En séance

Dans le cadre d’une révision triennale, il ne faut pas que le loyer puisse excéder la valeur locative. Si le loyer, par l’effet des indexations, ou pour toute autre raison, devient supérieur à la réelle valeur locative, le locataire doit pouvoir demander le réajustement à la baisse du loyer à la valeur locative.

Madame la Ministre a d’ailleurs rappelé à l’Assemblée nationale : « La fixation du loyer à partir de la valeur locative est une donnée fondamentale du régime des baux commerciaux » (Assemblée nationale, Commission des affaires économiques, compte rendu n° 55, mardi 28 janvier 2014, séance de 17 heures, page 24).

Dans les années 1980- 1990, la Cour de cassation avait admis que, lorsqu’un commerçant paie un loyer supérieur à la valeur locative, il puisse demander la réduction à la valeur locative à l’occasion d’une révision triennale (Cass. 3e civ. 12 juillet 1989, pourvoi n° 88-11.109 ; Cass. 3e civ. 24 janvier 1996, pourvoi n° 93-20.842). Cependant, sous la pression des bailleurs, le texte de l’article L.145-38 du Code de commerce fut modifié par la loi du 11 décembre 2001, pour interdire les fixations à la valeur locative à la baisse lors d’une révision triennale, avec ce résultat paradoxal : bloquer les loyers à un montant supérieur à la valeur locative jusqu’à la fin du bail. Ceci revient à attribuer une rente de situation au bailleur.

La réforme de 2001 a été très critiquée par la doctrine (F. Auque, note sous Cass. 3e civ. 30 mai 2001, JCP 2001.1.10561) et par la jurisprudence (Cass. ass. plèn. 23 janvier 2004, pourvoi n° 04-13.617, Administrer mars 2004, p. 21).

C’est pourquoi il est proposé de compléter l’article 4 afin de revenir au texte antérieur à la réforme du 11 décembre 2001, pour permettre une adaptation du loyer à la valeur locative lors d’une révision triennale, lorsque le loyer dépasse la valeur locative.