• Mardi 11 avril 2006

COMMISSION MIXTE PARITAIRE CHARGÉE DE PROPOSER UN TEXTE SUR LES DISPOSITIONS RESTANT EN DISCUSSION DE LA PROPOSITION DE LOI RELATIVE AU DROIT DE PRÉEMPTION ET À LA PROTECTION DES LOCATAIRES EN CAS DE VENTE D'UN IMMEUBLE

Mardi 11 avril 2006

La commission a tout d'abord procédé à l'élection de son bureau qui a été ainsi constitué :

-  M. Philippe Houillon, député, président ;

- M. Jean-Jacques Hyest, sénateur, vice-président.

La commission a ensuite désigné :

-  M. Christian Decocq, député,

-  M. Laurent Béteille, sénateur,

respectivement rapporteurs pour l'Assemblée nationale et le Sénat.

M. Laurent Béteille, rapporteur pour le Sénat, a indiqué qu'outre certaines adaptations rédactionnelles, le Sénat avait procédé à quelques modifications plus substantielles, parmi lesquelles figurent :

- l'augmentation de cinq à dix logements du seuil au-delà duquel le dispositif de préemption proposé trouvera à s'appliquer ;

- la fixation du point de départ de l'engagement de prorogation du bail à la date de signature de l'acte authentique de vente, en lieu et place de la date de délivrance du bien ;

- la garantie d'indépendance de l'architecte ou du contrôleur technique non seulement par rapport au propriétaire, mais également à l'égard des locataires concernés ;

- l'extension de l'incitation fiscale, en cas d'acquisition d'un logement occupé, à la vente consécutive à la mise en copropriété d'un immeuble en raison de l'exercice par un des locataires du droit de préemption institué par l'article 1er de la proposition de loi.

Puis la commission a procédé à l'examen des dispositions de la proposition de loi restant en discussion.

A l'article 1er (institution d'un droit de préemption au profit des locataires ou occupants de bonne foi lors d'une vente en bloc d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de dix logements), M. Christian Decocq, rapporteur pour l'Assemblée nationale, a estimé que la question du seuil d'application du droit de préemption au profit du locataire était un point méritant d'être discuté. Il a rappelé que l'Assemblée nationale avait rétabli en deuxième lecture un seuil d'application aux immeubles de plus de cinq logements, déjà choisi en première lecture. Il a ajouté que l'Assemblée nationale n'avait cependant pas modifié le seuil d'application aux ventes de parts ou actions d'une société propriétaire d'un immeuble, maintenu à plus de dix logements, ce qui a été regretté à juste titre par le rapporteur pour le Sénat. Il a estimé souhaitable que le seuil soit le même pour les cessions d'immeubles et pour les cessions de parts de sociétés et préférable de retenir le seuil de dix logements, choisi par le Sénat, car ce seuil est identique à celui des accords collectifs et à celui de l'article 11-1 de la loi du 6 juillet 1989.

M. Jean-Pierre Sueur, sénateur, a fait remarquer qu'aussi bien le texte initial de la proposition de loi que les versions successives adoptées par l'Assemblée nationale avaient à bon escient retenu un seuil de cinq logements, seuil qui s'avérait plus protecteur des droits des locataires. Ajoutant que, de surcroît, des amendements retenant ce même seuil avaient été présentés au Sénat, en particulier par M. Philippe Goujon, M. Christian Cambon et plusieurs autres élus parisiens particulièrement au fait des problèmes posés par les ventes à la découpe, il a regretté qu'un tel dispositif n'ait pas été retenu par le Sénat et a souhaité, sur ce point, le retour au texte adopté par l'Assemblée nationale.

M. Jean-Jacques Hyest, vice-président, a rappelé que certaines propositions de loi examinées en même temps que la présente proposition, à l'exemple de celle présentée par M. Roger Madec, sénateur, avaient proposé un seuil de dix logements, qui est en cohérence avec les seuils de droit commun, mentionnés notamment dans la loi de 1989 et l'accord collectif de 2005, accord dont l'application n'a pu être généralisée à cause du refus de certaines associations de locataires. Il a estimé qu'aucune raison dirimante ne justifiait de créer des seuils différents.

M. Jean-Louis Dumont, député, s'est dit très favorable au seuil de cinq logements, seul à même de garantir la protection des locataires face à un phénomène qui s'étend à tout le pays, y compris aux villes moyennes. Il s'est indigné des bénéfices colossaux réalisés sans contrainte fiscale par certains opérateurs, tels des prédateurs, qui ont réalisé des ventes à la découpe. Aussi bien a-t-il regretté que l'examen de la proposition de loi n'ait pas été jugé prioritaire par le Gouvernement, pourtant prompt à user de l'urgence, et ce d'autant plus que les besoins de logements, notamment dans la région Ile-de-France, sont criants.

M. Christian Decocq, rapporteur pour l'Assemblée nationale, a reconnu qu'il avait présenté en séance publique les avantages d'un seuil fixé à cinq logements. Il a cependant souligné que le dispositif proposé ne serait pas affaibli par un seuil fixé à dix logements, et qu'il était de toute façon difficile de trancher, à défaut de statistiques précises permettant d'assurer le choix de l'un ou l'autre seuil. Il a confirmé son accord avec la rédaction choisie par le Sénat, qui permet de mettre la nouvelle disposition en concordance avec le droit existant.

M. Pierre-Yves Collombat, sénateur, a estimé que le débat entre la forme et l'efficacité méritait d'être tranché en faveur de cette dernière, ce qui imposait de renoncer au seuil de dix logements qui ferait échapper de nombreuses opérations aux avancées de la loi.

Mme Martine Aurillac, députée, a jugé nécessaire, au bout de quinze mois de débat, de trouver une solution de compromis. Elle a rappelé que la protection des locataires viendrait sans doute plus sûrement de l'application honnête de l'accord de 2005 et a souligné qu'il était sage d'harmoniser l'ensemble des seuils au même niveau de dix logements.

M. Philippe Goujon, sénateur, confirmant qu'il avait déposé un amendement fixant le seuil minimal à cinq logements, a estimé que la fixation d'un seuil à dix logements viderait la proposition de loi d'une part importante de sa substance.

M. Laurent Béteille, rapporteur pour le Sénat, a souligné que la proposition était destinée à lutter contre les opérations les plus scandaleuses et que son adoption en l'état, tout en atteignant cet objectif, n'empêcherait pas les plus petits bailleurs privés de réaliser des opérations justifiées, en particulier en cas de succession. Il a lui aussi insisté sur l'impératif de cohérence qui commandait l'adoption d'un seuil unique de dix logements.

M. Philippe Houillon, président, a jugé le délai d'examen de la présente proposition conforme aux règles habituelles du travail parlementaire.

La Commission a maintenu le seuil de dix logements adopté par le Sénat.

Puis M. Christian Decocq, rapporteur pour l'Assemblée nationale, a jugé utile, pour la sécurité juridique, de fixer le départ du délai de l'engagement de prorogation du bail à la date de signature de l'acte authentique de vente, comme l'a prévu le Sénat.

Ensuite, il a exposé que, s'il est raisonnable de prévoir que l'architecte ou le contrôleur doit être indépendant à l'égard du propriétaire ou de son mandataire, dans la mesure où cet architecte ou ce contrôleur sera choisi et rémunéré par le propriétaire ou son mandataire, il est en revanche excessif d'exiger l'absence de lien avec l'un des locataires concernés. Il a appelé l'attention des commissaires sur l'effet pervers de cette exigence, les locataires pouvant éventuellement se prévaloir d'un lien qu'aurait l'un d'eux avec la personne ayant établi le diagnostic technique pour contester la validité du diagnostic ainsi que celle de la notification de l'offre de vente. Il a proposé sur ce point de retenir la rédaction de l'Assemblée nationale, celle adoptée par le Sénat créant une insécurité juridique pour les propriétaires qui feront réaliser des diagnostics techniques.

M. Laurent Béteille, rapporteur pour le Sénat, a rappelé que la mention de l'indépendance de l'expert à l'égard du locataire avait été introduite à l'initiative de M. Marcel-Pierre Cléach, dans un souci d'équilibre des droits entre propriétaire et locataire, mais que la question centrale était d'assurer l'impartialité vis-à-vis du propriétaire qui était le commanditaire du diagnostic.

M. Marcel-Pierre Cléach, sénateur, a estimé important de mettre sur le même plan les locataires et les propriétaires et a expliqué que les locataires qui souhaiteraient invoquer leur lien avec le contrôleur technique pour contester le bilan technique pourraient se voir opposer la règle « Nemo auditur propriam turpitudinem allegans ».

M. Philippe Houillon, président, a relevé que cette disposition pourrait être source d'insécurité juridique dès lors qu'un tiers locataire pourrait dénoncer sur son fondement un lien existant entre un autre locataire et l'expert, la règle « Nemo auditur » ne pouvant être opposée à ce locataire tiers. Il a estimé que l'invocation de la règle « Fraus omnia corrumpit » devrait suffire à garantir les droits de chacun. Il a estimé, par ailleurs, que la jurisprudence aurait à éclairer la nature du lien entre l'expert et le propriétaire, dès lors que celui-ci rémunérera celui-là.

M. Pierre Fauchon, sénateur, a jugé la mention même de l'indépendance de l'expert superfétatoire, les dispositions existantes permettant déjà de sanctionner le défaut d'indépendance grâce à l'intervention du juge des référés.

Après avoir adopté la proposition de M. Christian Decocq, rapporteur pour l'Assemblée nationale de supprimer la mention de l'indépendance de l'expert à l'égard de l'un des locataires, la Commission a adopté l'article 1er dans la rédaction du Sénat ainsi modifiée.

A l'article 1er bis (réduction des taux des droits d'enregistrement lorsque l'acquisition d'un logement vendu par lots comporte un engagement de ne pas donner congé au locataire), M. Laurent Béteille, rapporteur pour le Sénat, a indiqué que le Sénat avait élargi l'application de l'incitation fiscale prévue par cet article à la vente d'un ou plusieurs lots consécutive à la mise en copropriété d'un immeuble en raison de l'exercice par l'un des locataires du droit de préemption institué par l'article 1er de la proposition.

M. Christian Decocq, rapporteur pour l'Assemblée nationale, a précisé que le bénéfice du dispositif fiscal proposé à l'article 1er bis, dans la rédaction de l'Assemblée nationale, ne serait pas étendu à la personne qui souhaite acquérir un immeuble en bloc sans s'engager à proroger les contrats de bail en cours. Il a reconnu qu'il était possible que le solde des logements non préemptés lors d'une telle vente puisse être éventuellement acquis par d'autres personnes pouvant légitimement prétendre au bénéfice de l'avantage fiscal. Il a pour cette raison proposé de retenir la rédaction du Sénat, sous réserve de l'adoption d'une modification rédactionnelle.

La Commission a alors adopté l'article 1er bis dans la rédaction du Sénat, avec la modification rédactionnelle proposée par M. Christian Decocq, rapporteur pour l'Assemblée nationale.

La commission a ensuite adopté l'ensemble des dispositions restant en discussion de la proposition de loi ainsi rédigée.