SÉNAT
SESSION ORDINAIRE DE 2005-2006
Annexe
au procès-verbal de la séance du 15 décembre 2005
PROPOSITION DE LOI
adoptée avec modifications par l’Assemblée
Nationale
en deuxième lecture,
relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d’un immeuble,
transmise par
M. le PRÉSIDENT DE L’ASSEMBLÉE
NATIONALE
à
m. le prÉsident du sÉnat
(Renvoyée à la commission des Lois
constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du Règlement et
d’administration générale.)
I. – Après l’article 10 de la loi n° 75‑1351
du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation,
il est inséré un article 10‑1 ainsi rédigé :
« Art. 10‑1. – I. – A. – Préalablement
à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d’un
immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel de
plus de cinq logements au profit d’un acquéreur ne s’engageant pas à proroger
les contrats de bail à usage d’habitation en cours à la date de la conclusion
de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de
disposer du logement qu’il occupe pour une durée de six ans à compter de la
délivrance du bien, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée
avec demande d’avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne
foi l’indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en
une seule fois, de l’immeuble ainsi que l’indication du prix et des conditions
de la vente pour le local qu’il occupe.
« Cette notification doit intervenir à peine de
nullité de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l’immeuble. Elle
s’accompagne d’un projet de règlement de copropriété qui réglera les rapports
entre les copropriétaires si l’un au moins des locataires ou occupants de bonne
foi réalise un acte de vente, ainsi que des résultats d’un diagnostic
technique, portant constat de l’état apparent de la solidité du clos et du
couvert et de celui de l’état des conduites et canalisations collectives ainsi
que des équipements communs et de sécurité. Ce diagnostic est établi par un
contrôleur technique au sens de l’article L. 111‑23 du code de la
construction et de l’habitation ou par un architecte au sens de l’article 2 de
la loi n° 77‑2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture, qui ne doit
avoir avec le propriétaire de l’immeuble ou son mandataire aucun lien de nature
à porter atteinte à son impartialité ou à son indépendance.
« Nonobstant les dispositions de l’article 1751 du
code civil, cette notification est de plein droit opposable au conjoint du
locataire ou occupant de bonne foi si son existence n’a pas été préalablement
portée à la connaissance du bailleur. Elle vaut offre de vente au profit du
locataire ou occupant de bonne foi.
« L’offre est valable pendant une durée de quatre
mois à compter de sa réception. Le locataire ou occupant de bonne foi qui
accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa
réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de
vente. Si, dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à
un prêt, son acceptation de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du
prêt et, en ce cas, le délai de réalisation est porté à quatre mois. Passé le
délai de réalisation de l’acte de vente, l’acceptation de l’offre de vente est
nulle de plein droit.
« Lorsque, en raison de la vente d’au moins un
logement à un locataire ou un occupant de bonne foi, l’immeuble fait l’objet d’une
mise en copropriété et que le bailleur décide de vendre les lots occupés à des
conditions ou à un prix plus avantageux à un tiers, le notaire doit, lorsque le
propriétaire n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ou
occupant de bonne foi ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.
Cette notification vaut offre de vente à leur profit. Elle est valable pendant
une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée
dans le délai d’un mois est caduque.
« Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte
l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au
propriétaire ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte
de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt,
l’acceptation par le locataire ou occupant de bonne foi de l’offre de vente est
subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est
porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été
réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.
« Les dispositions du présent A doivent être
reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.
« B. – Préalablement à la conclusion de
la vente mentionnée au premier alinéa du A, le bailleur communique au maire de
la commune sur le territoire de laquelle est situé l’immeuble le prix et les
conditions de la vente de l’immeuble dans sa totalité et en une seule fois.
Lorsque l’immeuble est soumis à l’un des droits de préemption institués par les
chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du code
de l’urbanisme, la déclaration préalable faite au titre de l’article
L. 213‑2 du même code vaut communication au sens du présent article.
« II. – Les dispositions du I ne sont pas
applicables en cas d’exercice de l’un des droits de préemption institués par le
titre Ier du livre II du code de l’urbanisme ou lorsque la
vente intervient entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus.
« Elles sont applicables aux cessions de la
totalité des parts ou actions de sociétés ou de sociétés civiles immobilières
ordinaires, lorsque ces parts ou actions portent attribution en propriété ou en
jouissance à temps complet de chacun des logements d’un immeuble de plus de dix
logements.
« Elles ne sont pas applicables aux cessions de
parts ou actions susvisées lorsque ces cessions interviennent entre parents ou
alliés jusqu’au quatrième degré inclus. »
II. – Non
modifié.....................................................................
I. – Après l’article 1584 du code général des
impôts, il est inséré un article 1584 bis ainsi rédigé :
« Art. 1584 bis. – Le
conseil municipal peut, sur délibération, réduire le taux de la taxe
additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière
jusqu’à 0,5 % pour les mutations visées au 1° du 1 de l’article 1584,
lorsque les conditions suivantes sont réunies :
« 1° La mutation s’inscrit dans le cadre d’une
opération consistant en des ventes par lots, déclenchant le droit de préemption
prévu à l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975
relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation ou le
droit de préemption prévu à l’article 15 de la loi n° 89-462 du
6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant
modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;
« 2° La mutation porte sur un logement
occupé ;
« 3° L’acquéreur s’engage dans l’acte d’acquisition
à affecter le logement à la location pendant une période minimale de six ans à
compter de la date d’acquisition.
« En cas de manquement à l’engagement visé au 3°,
les dispositions de l’article 1840 G ter sont applicables.
« Les dispositions de l’article 1594 E sont
applicables. »
II. – Après l’article 1594 F quinquies
du même code, il est inséré un article 1594 F sexies ainsi
rédigé :
« Art. 1594 F sexies. – Le
conseil général peut, sur délibération, réduire le taux de la taxe de
publicité foncière ou des droits d’enregistrement jusqu’à 0,5 %, si les
conditions suivantes sont réunies :
« 1° L’opération consiste en des ventes par
lots, déclenchant le droit de préemption prévu à l’article 10 de la loi
n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des
occupants de locaux à usage d’habitation ou le droit de préemption prévu à l’article 15
de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les
rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du
23 décembre 1986 ;
« 2° La vente porte sur un logement
occupé ;
« 3° L’acquéreur s’engage dans l’acte d’acquisition
à affecter le logement à la location pendant une période minimale de six ans à
compter de la date d’acquisition.
« En cas de manquement à l’engagement visé au 3°,
les dispositions de l’article 1840 G ter sont applicables.
« Les dispositions de l’article 1594 E sont
applicables. »
III. – Dans le I de l’article
1840 G ter du même code, après les mots :
« publicité foncière », sont insérés les mots : « ou de
taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité
foncière ».
Article 2
.................................
Conforme
.................................
................................................................................
Article 2 ter
..........................
Suppression
conforme
.........................
I. – Non
modifié.......................................................................
II (nouveau). – Le cinquième alinéa (a) de l’article 25‑1 de la même loi est ainsi rédigé :
« a) Dans le septième alinéa du II, les mots : “ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l’article L. 111‑6‑1 du code de la construction et de l’habitation” ne sont pas applicables ; ».
Délibéré
en séance publique, à Paris, le 15 décembre 2005.
Le
Président,
Signé : Jean-Louis DEBRÉ