Question de Mme HERZOG Christine (Moselle - NI) publiée le 07/02/2019
Mme Christine Herzog attire l'attention de Mme la ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales sur le cas d'une société d'habitations à loyer modéré (HLM) qui reprend un immeuble où habitent des locataires titulaires d'un bail de droit privé. Si rien n'a été fait pour modifier le bail de droit privé des locataires concernés, elle lui demande si la société d'HLM peut imposer un surloyer et une augmentation de loyer contraires à leur bail préexistant. Elle lui demande également si compte tenu de l'article 31 de la loi du 29 juillet 1881, le directeur de l'office d'HLM serait une personne chargée d'un service public lui permettant de passer outre aux obligations préexistantes envers les locataires susvisés.
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Réponse du Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales publiée le 05/09/2019
En application de l'article L. 353-7 du code de la construction et de l'habitation (CCH), modifié par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN), un locataire bénéficiant d'un bail sur un logement au moment du conventionnement de celui-ci a la possibilité, soit de conclure un nouveau bail conforme aux stipulations de la convention, soit de conserver celui qu'il avait signé avec l'ancien propriétaire. Dans ce second cas, son bail doit rester inchangé. L'organisme d'habitations à loyer modéré (HLM) ne peut donc pas imposer à ce locataire un nouveau loyer, ni modifier unilatéralement l'une des stipulations du bail. Ainsi, si le bail était et reste de droit privé, il reste soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, notamment en ce qui concerne le montant du loyer. Le régime du logement social figurant dans le CCH ne s'applique pas. De plus, le locataire titulaire de ce bail n'est pas soumis au versement du supplément de loyer de solidarité (SLS) prévu par l'article L. 441-3 du CCH. Cet article a en effet été modifié par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, afin de clarifier la situation des locataires qui ont opté pour le maintien de leur bail privé lors d'une acquisition de leur logement par un bailleur social. Il précise expressément que le SLS n'est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l'article L. 353-7 du CCH, venant confirmer que, dans ce cas, le loyer ne peut évoluer que dans le cadre des règles prévues pour les baux soumis à la loi précitée du 6 juillet 1989. En revanche, si le bail applicable est désormais un bail conforme à la convention APL, le locataire bénéficie à la fois des avantages mais également des exigences liés à ce régime juridique, qui sont d'ordre public, et peut se voir en particulier appliquer un SLS.
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