentieux car la preuve de l'usage d'habitation datait de quelques mois plus tard ! Ce n'est pas acceptable !
Néanmoins, le dispositif prévu à l'Assemblée nationale est porteur de risques pour la sécurité juridique des transactions. En effet, le cadre juridique de la charge de la preuve de l'usage d'habitation ne trouve pas seulement à s'appliquer dans le cas de la location meublée touristique, mais dans tous les cas de changement d'usage. La faculté donnée à la commune de prouver un usage d'habitation « à n'importe quel moment depuis le 1er janvier 1970 » rendrait nécessaire, pour toute personne souhaitant acquérir un bien à usage professionnel ou commercial, de vérifier qu'à aucun moment, depuis le 1er janvier 1970, il n'a fait l'objet d'un usage d'habitation, même de manière très passagère, à peine de nullité de la transaction. Cela ne me semble pas raisonnable.
Aussi je vous propose d'amender le dispositif dans un sens qui facilite la charge de la preuve par rapport à la situation actuelle, mais qui reste sécurisant juridiquement, grâce à une période de référence.
Cette période de référence irait du 1er janvier 1970 au 31 décembre 1976 : grâce à cela, la principale difficulté identifiée actuellement par les communes, c'est-à-dire le caractère trop restrictif de la date, serait résolue sans pour autant compromettre la sécurité juridique des transactions immobilières.
L'amendement COM-51 est adopté.
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - L'amendement COM-52 vise à introduire de la flexibilité dans l'extension du régime d'autorisation temporaire de changement d'usage aux personnes morales.
Pour certains élus, c'est une bonne nouvelle. Ils souhaitent mieux piloter le développement de la location meublée touristique dans le temps et, à ce titre, des autorisations temporaires sont plus pertinentes que des autorisations définitives s'attachant au bénéficiaire jusqu'à cessation d'activité.
Pour d'autres élus, ce serait contre-productif : pour ceux qui mettent en oeuvre un régime d'autorisation avec compensation, le fait d'ouvrir le régime d'autorisation temporaire aux personnes morales permettrait d'échapper à l'obligation de compensation.
Je vous propose donc, par cet amendement, d'introduire de la flexibilité et de laisser les élus libres de recourir ou non à ce dispositif.
L'amendement COM-52 est adopté.
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - L'amendement COM-17 vise à offrir la possibilité aux communes insulaires métropolitaines de délimiter des quotas d'autorisations temporaires de changement d'usage sur tout leur territoire. J'y suis favorable.
L'amendement COM-17 est adopté.
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - L'amendement COM-56 a trait à la possibilité de délimiter des quotas d'autorisations temporaires en part de logements concernés par rapport au parc total : j'ai été sensibilisée par des collectivités sur la nécessité d'introduire de la souplesse dans le dispositif.
Ainsi, des communes pourraient mettre en oeuvre un pilotage « dynamique » des autorisations de changement d'usage délivrées grâce, non pas à un nombre absolu d'autorisations pouvant être délivrées, mais grâce à un taux maximal de logements faisant l'objet d'une autorisation temporaire simultanément. Le fait de le mentionner explicitement permettra aussi de sécuriser les futurs règlements des communes et de les protéger de contentieux.
L'amendement COM-56 est adopté.
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - L'amendement COM-42 vise à encadrer davantage la création d'un quota d'autorisations temporaires de changements d'usage en précisant qu'elles sont délivrées à titre personnel et de manière incessible dans la limite d'une seule demande par propriétaire.
Il ne me semble pas raisonnable de lier les élus locaux dans leurs modalités de détermination des quotas d'autorisation temporaire, toutes les communes ne souhaitant peut-être pas réguler autant la location meublée touristique que Saint-Malo. Il me semble donc plus pertinent de laisser à leurs mains les critères de détermination de la délivrance de ces autorisations.
L'amendement COM-42 n'est pas adopté.
L'amendement de précision rédactionnelle COM-53 est adopté.
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - L'amendement COM-40 vise à abaisser le taux minimal de résidences secondaires permettant aux communes de délimiter des zones exclusives de résidences principales. Il me semble pertinent de donner la possibilité aux élus locaux de délimiter de telles zones si nécessaire. Selon nos estimations, passer le taux à 15 % permettrait tout de même de toucher 2 444 communes hors zones tendues qui comptent entre 15 % et 20 % de résidences secondaires.
Néanmoins, la constitutionnalité de la mesure pose question : avec un seuil de 15 %, il n'est pas exclu que la possibilité de délimiter des zones dédiées exclusivement à l'usage de résidence principale soit une atteinte disproportionnée au droit de propriété. En effet, la moyenne nationale est inférieure à 10 %.
Aussi, je rappelle que les communes pouvant mettre en oeuvre ce zonage sont définies selon deux critères alternatifs : soit être situées dans une zone tendue, soit avoir plus de 20 % de résidences secondaires. Par ailleurs, Aix-les-Bains ou La Ciotat, que vous mentionnez dans l'objet, sont toutes deux des communes situées en zone tendue et donc déjà incluses dans le dispositif.
J'émets un avis de sagesse sur cet amendement.
M. Daniel Salmon. - Nous avons reçu des alertes concernant le fait que certaines communes, qui ne comptaient jusqu'à présent que 15 % de résidences secondaires, voyaient cette proportion augmenter. L'objectif de l'amendement consiste à anticiper la dynamique et à intervenir en amont, sans attendre un taux de 20 % pour réagir.
Mme Martine Berthet. - La commune d'Aix-les-Bains est citée dans la liste, mais les élus ne portent pas, à ma connaissance, une demande de ce type. La ville, qui est une des plus grandes stations thermales de France, compte effectivement de nombreux meublés de tourisme : ces logements sont nécessaires à l'économie locale, d'où une incompréhension par rapport à cette mention dans la liste. Pour cette raison, je m'abstiendrai.
L'amendement COM-40 est adopté.
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - L'amendement COM-57 vise à rendre effective l'obligation d'occuper un logement à titre de résidence principale, lorsqu'il est situé dans une zone dédiée à cet usage conformément au plan local d'urbanisme.
Il ne me semblait pas juste que la mise en demeure du maire de régulariser la situation en cas de manquement ne puisse s'adresser qu'au propriétaire : celui-ci subirait donc les conséquences du comportement fautif de son locataire, et ce jusqu'à 100 000 euros d'astreinte.
Pour renforcer les possibilités d'agir du propriétaire mis en demeure, il me semble aussi opportun de prévoir la possibilité de clauses de résiliation de droit du bail, lorsque cette obligation n'est pas respectée.
L'amendement COM-57 est adopté.
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - L'amendement COM-54 vise à corriger un oubli survenu lors de l'examen à l'Assemblée nationale : s'agissant de la Corse, seul le critère de 20 % de résidences secondaires a été retenu pour permettre aux communes de mettre en oeuvre des zones à usage exclusif de résidence principale.
Même si, dans le cas de la Corse, toutes les communes répondant à ce critère de taux sont, de fait, en zone tendue, il me semble préférable d'avoir les mêmes critères pour toutes les communes, d'autant que le taux peut évoluer.
Je vous propose, en outre, de rectifier cet amendement en mentionnant un taux de résidences secondaires de 15 %, afin de tenir compte de l'adoption de l'amendement COM-40.
L'amendement COM-54, ainsi modifié, est adopté.
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - L'amendement COM-55 vise à différer l'entrée en vigueur de cet article au 15 septembre 2024 afin de ne pas affecter les locations prévues cet été, tout en envoyant un signal fort à nos élus locaux qui souhaiteraient se saisir rapidement de ces outils.
L'amendement COM-55 est adopté.
L'article 2 est adopté dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Mme Dominique Estrosi Sassone, présidente. - Je rappelle que l'article 3 a été délégué au fond à la commission des finances, qui a adopté l'amendement de rédaction globale COM-37 du rapporteur pour avis Jean-François Husson.
L'amendement COM-37 est adopté. En conséquence, l'amendement COM-43, les amendements identiques COM-29 rectifié, COM-33 rectifié et COM-61, les amendements identiques COM-30, COM-32 rectifié et COM-34 rectifié, les amendements identiques COM-31 rectifié et COM-35 rectifié, les amendements COM-6 rectifié, COM-7, COM-14 rectifié et COM-16 rectifié deviennent sans objet.
L'article 3 est ainsi rédigé.
Mme Dominique Estrosi Sassone, présidente. - La commission des finances n'a pas adopté l'amendement COM-44.
L'amendement COM-44 n'est pas adopté.
Mme Dominique Estrosi Sassone, présidente. - Je rappelle que l'article 4 a été délégué au fond à la commission des finances, qui a adopté l'amendement de suppression COM-38 du rapporteur pour avis.
L'amendement COM-38 est adopté.
L'article 4 est supprimé.
Mme Anne Chain-Larché. - L'article 5 prévoit une information obligatoire du syndic lorsqu'un lot de copropriété fait l'objet de la déclaration préalable prévue à l'article L. 324-1-1 du code du tourisme. Le syndic doit, dans ce cas, organiser un point d'information sur les meublés de tourisme à la prochaine assemblée générale de copropriété.
Ce dispositif est complexe. Il relève davantage de mesures propres aux différentes copropriétés et de leur règlement intérieur, sans nécessiter l'intervention du législateur. Il s'ajoute en outre à la déclaration préalable, qui fait déjà l'objet d'un renforcement à l'article 1er A du présent texte. Enfin, il pourrait être constitutif d'une atteinte à la vie privée et au droit de propriété.
Au regard de ces éléments, il est préférable de garantir la bonne application des mesures préexistantes, d'où cet amendement de suppression COM-5 rectifié.
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - Il me semble, au contraire, que cette formalité est bien proportionnée et ne présente aucune complexité spécifique.
Le respect du règlement de copropriété et un usage paisible du logement, sans trouble du voisinage, sont du ressort de la copropriété et des autres copropriétaires. Ce sont les seuls à pouvoir éventuellement s'en plaindre. Il ne s'agit nullement de soumettre la location à une décision de l'assemblée générale ; il ne s'agit que d'une simple information.
Demande de retrait et, à défaut, avis défavorable.
Mme Anne Chain-Larché. - Le sens de cet amendement est de laisser le réglementaire à la copropriété.
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - Les règlements de copropriété sont le plus souvent très anciens et ont été édictés à des époques où la location touristique n'existait pas. Ils sont donc, pour la plupart, muets sur le sujet. En outre, la jurisprudence a censuré toute décision des communes visant à conditionner ces locations de meublés à l'autorisation des copropriétaires. Nous essayons donc de trouver un juste milieu. Cette attestation sur l'honneur est imparfaite - nous en avons bien conscience -, mais nous ne pouvons pas aujourd'hui aller moins loin ni plus loin.
Mme Anne Chain-Larché. - Dans ce cas, avec le consentement de mon collègue Pierre Cuypers, nous retirons notre amendement.
L'amendement COM-5 rectifié est retiré.
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - L'amendement COM-41 tend à rétablir l'obligation d'affichage dans les parties communes par le syndic qu'un logement de la copropriété est enregistré comme meublé de tourisme.
Cette obligation a été supprimée en séance publique à l'Assemblée nationale. Elle a été considérée comme trop intrusive dans la vie privée des copropriétaires, car portant également sur la location meublée de la résidence principale.
Outre le fait que je ne suis pas persuadée de l'efficacité d'une telle mesure, il me semble préférable, pour des raisons de sécurité juridique, de nous en tenir à l'équilibre trouvé à l'Assemblée nationale visant à permettre l'information des copropriétaires via le syndic et l'assemblée générale, sans aller au-delà.
Demande de retrait ou, à défaut, avis défavorable.
Mme Antoinette Guhl. - Vous parlez d'intrusion... Le fait d'avoir des valises à roulettes en permanence dans son immeuble est aussi une forme d'intrusion, qui vient troubler la sérénité de la copropriété. L'affichage sur un panneau me semble moins intrusif que le phénomène lui-même. Nous maintenons donc cet amendement.
L'amendement COM-41 n'est pas adopté.
L'article 5 est adopté sans modification.
Intitulé de la proposition de loi
Mme Sylviane Noël, rapporteure. - Je le disais en discussion générale, le contenu de cette proposition de loi est en décalage avec son ambition. Elle ne traite que du développement de la location meublée touristique et de ses effets d'éviction sur le marché de la location permanente. Bien sûr, ce phénomène d'éviction existe, mais il est loin de résumer l'ampleur du déséquilibre actuel du marché locatif. Ce déséquilibre, multifactoriel, justifie une véritable réflexion d'ensemble sur la contribution économique et sociale du propriétaire bailleur et les contreparties que nous pouvons lui apporter.
Je vous propose donc un nouvel intitulé, insistant sur le fait que la régulation des meublés de tourisme passe par des mesures aux mains des élus locaux. Les incitations fiscales jouent un rôle, certes, mais j'ai constaté au cours de mes auditions que, dans les territoires où la location meublée touristique pose de sérieux problèmes, ce sont les régimes d'autorisations mis en place par les collectivités qui ont vraiment eu une incidence sur le marché. À l'inverse, dans les territoires où les meublés sont un levier important de développement du tourisme, les démarches de classement qu'accompagnent les élus et les offices du tourisme sont gages de qualité.
Dans un sens ou dans un autre, c'est en donnant des outils à nos collectivités que nous permettrons une régulation adaptée de ce phénomène aux multiples facettes.
L'amendement COM-59 est adopté.
L'intitulé de la proposition de loi est ainsi modifié.
La proposition de loi est adoptée dans la rédaction issue des travaux de la commission.
Les sorts de la commission sont repris dans le tableau ci-dessous :
Projet de loi relatif au développement de l'offre de logements abordables - Désignation d'un rapporteur
Mme Dominique Estrosi Sassone, présidente. - Il nous revient de procéder à une désignation de rapporteur sur le projet de loi pour développer l'offre de logements abordables, présenté vendredi dernier par le Gouvernement et que nous aurons à examiner dès le mois de juin.
Le calendrier de ce texte sera le suivant : nous auditionnerons en commission le ministre Guillaume Kasbarian le mercredi 15 mai à 16 heures 30 ; le délai limite pour le dépôt des amendements de commission est fixé au jeudi 30 mai à 12 heures ; la réunion de la commission pour le rapport et le texte aura lieu mercredi 5 juin à 9 heures ; la date limite pour le dépôt des amendements de séance est fixée au jeudi 13 juin à 12 heures ; enfin, la commission se réunira pour examiner les amendements de séance mardi 18 juin à 13 heures 30 et mercredi 19 juin matin.
La commission désigne Mmes Amel Gacquerre et Sophie Primas rapporteures sur le projet de loi n° 573 (2023-2024) relatif au développement de l'offre de logements abordables.
La réunion est close à 16 h 10.