Colloque Moyen-Orient
III. L'immobilier un marché en plein essor
Jean-Charles BEREIL
Walnut Finance est une société financière installée aux Emirats Arabes Unis, depuis une vingtaine d'années.
Je traiterai de l'immobilier, un marché en plein essor à Dubaï mais non encore mature. L'ouverture récente du marché aux étrangers l'a par ailleurs fait exploser. Or peu d'investisseurs français ont encore osé franchir le pas, à l'exception du groupe NCI et d'une entreprise du CAC 40.
Certaines sociétés, comme Ali Burton, ont décidé d'établir leur siège à Dubaï. Les responsables de ces pays seraient ravis que les Français s'investissent davantage sur ce type de marché.
Les Emirats ont en effet toujours fait en sorte de se tenir à l'écart des conflits afin de bénéficier de l'afflux de cadres et de sociétés sur leur territoire.
Ce marché, qui offre une rentabilité nette supérieure à 20 %, commencera à se réguler d'ici à 2011, Dubaï ayant vocation à passer entre 10 à 15 millions d'habitants d'ici à 2009.
J'encourage vivement la France à s'impliquer davantage dans ces marchés.
Philippe REY
Je centrerai mon propos sur Dubaï. Bien que Dubaï ne soit pas la seule ville à disposer d'un rôle prépondérant sur ce marché, elle est la première à avoir osé vendre de l'immobilier à des étrangers, avec un succès extraordinaire, notamment auprès des Anglais, des Allemands, des Italiens, etc.
Ce marché est sous-tendu par la dynamique de l'économie locale des Emirats Arabes Unis. Cette « euphorie » devrait perdurer au moins jusqu'en 2011, avec des flux croissants de nouveaux résidents. A Dubaï par exemple, nous comptons actuellement près de 1 000 nouveaux résidents par jour.
En 2006, la valeur de l'immobilier a été estimée à 10 milliards d'euros soit près de 7,5 % du PNB de l'Emirat. Le déficit résidentiel est évalué à 27 000 unités par an de 2007 à 2010. Les prix des propriétés ainsi que le coût du loyer devraient rester dans une fourchette de croissance de 6 % à 10 % jusqu'en 2010. En ce qui concerne les bureaux, le déficit est de l'ordre de 570 000 mètres carré pour 2007 et 2008. Le rendement locatif des bureaux est supérieur à 25 %. Il devrait rester de cet ordre jusqu'en 2010.
Depuis 2000, le développement immobilier dans les pays du GCC a connu un rythme exceptionnel, en partie en raison des évènements de septembre 2001, qui ont d'une part, engendré des rapatriements de capitaux et d'autre part, modifié les mentalités des dirigeants de ces pays qui ont commencé à envisager d'investir localement. Ces liquidités ont été augmentées par les revenus pétroliers, qui ont trouvé une utilisation toute naturelle dans le développement immobilier régional. Depuis 2002, les investissements étrangers sont arrivés en masse, notamment lorsque Dubaï a introduit la législation autorisant les étrangers à acquérir des biens immobiliers. En 2006, cette législation a été étendue à l'acquisition de terrain.
Depuis 2004, la croissance de la demande a surpassé l'offre de façon constante. Il devrait en être ainsi au moins jusqu'en 2011. Une augmentation permanente de la population et des liquidités, due à un accès croissant au crédit, a contribué à renforcer cette demande.
En 2005, les liquidités représentaient 23 % du PNB. La banque centrale des Emirats Arabes Unis indique qu'elles auraient augmenté à un rythme annuel de 37 % entre 2000 et 2005.
L'augmentation de la population est estimée à 6,5 % par an jusqu'à 2012. Cet accroissement démographique constitue l'un des moteurs de la demande immobilière, d'autant plus qu'il s'agit de jeunes, entre 15 et 40 ans, en âge de s'installer.
De 2002 à 2006, Colliers international a constaté un quasi triplement du prix des propriétés sur Dubaï, le prix moyen du mètre carré passant de 660 à 1250 euros.
Certaines voix se sont élevées pour dénoncer la formation d'une bulle immobilière. Cependant, contrairement à Singapour ou Hong Kong, la volonté du gouvernement d'attirer une population de plus en plus importante devrait limiter cet effet spéculatif. Nous estimons que les prix continueront à augmenter en fonction de la hausse de l'activité. La rentabilité nette se situant autour de 10 %, des personnes de tous horizons, notamment du continent indien, sont attirées par le marché.
L'une des raisons du déficit de l'offre immobilière réside dans le retard quasi-structurel de livraison des chantiers en cours, en partie à cause du faible nombre d'ouvriers par rapport aux besoins.