1° Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

« ... . - L’article L. 221-3 du code monétaire et financier est ainsi modifié :

1° Au premier alinéa, après les mots « à loyer modéré », sont insérés les mots : « et pour la part de leur activité relevant du logement social et du logement locatif intermédiaire, aux sociétés d'économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux agréées conformément à l’article L. 481-1 du code de la construction et de l’habitation, ».

2° Au troisième alinéa, après les mots « à loyer modéré », sont insérés les mots « et pour la part de leur activité relevant du logement social et du logement locatif intermédiaire, les sociétés d'économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux agréées conformément à l’article L. 481-1 du code de la construction et de l’habitation ». »

2° En conséquence, faire précéder le premier alinéa de la mention : « I »

L’ensemble des organismes HLM peuvent détenir un ou plusieurs livrets A, ce qui n’est pas le cas des sociétés d’économie mixte qui gèrent des logements sociaux alors qu’elles sont des organismes de logement social.

Or, compte tenu des besoins substantiels de mobilisation des fonds propres des bailleurs dans le cadre de la réponse aux enjeux de production ou de rénovation des logements, cette harmonisation ne peut que concourir au renforcement des SEM agréées. La multiplication des livrets A permet ainsi de favoriser les stratégies de placement. Cela évite également les pertes financières en cas de fermeture des livrets A secondaires lorsqu’un organisme HLM se transforme en SEM HLM.

L’objet de cet amendement est donc d’ouvrir aux sociétés d’économie mixte de construction et de logements sociaux agréées la possibilité d’ouvrir un livret A, uniquement pour la part de leur activité relevant de leur agrément et du LLI, dans le droit-fil du principe de l’égalité de traitement entre organismes de logements sociaux posé par l’article 114 de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014.

Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

... . - Après la troisième phrase de l’avant-dernier alinéa de l’article L. 1524-5 du code général des collectivités territoriales, sont insérées deux phrases ainsi rédigées : « Toutefois, pour les prises de participations directes ou indirectes d’une société d’économie mixte dans le capital d’une société dédiée à la réalisation d’un projet, cet accord n’est requis qu’auprès de la collectivité territoriale ou du groupement détenant la plus grande fraction du capital et des droits de vote au sein de cette société d’économie mixte. En cas de répartition égale du capital entre plusieurs collectivités territoriales ou leurs groupements, cet accord est donné par la collectivité territoriale dont le représentant est le président du conseil d’administration ou du conseil de surveillance de la société d’économie mixte. »

Cet article supprime l’accord préalable du préfet lorsque des organismes d’HLM souhaitent souscrire des parts ou des actions dans des sociétés de projet. De façon similaire, cet amendement a pour objet d’étendre ce dispositif aux sociétés d’économie mixte locale pour leurs sociétés de projet. L’accord de la collectivité majoritaire est toutefois toujours requis.

Au-delà de l’alignement avec les autres organismes de logements sociaux, cet amendement favorise l’intervention des SEM immobilières (HLM, promotion immobilière, aménagement, ou maitrise foncière par exemple) et de concourir ainsi à l’objectif du projet de loi qui est de donner des outils aux opérateurs des collectivités territoriales dans un souci d’efficience et afin de tendre vers la résorption de la crise du logement.

Après l'article 14

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :

1° L’article L. 231-2 est ainsi modifié :

a) Le e) est ainsi rédigé :

« e) Les modalités de règlement en fonction de l'état d'avancement des travaux et de consignation du solde du prix avant la réception ; »  

b) L'article est complété par par un alinéa ainsi rédigé : 

« La réception ne pourra être organisée qu’à partir de la justification par le maître d’ouvrage auprès du constructeur de la consignation prévue au e) du présent article. » 

2° Le e) de l'article L. 231-3 est ainsi rédigé : 

« e) De subordonner la remise des clefs au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle à la protection du maître de l'ouvrage consistant dans la consignation des sommes tant que des réserves doivent être levées après la réception dans les conditions prévues à l’article L. 231-2 ; ».

Dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle, la protection du maître d’ouvrage est notamment assurée par un système de retenue du paiement du solde de 5%, dès lors que des réserves sont formulées.

Cette retenue doit normalement, au vu de l’article R.231-7, se faire par le biais d’une consignation entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire. Cette retenue par consignation a l’intérêt d’inciter le constructeur à la plus grande diligence dans la réparation des vices et défauts de conformités réservés, tout en assurant le paiement du prix par le maître d’ouvrage une fois les réserves levées. 

En pratique, en cas de réserves, les maîtres d’ouvrage ne respectent pas la réglementation et conservent le solde en banque, sans mettre en place une consignation. En outre, le solde du prix devient pour les maîtres d’ouvrage un outil de négociation du prix du contrat a posteriori et non plus une protection pour leur garantir la réparation des réserves émises à la réception. 

Non seulement ce n’est pas conforme à l’esprit du texte, mais cela nuit aux intérêts économiques des constructeurs qui exécutent leurs obligations dans le respect de la réglementation et de la bonne foi contractuelle, et qui doivent pouvoir en attendre de même de la part de leur client. 
Le paiement du solde du prix est réglementé pour le constructeur, et il doit l’être aussi pour le client. 

Pour atteindre cet objectif d’équilibre dans la relation contractuelle, le présent amendement vise à rendre obligatoire par la loi la consignation, en en faisant un préalable à la réception des travaux.

Après l'article 6

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article L. 313-6 du code de la consommation est complété par un alinéa ainsi rédigé : 

« Lorsque tout ou partie d’un crédit immobilier a pour objet la construction d’une maison individuelle, sans qu’un contrat de construction de maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 ou L. 232-1 du code de la construction n’ait été conclu, l’offre de prêt comporte une mention qui indique que l’emprunteur renonce en toute connaissance de cause aux garanties et dispositions protectrices inhérentes au contrat de construction précité, notamment la garantie de livraison à prix et délai convenu. Un décret en Conseil d’État précise le contenu de la mention précitée. »

La construction d’une maison individuelle peut se faire via différents types de contrats, dont certains relèvent de la liberté contractuelle, alors que d’autres relèvent de régimes juridiques impératifs et protecteurs des maîtres d’ouvrages, institués par le code de la construction et de l’habitation, tels que le CCMI avec ou sans fourniture de plans. 

Le contexte économique et la défaillance grandissantes d’entreprises de construction entrainent un accroissement des difficultés des ménages, dans le cadre de leurs projets de construction, lorsqu’ils n’ont pas conclu un CCMI. 

Cela impose un renforcement de l’information des accédants à la propriété sur les protections apportées par le CCMI. Ce cadre juridique apporte en effet de véritables « filets de sécurité » pour les ménages (prix forfaitaire et définitif, modalités de révision du prix strictement encadrées, garantie de livraison à prix et délais convenus…). 

Dans l’intérêt de la protection du consommateur, emprunteur, maître d’ouvrage, l’objet du présent amendement est de prévoir l’insertion d’une mention claire et complète dans l’offre de prêt, précisant que le client qui décide de ne pas recourir au CCMI pour la réalisation de son projet renonce en toute connaissance de cause aux garanties et dispositions protectrices inhérentes aux régimes prévus aux articles L.231-1 et suivants et L.232-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Après l'article 6

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article L. 231-12 du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié : 

1° Le mot : « deux » est remplacé par le mot : « trois » ;

2° Après les mots : « du code de la consommation » sont insérés les mots : « ; c) La date de l'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire. »

La réglementation du contrat de construction de maison individuelle (CCMI), mise en place par la loi du 19 décembre 1990 (codifiée aux articles L.230-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation) a très peu évolué en plus de trente ans d’existence. Or, des évolutions s’avèrent aujourd’hui nécessaires pour tenir compte de la réalité des enjeux opérationnels et économiques. 

Le législateur a accordé aux constructeurs une exception au caractère forfaitaire et définitif du prix, par un dispositif très encadré de révision du prix.

À l’inverse des contrats à exécution immédiate, le CCMI est un contrat dont l’exécution s’étale dans le temps : l’ouverture du chantier ne peut se faire que lorsque les conditions suspensives, qui conditionnent le caractère définitif du contrat, seront levées (acquisition définitive du terrain, obtention du permis de construire, des prêts immobiliers, de l’assurance dommages-ouvrage et de la garantie financière de livraison) et que les démarches qui incombent au maître de l’ouvrage pour permettre le commencement des travaux auront été réalisées, par exemple la réalisation d’un bornage ou des aménagements permettant aux engins de chantiers d’accéder au terrain.

Un délai relativement long (de 8 à 9 mois en moyenne, voire davantage dans le cadre d’opérations d’aménagement foncier) peut ainsi s’écouler entre la signature du contrat et la réalisation de toutes ces formalités. De fait, ce délai n’est pas totalement maîtrisé par le constructeur puisqu’il est notamment dépendant des délais dans lesquels les conditions suspensives étant à la charge du maître d’ouvrage seront levées, à savoir l’obtention du permis de construire, l’obtention des prêts et l’acquisition définitive du terrain.

Dans un contexte où la part des constructions de maisons individuelles édifiées sur des terrains issus d’opérations sous permis d’aménager est croissante du fait notamment des contraintes relatives à la lutte contre l’artificialisation des sols, l’objet de cet amendement est de faire évoluer les modalités de révision du prix de manière à tenir compte des délais inhérents à ces opérations d’aménagement, parfois très longues et soumises à de multiples aléas que ne peut maîtriser le constructeur, et qui peuvent conduire à une signature tardive de l’acte authentique du terrain.

Après l'article 6

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le code de l’urbanisme est ainsi modifié :

I – Après l’article L. 311-6 du code de l’urbanisme, il est inséré un article L. 311-6-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 311-6-1. – À titre expérimental et pendant une durée de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n°   du    relative au développement de l’offre de logements abordables, les permis de construire dont le dossier de demande est complet, autres que ceux soumis à évaluation environnementale en application de l’article L. 122-1 du code de l’environnement, déposés sur le périmètre d’une Zone d’Aménagement Concerté définie à l’article L. 311-1 du présent code, sont réputés accordés, dès lors qu’un architecte au sens de l’article 2 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture, choisi par l’aménageur de la zone, a validé, avant le dépôt du dossier de demande, que les travaux projetés sont conformes aux documents de la zone et aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique.

« Le pétitionnaire, par exception à l’article L. 422-4 du code de l’urbanisme, recueille préalablement au dépôt de la demande l’accord ou l’avis des autorités ou commissions compétentes.

« Les modalités d’application du présent I sont fixées par décret en Conseil d’État. »

II. – Après l’article L. 442-2 du code de l’urbanisme, il est inséré un article L. 442-2-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 442-2-1. – À titre expérimental et pendant une durée de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n°   du   au développement de l’offre de logements abordables, les permis de construire dont le dossier de demande est complet, autres que ceux soumis à évaluation environnementale en application de l’article L 122-1 du code de l’environnement, déposés dans le périmètre d’un permis d’aménager portant sur un lotissement, sont réputés accordés, dès lors qu’un architecte au sens de l’article 2 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture, choisi par le titulaire du permis d’aménager, valide, avant le dépôt du dossier de demande, que le travaux projetés sont conformes aux documents du lotissement et aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique. »

« Le pétitionnaire, par exception à l’article L. 422-4 du code de l’urbanisme, recueille préalablement au dépôt de la demande l’accord ou l’avis des autorités ou commissions compétentes. »

Outre la crise multifactorielle que connait actuellement la production de logements neufs, la filière souffre de difficultés structurelles liées à la complexité des procédures d’instruction des autorisations d’urbanisme et aux délais qui les encadrent.

En plus de l’indispensable accélération des travaux visant à dématérialiser le dépôt et l’instruction des autorisations d’urbanisme, un choc de simplification des procédures d’instruction visant à la réduction des délais d’instruction des autorisations d’urbanisme est nécessaire pour contribuer à la relance de la production neuve.

Parallèlement, la lutte contre l’artificialisation des sols induit un aménagement opérationnel plus sobre en foncier.

C’est le sens de la proposition portée par le présent amendement, qui a pour objet de créer, à titre expérimental pour une durée de 5 ans, un permis de construire « déclaratif » dans le cadre des ZAC et des permis d’aménager portant sur un lotissement.

Le permis de construire « déclaratif » en ZAC et en permis d’aménager portant sur un lotissement participe de cette volonté de simplifier et d’accélérer la délivrance de ces autorisations.

A ce titre, et uniquement dans le cadre des périmètres de ZAC et de permis d’aménager portant sur un lotissement, le permis de construire est obtenu dès le dépôt de la demande et après vérification de la complétude du dossier de permis par le service instructeur, sous réserve bien entendu de l’exercice de recours contentieux ou du retrait administratif.

La légalité du permis de construire déclaratif est ainsi présumée sur la base du visa d’un architecte coordonnateur, choisi par l’aménageur de la zone, dès son dépôt en cas de complétude du dossier, puis contrôlée par l’administration après son obtention.

Cet architecte coordonnateur a pour mission de viser et de valider, avant le dépôt de la demande de permis de construire, la conformité de la demande de permis de construire tant avec les documents de la ZAC ou du lotissement qu’avec les dispositions législatives et règlementaires.

De fait, l’intervention obligatoire de l’architecte coordonnateur limite les risques d’illégalité des permis de construire « déclaratifs » et notamment de la non-conformité du permis avec les dispositions du PLU et avec le règlement du permis d’aménager ou le dossier de la ZAC.

En définitive, ce permis déclaratif procède à un transfert de responsabilité de l’administration vers le pétitionnaire qui assume l’entière responsabilité de l’éventuel dépôt d’une demande non conforme à la réglementation en vigueur.

En cela, il poursuit la logique consacrée par la réforme de 2007 relative à la réforme des autorisations d’urbanisme au sujet de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux qui, sous la responsabilité du pétitionnaire, est devenue déclarative, à charge pour l’administration de la contester dans un délai contraint.

De plus, l’amendement proposé circonscrit le champ d’application du permis de construire « déclaratif » aux seuls permis de construire déposés sur le périmètre d’une opération d’aménagement réalisée sous permis d’aménager ou ZAC. En effet, sur le périmètre de ces opérations d’aménagement, la constructibilité et la viabilité de chaque lot a déjà fait l’objet d’un contrôle de l’administration au stade de l’instruction du permis d’aménager ou de l’approbation par l’organe délibérant de l’autorité compétente en charge de la création de la ZAC. Ainsi, la délivrance des permis de construire ne constitue dès lors que des actes d’application des procédures d’aménagement précitées.

Enfin et dans la mesure où la ZAC a été approuvée et le permis d’aménager délivré, il est également prévu d’exclure la possibilité pour l’autorité compétente pour la délivrance des autorisations d’urbanisme de surseoir à statuer à l’occasion du dépôt d’un permis de construire « déclaratif ».

Tel est l’objet du présent amendement.

I. - Alinéa 4

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Art. L 442-1-3. – Par dérogation à l’article L. 442-1, un permis d’aménager portant sur un lotissement peut porter sur des unités foncières non contigües si le projet garantit l’unité architecturale et paysagère des sites concernés ».

II. – Alinéas 5 à 7 

Supprimer ces alinéas

L’élargissement des possibilités de recours au permis d’aménager multisites, tel que proposé par cet article, constitue un progrès.

En effet, l’extension du permis d’aménager multisites portant sur un lotissement au-delà des seuls cadres opérationnels des Projets Partenariaux d’Aménagement (PPA) et Opération de Revitalisation Territoriale (ORT) est de nature à répondre aux enjeux d’une opération d’aménagement en renouvellement urbain menée sur un tissu urbain existant, qui comprend de nombreuses unités foncières discontinues dont seule une partie d’entre elles est concernée par la mutation urbaine architecturale et paysagère portée dans le cadre du projet d’aménagement.

Une telle initiative simplifie la procédure administrative obligatoire du porteur de projet en lui permettant le dépôt d’un seul permis d’aménager pour l’ensemble des sites concernés, tout en donnant à la collectivité une vision globale des projets présentés.

Toutefois, les conditions cumulatives exigeant d’une part, un demandeur unique pour l’ensemble des projets inclus dans le permis d’aménager et d’autre part, que les projets constituent un ensemble unique et cohérent, vident de sa substance l’intérêt de l’élargissement de cette procédure de permis d’aménager multisites.

En premier lieu, la condition de demandeur unique remet en cause le principe général des autorisations d’urbanisme qui permet une demande conjointe par plusieurs demandeurs d’une même autorisation d’urbanisme.

Cette condition du demandeur unique contraint par ailleurs le porteur de projet à acquérir la maitrise foncière de l’ensemble des unités foncières alors même que par définition, il intervient sur un foncier morcelé, avec certains propriétaires qui pourraient ne pas souhaiter vendre. 

Ainsi, autoriser une demande conjointe permettrait d’une part, à ces propriétaires de conserver leurs terrains tout en profitant de l’aménagement et la construction de la zone par l’opérateur et d’autre part, de développer le partenariat entre différents opérateurs (aménageurs, promoteurs, bailleurs sociaux...) qui interviennent de manière diversifiée sur les sites concernés par le permis d’aménager.
En second lieu, l’exigence d’ensemble unique et fonctionnel interdit le recours au permis d’aménager multisite sur des unités foncières ou des sites relativement éloignés l’un de l’autre ou même sur des zones différentes du PLU.

Or, l’intervention sur le tissu urbain existant et la densification des secteurs urbains constitués exigent souvent, faute de modèle économique satisfaisant pour développer une offre de logement abordable, que les opérateurs équilibrent économiquement ces opérations par la réalisation d’opérations d’aménagement ou de promotion immobilière, souhaitées par les collectivités, sur des fonciers moins contraints, en couture urbaine par exemple.

Au-delà, le renouvellement urbain requiert souvent de multiples interventions d’opérateurs (transformation de bureaux en logements, démolition-reconstruction, densification) qui ne permettent pas du fait de leur hétérogénéité la constitution d’un ensemble unique et cohérent.

Enfin, la suppression de cette condition n’aura pas pour conséquence de faciliter l’extension urbaine du fait de la limitation de la consommation des espaces naturels agricoles et forestiers, imposée par le législateur dans le cadre de la lutte contre l’artificialisation des sols, l’opérateur étant tenu au respect des Orientations d’Aménagement et de Programmation prévues par le PLU.

Compte tenu de son intérêt pour stimuler la construction de logements neufs, en particulier en tissu urbain existant au potentiel d’aménagement et de densification, ce dispositif modifié de permis d’aménager multisites est de nature à constituer une des réponses aux enjeux actuels tant dans la simplification procédurale qu’il apporte que dans la sécurisation globale, par un seul titre administratif, pour un projet d’ensemble, même si celui-ci porte sur plusieurs sites ou plusieurs zones du PLU, non contiguës.

Le présent amendement a ainsi pour objet de maintenir la condition d’unité architecturale et paysagère des sites concernés et de supprimer les conditions cumulatives relatives au demandeur unique et à l’ensemble unique et cohérent afin de simplifier le recours au permis d’aménager multisites et d’élargir son utilisation pour relancer la production de logements abordables.

Après l'article 4

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le premier alinéa du I de l’article L. 632-2 du code du patrimoine est complété par une phrase ainsi rédigée : « Tout avis de l'architecte des bâtiments de France rendu dans le cadre de la procédure prévue au présent alinéa est publié sur un registre régional mis à disposition du public par voie électronique. »

Dans le cadre de l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme, le pouvoir discrétionnaire des architectes des bâtiments de France (ABF) amène parfois à l'application de prescriptions différentes alors que les immeubles concernés se trouvent dans un même secteur géographique remarquable ou aux abords d'un même monument historique. Des travaux peuvent donc être réalisés avec certains matériaux sur un bâtiment situé au sein d'une de ces zones alors que quelques mètres plus loin, dans la même zone, ces mêmes travaux sont refusés. Dans un objectif de prévisibilité pour leurs projets, les entrepreneurs de bâtiment et les constructeurs immobiliers ont besoin de critères clairs et objectifs sur les choix pris par les ABF et que ces critères soient rendus publics.

Le présent amendement vise à rendre publics les choix esthétiques et d’urbanisme pris par les ABF, lesquels impactent nécessairement le cahier des charges des entrepreneurs et architectes, afin de leur donner des repères pour la conception de leurs projets.

Après l'article 6

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le 2° de l’article L. 300-1-1 du code de l’urbanisme est supprimé.

Le 2° de l’article L. 300-1-1 du code de l’urbanisme, issu de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi Climat & résilience, institue une étude sur l’optimisation de la densité pour tout projet d’aménagement soumis à évaluation environnementale.

Ainsi, toute nouvelle opération d’aménagement, dont les permis d’aménager, faisant l’objet d’une évaluation environnementale doit faire l’objet d’une étude sur l’optimisation de la densité des constructions dans la zone concernée, en tenant compte de la qualité urbaine ainsi que de la préservation et de la reconquête de la biodiversité et de la nature en ville. Les conclusions de cette étude sont intégrées dans l’étude d’impact.

Cette étude d’optimisation de la densité apparait inutile, coûteuse et source de contentieux tant au niveau de l’étude d’impact que de l’avis de l’autorité environnementale.

Inutile dans la mesure où les aménageurs qui interviennent dans le cadre des ZAC ou des permis d’aménager ont, par définition, vocation à optimiser, dans le cadre de leur relation avec les collectivités, la densité des constructions à réaliser sur leur opération.

Par ailleurs, le SCoT, qui définit une densité maximale à l’hectare, est opposable directement aux opérations d’aménagement soumise à évaluation environnementale qui doivent, selon un rapport de compatibilité, respecter cette densité.

En outre, l’étude relative à l’optimisation de la densité des constructions est intégrée à l’étude d’impact du projet qui n’a pour objet que d’apprécier, de limiter et d’éventuellement compenser les incidences du projet sur l’environnement et notamment la biodiversité. Cette étude d’impact fait l’objet d’un avis, susceptible de recours contentieux, de la Mission Régionale de l’Autorité environnementale qui n’apparait pas compétente à juger de l’efficience de l’étude sur l’optimisation de la densité. Ce flou est de fait propice à entrainer d’importants contentieux et ralentir la réalisation de projets d’aménagement.

Il est enfin étonnant de faire peser sur l’aménageur, voire sur l’autorité environnementale, une étude qui devrait être préalable à la planification urbaine.
Ainsi et pour l’ensemble de ces raisons, le présent amendement propose la suppression de cette étude d’optimisation de la densité pour l’ensemble des opérations d’aménagement soumise à évaluation environnementale.

Après l'article 4

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article L. 122-1-1 du code de la construction et de l’habitation est supprimé. 

L’article L. 122-1-1 du code de la construction et de l’habitation, issu de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi Climat & résilience, institue, avant la réalisation de travaux de construction ou de démolition d’un bâtiment, une étude du potentiel de changement de destination et d’évolution future du bâtiment, y compris par sa surélévation.

Cette étude est censée inciter les maîtres d’ouvrage à limiter les opérations de démolition et de reconstruction au profit de la rénovation. Elle a pour objectif de contribuer à étendre la durée de vie d’un bâtiment et d’en renforcer la réversibilité et l’évolutivité.

Cette étude doit être réalisée deux fois dans le cas des opérations de démolition-reconstruction, ajoutant ainsi une formalité administrative de nature à ralentir et renchérir les projets de construction sans tenir compte des caractéristiques des projets. Ces études s’imposent peu importe la solidité structurelle du bâtiment ou sa destination. Or tous les bâtiments n’ont pas vocation à être réversibles, à l’instar des logements locatifs sociaux, pérennes par nature.

Cet article s’inscrit donc en totale contradiction avec l’objectif de simplification administrative et d’allégement des procédures que le gouvernement cherche actuellement à promouvoir.

Le présent amendement propose ainsi de supprimer l’article L. 122-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Alinéa 41

Remplacer les mots :

ou plusieurs personnes privées

Par les mots :

une ou plusieurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus

Le projet de loi permet aux organismes Hlm de vendre notamment des logements en accession à la propriété, à l’instar des opérations réalisées par la promotion privée, dans le cadre d’une opération dite de « VEFA inversée ».

Afin de clarifier et de sécuriser les opérations dites de « VEFA inversée », cet amendement a pour objet de préciser que les acquéreurs des logements privés ainsi construits et vendus par l’organisme Hlm ne peuvent être qu’une ou plusieurs personnes morales autres que des SCI familiales.

Après l'article 1er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le III ter de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un III quater ainsi rédigé :

« III quater. - Pour les communes touristiques au sens de l’article L. 133-11 du code du tourisme et les stations classées de tourisme au sens de l’article L. 133-13 du code du tourisme, il est possible pour calculer l’objectif de réalisation de cumuler les critères 1°, 2°, 3°, 4° et 5° du III bis de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation. »

La production de logements sociaux est nécessaire dans notre pays mais toutes les collectivités ne peuvent pas y répondre de la même manière :
Malgré quelques cas d’exemptions prévus dans le décret du 5 mai 2017, les obligations de l’article 55 de la loi SRU sont trop contraignantes dans les communes touristiques, elles-mêmes soumises à des règlementations très rigides.
Ces communes sont fortement contraintes dans leur développement en raison de la loi littoral, qui prévoit de nombreux cas de zones inconstructibles, la loi montagne, des zonages de protection réglementaire tel que Natura 2000, des contraintes liées aux prescriptions et interdictions des PPR, … Compte tenu des pénalités, les communes sont ponctionnées de ressources qui seraient utiles pour faire face au surdimensionnement nécessaire des équipements publics afin de satisfaire aux besoins de la clientèle touristique.
La géographie et la topographie n’ont pas été prises en compte dans la Loi : certaines stations touristiques ont la moitié de leur surface inconstructible : lacs et bois, zones inondables, sites protégés, zones agricoles, nappes thermales, couloirs aériens …
Les maires de l’ANETT souhaitent que l’Etat reconnaisse les particularités propres aux communes touristiques où le foncier et l’immobilier sont en plus rares et chers.
Le prix du foncier est devenu trop élevé et constitue une difficulté pour construire des logements sociaux, obligeant les communes à payer une surcharge foncière disproportionnée par rapport à leur budget.

L’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation soumet à des obligations de construction les communes qui comptent moins de 25% de logements sociaux sur leur territoire.

Ce taux peut cependant être ramené à 20% si la commune appartient à une agglomération ou à un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre (EPCI) dans lequel l’accès au logement social est moins tendu. Le terme « d’agglomération » renvoie ici à la notion d’unité urbaine au sens de l’Insee.

Si une commune appartient à une agglomération où l’accès au logement social est tendu et à un EPCI où l’accès au logement est peu tendu, ou l’inverse, c’est la règle la « mieux-disante » du point de vue de la construction de logements sociaux, et donc la plus contraignante pour la commune, qui prévaut. Cette règle est énoncée au deuxième alinéa du II de l’article L. 302-5 précité.

Cette différence de traitement peut être difficile à comprendre pour les élus et les habitants. En effet, cette notion rattache des communes à des EPCI avec lesquels elles ne partagent aucune compétence et risque de mettre en péril leur stabilité en matière de logement et de mixité sociale, puisque l’Insee actualise régulièrement le périmètre des unités urbaines, ce qui peut conduire à des changements difficiles à anticiper. 

Cet amendement vise à prévoir que le même taux s'applique à toutes les communes d'une agglomération et d'un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre. 

Alinéa 2

Après le mot :

intermédiaires

Insérer les mots :

ou réutilisés en  logements réservés aux employés à caractère saisonnier dont les tâches sont appelées à se répéter chaque année selon une périodicité fixe, en fonction du rythme des saisons ou des modes de vie collectifs selon l’article L. 1242-2-3 du code du travail

Les communes touristiques et stations classées sont les plus pourvoyeuses en emplois saisonniers et la crise du logement que nous connaissons ne permet pas l’accueillir les travailleurs saisonniers au plus près de leur activité. 
Le logement des saisonniers est une problématique dans la plupart des communes touristiques et réserver des logements à ces employés impacte le nombre de logements sociaux dans les territoires touristiques. 
Inclure ces logements qui par nature ont une vocation sociale aux logements sociaux permettrait aux communes touristiques d’atteindre les objectifs.
La plupart de ces communes sont soumises à des réglementations : loi littoral, loi montagne, ZAN, qui les empêchent de construire. Elles sont carencées et doivent payer des amendes importantes qui diminuent leurs possibilités d’investissements.

Après l'article 6

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

1° Au deuxième alinéa de l’article L. 151-35, les mots : « de plus de 0,5 aire » sont remplacés par les mots : « d’aires » ;  

2° A l’article L. 151-36, les mots : « plus d’une aire » sont remplacés par les mots : « d’aires ».

Cet amendement a pour objectif d’accélérer la réduction des obligations de création de places de stationnement dans les projets de construction selon les plans locaux d’urbanisme à proximité des axes majeurs de transport en commun. L'amendement vise à répondre aux défis actuels tels que la réduction du coût de la construction, la facilitation du renouvellement urbain, et l’adaptation aux évolutions de la mobilité urbaine qui prévoit une diminution des besoins en stationnement. Cette proposition s’aligne sur les pratiques déjà initiées dans plusieurs métropoles et s’inscrit dans une démarche de soutien à la production de logements nouveaux tout en respectant les principes de sobriété foncière. 

Après l'article 14, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Alinéa 4

Après les mots :

du code général des impôts

Insérer les mots : 

ou par la réutilisation de logements réservés aux employés à caractère saisonnier dont les tâches sont appelées à se répéter chaque année selon une périodicité fixe, en fonction du rythme des saisons ou des modes de vie collectifs selon l’article L. 1242-2-3 du code du travail

Les communes touristiques et stations classées sont les plus pourvoyeuses en emplois saisonniers et la crise du logement que nous connaissons ne permet pas l’accueillir les travailleurs saisonniers au plus près de leur activité. 
Le logement des saisonniers est une problématique dans la plupart des communes touristiques et réserver des logements à ces employés impacte le nombre de logements sociaux dans les territoires touristiques. 
Inclure ces logements qui par nature ont une vocation sociale aux logements sociaux permettrait aux communes touristiques d’atteindre les objectifs de construction. 

Après l'article 1er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le 5° du III bis de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« L’application du 1°, 2°, 3°, 4° et 5° au territoire s’apprécie cumulativement dans les communes touristiques au sens de l’article L. 133-11 du code du tourisme et les stations classées de tourisme au sens de l’article L. 133-13 du code du tourisme. »

La production de logements sociaux est nécessaire dans notre pays mais toutes les collectivités ne peuvent pas y répondre de la même manière. 
Malgré quelques cas d’exemptions prévus dans le décret du 5 mai 2017, les obligations de l’article 55 de la loi SRU sont trop contraignantes dans les communes touristiques, elles-mêmes soumises à des règlementations très rigides.

Ces communes sont fortement contraintes dans leur développement en raison des lois Littoral et Montagne, qui prévoient de nombreux cas de zones inconstructibles, des zonages de protection réglementaire tel que Natura 2000, des contraintes liées aux prescriptions et interdictions des PPR, … 

Compte tenu des pénalités, les communes sont ponctionnées de ressources qui seraient utiles pour faire face au surdimensionnement nécessaire des équipements publics afin de satisfaire aux besoins de la clientèle touristique.

La géographie et la topographie de ces communes n’ont pas été prises en compte dans la loi : certaines stations touristiques ont la moitié de leur surface inconstructible : lacs et bois, zones inondables, sites protégés, zones agricoles, nappes thermales, couloirs aériens …

Actuellement, le III bis de l’article L. 302-5 du Code de la Construction et de l’habitation prévoit que les objectifs de construction ne s’appliquent pas aux communes dont la moitié du territoire urbanisé est inconstructible en raison : 

- Du classement en zone A, B ou C d'un plan d'exposition au bruit approuvé ;
- D'une servitude de protection instituée en application du code de l'environnement ;
- Du règlement d'un plan de prévention des risques technologiques ou d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou d'un plan de prévention des risques miniers ;
- Des dispositions applicables aux zones exposées au recul du trait de côte ;
- Des dispositions relatives aux périmètres de protection immédiate des points de captage.

Cependant, ces exemptions ne s’appliquent pas de manière cumulative. Une commune peut  être exemptée de la réalisation des objectifs de construction seulement si la moitié de son territoire urbanisé est inconstructible en raison d’une seule des exemptions. 

Ainsi, par exemple, une commune dont la moitié du territoire est inconstructible en raison à la fois d’un plan d’exposition au bruit, d’une servitude de protection et d’un plan de protection des risques technologiques ne pourra donc pas déroger aux objectifs de construction. 

Les communes touristiques et les stations de tourisme étant les plus susceptibles d’être confrontées à des contraintes cumulées les empêchant de construire, il est proposé par cet amendement qu’elles soient exemptées d’atteindre les objectifs de construction lorsque la moitié du territoire urbanisée est inconstructible en raison de l’application cumulée des exemptions prévues au III bis. 

Après l’alinéa 4, insérer un nouvel alinéa ainsi rédigé :

 « Dans les zones géographiques définies par décret en Conseil d'État se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, les taux prévus au présent III ne s’appliquent pas. »

Aujourd’hui, pour l’application du dispositif SRU, sont considérés comme des logements sociaux :

-       les logements conventionnés APL ou ANAH, avec un loyer plafonné et soumis à des plafonds de ressources

-       certains produits d’accession social tels que les logements financés par un prêt social location-accession et ceux faisant l’objet d’un bail réel solidaire

-       certains logements spécifiques

Néanmoins cette définition des logements sociaux n’intègre pas le logement locatif intermédiaire visé à l’article 279-0 bis du code général des impôts. Or, ce type de logement est particulièrement intéressant, notamment dans les zones tendues, puisqu’il est une offre abordable au travers de loyers ne dépassant pas des plafonds applicables.

Par conséquent, ce dispositif étant particulièrement intéressant en zone tendue, le présent amendement prévoit que la limite de 25%, dans la prise en compte des logements locatifs intermédiaires pour atteindre l’objectif triennal de la commune, ne s’applique pas aux zones tendues.

Le présent amendement étend également le bénéfice du présent article à toutes les communes sans considération du taux de logement social atteint.

Il s’agit donc ici d’un déplafonnement, au profit des zones tendues, de la prise en compte des logements locatifs intermédiaires dans l’atteinte de l’objectif triennal de la commune.

Après l'article 1er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le 6° du IV de l’article 302-5 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un 7° ainsi rédigé :

« 7° Les logements du parc privé bénéficiant à des personnes dont les revenus sont inférieurs aux plafonds maximum fixés par l’autorité administrative pour l’attribution des logements locatifs conventionnés dans les conditions définies à l’article L. 831-1 du présent code, sous réserve que le loyer pratiqué au mètre carré, sur le territoire de la commune, soit inférieur ou égal à celui des logements de superficie identique énoncés au présent IV. »

Lorsque les communes sont évaluées à l'issue des périodes triennales, il ne semble pas exister de prise en compte de la densité de la population, de la sociologie et du type d'habitat ne semble être appréhendée.

Cela est dommageable dans certaines communes où la mixité sociale existe dans des logements qui ne sont pas des LLS, mais avec des locataires dont les ressources et le niveau de loyers respectent les seuils des logements sociaux. 

Ces données peuvent aisément être objectivées dans le cadre d’inventaires dédiés, sous le contrôle de l’État, avec des études « macro » à l’échelle d’une commune ou d’un quartier, ou plus ciblés, à l’échelle d’un ensemble immobilier ou d’un immeuble.

Aussi, le présent amendement permettra de prendre en compte, sur le territoire communal, du phénomène de « logement social de fait » qui se définit comme une location, au sein du parc de logement privé, qui remplit les mêmes conditions, aussi bien en termes de loyer que de plafonds de ressources des locataires, que les logements conventionnés.

Cette prise en compte du logement social "de fait" permettrait une appréciation plus objective du contexte communal et des besoins réels de production.

Alinéa 11

Supprimer les mots :

initiale des logements d’une opération

et les mots :

sauf lorsque la commune fait l’objet de l’arrêté mentionné à l’article L. 302-9-1

L’article 2 du projet de loi accord des pouvoirs spécifiques aux maires en matière de primo-attribution des logements sociaux. Rappelant, au sein de l’étude d’impact, que le maire connaît « finement le territoire », il convient de lui reconnaître un pouvoir d’attribution, sans condition liée à l’état de carence de la commune, mais également au-delà des primo-attribution.

Ainsi, le présent amendement vise à reconnaître le pouvoir du maire de pouvoir de classer les différentes candidatures proposées, au-delà des primo-accession, même lorsque la commune est en situation de carence.

Tel est le sens du présent amendement.

Après l’alinéa 4, insérer un alinéa ainsi rédigé :

a bis) Au deuxième alinéa, la phrase : « Lorsque la commune dans laquelle se situent les logements fait l'objet d'un arrêté de carence sans avoir conclu de contrat de mixité sociale, l'organisme ne peut procéder à la vente de logements sociaux, sauf au bénéfice d'autres organismes d'habitations à loyer modéré » est supprimée ;

L'article 14 vise à simplifier les procédures administratives afin de favoriser la vente directe aux locataires du logement social.

L’article L 443-7 du code de la construction et de l’habitation ouvre la possibilité pour les organismes d'habitations à loyer modéré, sous conditions stricts, d’aliéner et vendre des logements construits ou acquis depuis plus de 10 ans, à certains bénéficiaires (à un autre organisme d'habitations à loyer modéré, à une société d'économie mixte agréée au titre de l'article L. 481-1 du présent code, à un organisme bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article L. 365-2 du présent code, à un organisme de foncier solidaire défini à l'article L. 329-1 du code de l'urbanisme ou encore, à un locataire qui occupe le logement depuis au moins 2 ans).

L’article L 302-5 prévoit que les logements vendus sont comptés, dans le quota SRU pour une période de 10 ans (période initialement prévue à 5 ans, allongée à 10 ans par la loi ELAN).

Dans le cas où la commune fait l’objet d’un arrêté de carence, la vente de logements sociaux n’est possible seulement dans le cas où cette dernière ait conclu un contrat de mixité sociale.

Si l’article 14 a pour but de simplifier les procédures administratives, il est dès lors normal de supprimer la condition visant la conclusion d’un contrat de mixité sociale pour que, sur le territoire d’une commune carencée, un organisme d’habitations à loyer modéré puisse aliéner et vendre des logements sociaux.

Tel est le sens de cet amendement.

Après l'article 1er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le 2° du III de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Les communes situées dans les zones géographiques définies par décret en Conseil d'État se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements. »

Le dispositif SRU, au travers de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation, prévoit des exemptions triennales d’application sous deux conditions alternatives :

-       Soit que les communes ne soient pas situées dans une agglomération de plus de 30 000 habitants et dont l'isolement ou les difficultés d'accès aux bassins de vie et d'emplois environnants les rendent faiblement attractives, définies dans des conditions précisées par décret en Conseil d'État ;

-       Soit que les communes soient situées dans une agglomération ou un établissement public de coopération intercommunale dans lesquels le nombre de demandes de logements sociaux par rapport au nombre d'emménagements annuels, hors mutations internes dans le parc locatif social, est inférieur à un seuil fixé par décret.

Néanmoins, alors que certaines communes sont considérées comme de véritables zones tendues, elles se retrouvent frappées d’une amende alors même qu’elles sont objectivement dans l’impossibilité d’appliquer ce dispositif irréaliste.

Il est dès lors temps d’adapter la loi SRU aux réalités du territoire, d’autant plus que, comme le note l’étude d’impact, « la France est le seul pays européen à avoir instaurer un dispositif d’obligation de production de logements sociaux sur les territoires les plus tendus ».

Le présent amendement vise donc à exclure les zones tendues de l’application de la loi SRU.

Après l'article 1er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

I. - Le premier alinéa du III bis de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° Après les mots : « la moitié du territoire », le mot : « urbanisé » est supprimé ;

2° Le mot : « interdiction » est remplacé par les mots : « une ou plusieurs interdictions cumulatives ». 

3° Après le mot : « habitation », insérer les mots : « ou à une constructibilité limitée »

4° Au 3, Après les mots : « L. 562-1 du même code », insérer les mots : « en tenant compte des risques forts et modérés, »

II. - Après le III bis, il est inséré un III ter ainsi rédigé :

« III ter. - Les dispositions de la présente section ne sont pas applicables aux communes situées dans des agglomérations urbaines soumises à un risque naturel ou ayant subi des catastrophes naturelles causées ou aggravées par la densité de leur urbanisation. Un décret fixe la liste des agglomérations concernées. »

III. - La référence : « III ter » est remplacée par la référence : « III quater ».

Cet amendement vise à exempter du dispositif SRU les communes dont 50% du territoire sont soumis au cumul de plusieurs interdictions de construire.

En effet, à l’heure actuelle, l’inconstructibilité est déterminée seulement au regard du territoire urbanisé et d’une seule contrainte. Une commune faisant face à diverses contraintes sur son territoire, sans en arriver, pour chacune d’entre elle, à 50%, devra se soumettre à l’obligation de constructions de logements sociaux.

En modifiant cet article et en rendant ces dispositions cumulatives, la commune pourra ainsi cumuler les diverses contraintes auxquelles elle fait face sur son territoire, sortant ainsi du champ de la loi SRU.

L'amendement prévoit également que les risques modérés conduisant à une limitation des construction soit aussi pris en compte dans l'application de ces dispositions.

De plus, pour mieux tenir compte des réalités locales cet amendement prévoit que le quota de logements sociaux ne s’applique pas aux communes situées dans des agglomérations urbaines soumises à un risque majeur ou ayant connu des catastrophes naturelles causées ou aggravées par leur sururbanisation.

La liste de ces agglomérations sera définie par décret, au regard, notamment, de leur densité et des dangers identifiés pour chaque territoire.

Après l'article 1er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

À la fin du onzième alinéa du IV de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation, après le mot : « État », sont insérés les mots : « , ainsi que des logements en zone non constructible résultant de l’application du règlement d'un plan de prévention des risques technologiques ou d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles définis respectivement aux articles L. 515-15 et L. 562-1 du même code ou d'un plan de prévention des risques miniers. »

Les obligations de construction de logements sociaux en vertu de la loi SRU entrent en contradiction avec les communes soumises à des plans de prévention des risques qui influent négativement sur la possibilité de construire.

Or, dans le cadre de l’application de la loi SRU, l’État détermine le taux de logements sociaux au regard des résidences principales, alors mêmes que certaines d’entre elles se trouvent dans des zones où toute nouvelle construction est désormais impossible, en raison de plans de prévention des risques établis postérieurement à leur construction.

Malgré cela, ces dernières résidences principales jouent un rôle dans le cadre de la détermination de la cible de logements sociaux à construire.

Ainsi, le présent amendement vise moduler la loi SRU pour mieux prendre en compte les spécificités des communes. Il prévoit donc de soustraire au nombre total de résidences principales, celles présentes en zones inconstructibles du fait d’un plan de prévention des risques. L’assiette en serait dès lors certes réduite mais prendrait en compte la réalité locale. 

Après l'article 1er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article L. 302-9-1-1 du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

I.- Avant le premier alinéa, sont insérés quatre alinéas ainsi rédigés :

« I A. - Une commission départementale chargée de l’examen du respect des obligations de réalisation de logements sociaux, est placée auprès du représentant de l’État dans le département. Elle se réunit lorsqu’une commune n’a pas respecté la totalité de son objectif triennal fixé an application de l’article L. 302-8 du présent code. Présidée par le représentant de l’État dans le Département, elle est composée du maire de la commune concernée, du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat si la commune est membre d'un tel établissement, des représentants des bailleurs sociaux présents sur le territoire de la commune et des représentants des associations et organisations dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées, œuvrant dans le département.

« Cette commission est chargée d'examiner les difficultés rencontrées par la commune l'ayant empêchée de remplir la totalité de ses objectifs. Dans le cas où la commission parvient à la conclusion selon laquelle la commune ne pouvait, pour des raisons objectives, respecter son obligation, le représentant de l’État est tenu d’aménager les objectifs de réalisation fixés au titre de l’article L. 302-8 du présent code.

« Dans le cas contraire, la commune concernée peut, dans les deux mois suivant de la publication de l'arrêté prononçant la carence de la commune saisir par voie de recours la commission nationale mentionnée au II du présent article.

« Les avis de la commission sont motivés et rendus publics. »

II.- Le premier alinéa du II de l'article L. 302-9-1-1 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé :

« Cette commission peut être saisie par voie de recours par une commune contestant l'arrêté prononçant la carence de cette commune dans un délai de deux mois à partir de la publication de l'arrêté. La commission entend le maire de la commune concernée ainsi que le représentant de l'État du département dans lequel la commune est située. »

Cet amendement vise à mettre en place une commission départementale qui serait l'échelon le plus pertinent au moment de l'examen du dossier des communes carencées à la fin de la période. Cette commission départementale analyserait les difficultés objectives rencontrées par la commune. Sur la base de son analyse, cette dernière rendrait un avis motivé et public liant le préfet, qui devra aménager les objectifs triennaux.

La commission nationale pourrait dès être saisie en second lieu en cas de contestation par la commune de l'avis rendu par la commission départementale.

Après l'article 1er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

I. - Le I de l’article L. 302-5 est complété par une phrase ainsi rédigée : « Le pourcentage de logements sociaux à créer n’est plus calculé sur le stock de résidences principales mais sur le flux de logements sociaux produit annuellement. » ;

II. - Le deuxième alinéa de l'article L. 302-7 du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé :

« Ce prélèvement est fixé à 25 % du potentiel fiscal par habitant défini à l'article L. 2334-4 du code général des collectivités territoriales, multipliés par la différence entre le nombre de logements à produire selon le contrat de mixité sociale sur l'année concernée ou, à défaut de l'adoption d'un contrat de mixité sociale, selon les objectifs annuels fixés dans l'échéancier annuel inscrit dans le programme local de l'habitat et le nombre de logements sociaux produits sur cette même année. Ce prélèvement, qui peut être pondéré en fonction des contraintes rencontrées par la commune, ne peut excéder 5 % du montant des dépenses réelles de fonctionnement de la commune constatées dans le compte administratif afférent au pénultième exercice. »

Cet amendement vise à mettre fin au calcul en stock de logement qui pénalise lourdement les communes attractives. En effet, leur attractivité amenant ces communes à augmenter leur parc de logements privés, se voient également obligées de réaliser un plus grand nombre de logements sociaux.

Le rattrapage devient dès lors impossible à atteindre.

Ce mode de calcul s'avère, à terme, contre-productif. Il convient dès lors de prendre en considération le flux de logements sociaux produit annuellement afin de mesurer l'effort consenti.

Après l'article 1er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le dixième alinéa de l’article L. 422-2 du code de l’urbanisme est complété par une phrase ainsi rédigée : « La décision prise par le préfet au titre du d du présent article, est soumise à l’avis conforme du maire ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent. »

Cet amendement prévoit l’obligation, pour le représentant de l’État, de recueillir l’avis conforme du maire de la commune carencée, lorsqu’il se prononce sur les demandes d’urbanismes visant les opérations de logements situées dans les secteurs arrêtés en application du deuxième alinéa de l’article L 302-9-1 du code de la construction.

Après l'article 1er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le deuxième alinéa de l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« La constatation, par le représentant de l’État, de l’écart entre les objectifs et les réalisations constatées au cours de la période triennale échue se réalise seulement sur la base des constructions dont les permis de construire ont été accordés. »

Certaines communes sont sorties de la carence en faisant agréer des programmes pour lesquels les permis de construire n'ont pas été accordés, voire pas déposés.

Afin d'éviter des taux d'atteinte « cosmétiques » qui permettent à des communes de sortir virtuellement pendant une voire deux périodes triennales, et dans un esprit d'équité envers les autres communes qui déclarent le réel, le présent amendement vise à ce que soient intégrés dans le calcul, seulement les permis de construire délivrés.

Après l'article 1er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après la troisième phrase du deuxième alinéa de l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation, sont insérées deux phrases ainsi rédigées : « Afin de délimiter les secteurs concernés, le représentant de l’État dans le département recueille l’avis conforme du maire de la commune. Le maire peut motiver son refus de voir intégrés certains secteurs dans l’arrêté de carence, sur la base des prescriptions mentionnées aux articles R111-2 à R111-20 et R 111-26 à R111-30 du présent code. »

Cet amendement vise à rendre obligatoire, pour le représentant de l’État, de recueillir l’avis conforme du maire lorsqu’il établit la délimitation des secteurs au sein de l’arrêté de carence, tel que cela est prévu à l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitat.

Comme le projet de loi le souligne au sein de l’exposé des motifs, « il faut faire confiance aux maires pour construire ».

I. - Alinéa 4

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Art. L 442-1-3. – Par dérogation à l’article L. 442-1, un permis d’aménager portant sur un lotissement peut porter sur des unités foncières non contigües si le projet garantit l’unité architecturale et paysagère des sites concernés. »

II – Alinéas 5 à 7

Supprimer ces alinéas

L’élargissement des possibilités de recours au permis d’aménager multisites, tel que proposé par cet article, constitue un progrès.

En effet, l’extension du permis d’aménager multisites portant sur un lotissement au-delà des seuls cadres opérationnels des Projets Partenariaux d’Aménagement (PPA) et Opération de Revitalisation Territoriale (ORT) est de nature à répondre aux enjeux d’une opération d’aménagement en renouvellement urbain menée sur un tissu urbain existant, qui comprend de nombreuses unités foncières discontinues dont seule une partie d’entre elles est concernée par la mutation urbaine architecturale et paysagère portée dans le cadre du projet d’aménagement.

Une telle initiative simplifie la procédure administrative obligatoire du porteur de projet en lui permettant le dépôt d’un seul permis d’aménager pour l’ensemble des sites concernés, tout en donnant à la collectivité une vision globale des projets présentés.

Toutefois, les conditions cumulatives exigeant d’une part, un demandeur unique pour l’ensemble des projets inclus dans le permis d’aménager et d’autre part, que les projets constituent un ensemble unique et cohérent, vident de sa substance l’intérêt de l’élargissement de cette procédure de permis d’aménager multisites.

En premier lieu, la condition de demandeur unique remet en cause le principe général des autorisations d’urbanisme qui permet une demande conjointe par plusieurs demandeurs d’une même autorisation d’urbanisme.

Cette condition du demandeur unique contraint par ailleurs le porteur de projet à acquérir la maitrise foncière de l’ensemble des unités foncières alors même que par définition, il intervient sur un foncier morcelé, avec certains propriétaires qui pourraient ne pas souhaiter vendre.

Ainsi, autoriser une demande conjointe permettrait d’une part, à ces propriétaires de conserver leurs terrains tout en profitant de l’aménagement et la construction de la zone par l’opérateur et d’autre part, de développer le partenariat entre différents opérateurs (aménageurs, promoteurs, bailleurs sociaux...) qui interviennent de manière diversifiée sur les sites concernés par le permis d’aménager.

En second lieu, l’exigence d’ensemble unique et fonctionnel interdit le recours au permis d’aménager multisite sur des unités foncières ou des sites relativement éloignés l’un de l’autre ou même sur des zones différentes du PLU.

Or, l’intervention sur le tissu urbain existant et la densification des secteurs urbains constitués exigent souvent, faute de modèle économique satisfaisant pour développer une offre de logement abordable, que les opérateurs équilibrent économiquement ces opérations par la réalisation d’opérations d’aménagement ou de promotion immobilière, souhaitées par les collectivités, sur des fonciers moins contraints, en couture urbaine par exemple.

Au-delà, le renouvellement urbain requiert souvent de multiples interventions d’opérateurs (transformation de bureaux en logements, démolition-reconstruction, densification) qui ne permettent pas du fait de leur hétérogénéité la constitution d’un ensemble unique et cohérent.

Enfin, la suppression de cette condition n’aura pas pour conséquence de faciliter l’extension urbaine du fait de la limitation de la consommation des espaces naturels agricoles et forestiers, imposée par le législateur dans le cadre de la lutte contre l’artificialisation des sols, l’opérateur étant tenu au respect des Orientations d’Aménagement et de Programmation prévues par le PLU.

Compte tenu de son intérêt pour stimuler la construction de logements neufs, en particulier en tissu urbain existant au potentiel d’aménagement et de densification, ce dispositif modifié de permis d’aménager multisites est de nature à constituer une des réponses aux enjeux actuels tant dans la simplification procédurale qu’il apporte que dans la sécurisation globale, par un seul titre administratif, pour un projet d’ensemble, même si celui-ci porte sur plusieurs sites ou plusieurs zones du PLU, non contiguës.

Le présent amendement a ainsi pour objet de maintenir la condition d’unité architecturale et paysagère des sites concernés et de supprimer les conditions cumulatives relatives au demandeur unique et à l’ensemble unique et cohérent afin de simplifier le recours au permis d’aménager multisites et d’élargir son utilisation pour relancer la production de logements abordables.

Alinéa 6

Supprimer cet alinéa

L’élargissement des possibilités de recours au permis d’aménager multisites, tel que proposé par cet article constitue un progrès.

En effet, l’extension du permis d’aménager multisites portant sur un lotissement au-delà des seuls cadres opérationnels des Projets Partenariaux d’Aménagement (PPA) et Opération de Revitalisation Territoriale (ORT) est de nature à répondre aux enjeux d’une opération d’aménagement en renouvellement urbain menée sur un tissu urbain existant, qui comprend de nombreuses unités foncières discontinues dont seule une partie d’entre elles est concernée par la mutation urbaine architecturale et paysagère portée dans le cadre du projet d’aménagement.

Une telle initiative simplifie la procédure administrative obligatoire du porteur de projet en lui permettant le dépôt d’un seul permis d’aménager, pour l’ensemble des sites concernés, tout en donnant à la collectivité une vision globale des projets présentés.

Toutefois, la condition cumulative exigeant que les projets constituent un ensemble unique et cohérent vide de sa substance l’intérêt de l’élargissement de cette procédure. Cette exigence d’ensemble unique et cohérent interdit en effet le recours au permis d’aménager multisite sur des unités foncières ou des sites relativement éloignés l’un de l’autre ou même sur des zones différentes du PLU.

Or, l’intervention sur le tissu urbain existant et la densification des secteurs urbains constitués exigent souvent, faute de modèle économique satisfaisant pour développer une offre de logement abordable, que les opérateurs équilibrent économiquement ces opérations par la réalisation d’opérations d’aménagement ou de promotion immobilière, souhaitées par les collectivités, sur des fonciers moins contraints, en couture urbaine par exemple.

Au-delà, le renouvellement urbain requiert souvent de multiples interventions d’opérateurs (transformation de bureaux en logements, démolition-reconstruction, densification) qui ne permettent pas du fait de leur hétérogénéité la constitution d’un ensemble unique et cohérent.

Enfin, la suppression de cette condition n’aura pas pour conséquence de faciliter l’extension urbaine du fait de la limitation de la consommation des espaces naturels agricoles et forestiers, imposée par le législateur dans le cadre de la lutte contre l’artificialisation des sols, l’opérateur étant tenu au respect des Orientations d’Aménagement et de Programmation prévues par le PLU.

Compte tenu de son intérêt pour stimuler la construction de logements neufs, en particulier en tissu urbain existant au potentiel d’aménagement et de densification, ce dispositif modifié de permis d’aménager multisites est de nature à constituer une des réponses aux enjeux actuels tant dans la simplification procédurale qu’il apporte que dans la sécurisation globale, par un seul titre administratif, pour un projet d’ensemble, même si celui-ci porte sur plusieurs sites ou plusieurs zones du PLU, non contiguës.

Le présent amendement a ainsi pour objet de supprimer la condition cumulative relative à l’ensemble unique et cohérent afin de simplifier le recours au permis d’aménager multisites et d’élargir son utilisation pour relancer la production de logements abordables.

Alinéa 41

Remplacer les mots :

« ou plusieurs personnes privées »

Par les mots :

« une ou plusieurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ».

Le projet de loi permet aux organismes HLM de vendre notamment des logements en accession à la propriété, à l’instar des opérations réalisées par la promotion privée, dans le cadre d’une opération dite de « VEFA inversée ».

Afin de clarifier et de sécuriser les opérations dites de « VEFA inversée », cet amendement a pour objet de préciser que les acquéreurs des logements privés ainsi construits et vendus par l’organisme HLM ne peuvent être qu’une ou plusieurs personnes morales autres que des SCI familiales.

Après l'article 6

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le code de l’urbanisme est ainsi modifié :

I. – Après l’article L. 311-6 du code de l’urbanisme, il est inséré un article L. 311-6-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 311-6-1. – À titre expérimental et pendant une durée de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n°   du    relative au développement de l’offre de logements abordables, les permis de construire dont le dossier de demande est complet, autres que ceux soumis à évaluation environnementale en application de l’article L. 122-1 du code de l’environnement, déposés sur le périmètre d’une Zone d’Aménagement Concerté définie à l’article L 311-1 du présent code, sont réputés accordés, dès lors qu’un architecte au sens de l’article 2 de la loi n°77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture, choisi par l’aménageur de la zone, a validé, avant le dépôt du dossier de demande, que les travaux projetés sont conformes aux documents de la zone et aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique. »

« Le pétitionnaire, par exception à l’article L 422-4 du code de l’urbanisme, recueille préalablement au dépôt de la demande l’accord ou l’avis des autorités ou commissions compétentes.

« Les modalités d’application du présent I sont fixées par décret en Conseil d’État ».

II. – Après l’article L. 442-2 du code de l’urbanisme, il est inséré un article L. 442-2-1 ainsi rédigé :

« Art. L 442-2-1. – À titre expérimental et pendant une durée de 5 ans à compter de la promulgation de la loi n°    du    relative au développement de l’offre de logements abordables, les permis de construire dont le dossier de demande est complet, autres que ceux soumis à évaluation environnementale en application de l’article L. 122-1 du code de l’environnement, déposés dans le périmètre d’un permis d’aménager portant sur un lotissement, sont réputés accordés, dès lors qu’un architecte au sens de l’article 2 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture, choisi par le titulaire du permis d’aménager, valide, avant le dépôt du dossier de demande, que le travaux projetés sont conformes aux documents du lotissement et aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique. »

« Le pétitionnaire, par exception à l’article L 422-4 du code de l’urbanisme, recueille préalablement au dépôt de la demande l’accord ou l’avis des autorités ou commissions compétentes. »

« Les modalités d’application du présent II sont fixées par décret en Conseil d’État. »

III. - Le troisième alinéa de l'article L. 424-1 du code de l'urbanisme est ainsi rédigé :

« A l’exception des demandes d’autorisations d’urbanisme prévues aux articles L. 311-6-1 et L. 442-2-1 du présent code, il peut également être sursis à statuer : ».

Outre la crise multifactorielle que connait actuellement la production de logements neufs, la filière souffre de difficultés structurelles liées à la complexité des procédures d’instruction des autorisations d’urbanisme et aux délais qui les encadrent.

En plus de l’indispensable accélération des travaux visant à dématérialiser le dépôt et l’instruction des autorisations d’urbanisme, un choc de simplification des procédures d’instruction visant à la réduction des délais d’instruction des autorisations d’urbanisme est nécessaire pour contribuer à la relance de la production neuve.

Parallèlement, la lutte contre l’artificialisation des sols induit un aménagement opérationnel plus sobre en foncier.

C’est le sens de la proposition portée par le présent amendement, qui a pour objet de créer, à titre expérimental pour une durée de 5 ans, un permis de construire « déclaratif » dans le cadre des ZAC et des permis d’aménager portant sur un lotissement.

Le permis de construire « déclaratif » en ZAC et en permis d’aménager portant sur un lotissement participe de cette volonté de simplifier et d’accélérer la délivrance de ces autorisations.

A ce titre, et uniquement dans le cadre des périmètres de ZAC et de permis d’aménager portant sur un lotissement, le permis de construire est obtenu dès le dépôt de la demande et après vérification de la complétude du dossier de permis par le service instructeur, sous réserve bien entendu de l’exercice de recours contentieux ou du retrait administratif.

La légalité du permis de construire déclaratif est ainsi présumée sur la base du visa d’un architecte coordonnateur, choisi par l’aménageur de la zone, dès son dépôt en cas de complétude du dossier, puis contrôlée par l’administration après son obtention.

Cet architecte coordonnateur a pour mission de viser et de valider, avant le dépôt de la demande de permis de construire, la conformité de la demande de permis de construire tant avec les documents de la ZAC ou du lotissement qu’avec les dispositions législatives et règlementaires.

De fait, l’intervention obligatoire de l’architecte coordonnateur limite les risques d’illégalité des permis de construire « déclaratifs » et notamment de la non-conformité du permis avec les dispositions du PLU et avec le règlement du permis d’aménager ou le dossier de la ZAC.

En définitive, ce permis déclaratif procède à un transfert de responsabilité de l’administration vers le pétitionnaire qui assume l’entière responsabilité de l’éventuel dépôt d’une demande non conforme à la réglementation en vigueur.

En cela, il poursuit la logique consacrée par la réforme de 2007 relative à la réforme des autorisations d’urbanisme au sujet de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux qui, sous la responsabilité du pétitionnaire, est devenue déclarative, à charge pour l’administration de la contester dans un délai contraint.

De plus, l’amendement proposé circonscrit le champ d’application du permis de construire « déclaratif » aux seuls permis de construire déposés sur le périmètre d’une opération d’aménagement réalisée sous permis d’aménager ou ZAC. En effet, sur le périmètre de ces opérations d’aménagement, la constructibilité et la viabilité de chaque lot a déjà fait l’objet d’un contrôle de l’administration au stade de l’instruction du permis d’aménager ou de l’approbation par l’organe délibérant de l’autorité compétente en charge de la création de la ZAC. Ainsi, la délivrance des permis de construire ne constitue dès lors que des actes d’application des procédures d’aménagement précitées.

Enfin et dans la mesure où la ZAC a été approuvée et le permis d’aménager délivré, il est également prévu d’exclure la possibilité pour l’autorité compétente pour la délivrance des autorisations d’urbanisme de surseoir à statuer à l’occasion du dépôt d’un permis de construire « déclaratif ».

Après l'article 4

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après l’article L. 431-4 du code de l’urbanisme, il est inséré un article L. 431-5 ainsi rédigé :

« Art. L. 431-5. - Lorsque le permis est accordé, le permis de construire modificatif ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de sept ans suivant la date de délivrance du permis, si les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable à son égard.

« L'annulation, totale ou partielle, ou la déclaration d'illégalité d'un schéma de cohérence territoriale, d'un plan local d'urbanisme, d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale pour un motif étranger aux règles d'urbanisme applicables aux travaux autorisés ne fait pas obstacle, pour l'application du présent article, au maintien de l'application des règles au vu desquelles le permis de construire a été accordé. »

Les évolutions permanentes des documents d’urbanisme créent une instabilité des règles applicables tout au long de la vie des projets auquel le présent amendement suggère de remédier.

En l’absence de disposition législative expresse régissant le régime des demandes de permis de construire modificatif, aujourd’hui, les règles applicables à une telle demande sont celles en vigueur lors de la délivrance du permis de construire modificatif.

Selon la nature des modifications apportées au projet, en cas d’évolution des règles d’urbanisme applicables, le projet doit être adapté aux nouvelles règles en vigueur. Parfois, ces dernières peuvent compromettre la conception et donc l’équilibre économique d’un projet en cours de réalisation lorsque les obligations imposées constituent une contrainte qui n’a pas pu – par nature – être anticipée.

Inspiré du régime prévu en cas d’obtention d’un permis d’aménager de lotissement, dans une logique de sécurisation des porteurs de projet, le présent amendement prévoit la cristallisation des règles d’urbanisme en vigueur lors de la délivrance du permis de construire pendant une période de sept ans suivant l’obtention de cette autorisation.

Alinéa 5

I. - Après le mot :

« préalable »

Supprimer le mot :

« ou »

II. - Après le mot :

« démolir »

Insérer les mots :

«, une décision d’opposition à déclaration préalable, un retrait ou un refus de permis, »

Le Gouvernement affiche l’objectif louable de réduire la durée du portage foncier.

Afin d’y parvenir, il est nécessaire de compléter la mesure de réduction des délais qui porte sur le contentieux des autorisations, en l’élargissant au contentieux des retraits et refus de permis de construire.

En effet, dans tous les cas, les recours impactent fortement la durée de validité des promesses de vente.

Tel est l’objet du présent amendement.

Alinéa 41

Supprimer cet alinéa.

L’article 9 du présent projet de loi prévoit de diversifier les ressources des organismes HLM. A ce titre, sont prévus deux assouplissements leur permettant un recours accru à la « VEFA inversée ».

D’une part, la part maximale de logements d’un programme susceptibles d’être ainsi cédés est portée de 30% à 50%.

D’autre part, ces logements pourraient désormais être vendus à des particuliers.

Cette disposition appelle trois observations :

- L’étude d’impact ne comporte aucun élément d’évaluation sur la mise en œuvre de cette faculté offerte aux organismes HLM depuis plusieurs années.

- Le projet de loi est muet sur les conséquences financières pour les organismes HLM en cas de difficultés de commercialisation. Élargir encore plus la possibilité aux organismes HLM de construire des logements privés pour les vendre en bloc à des sociétés et l’ouvrir à la vente à des particuliers revient à les mettre en danger en cas de retournement du marché (les ventes aux investisseurs institutionnels et aux ménages se sont effondrées en 2022 et 2023) et à leur faire subir de lourdes pertes financières, préjudiciables à leur mission première de loger et accompagner les ménages modestes et les ménages défavorisés. 

- Une telle disposition participe encore plus à la financiarisation du logement social, l’éloignant petit à petit de sa raison d’être. Les organismes HLM, qui bénéficient par ailleurs de prérogatives particulières (délégation du droit de préemption) viendront de fait concurrencer directement le secteur privé. Difficile, dans ces conditions, de défendre auprès des institutions européennes la spécificité du logement social en France considéré (jusqu’à quand ?) comme un service d’intérêt économique général.

Pour ces motifs, il est proposé de supprimer la disposition visant à accroitre le pourcentage de logements pouvant être vendus en bloc dans le cadre de la VEFA inversée et son ouverture à la vente aux particuliers.

Après l'article 3

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le cinquième alinéa de l’article L. 213-8 du code de l’urbanisme, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« En cas de recours devant la juridiction administrative contre le permis ou la décision de non- opposition à la déclaration préalable obtenu par l’acquéreur mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner, le délai prévu au deuxième alinéa du présent article est suspendu jusqu’au prononcé d’une décision juridictionnelle irrévocable. »

En cas de renonciation de la collectivité à la préemption du bien vendu, la vente doit intervenir dans le délai de 3 ans. À défaut de vente intervenue dans ce délai de validité de la décision de renonciation à la préemption, la collectivité dispose d’un nouveau droit de préemption sur le même bien.

Ce délai de validité de 3 ans est manifestement trop court en cas de contentieux formé à l’encontre de l’autorisation d’urbanisme obtenue préalablement à la vente.

Les professionnels de l’immobilier subissent en effet une double peine : celle de ne pas pouvoir mettre en œuvre leur autorisation et acheter le terrain d’emprise de leur opération jusqu’à l’obtention d’une décision définitive de rejet du recours contentieux et celle résultant de l’ouverture d’une nouvelle possibilité pour la collectivité d’exercer à nouveau son droit de préemption auquel elle avait précédemment renoncé.

Dès lors et comme en matière de délai de validité de l’autorisation d’urbanisme, le présent amendement a pour objet de suspendre le délai de validité de la décision de renonciation à la préemption dans le cas d’un recours contentieux à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme obtenue par le bénéficiaire de la vente et ce, jusqu’à l’obtention d’une décision de rejet du recours passée en force de chose jugée.

Après l'article 3

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le deuxième alinéa de l'article L. 213-8 du code de l'urbanisme, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Par dérogation à l’alinéa précédent, le propriétaire n’est pas soumis au dépôt d’une nouvelle déclaration préalable mentionné à l’article L. 213-2 du présent code lorsque que les conditions de l’aliénation projetée, hors indication du prix, n’ont pas évolué de manière substantielle. Un décret en Conseil d’État précise la nature des évolutions non substantielles des conditions de l’alinéation projetée ».

Le propriétaire doit transmettre une nouvelle Déclaration d’Intention d’Aliéner si la vente n’est pas réalisée dans un délai de 3 ans à compter de la date à laquelle que la collectivité a renoncé à la préemption à la suite de la notification de la première DIA.

Cette transmission est obligatoire même en cas de modifications non substantielles des conditions de l’aliénation projetée provoquant de fait un allongement des délais de réalisation définitive de la vente.

Il est pourtant courant que des modifications mineures des caractéristiques de la vente interviennent entre la transmission de la Déclaration d’Intention d’Aliéner et la signature de l’acte authentique afin de prendre en compte des éléments non connus au moment de la signature de la promesse de vente (modification des caractéristiques du terrain en raison des études géotechniques, substitution de l’identité de l’acheteur…).

Hors évolution du prix convenu, ces modifications mineures ne sont pas de nature à remettre en cause la décision de renonciation à l’exercice du droit de préemption de la collectivité.

Un décret en Conseil d’État précise la nature des modifications non substantielles de nature à permettre au propriétaire du bien de ne pas être soumis au dépôt d’une nouvelle Déclaration d’Intention d’Aliéner.

Afin de simplifier la procédure et d’accélérer les délais de purge du droit de préemption, le présent amendement a pour objet supprimer l’obligation de transmettre une nouvelle DIA en cas de modifications non substantielles des modalités de la vente ayant fait l’objet d’une première renonciation à la préemption par la collectivité.

Après l'article 6

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le 2° de l’article L. 300-1-1 du code de l’urbanisme est supprimé.

Le 2° de l’article L 300-1-1 du code de l’urbanisme, issu de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi Climat & résilience, institue une étude sur l’optimisation de la densité pour tout projet d’aménagement soumis à évaluation environnementale.

Ainsi, toute nouvelle opération d’aménagement, dont les permis d’aménager, faisant l’objet d’une évaluation environnementale doit faire l’objet d’une étude sur l’optimisation de la densité des constructions dans la zone concernée, en tenant compte de la qualité urbaine ainsi que de la préservation et de la reconquête de la biodiversité et de la nature en ville. Les conclusions de cette étude sont intégrées dans l’étude d’impact.

Cette étude d’optimisation de la densité apparait inutile, coûteuse et source de contentieux tant au niveau de l’étude d’impact que de l’avis de l’autorité environnementale.

Inutile dans la mesure où les aménageurs qui interviennent dans le cadre des ZAC ou des permis d’aménager ont, par définition, vocation à optimiser, dans le cadre de leur relation avec les collectivités, la densité des constructions à réaliser sur leur opération.

Par ailleurs, le SCOT, qui définit une densité maximale à l’hectare, est opposable directement aux opérations d’aménagement soumise à évaluation environnementale qui doivent, selon un rapport de compatibilité, respecter cette densité.

En outre, l’étude relative à l’optimisation de la densité des constructions est intégrée à l’étude d’impact du projet qui n’a pour objet que d’apprécier, de limiter et d’éventuellement compenser les incidences du projet sur l’environnement et notamment la biodiversité. Cette étude d’impact fait l’objet d’un avis, susceptible de recours contentieux, de la Mission Régionale de l’Autorité environnementale qui n’apparait pas compétente à juger de l’efficience de l’étude sur l’optimisation de la densité. Ce flou est de fait propice à entrainer d’importants contentieux et ralentir la réalisation de projets d’aménagement.

Il est enfin étonnant de faire peser sur l’aménageur, voire sur l’autorité environnementale, une étude qui devrait être préalable à la planification urbaine.

Ainsi et pour l’ensemble de ces raisons, le présent amendement propose la suppression de cette étude d’optimisation de la densité pour l’ensemble des opérations d’aménagement soumise à évaluation environnementale.

Après l'article 4

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article L. 122-1-1 du code de la construction et de l’habitation est supprimé.

L’article L. 122-1-1 du code de la construction et de l’habitation, issu de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi Climat & résilience, institue, avant la réalisation de travaux de construction ou de démolition d’un bâtiment, une étude du potentiel de changement de destination et d’évolution future du bâtiment, y compris par sa surélévation.

Cette étude est censée inciter les maîtres d’ouvrage à limiter les opérations de démolition et de reconstruction au profit de la rénovation. Elle a pour objectif de contribuer à étendre la durée de vie d’un bâtiment et d’en renforcer la réversibilité et l’évolutivité.

Cette étude doit être réalisée deux fois dans le cas des opérations de démolition-reconstruction, ajoutant ainsi une formalité administrative de nature à ralentir et renchérir les projets de construction sans tenir compte des caractéristiques des projets. Ces études s’imposent peu importe la solidité structurelle du bâtiment ou sa destination. Or tous les bâtiments n’ont pas vocation à être réversibles, à l’instar des logements locatifs sociaux, pérennes par nature.

Cet article s’inscrit donc en totale contradiction avec l’objectif de simplification administrative et d’allégement des procédures que le gouvernement cherche actuellement à promouvoir.

Le présent amendement propose ainsi de supprimer l’article L. 122-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Après l'article 6

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après l’article L. 151-26 du code de l’urbanisme, il est inséré un article L. 151-26-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 151-26-1. - Le permis de construire ou d’aménager délivré accorde les droits à construire conformes aux règles de densité prévues dans le règlement. »

La lutte contre l’artificialisation des sols et la concurrence des usages du sol (souveraineté énergétique, agricole, industrielle, etc.) réduit les gisements fonciers en vue du développement du territoire, y compris notamment sur l’offre de logements.

Ainsi qu’il ressort de la loi Climat et résilience, la conciliation de ces objectifs suppose la densification des projets. Or, en pratique, on constate que les droits à construire prévus dans les PLU ne sont utilisés qu’à 65%.

Dans ce contexte, il est proposé que le code de l’urbanisme pose expressément le principe de l’octroi des droits à construire qui découlent des règles de densité fixées par les PLU, de manière à optimiser le foncier disponible et à limiter le « gaspillage » par l’artificialisation lorsque la densification verticale le permet.

Cette application sincère des PLU permettrait de lutter efficacement contre la crise du logement tout en respectant les objectifs du ZAN.

Après l'article 6

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après l’article L. 151-29-1 du code de l’urbanisme, il est inséré un nouvel article L. 151-29-2 ainsi rédigé :

« Art. L. 151-29-2. - Sauf disposition contraire dans une délibération motivée du conseil municipal ou le cas échéant de l’organe délibérant compétent en matière de plan local d’urbanisme ou de document en tenant lieu, un dépassement des règles relatives à la densité, au gabarit, à la hauteur est autorisé dans la limite d'une majoration de 30 % du gabarit de l'immeuble existant en cas de travaux concourant à une rénovation énergétique performante au sens de l’article L111-1, 17° bis du code de la construction et de l’habitation et situés dans une zone urbaine. »

Pour développer massivement la rénovation énergétique performante des bâtiments, le présent amendement propose d’accorder des droits à construire supplémentaires en cas de réalisation de tels travaux.

L’octroi de ces droits est nécessaire pour faciliter le financement de ces travaux : en effet, leur montant très élevé constitue une lourde charge pour les propriétaires qui s’engagent dans cette démarche vertueuse.

Ces droits à construire supplémentaires constituent une ressource financière nécessaire, tout particulièrement lorsque des opérations de rénovation globale sont engagées et alors même que celles-ci, contre toute logique, ne sont pas éligibles à MaPrimeRénov. Il est souhaitable que le projet de loi de finances pour 2025 revienne par ailleurs sur cette absence d’éligibilité.

Après l'article 6

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article L. 313-6 du code de la consommation est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Lorsque tout ou partie d’un crédit immobilier a pour objet la construction d’une maison individuelle, sans qu’un contrat de construction de maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 ou L. 232-1 du code de la construction n’ait été conclu, l’offre de prêt comporte une mention qui indique que l’emprunteur renonce en toute connaissance de cause aux garanties et dispositions protectrices inhérentes au contrat de construction précité, notamment la garantie de livraison à prix et délai convenu. Un décret en Conseil d’État précise le contenu de la mention précitée. »

La construction d’une maison individuelle peut se faire via différents types de contrats, dont certains relèvent de la liberté contractuelle, alors que d’autres relèvent de régimes juridiques impératifs et protecteurs des maîtres d’ouvrages, institués par le code de la construction et de l’habitation, tels que le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec ou sans fourniture de plans.

Le contexte économique et la défaillance grandissantes d’entreprises de construction entrainent un accroissement des difficultés des ménages, dans le cadre de leurs projets de construction, lorsqu’ils n’ont pas conclu un CCMI.

Cela impose un renforcement de l’information des accédants à la propriété sur les protections apportées par le CCMI. Ce cadre juridique apporte en effet de véritables « filets de sécurité » pour les ménages (prix forfaitaire et définitif, modalités de révision du prix strictement encadrées, garantie de livraison à prix et délais convenus…).

Dans l’intérêt de la protection du consommateur, emprunteur, maître d’ouvrage, l’objet du présent amendement est de prévoir l’insertion d’une mention claire et complète dans l’offre de prêt, précisant que le client qui décide de ne pas recourir au CCMI pour la réalisation de son projet renonce en toute connaissance de cause aux garanties et dispositions protectrices inhérentes aux régimes prévus aux articles L.231-1 et suivants et L.232-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Après l'article 6

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

À l’article L. 290-2 du code de la construction et de l’habitation, le pourcentage : « 5 % » est remplacé par le pourcentage : « 2% ».

Le code de la construction et de l’habitation encadre le régime des promesses de vente dites de longue durée, c’est-à-dire d’une durée supérieure à 18 mois. Celles-ci doivent revêtir la forme authentique. En outre, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente (PUV), la loi impose une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5% du prix de vente.

Ces dispositions ont été introduites en 2009 dans le CCH. Depuis cette période, la durée des PUV s’est considérablement accrue à raison en particulier de la multiplication des études (diagnostic PEMD, études faune-flore, etc.) et des autorisations requises dont les délais d’obtention s’allongent sous l’effet des procédures (concertation, instruction, recours…).

Le portage financier de l’indemnité d’immobilisation, portant sur des sommes élevées (5% du prix de vente) couvrant de longues périodes (plusieurs années souvent) fragilise les porteurs de projet ce, d’autant plus dans le contexte d’incertitudes juridiques (refus de permis, recours…) et commerciales (ralentissement des rythmes d’écoulement des programmes) actuel.

Sans remettre en cause la protection que ce régime apporte au vendeur, il est proposé de réduire par cet amendement le montant de l’indemnité d’immobilisation à 2% pour atténuer les contraintes financières pesant sur les projets immobiliers, dont la durée du portage foncier ne cesse d’augmenter par la complexité des réalisations et des réglementations applicables (ex. : reconversion des friches).

Après l'article 9

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :

1° Au sixième alinéa de l'article L. 261-11, après la référence : « l'article L. 261-15 », la fin de la phrase est supprimée.

2° Les onzième et douzième alinéas de l’article L. 261-15 sont supprimés.

La Loi ELAN a introduit dans le régime de la VEFA la faculté pour l’acquéreur de se réserver l’exécution de travaux dont la liste est encadrée par arrêté.

Ces dispositions ont été introduites pour faciliter la personnalisation des logements neufs.

En pratique, alors que cet outil pourrait être utilisé pour produire des logements abordables et personnalisés aux besoins des acquéreurs, les coûts de garantie financière d’achèvement (GFA) et d’assurance dommages-ouvrage (DO) de ces programmes restent inchangés. En effet, dès lors que le CCH autorise l’acquéreur à revenir sur sa décision de réaliser certains travaux, pour confier, in fine, au promoteur-vendeur la réalisation des travaux, ce dernier doit s’assurer et garantir son client sur le coût total des travaux.

Pour rendre ce régime plus attractif, il est proposé par cet amendement de supprimer cette faculté.

Après l'article 4

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - Le quatrième alinéa de l’article L. 621-30 du code du patrimoine est supprimé. 

II. - Le présent article entre en vigueur à compter du 1^er janvier 2027. 

Depuis 2018, l’article L. 621-30 du code du patrimoine prévoit que la protection au titre des abords s'applique à tout immeuble, bâti ou non bâti, situé dans un périmètre délimité par l'autorité administrative dans les conditions fixées à l'article L. 621-31.

Toutefois cette procédure est trop rarement utilisée et la protection au titre des abords trouve à s’appliquer de façon générale à tout immeuble, bâti ou non bâti, visible du monument historique ou visible en même temps que lui et situé à moins de cinq cents mètres de celui-ci.

Le présent amendement vise à aboutir à des zonages pertinents de protection des abords des monuments historiques, en prescrivant aux préfets l’engagement des procédures d’adaptation des zones automatiques de 500 mètres autour des monuments historiques.

Le temps de mise en place de ces périmètres adaptés est pris en compte, via une application du présent article différée au 1^er janvier 2027.

Après l'article 4

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le premier alinéa de l’article L. 632-2 du code du patrimoine est complété par une phrase ainsi rédigée : « Tout avis de l'architecte des bâtiments de France rendu dans le cadre de la procédure prévue au présent alinéa est publié sur un registre régional mis à disposition du public par voie électronique. »

Dans le cadre de l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme, le pouvoir discrétionnaire des architectes des bâtiments de France (ABF) amène parfois à l'application de prescriptions différentes alors que les immeubles concernés se trouvent dans un même secteur géographique remarquable ou aux abords d'un même monument historique. Des travaux peuvent donc être réalisés avec certains matériaux sur un bâtiment situé au sein d'une de ces zones alors que quelques mètres plus loin, dans la même zone, ces mêmes travaux sont refusés. Dans un objectif de prévisibilité pour leurs projets, les entrepreneurs de bâtiment et les constructeurs immobiliers ont besoin de critères clairs et objectifs sur les choix pris par les ABF et que ces critères soient rendus publics.

Le présent amendement vise à rendre publics les choix esthétiques et d’urbanisme pris par les ABF, lesquels impactent nécessairement le cahier des charges des entrepreneurs et architectes, afin de leur donner des repères pour la conception de leurs projets.

Supprimer cet article.

Supprimer cet article.

Le groupe SER est opposé à l’article 2.

Le maire dispose d'une place et d'une voix prépondérante dans les commissions d'attribution des bailleurs sociaux.

Les réformes adoptées depuis une dizaine d’années tendent vers un meilleur équilibre entre mise en œuvre du droit au logement et respect de la mixité sociale afin de garantir un traitement équitable et transparent de la demande toujours plus importante, et visent à renforcer l'échelon intercommunale.

La difficulté à laquelle les maires sont confrontés, c’est une offre de logements sociaux insuffisante, c’est un accompagnement social des ménages du « logement d’abord » défaillant.

L’urgence est bien de rendre aux organismes HLM leurs ressources pour relancer la production de logements sociaux.

Notre groupe demande la suppression de l'article 2.

Supprimer cet article.

Le Groupe SER est opposé à l'article 8.

Permettre une augmentation des loyers pratiqués au maximum des plafonds de loyers applicables aux logements neufs, c’est nier une fois de plus les difficultés économiques et sociales des ménages qui, même en situation d’emploi, ne pourront pas supporter ces loyers ainsi rehaussés.

Après avoir organisé méthodiquement l'affaiblissement de la capacité d’investissement des bailleurs sociaux via la RLS, l’objectif de cet article est de renflouer les caisses des organismes Hlm avec des augmentations de loyers.

Les ménages modestes paient la facture de la politique du gouvernement quand la protection de nos concitoyens les plus fragiles ne devrait plus être menacée, ni même questionnée. La cohésion sociale de notre pays s'en trouve menacée. 

Notre groupe demande la suppression de l'article 8.

Alinéas 2 à 5

Supprimer ces alinéas.

Notre groupe est opposé à la délégation à Action Logement du contingent préfectoral telle que prévue à l’article 10.

Les études de l'Ancols, du Haut comité pour le logement des personnes défavorisées et de la Cour des comptes démontrent qu'Action Logement ne respecte pas ses obligations d'attribution aux ménages DALO.

Dans ces conditions, il est inconcevable de confier à cet organisme la gestion du contingent de l’État.

Notre amendement demande la suppression des alinéas 2 à 5 de l'article 10.

Alinéas 10 à 13

Supprimer ces alinéas

Le groupe SER est opposé à l'application du supplément de loyer de solidarité dès le premier euro de dépassement des plafonds.

Les ménages dépassant les plafonds de loyers des logements PLAI et PLUS dans la limite de 20% restent des ménages modestes. Ils seront taxés mais ce n'est pas pour autant qu’ils ont suffisamment de ressources pour s'orienter vers le parc intermédiaire ou le parc privé.

Supprimer le seuil de déclenchement constitue une pression supplémentaire pour les ménages modestes qui n'est pas acceptable après deux ans d'une inflation qui a compressé le reste à vivre de ces ménages qui ont vu l'ensemble de leurs charges augmenté.

Par ailleurs, le groupe SER est opposé à supprimer, avec l'accord du préfet, la possibilité de déterminer des zones géographiques ou des quartiers dans lesquels le supplément de loyer de solidarité ne s'applique pas pour des rasions notamment de mixité sociale.

Notre amendement demande la suppression des alinéas 10 à 13 de l'article 12.

Supprimer cet article.

Le groupe SER est opposé à l’article 13.

Le bail mobilité qui accentue la précarité et prive le locataire des protections locatives essentielles est contraire à la vocation des organismes HLM dont la mission est de loger durablement les personnes.

Notre amendement demande la suppression de l'article 13.

Supprimer cet article.

Le groupe SER est opposé à la méthode proposé pour sortir les locataires qui dépassent les plafonds de ressources du parc HLM.

L'article 11 non seulement durcit les conditions de la fin du droit au maintien dans les lieux, mais il sanctionne les organismes HLM d'une amende lorsqu'ils n'auront pas strictement appliqué la règle. Ce qui signifie que toute considération extérieure aux ressources liée au parcours de vie, à la situation familiale, l'état de santé... ne peut être prise en compte.

En l'état, notre groupe demande la suppression de l'article 11.

Supprimer cet article.

Le groupe SER est opposé à l'article 14 qui traduit l'obstination du gouvernement pour la vente des logements du parc social.

La loi ELAN avait déjà simplifié et facilité le processus de vente des logements sociaux avec un objectif de céder chaque année 1% du parc, soit 50 000 logements. 

Peu satisfait des résultats - le nombre annuel de vente de logements hlm plafonne autour de 12 000 à 13 000 - le gouvernement entend lever les derniers verrous. 

Nous alertons sur les risques générés par un accroissement des ventes à des acquéreurs peu solvables et du devenir des futures copropriétés.

Les politiques de vente massives du parc social menées ces dernières années en Europe n’ont eu pour effet que de dégrader la situation du logement social notamment dans les métropoles.

Notre amendement demande la suppression de l’article 14.

Après l'article 3

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Au deuxième alinéa du I de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, le mot : « quatre » est remplacé par le mot : « sept ».

L’encadrement des loyers a été mis en place il y a bientôt dix ans à Paris, suivie par un certain nombre de villes, victimes de spéculation immobilière et de loyers trop élevés comme Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, les communes de l’est parisien (Est Ensemble), Montpellier et Bordeaux. D’autres villes seront concernées bientôt notamment au Pays basque et dans l’agglomération Grenoble-Alpes Métropole.

Le dispositif de l’encadrement des loyers a fait ses preuves : il permet de bloquer les loyers abusifs au-delà de 20% d’un loyer de référence fixé selon les prix du marché.

Il vise les communes dites tendues, dotées d’un observatoire local des loyers. Cependant, alors que le décret n°2023-822 du 25 août 2023 a élargi la liste des communes tendues pour faire face à la crise du logement, l’expérimentation reste fermée aux communes qui souhaiteraient s’y engager. 

C’est le cas de la ville de Saint-Denis de La Réunion, intégrée à la liste des villes considérées comme « tendues », mais ne pouvant appliquer le dispositif d’encadrement des loyers, ainsi que du Territoire de l’Ouest (EPCI de l’Ouest de La Réunion) qui souhaitait également, dès le Programme Local de l’Habitat adopté le 12 décembre 2019, recourir à l'expérimentation. Avec une augmentation de 31% en 5 ans, La Réunion fait pourtant partie des départements où les loyers sont les plus élevés de France, certains habitants dépensant jusqu’à 80% de leurs revenus pour payer leur logement.

Notre amendement propose de rouvrir le délai pour demander l’expérimentation jusqu’en novembre 2025. L’objectif est bien de donner aux élus locaux les outils de régulation dont ils ont besoin pour maintenir une offre de logements abordables.

Après l'article 3

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Les chartes entre promoteurs et collectivités qui imposent, entre autres, des prix de vente maîtrisés, ont connu un développement important ces dernières années. Négociés par les maires avec les promoteurs immobiliers, ces dispositifs visent à lutter contre l’explosion des prix des logements neufs. 

Avant l'article 1er

I. - Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Une loi de programmation, publiée au plus tard le 1^er janvier 2025, identifie les besoins de logements des français en fonction de leur situation et leurs ressources et détermine en conséquence les objectifs quantitatifs et qualitatifs de production de logements, en métropole et en outre-mer. Elle arrête un plan d'actions sur 5 ans et fixe les moyens à mettre en œuvre pour répondre à la crise du logement abordable et pour relancer la demande.

II. - En conséquence, faire précéder cet article d'une division additionnelle ainsi rédigée :

Chapitre liminaire : Loi de programmation d'urgence pour le logement abordable

L’exécutif de notre pays n’a pas pris la mesure des mutations en cours et du manque de logements abordables : situation des bailleurs sociaux dégradée, sortie progressive du marché des logements trop énergivores, lien emploi/logement et changement d’habitudes des français notamment avec la généralisation du télétravail, adaptation des logements au vieillissement de la population, manque cruel de logements étudiants, manque d’accompagnement social dans la politique du logement d’abord, pression de plus en plus importante du nombre de femmes isolées… Rien a été anticipé, et c’est toute la problématique de l’accès au logement qui doit être repensée.

Il est plus qu’urgent de remettre le logement au cœur des politiques publiques de la Nation et de redonner aux français des perspectives d’un cadre de vie choisi et accessible. Car la crise du logement, elle ne date pas de 2022. Les Français la subissent depuis plusieurs années avec des logements toujours plus inaccessibles, que l’on désire louer ou devenir propriétaire. L’accès au logement est ainsi devenu un des principaux facteurs d’inégalité, menaçant la cohésion de notre pays. 

Pour répondre à cette crise aux conséquences sociales, économiques et politiques graves, le groupe SER appelle à une refondation de la politique du logement qui suppose un diagnostic et une vision partagée des besoins.

Notre amendement prévoit qu’une loi de programmation identifie les besoins en logements pour répondre à la demande des français en fonction de leur situation et leurs ressources. Cette loi comprend des objectifs quantitatifs et qualitatifs de production de logement en métropole et en outre-mer. Elle arrête un plan d'actions sur 5 ans et fixe les moyens à mettre en œuvre pour répondre à la crise du logement abordable et pour relancer la demande.

Après l'article 4

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Au septième alinéa de l’article L. 632-2 du code du patrimoine, la dernière phrase est ainsi rédigée : « En cas de silence, l'autorité administrative est réputée avoir infirmée la décision de l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation. » 

Lorsque le maire engage un recours contre le refus d’un architecte des bâtiments de France, auprès du préfet de région, il doit proposer au préfet un projet de décision venant en remplacement du refus de l’ABF. En cas d’absence de décision du préfet dans un délai de 2 mois, son silence vaut approbation de l’avis de substitution transmis par le maire, qui peut alors délivrer le permis. En pratique, les élus engagent très rarement des recours contre les décisions des ABF.

Lorsque le pétitionnaire engage un recours auprès du préfet de région contre un refus de permis justifié par un avis négatif de l’ABF, le silence du préfet vaut rejet du recours, contrairement à la règle du silence vaut acceptation (SVA), désormais largement appliquée vis-à-vis de l’administration.

Le présent amendement vise à rendre applicable la règle du SVA aux recours engagés par les pétitionnaires contre des avis négatifs d’ABF.

Après l'article 6

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le code de l'urbanisme est ainsi modifié :

1° L’article L. 151-30 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Lorsque le règlement impose la réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés, cette obligation est réduite à raison d'une aire de stationnement pour véhicule motorisé en contrepartie de la création d'infrastructures ou de l'aménagement d'espaces permettant le stationnement sécurisé d'au moins six vélos par aire de stationnement. » ;

2° L’article L. 152-6-1 est supprimé.

Depuis 2023, la réglementation applicable aux bâtiments neufs a accru la superficie des locaux dédiés au stationnement des vélos pour accompagner le développement des mobilités douces. A titre d’illustration, pour un logement neuf, la superficie d’un emplacement de stationnement de vélo est passée de 0.75m2 à 1.5m2.

En pratique, le cumul des règles locales relatives au stationnement des véhicules motorisés et des vélos aboutit à augmenter les surfaces dédiées au stationnement dans les bâtiments, au détriment des surfaces commercialisées et développées pour l’usage du bâtiment (ex. : surface habitable), entrainant une hausse du prix de vente des locaux concernés.

Pour tenir compte de cette évolution nécessaire, des dispositions ont été introduites dans le code de l’urbanisme pour réduire les stationnements dédiés aux véhicules en présence de places prévues pour les vélos. Cependant, ces dispositions sont restées lettres mortes car d’application facultative.

Le présent amendement vise à supprimer ces dispositions facultatives pour prévoir leur application de plein droit.

Après l'article 6

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article L. 231-12 du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :

1° Le mot : « deux » est remplacé par le mot : « trois » ;

2° Après les mots : « du code de la consommation », sont insérés les mots : « ; c) La date de l'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire ».

La réglementation du contrat de construction de maison individuelle (CCMI), mise en place par la loi du 19 décembre 1990 (codifiée aux articles L.230-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation) a très peu évolué en plus de trente ans d’existence. Or, des évolutions s’avèrent aujourd’hui nécessaires pour tenir compte de la réalité des enjeux opérationnels et économiques.

Le législateur a accordé aux constructeurs une exception au caractère forfaitaire et définitif du prix, par un dispositif très encadré de révision du prix.

À l’inverse des contrats à exécution immédiate, le CCMI est un contrat dont l’exécution s’étale dans le temps : l’ouverture du chantier ne peut se faire que lorsque les conditions suspensives, qui conditionnent le caractère définitif du contrat, seront levées (acquisition définitive du terrain, obtention du permis de construire, des prêts immobiliers, de l’assurance dommages-ouvrage et de la garantie financière de livraison) et que les démarches qui incombent au maître de l’ouvrage pour permettre le commencement des travaux auront été réalisées, par exemple la réalisation d’un bornage ou des aménagements permettant aux engins de chantiers d’accéder au terrain.

Un délai relativement long (de 8 à 9 mois en moyenne, voire davantage dans le cadre d’opérations d’aménagement foncier) peut ainsi s’écouler entre la signature du contrat et la réalisation de toutes ces formalités. De fait, ce délai n’est pas totalement maîtrisé par le constructeur puisqu’il est notamment dépendant des délais dans lesquels les conditions suspensives étant à la charge du maître d’ouvrage seront levées, à savoir l’obtention du permis de construire, l’obtention des prêts et l’acquisition définitive du terrain.

Dans un contexte où la part des constructions de maisons individuelles édifiées sur des terrains issus d’opérations sous permis d’aménager est croissante du fait notamment des contraintes relatives à la lutte contre l’artificialisation des sols, l’objet de cet amendement est de faire évoluer les modalités de révision du prix de manière à tenir compte des délais inhérents à ces opérations d’aménagement, parfois très longues et soumises à de multiples aléas que ne peut maîtriser le constructeur, et qui peuvent conduire à une signature tardive de l’acte authentique du terrain.

Après l'article 4

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article L. 632-2-1 du code du patrimoine est complété par un 4° ainsi rédigé :

« 4° L'utilisation de matériaux renouvelables ou de matériaux ou procédés de construction permettant d'éviter l'émission de gaz à effet de serre et l'installation de dispositifs favorisant la retenue des eaux pluviales ou la production d'énergie renouvelable, au sens de l’article L. 111-16 du code de l’urbanisme. »

Alors que les propriétaires sont incités à engager des travaux visant à assurer la performance énergétique des bâtiments, les prescriptions des architectes des bâtiments de France sont souvent un frein à la réalisation de ces travaux (matériaux imposés ne permettant pas une isolation optimale, voire de respecter la réglementation thermique ; interdiction pure et simple d'isolants extérieurs ou de panneaux photovoltaïques même non visibles de la rue…).

Le présent amendement vise à rendre seulement consultatif l’avis de l’architecte des bâtiments de France, lorsqu’il porte sur l'utilisation de matériaux renouvelables ou de matériaux ou procédés de construction permettant d'éviter l'émission de gaz à effet de serre, ou sur l'installation de dispositifs favorisant la retenue des eaux pluviales ou la production d'énergie renouvelable.

Une disposition similaire avait été adoptée en 2018, pour favoriser l’implantation d’antennes relais de radiotéléphonie mobile ou de diffusion du très haut débit par voie hertzienne.

Après l'article 6

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le 8° du I de l’article L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales, il est inséré un 9° ainsi rédigé :

« 9° Les arrêtés de refus ou de retrait de permis de construire et des autres autorisations d'utilisation du sol visés au 6°. »

De nombreux pétitionnaires font face à des refus et des retraits de permis de construire fondés sur des promesses politiques (notamment la lutte contre la densification), plus que sur les règles d’urbanisme applicables. Ces pratiques sont de plus en plus flagrantes depuis les dernières élections municipales, quand bien même les documents d’urbanisme n’ont pas été modifiés par les conseils municipaux nouvellement élus.

La seule solution efficace pour ces pétitionnaires est d’engager un recours visant à obtenir l’annulation du refus ou du retrait de permis et l’injonction par le juge de délivrer le permis. De plus en plus de permis sont in fine délivrés par ce biais, ce qui démontre bien une tendance des élus à refuser des permis sans réelle base juridique.

En vue de lutter contre ces dérives, le présent amendement a pour objet de renforcer le contrôle de légalité des décisions de refus et de retrait d’autorisations d’urbanisme, en imposant leur transmission au préfet.

Après l'article 6

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le code de l'urbanisme est ainsi modifié :

1° Après les mots : « véhicules motorisés, », la fin de l'article L. 151-30 est ainsi rédigée : « les obligations relatives au stationnement des vélos ne peuvent excéder celles prévues à l'article L. 113-18 du code de la construction et de l'habitation. »

2° L'article L. 151-30 du code de l’urbanisme est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, ces dispositions sont applicables aux demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter de la promulgation de la présente loi. »

Dans le secteur du bâtiment, alors que des règles de construction sont prévues au niveau national, les plans locaux d’urbanisme (PLU) peuvent, comme le permet la loi, accroitre les exigences posées dans le code de la construction et de l’habitation.

Les règles nationales ont accru, depuis 2023, la superficie des locaux dédiés au stationnement des vélos pour accompagner le développement des mobilités douces. A titre d’illustration, pour un logement neuf, la superficie d’un emplacement de stationnement de vélo est passée de 0.75m2 à 1.5m2.

Sans revenir sur ces évolutions nécessaires, le présent amendement vise à supprimer la possibilité de fixer des règles locales allant au-delà de la réglementation nationale, qui s’ajoutent aux règles locales déjà applicables pour le stationnement des véhicules motorisés.

En pratique, le cumul des règles locales sur le stationnement automobile et des surenchères relatives aux locaux vélos aboutit à augmenter les surfaces dédiées au stationnement dans les bâtiments, au détriment des surfaces commercialisables (ex. : surface habitable), et donc d’augmenter le prix de vente des locaux concernés.

Au-delà de la simplification des règles applicables, en produisant des bâtiments plus abordables cette proposition facilitera l’implantation de projets tertiaires ou résidentiels.

Après l'article 6

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article L. 151-30 du code de l’urbanisme est complété par deux alinéas rédigés :

« Nonobstant toute disposition contraire du plan local d'urbanisme, la surface affectée au stationnement des vélos, qu’elle soit située en rez-de-chaussée, en sous-sol ou en extérieur, est exclue de l’emprise au sol retenue pour le calcul du coefficient d’emprise au sol.

« Nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, ces dispositions sont applicables aux demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter de la promulgation de la présente loi. »

Depuis 2023, la réglementation applicable aux bâtiments neufs a accru la superficie des locaux dédiés au stationnement des vélos pour accompagner le développement des mobilités douces. A titre d’illustration, pour un logement neuf, la superficie d’un emplacement de stationnement de vélo est passée de 0.75m2 à 1.5m2.

En pratique, le cumul des règles locales relatives au stationnement des véhicules motorisés et des vélos aboutit à augmenter les surfaces dédiées au stationnement dans les bâtiments, au détriment des surfaces commercialisées et développées pour l’usage du bâtiment (ex. : surface habitable), entrainant une hausse du prix de vente des locaux concernés.

Le présent amendement vise à adapter les règles de calcul du coefficient d’emprise au sol pour en exclure la superficie des locaux dédiés au stationnement des vélos. Cette proposition permet de concilier qualité d’usage des bâtiments et développement des mobilités décarbonées.

Après l'article 14

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° L’article L. 231-2 est ainsi modifié :

a) Le e) est ainsi rédigé :

« e) Les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux et de consignation du solde du prix avant la réception ; »  

b) L’article est complété par par un alinéa ainsi rédigé : 

« La réception ne pourra être organisée qu’à partir de la justification par le maître d’ouvrage auprès du constructeur de la consignation prévue au e) du présent article. » 

2° Le e) de l’article L. 231-3 est ainsi rédigé : 

« e) De subordonner la remise des clefs au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle à la protection du maître de l’ouvrage consistant dans la consignation des sommes tant que des réserves doivent être levées après la réception dans les conditions prévues à l’article L.231-2 ; ».

Dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle, la protection du maître d’ouvrage est notamment assurée par un système de retenue du paiement du solde de 5%, dès lors que des réserves sont formulées.

Cette retenue doit normalement, au vu de l’article R.231-7, se faire par le biais d’une consignation entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire. Cette retenue par consignation a l’intérêt d’inciter le constructeur à la plus grande diligence dans la réparation des vices et défauts de conformités réservés, tout en assurant le paiement du prix par le maître d’ouvrage une fois les réserves levées.

En pratique, en cas de réserves, les maîtres d’ouvrage ne respectent pas la réglementation et conservent le solde en banque, sans mettre en place une consignation. En outre, le solde du prix devient pour les maîtres d’ouvrage un outil de négociation du prix du contrat a posteriori et non plus une protection pour leur garantir la réparation des réserves émises à la réception.

Non seulement ce n’est pas conforme à l’esprit du texte, mais cela nuit aux intérêts économiques des constructeurs qui exécutent leurs obligations dans le respect de la réglementation et de la bonne foi contractuelle, et qui doivent pouvoir en attendre de même de la part de leur client.

Le paiement du solde du prix est réglementé pour le constructeur, et il doit l’être aussi pour le client.

Pour atteindre cet objectif d’équilibre dans la relation contractuelle, le présent amendement vise à rendre obligatoire par la loi la consignation, en en faisant un préalable à la réception des travaux.

Après l'article 14

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le 2° du I de l’article 232 du code général des impôts, il est inséré un 3° ainsi rédigé :

« 3° Dans les communes bénéficiant du classement « France Ruralité Revitalisation » et celles labellisées « Cœur de ville » et « Petites Villes de Demain ». »

La taxe sur les logements vacants est aujourd’hui appliquée dans les communes listées au décret n° 2023-822 du 25 août 2023 par renvoi de l’article 232 du Code Général des Impôts.

Sont visées les zones d’urbanisation denses et celles dans lesquelles la part du parc immobilier affectée au logement principal est basse et dans lesquelles sont constatés des prix élevés à la location et à l’achat.

Pour autant, les communes identifiées dans ce décret ne constituent pas une liste exhaustive des municipalités où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande. L’ajout des communes bénéficiant du classement France Ruralité Revitalisant et celles labélisées Cœur de Ville et Petites Villes de Demain permettra d’accompagner utilement les politiques publiques instaurées pour revitaliser ces territoires ruraux.

Ainsi, cet amendement vise à faciliter la libération de logements locatifs dans les communes bénéficiant du classement France Ruralité Revitalisation et celles labellisées Cœur de Ville et Petites Villes de Demain.

Après l'article 6

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le code de l'urbanisme est ainsi modifié :

1° L’article L. 152-5 est ainsi modifié :

a) Le premier alinéa est ainsi modifié :

- avant les mots : « l'autorité compétente pour délivrer le permis », sont insérés les mots : « Sauf délibération contraire et motivée par des circonstances locales de la collectivité compétente en matière de plan local d’urbanisme ou de document en tenant lieu » ;

- les mots : « peut, par décision motivée, dans des limites fixées par décret en Conseil d’État, déroger » sont remplacés par le mot : « déroge » ;

b) Au 2°, le mot : « existantes » est remplacé par : « achevées depuis plus de deux ans à la date du dépôt de la demande d’autorisation » ;

c) Au 3°, sont ajoutés les mots : « sur des constructions achevées depuis plus de deux ans à la date de dépôt de la demande d’autorisation » ;

d) Le 4° est ainsi rédigé :

« 4° L’installation d’équipements de production d’énergies renouvelables, telles que définies à l’article L. 211-2 du code de l’énergie. » ;

e) Au sixième alinéa, les mots : « la décision motivée » sont remplacés par le mot : « L’autorisation » ;

f) Le septième alinéa est ainsi modifié :

- avant les mots : « le présent article », sont insérés les mots : « Sauf avis motivé par des circonstances particulières de l’Architecte des Bâtiments de France » ;

- les mots : « n’est pas » sont remplacés par le mot : « est » ;

2° L’article L. 152-5-1 est ainsi modifié :

a) Au début, sont insérés les mots : « Sauf délibération contraire et motivée par des circonstances locales de la collectivité compétente en matière de plan local d’urbanisme ou de document en tenant lieu » ;

b) Les mots : « peut, par décision motivée, » sont remplacés par le mot : « déroge » ;

c) Le mot : « déroger » est supprimé.

3° L’article L. 152-5-2 est ainsi modifié :

a) Au début, sont insérés les mots : « Sauf délibération contraire et motivée par des circonstances locales de la collectivité compétente en matière de plan local d’urbanisme ou de document en tenant lieu » ;

b) Les mots : « peut autoriser » sont remplacés par le mot : « autorise » ;

4° L’article L. 152-6 est ainsi modifié :

a) Le premier alinéa est ainsi modifié :

- au début, sont insérés les mots : « sauf délibération contraire et motivée par des circonstances locales de la collectivité compétente en matière de plan local d’urbanisme ou de document en tenant lieu » ;

- les mots : « peuvent être » sont remplacés par le mot : « sont » ;

b) Aux deuxième et quatrième alinéas, le mot : « peut » est remplacé par les mots : « autorise à » ;

5° L’article L. 152-6-1 est ainsi modifié :

a) Au début, sont insérés les mots : « Sauf délibération contraire et motivée par des circonstances locales de la collectivité compétente en matière de plan local d’urbanisme ou de document en tenant lieu » ;

b) Les mots : « peut, par décision motivée, » sont supprimés ;

c) Le mot : « réduire » est remplacé par le mot : « réduit » ;

6° L’article L. 152-6-2 est ainsi modifié :

a) Au début, sont insérés les mots : « Sauf délibération contraire et motivée par des circonstances locales de la collectivité compétente en matière de plan local d’urbanisme ou de document en tenant lieu » ;

b) Les mots : « peuvent être », sont remplacés par le mot : « sont » ;

c) Les mots : « décision motivée de l’» sont supprimés ;

7° L’article L. 152-6-4 est ainsi modifié :

a) Le premier alinéa est ainsi modifié :

- au début, sont insérés les mots : « Sauf délibération contraire et motivée par des circonstances locales de la collectivité compétente en matière de plan local d’urbanisme ou de document en tenant lieu » ;

- les mots : « peuvent être », sont remplacés par le mot : « sont » ;

b) Le deuxième alinéa est ainsi modifié :

- le mot « peut » est supprimé ;

- les mots : « par décision motivée », sont remplacés par les mots : « autorise à ».

Le code de l’urbanisme s’est enrichi au fil du temps d’une multitude de dérogations facultatives que les porteurs de projet doivent solliciter lors du dépôt de la demande d’autorisation de leur projet.

Toutes ces dérogations sont motivées par les externalités positives que portent les projets pour lesquels ces dérogations ont été prévues et en particulier leur exemplarité environnementale (développement d’ENR, lutte contre l’artificialisation, mobilités décarbonées, etc.).

En pratique, ces dérogations sont rarement accordées et génèrent du contentieux.

Pour accompagner les Stratégies Biodiversité et Bas Carbone que poursuit le Gouvernement, il est proposé d’inverser la logique actuelle en rendant ces dérogations applicables de plein droit, tout en préservant la libre administration des collectivités, qui pourront les écarter par une délibération motivée.

Tel est l’objet du présent amendement.

1° Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

« ... . - L’article L. 221-3 du code monétaire et financier est ainsi modifié :

1° Au premier alinéa, après les mots « à loyer modéré », sont insérés les mots : « et pour la part de leur activité relevant du logement social et du logement locatif intermédiaire, aux sociétés d'économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux agréées conformément à l’article L. 481-1 du code de la construction et de l’habitation, ».

2° Au troisième alinéa, après les mots « à loyer modéré », sont insérés les mots « et pour la part de leur activité relevant du logement social et du logement locatif intermédiaire, les sociétés d'économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux agréées conformément à l’article L. 481-1 du code de la construction et de l’habitation ». »

2° En conséquence, faire précéder le premier alinéa de la mention : « I »

L’ensemble des organismes HLM peuvent détenir un ou plusieurs Livret A, ce qui n’est pas le cas des sociétés d’économie mixte qui gèrent des logements sociaux, alors qu’elles sont des organismes de logement social.

Or, compte tenu des besoins conséquents de mobilisation des fonds propres des bailleurs dans le cadre de la réponse aux enjeux de production ou de rénovation des logements, cette harmonisation ne peut que concourir au renforcement des Sem agrées. La multiplication des Livret A permet ainsi de favoriser les stratégies de placement. Cela évite également les pertes financières en cas de fermeture des Livret A secondaires lorsqu’un organisme HLM se transforme en Sem HLM.

L’objet du présent amendement est donc d’ouvrir la possibilité d’ouvrir un livret A aux sociétés d’économie mixte de construction et de logements sociaux agréées, uniquement pour la part de leur activité relevant de leur agrément et du LLI, dans le droit fil du principe de l’égalité de traitement entre organismes de logements sociaux posé par l’article 114 de la loi Alur du 24 mars 2014.

Alinéas 1 et 2

Supprimer ces alinéas.

Actuellement, pour atteindre le quota de logements sociaux fixé par la loi SRU, la part des logements financés en prêts locatifs sociaux, soit les logements PLS, ne peut être supérieure à 30 % et celle des logements financés en prêts locatifs aidés d'intégration, soit les logements PLAI, est au moins égale à   30 % par période triennale.

Le projet de loi introduit dans cette comptabilisation d’une part, le logement locatif intermédiaire (LLI) assimilé au PLS et d’autre part en modifie la proportion passant de 30 % à 40 % pour les collectivités signataires d’un contrat de mixité sociale.

Le LLI, comme le PLS s’adresse principalement aux classes moyennes. Il peut être intéressant mais uniquement dans des secteurs très limités géographiquement ou le marché locatif est très tendus.

En outre, les loyers du LLI ne correspondent que très marginalement aux capacités contributives des demandeurs de logement social (aujourd’hui, 3 % seulement des demandeurs de logement social correspondent au niveau de loyer du logement intermédiaire).

En introduisant le logement locatif intermédiaire, donc non social, le projet de loi modifie l’esprit du dispositif SRU et du « pacte républicain » qui l’accompagne, notamment son « ciblage social » et très social. Si le LLI peut dans des cas très limités apporter une réponse à la demande de logements, il ne parait pas opportun de modifier de façon trop forte les équilibres actuels, avec un pourcentage passant de 30 % à 40 %.

De plus, l’article 55 de la loi SRU a d’ores et déjà fait l’objet de de nombreuses modifications, dont la plus récente (2022) a supprimé l’échéance ferme d’atteinte des objectifs fixée à 2025 avec un dispositif de rattrapage glissant. Ces évolutions ont apporté de la souplesse à des territoires en difficulté pour remplir leurs obligations. Une nouvelle modification dans les objectifs viendrait rouvrir un débat que l’on sait délicat.

Cet amendement vise donc à maintenir les dispositions actuelles.

Alinéa 13

Remplacer cet alinéa par un alinéa ainsi rédigé :

4° L’article L. 441-3-1 est ainsi rédigé :

« Art. L. 441-3-1. - Après avis conforme du représentant de l’État dans le département, le programme local de l'habitat des établissements publics de coopération intercommunale reconnus comme autorité organisatrice de l'habitat tels que définis à l'article L. 301-5-1-3 du présent code, les organismes d'habitations à loyer modéré et les sociétés d'économie mixte gérant des logements sociaux ont été associés à son élaboration, peut déterminer les zones géographiques ou les quartiers dans lesquels le supplément de loyer de solidarité ne s'applique pas et fixer les orientations relatives à sa mise en œuvre. »

L’article 12 prévoit de supprimer les possibilités permettant actuellement aux collectivités titulaires d’un programme local de l'habitat (PLH) de « déterminer les zones géographiques ou les quartiers dans lesquels le supplément de loyer de solidarité ne s'applique pas et fixer les orientations relatives à sa mise en œuvre ».

Actuellement les programmes locaux de l’habitat (PLH) peuvent prévoir des dispositions particulières excluant certaines zones de leur territoire du champ d’application du supplément de loyer de solidarité (SLS). Afin de prendre en compte la mixité des peuplements, de nombreuses collectivités pratiquent d’ores et déjà ces exonérations en accord avec les bailleurs. 

Ces zonages s’appuient sur une connaissance fine de leur territoire et des enjeux de mixité sociale à l’échelle des quartiers.

Leur suppression pourrait entrainer un déséquilibre grave dans des quartiers déjà fragilisés.

Cet amendement redonne cette possibilité aux seules AOH supposées être largement engagées dans les politiques locales de l’habitat, et connaissant à ce titre les enjeux de mixité sociale à l’échelle de leur territoire et des quartiers.

Après l'article 1er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - Le deuxième alinéa de l’article L. 302-7 du code de la construction et de l’habitation est complété par une phrase ainsi rédigée : « Ce prélèvement ne peut excéder un montant de l’épargne brute de la commune défini par décret. »

II. – La perte de recettes résultant pour l’État du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

En vertu du dispositif SRU, les communes les plus peuplées ont l’obligation de disposer de façon permanente de 25%, ou 20% selon les cas, de logements sociaux au sein de leur parc. La loi fixe pour les communes déficitaires une trajectoire de rattrapage, réévaluée tous les 3 ans. En cas de non-respect des objectifs de rattrapage, le préfet peut établir une procédure de carence associée à des pénalités financières.

Ces pénalités financières peuvent atteindre des montants exorbitants pour certaines communes, pouvant aller jusqu’à absorber totalement leur capacité d’autofinancement, mettant un frein à toute politique d’investissement, pourtant nécessaire à l’attractivité de leur territoire.

Le présent amendement propose donc de plafonner le prélèvement SRU à un certain montant de l’épargne brute de la commune, qu’un décret pourrait fixer à 20 ou 30%.

Après l'article 1er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - L'article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

Après le huitième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

3° Les communes thermales identifiées comme stations classées de tourisme au sens du code du tourisme, définies dans des conditions précisées par décret en Conseil d’État.

II. – La perte de recettes résultant pour l’État du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

En vertu du dispositif SRU, les communes les plus peuplées ont l’obligation de disposer de façon permanente de 25% ou 20% selon les cas de logements sociaux au sein de leur parc. En cas de carence, des pénalités financières aux montants élevés peuvent être appliquées par le Préfet. L’application uniforme et mathématique de la loi ne tient pas compte des spécificités des villes thermales. Sur ces communes, souvent situées en zone rurale, les investisseurs notamment privés, privilégient la production de logements à destination des curistes au détriment de la construction de logements sociaux.

Le présent amendement propose ainsi d’exonérer les communes thermales de l’article 55 de la loi SRU.

Il y aurait 9 stations thermales françaises qui répondent aux critères de la loi SRU et qui n’atteignent pas le taux de 20 % de logements sociaux : Aix-les-Bains, Balaruc les Bains, Cambo les Bains, Enghien les Bains, Saint Paul les Dax, Saujon, Vichy, Châtel-Guyon et Royat-Chamalières.

Alinéa 13

Supprimer cet alinéa

L’article 12 prévoit de supprimer les possibilités permettant actuellement aux collectivités titulaires d’un plan local de l'habitat (PLH) de « déterminer les zones géographiques ou les quartiers dans lesquels le supplément de loyer de solidarité (SLS) ne s'applique pas et fixer les orientations relatives à sa mise en œuvre ».

Actuellement les programmes locaux de l’habitat (PLH) peuvent prévoir des dispositions particulières excluant certaines zones de leur territoire du champ d’application du SLS. Afin de prendre en compte la mixité des peuplements, de nombreuses collectivités pratiquent d’ores et déjà ces exonérations en accord avec les bailleurs. 

Ces zonages s’appuient pour ce faire sur une connaissance fine de leur territoire et des enjeux de mixité sociale à l’échelle des quartiers.

Leur suppression pourrait entrainer un déséquilibre grave dans des quartiers déjà fragilisés.

Cet amendement vise rétablir la possibilité pour les collectivités de déterminer au sein des PLH des zones géographiques dans lesquels le supplément de loyer de solidarité ne s'applique pas.

Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

... - Après la troisième phrase de l’avant-dernier alinéa de l’article L. 1524-5 du code général des collectivités territoriales, sont insérées deux phrases ainsi rédigées : « Toutefois, pour les prises de participations directes ou indirectes d’une société d’économie mixte dans le capital d’une société dédiée à la réalisation d’un projet, cet accord n’est requis qu’auprès de la collectivité territoriale ou du groupement détenant la plus grande fraction du capital et des droits de vote au sein de cette société d’économie mixte. En cas de répartition égale du capital entre plusieurs collectivités territoriales ou leurs groupements, cet accord est donné par la collectivité territoriale dont le représentant est le président du conseil d’administration ou du conseil de surveillance de la société d’économie mixte. »

L’article 9 du projet de loi supprime l’accord préalable du préfet lorsque des organismes d’HLM souhaitent souscrire des parts ou des actions dans des sociétés de projet. Cet amendement a pour objet, de manière similaire, d’étendre ce dispositif aux sociétés d’économie mixte locale pour leurs sociétés de projet. L’accord de la collectivité majoritaire sera toutefois maintenu.

Au-delà de l’alignement avec les autres organismes de logements sociaux, cet amendement favorise l’intervention des Sem immobilières (HLM, promotion immobilière, aménagement, ou maitrise foncière par exemple) et de concourir ainsi à l’objectif du projet de loi qui est de donner des outils aux opérateurs des collectivités territoriales dans un soucis d’efficience et de résolution de la crise du logement.

Amendement de repli réservant les possibilités de droit de regard sur les évolutions de loyers limité aux autorités organisatrices de l’habitat (AOH).

Après l'article 10

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Après l’article 273 septies D du code général des impôts, il est inséré un article 273 septies E ainsi rédigé :

« Art. 273 septies E. – Une entreprise assujettie peut déduire la taxe sur la valeur ajoutée afférente à la construction, l’acquisition ou l'entretien des logements fournis, à titre gratuit, à son personnel saisonnier au sens du 3° de l’article L. 1242-2 du code du travail. »

II. - La perte de recettes résultant pour l’État du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services. 

Cet amendement vise à permettre aux entreprises employant des travailleurs saisonniers de déduire la taxe sur la valeur ajoutée afférente à la construction, l’acquisition ou l'entretien des logements qu’elle leur met à disposition gracieusement.

La question du logement pour les travailleurs saisonniers est cruciale. Ces emplois sont essentiels à la bonne santé de pans entiers de l’économie nationale : hôtellerie restauration, tourisme, agriculture etc.

Malgré les efforts consentis par les employeurs, un nombre important d’emplois de saisonniers offerts ne sont pas pourvus. Il importe donc d’en améliorer l’attractivité. 

Au déséquilibre permanent entre l’offre et la demande, qui oblige à recourir de façon importante à la main d’œuvre étrangère, se sont ajoutés au cours des toutes dernières années les effets de la pandémie du covid 19 et la répétition des catastrophes naturelles.

Le problème est aggravé dans les zones touristiques par la pénurie de logements et le coût des locations. 

Favoriser la rénovation et la construction de logements pour les saisonniers est aussi un moyen de lutter contre leur précarité. C’est également un outil pour renforcer l’attractivité des territoires ruraux en proposant des logements décents; et une mesure en faveur de l’emploi sur l’ensemble du territoire dans les secteurs primaires et tertiaires.

Pour remédier à cette pénurie, un nombre significatif d’employeurs ayant recours au travail saisonnier construisent ou aménagent des locaux afin de loger dans des conditions décentes, conformes aux exigences de l’époque actuelle, leur personnel saisonnier. 

Mais le coût de ces constructions ou aménagements supporte la TVA au taux normal de 20%, ce qui majore d’autant le prix de production des logements du personnel et, partant, le coût pour l’employeur des logements lorsqu’il les met gratuitement à disposition. 

Pour autant, ces employeurs ne peuvent pas bénéficier, dans ce cadre, du droit à déduction.

Or la législation en vigueur prévoit un régime de droit à déduction pour la construction ou la mise à disposition gratuite de logements destinés au personnel de gardiennage, de sécurité ou de surveillance sur les chantiers ou dans les locaux de l’entreprise.

C’est donc, par exception, que la fourniture de logement à titre gratuit à une certaine catégorie de personnel, étroitement et strictement définie, le personnel de gardiennage, de sécurité ou de surveillance, bénéficie du droit à déduction de TVA.

Le nombre d’emplois saisonniers, dépassant le million en France, le coût de la mesure restera limité. 

D’une part, pour pouvoir bénéficier d’un coefficient d’admission à la TVA égal à l’unité, il sera nécessaire, non seulement, que le bien ou service soit relatif à la fourniture d’un logement bénéficiant au personnel saisonnier de l’entreprise, mais qu’il le soit à titre gratuit.

D’autre part, la perte de recettes de TVA sur la construction de logements sera très largement compensée par les recettes fiscales et sociales engendrées par la mesure qui sera traitée comme un avantage en nature et favorisera l’emploi saisonnier.

Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

... -  L’augmentation de ces loyers et le niveau de cette augmentation sont soumis à l’accord express de toute collectivité territoriale qui aurait apporté une aide financière ou assimilée ou une garantie d'emprunts telle que définie aux articles L. 2252-1 à L. 2252-5 du code général des collectivités territoriales pour la réalisation de l’opération visée. 

Cet amendement a pour objectif de mieux encadrer la façon dont un bailleur peut décider de l’opportunité d’une hausse de loyers pour le parc concernant son territoire.

Il prévoit un accord formel des collectivités ayant participé au financement des opérations, aide financière ou garantie d'emprunts.

De fait, par les fonds apportés ou garantis, les collectivités se mobilisent pour participer à l’équilibre financier des opérations et définir des niveaux de loyer adaptés aux revenus des futurs locataires et en lien avec les orientations de la conférence intercommunale du logement (CIL), et des conventions intercommunales d'attribution (CIA) définies avec l’ensemble des opérateurs.

Les délégataires des aides à la pierre ont fait la preuve de leur engagement pour décliner localement les politiques de l’habitat et répondre à la demande de logement de leur territoire. Plus de la moitié (55 %) de la production de logement social est actuellement pilotée par les délégataires des aides à la pierre. Il est donc légitime qu’ils puissent avoir un contrôle sur des augmentations de loyers pratiqués sur les opérations qu’ils ont contribué à financer.

Cet amendement a pour objet de conditionner les possibilités de révision des loyers que le projet de loi accorde aux bailleurs sociaux à l’accord des collectivités délégataires des aides à la pierre.

Alinéa 5, première phrase

Remplacer les mots :

d'un mois

par les mots :

de deux mois

Le « silence de l’administration » ramené à un mois n’est pas cohérent avec les besoins des services instructeurs pointés par la Cour des Comptes dans son relevé d’observations provisoires de janvier 2024 relatif à la délivrance des permis de construire.

Un tel délai est insuffisant pour faire le lien entre les éléments constitutifs des dossiers d’autorisation du droit des sols.

Un délai de deux mois est plus adapté pour permettre à l’administration de traiter les dossiers concernés.

Après l'article 1er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le premier alinéa de l'article L. 302-16-1 du code de la construction et de l’habitation est ainsi rédigé :

« La production et la mise en location de logements intermédiaires dont la livraison relève de l'article 279-0 bis A du code général des impôts font l'objet d’une demande de décision favorable, prise dans les conditions prévues aux articles D. 331-3 et D. 331-6, portant agrément de l'opération. Cette demande doit être faite aux établissements publics de coopération intercommunale mentionnés à l'article L. 301-3 et disposant d'un programme local de l'habitat exécutoire, à l'exception, pour les II, IV et V, de la métropole du Grand Paris mentionnée à l'article L. 5219-1 du code général des collectivités territoriales dès lors qu’ils ont conclu une convention avec l’État conformément à l’article L. 301-5-1. »

Entre 2014 et 2016, les logements locatifs intermédiaires (LLI) étaient assujettis à l’agrément de l’État et à compter de 2016, à celui des intercommunalités délégataires des aides à la pierre. Cette disposition a été supprimée par la loi de finances pour 2021 au bénéfice d’une simple « information », avec pour principal motif une simplification des procédures pour les opérateurs. L’intégration des LLI dans les objectifs triennaux de production de logement social au titre de la loi SRU impose de renforcer la maîtrise et le contrôle des élus locaux en charge de la déclinaison de leur PLH.

Les délégataires des aides à la pierre ont fait la preuve de leur engagement pour décliner localement les politiques de l’habitat et répondre à la demande de logement de leur territoire. Plus de la moitié (55 %) de la production de logement social est actuellement pilotée par les délégataires des aides à la pierre.

Il est donc légitime que les délégataires d’aides à la pierre puissent maitriser la programmation de logements bénéficiant d‘aides publiques (les LLI bénéficient d’une TVA réduite et d’un crédit d’impôt) qu’ils ont en outre parfois complétés avec leurs propres aides, en apport de foncier par exemple. En outre en tant que délégataires des aides à la pierre et du fait de leur connaissance fine des marchés locatifs, ils doivent pouvoir avoir une vue d’ensemble des différents types de logements construits sur leur territoire (logements sociaux, logements intermédiaires, logements libres) répondant au mieux au parcours résidentiel des ménages.

Cet amendement propose donc de rétablir l’agrément des collectivités délégataires des aides à la pierre en matière de LLI.

Après l'article 1er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le premier alinéa de l'article L. 302-16-1 du code de la construction et de l’habitation est ainsi rédigé :

« La production et la mise en location de logements intermédiaires dont la livraison relève de l'article 279-0 bis A du code général des impôts font l’objet d’une demande de décision favorable, prise dans les conditions prévues aux articles D. 331-3 et D. 331-6, portant agrément de l'opération. Cette demande doit être faite aux établissements publics de coopération intercommunale reconnu comme autorité organisatrice de l'habitat tel que définis à l'article L. 301-5-1-3. »

Entre 2014 et 2016, les logements locatifs intermédiaires (LLI) étaient assujettis à l’agrément de l’Etat, à compter de 2016, à celui des intercommunalités délégataires des aides à la pierre. Cette disposition a été supprimée par la loi de finances pour 2021 au bénéfice d’une simple « information », avec pour principal motif une simplification des procédures pour les opérateurs. L’intégration des LLI dans les objectifs triennaux de production de logement social au titre de la loi SRU impose de renforcer la maîtrise et le contrôle des élus locaux en charge de la déclinaison de leur PLH.

Le législateur a mis en place avec la loi 3DS, une nouvelle catégorie de collectivités impliquées dans les politiques locales de l’habitat, les autorités organisatrices de l’habitat (AOH).

Les AOH, par ailleurs délégataires des aides à la pierre correspondent à des collectivités ayant fait la preuve de leur engagement pour décliner localement les politiques de l’habitat et répondre à la demande de logement de leur territoire. Le besoin de nourrir en compétence les AOH est reconnu par l’ensemble des acteurs.

A ce titre le projet de loi logement abordable offre une opportunité pour aller dans ce sens.

Il est en effet légitime que des collectivités très engagées dans la politique de l’habitat de leur territoire puissent maitriser la programmation de logements bénéficiant d‘aides publiques (les LLI bénéficient d’une TVA réduite et crédit d’impôt). Du fait de de leur connaissance fine des marchés locatifs, ils doivent pouvoir avoir une vue d’ensemble des différents types de logements construits sur leur territoire (logements sociaux, logements intermédiaires, logements libres) répondant au mieux au parcours résidentiel des ménages.

Cet amendement propose donc de rétablir l’agrément en matière de LLI en le réservant aux AOH.

Après l'article 1er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - L'article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

Après le quinzième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« III ter. - La présente section n'est pas applicable, pour une durée de dix ans, aux communes situées dans un établissement public de coopération intercommunale, mentionnées au I du présent article, nouvellement créés par une fusion d'intercommunalités au sens de la loi n°2015-991 du 7 août 2015 portant sur la nouvelle organisation territoriale de la République. »

II. – La perte de recettes résultant pour l’État du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

En vertu du dispositif SRU, les communes les plus peuplées ont l’obligation de disposer de façon permanente de 25% ou 20%, selon les cas, de logements sociaux au sein de leur parc. En cas de carence, des pénalités financières aux montants élevés peuvent être appliquées par le Préfet.

Certaines communes se sont trouvées concernées tardivement par le dispositif du fait des fusions d’intercommunalités suite à la loi NOTRe. Étant nouvellement concernées par la règle, certaines communes accusent un retard considérable. La carence de logements sociaux est d’autant plus difficile à rattraper pour les communes membres d’une communauté d’agglomération à laquelle la compétence a été obligatoirement transférée.

Le présent amendement propose de laisser à ces communes nouvellement entrantes dans le dispositif, un délai de 10 ans avant l’application des pénalités par l’État pour non-respect des obligations de l’article 55 de la loi SRU.

Après l’alinéa 2, insérer deux alinéas ainsi rédigés :

1° bis Au premier alinéa de l’article L. 302-8-1 du code de la construction et de l’habitation, après les mots : « L. 302-8 », sont insérés les mots : « et s’impose à toutes les collectivités assujetties à l’article 302-1 du code de la construction et de l’habitation. Il est conclu… »

1° ter La première phrase du troisième alinéa de l’article L. 302-8-1 du code de la construction et de l’habitation est ainsi rédigée : « Un contrat de mixité sociale unique est conclu à l'échelle du territoire d'un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre ou, dans la métropole du Grand Paris, sur le périmètre de chaque établissement public territorial disposant d’un programme local de l’habitat approuvé. »

Le projet de loi conduit à des modifications substantielles concernant le développement des logements sociaux sur le territoire des intercommunalités avec l’introduction de logements locatifs intermédiaires (LLI) dans les objectifs SRU, pouvant entrainer des modifications concernant les équilibres entre les différentes catégories de logements sociaux. Dans le projet de loi, ces modifications sont réservées aux collectivités ayant signé un contrat de mixité sociale.

Ces contrats, mis en œuvre par la loi Elan constituent un cadre d’engagement de moyens permettant à une commune d’atteindre ses objectifs de rattrapage, associée à une feuille de route à visée opérationnelle pour y parvenir.

Ils connaissent un développement important qu’il convient d’encourager. Dans cet objectif cet amendement vise à généraliser les contrats de mixité sociale pour toute collectivité disposant d’un PLH, afin d’encourager la négociation avec les communes et un développement harmonieux des logements sociaux à l’échelle des intercommunalités.

Après l'article 3

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le 6° du III de l’article 194 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« 6° bis Lorsque les conditions de création de logements locatifs sociaux sur le territoire urbanisé d’une commune et la faiblesse des capacités de consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers telles que résultant des objectifs de réduction de cette consommation susceptibles d’être pris en compte dans les documents d’urbanisme pertinents en application du 5° du IV du présent article ne permettent pas l’atteinte par la commune de l’objectif mentionné au I de l’article L. 302-8 du code de la construction et de l’habitation ou au quatrième alinéa  du I de l’article L. 302-8-1 du même code, l’occupation d’un espace naturel ou agricole pour la création de ces logements locatifs sociaux n'est pas comptabilisée dans la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers pour la tranche mentionnée au 2° du présent III. Lorsque le document d’urbanisme est révisé ou modifié en application du 5° du IV du présent article, le règlement tient compte de cette modalité de comptabilisation dérogatoire, pour la délimitation des zones ouvertes à l’urbanisation. »

Le présent amendement vise à exclure du décompte du « ZAN » pour la période 2021-2031, la consommation d’ENAF découlant de la création de logements locatifs sociaux dans le cadre des obligations de rattrapage fixés par la loi SRU lorsque la faiblesse des capacités de consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers telles que résultant des objectifs du ZAN ne permettent pas l’atteinte par la commune des objectifs de la loi SRU.

Le présent amendement prévoit donc que lorsque la consommation d’ espace naturel ou agricole  induite par la réalisation de logements locatifs sociaux est trop contrainte pour lui permettre d’atteindre ses objectifs en matière de réalisation de logements sociaux par période triennale fixés par le préfet, l’occupation d’un espace naturel ou agricole nécessaire pour la création de ces logements locatifs sociaux n'est pas comptabilisée sur l’enveloppe de la commune dans le cadre de la mise en œuvre des dispositions de la loi Climat-résilience relatives à la réduction de l’artificialisation des sols.

L’article 9 du projet de loi supprime l’accord préalable du préfet lorsque des organismes d’HLM souhaitent souscrire des parts ou des actions dans des sociétés de projet. Cet amendement a pour objet, de manière similaire, d’étendre ce dispositif aux sociétés d’économie mixte locale pour leurs sociétés de projet. L’accord de la collectivité majoritaire est toutefois toujours requis.

Au-delà de l’alignement avec les autres organismes de logements sociaux, cet amendement favorise l’intervention des Sem immobilières (HLM, promotion immobilière, aménagement, ou maitrise foncière par exemple) et de concourir ainsi à l’objectif du projet de loi qui est de donner des outils aux opérateurs des collectivités territoriales dans un soucis d’efficience et de résolution de la crise du logement.

I. - Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

« ... . - L’article L. 221-3 du code monétaire et financier est ainsi modifié :

1° Au premier alinéa, après les mots : « à loyer modéré », sont insérés les mots : « et pour la part de leur activité relevant du logement social et du logement locatif intermédiaire, aux sociétés d'économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux agréées conformément à l’article L. 481-1 du code de la construction et de l’habitation, » ;

2° Au troisième alinéa, après les mots : « à loyer modéré », sont insérés les mots : « et pour la part de leur activité relevant du logement social et du logement locatif intermédiaire, les sociétés d'économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux agréées conformément à l’article L. 481-1 du code de la construction et de l’habitation. »

II. - En conséquence, faire précéder le premier alinéa de la mention : « I »

L’ensemble des organismes HLM peuvent détenir un ou plusieurs Livret A, ce qui n’est pas le cas des sociétés d’économie mixte qui gèrent des logements sociaux, alors qu’elles sont des organismes de logement social.

Or, compte tenu des besoins conséquents de mobilisation des fonds propres des bailleurs dans le cadre de la réponse aux enjeux de production ou de rénovation des logements, cette harmonisation ne peut que concourir au renforcement des Sem agrées. La multiplication des Livret A permet ainsi de favoriser les stratégies de placement. Cela évite également les pertes financières en cas de fermeture des Livret A secondaires lorsqu’un organisme HLM se transforme en Sem HLM.

L’objet du présent amendement est donc d’ouvrir la possibilité d’ouvrir un livret A aux sociétés d’économie mixte de construction et de logements sociaux agréées, uniquement pour la part de leur activité relevant de leur agrément et du LLI, dans le droit fil du principe de l’égalité de traitement entre organismes de logements sociaux posé par l’article 114 de la loi Alur du 24 mars 2014.

Après l'article 10

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article L. 6145-7 du code de la santé publique est ainsi modifié :

1° Au premier alinéa, après le mot : « résultats », le mot « et » est supprimé, et après les mots : « services industriels et commerciaux », sont insérés les mots : « et valoriser leur patrimoine immobilier. » ;

2° Après le deuxième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Les établissements publics de santé peuvent prendre des participations et créer des filiales pour gérer et valoriser leur patrimoine immobilier. » ;

3° Au troisième alinéa, le mot : « deux » est remplacé par le mot : « trois ».

Cet amendement vise à donner aux établissements publics de santé un outil de rationalisation et de gestion de leur patrimoine immobilier, pour leur permettre de développer et de gérer un patrimoine de logements à destination de leurs agents à l’heure où ceux-ci sont particulièrement touchés par l’envolée des prix en zone tendue.

Il permettrait ainsi d’accélérer la rationalisation du patrimoine immobilier de ces établissements par une démarche décentralisée responsabilisant les gestionnaires comme cela a été réalisé par exemple par La Poste dès 2005 avec la création de Poste Immo qui a réalisé, à partir du patrimoine postal devenu inutile à l’exploitation, des opérations de construction de logements ou de transformation en logements contribuant ainsi à la revitalisation des territoires.

Son adoption se justifierait tout particulièrement pour les hôpitaux, qui sont souvent les premiers employeurs de leur ville et qui, comme l’ont relevé des nombreux rapports, sont aussi des « entreprises sociales » qu’il est artificiel de vouloir gérer intégralement dans les limites étroites du régime des établissements publics administratifs.

Cette proposition d’amendement rapprocherait les établissements publics de santé :

- des établissements publics à caractère scientifique, culturel et professionnel visés par l’article L. 711-1 du code de l’éducation ; qui peuvent, pour contribuer à la gestion et à la valorisation de leur patrimoine immobilier et prendre des participations, participer à des groupements et créer des filiales ; et

- des établissements publics à caractère scientifique et technologique visés par l’article L. 321-4 du code de la recherche qui, peuvent déjà prendre des participations et constituer des filiales sans autre limitation que le principe de spécialité.

Après l’alinéa 11, insérer deux alinéas ainsi rédigés :

4° Au troisième alinéa de l’article L. 411-3, les mots : « premier alinéa du II et des III et VI » sont remplacés par les mots « premier alinéa du II et des III, VI et VII » ;

5° Au troisième alinéa de l’article L. 411-4, les mots : « premier alinéa du II et des III et VI » sont remplacés par les mots « premier alinéa du II et des III, VI et VII ».

Il s’agit d’un amendement de coordination.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (« loi ELAN »), dans le cadre de la vente HLM, les personnes morales de droit privé peuvent acheter des logements, occupés ou vacants, dès lors qu’ils ont été acquis ou construits depuis plus de 15 ans par un bailleur social et qu’ils sont soumis aux plafonds de ressources des prêts locatifs sociaux (« PLS »).

Le présent amendement vise à rectifier un oubli de coordination législative de la loi ELAN qui fait obstacle à ce que, dans ce cadre, les logements achetés « en bloc » (achat de plus de cinq logements dans le même immeuble ou ensemble immobilier) ne soient plus soumis aux conditions d’attribution sous conditions de ressources et de loyers plafonnés, lorsqu’ils ne font plus l’objet d’une convention APL.

Alinéa 6, troisième phrase

Remplacer le mot :

« quatre »

par le mot :

« deux »

Le présent amendement vise à réduire le délai dont le maire dispose pour autoriser la vente du logement HLM dans la nouvelle procédure portée par l’article 14 du présent PJL.

Dans la procédure actuelle, lorsque le logement n’est pas mentionné dans le plan de mise en vente de la convention d’utilité sociale, la décision d’aliéner est transmise au représentant de l’Etat dans le département (i.e. le préfet) qui consulte la commune d’implantation (i.e. le maire) ainsi que les collectivités publiques qui ont accordé leur garantie aux emprunts contractés pour la construction, l’acquisition ou l’amélioration des logements. Le préfet dispose alors de quatre mois pour s’opposer ou non à la cession du logement social. Dans ce délai, le maire dispose de deux mois pour rendre son avis à compter du jour où il a reçu la consultation du préfet

La réforme proposée à l’article 14, qui supprime la possibilité offerte au préfet de s’opposer à cette vente, et donne toute latitude au maire pour autoriser ou non la cession du logement social, permet d’accélérer singulièrement l’obtention de l’autorisation

Pour abonder dans le sens de cette réforme, et la rendre d’autant plus efficace, il est proposé de réduire le délai revenant au maire pour autoriser la cession de quatre à deux mois. Ce dernier bénéficiant déjà, dans le système actuel, d’un délai de deux mois pour rendre son avis, ne contraindra pas le processus de consultation.

Après l’alinéa 6, insérer un alinéa ainsi rédigé :

3° À l’article L. 302-16 du code de la construction et de l’habitation, le 2° est complété par une phrase ainsi rédigée : « Dans les mêmes conditions, le logement peut être loué à une personne morale tant que le logement est occupé par une personne physique à titre de résidence principale. »

Le présent amendement entend clarifier le fait qu’une personne morale puisse prendre à bail un logement intermédiaire, tant qu’il le sous-loue effectivement à une personne physique ne dépassant pas les plafonds de ressources fixés par décret, et que cette personne physique locataire l’occupe à titre de résidence principale.

Cet amendement vise à entériner une situation déjà existante, en ce qu’il n’est pas rare que des baux logements intermédiaires soit convenus avec des personnes morales. Cette modification permettrait de favoriser le logement des travailleurs en ce que des sociétés d’économie mixtes concluent des partenariats avec des personnes morales comme cela se pratique déjà par les organismes HLM (article L.442-8 du code de la construction et de l’habitation) avec certains établissements hospitaliers.

Après l'article 1er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Les trois premiers alinéas du X de l’article L. 302-8 du code de la construction et de l’habitation sont ainsi rédigés : 

« Par dérogation au VII du présent article, dans un objectif de mutualisation intercommunale, un contrat de mixité sociale, adopté dans les conditions prévues à l'article L. 302-8-1 après avis de la commission mentionnée à l'article L. 302-9-1-1, peut fixer les objectifs de réalisation de logements locatifs sociaux à atteindre pour plusieurs communes soumises au prélèvement mentionné au premier alinéa de l'article L. 302-7 et couvertes par le même programme local de l’habitat défini à l’article L. 302-1, ou tout document en tenant lieu, sans que la somme de ces objectifs ne puisse toutefois être inférieure au nombre de logements à réaliser dans l’ensemble de ces communes selon ce même programme durant les périodes triennales que le contrat couvre, multiplié par le produit entre : 

« 1° D’une part, la différence entre 1 et le rapport entre, au numérateur, le nombre de logements locatifs sociaux réalisés dans ces communes durant la dernière période triennale et, au dénominateur, le nombre de logement réalisés dans le même territoire durant la même période.   

« 2° D’autre part, le rapport entre, au numérateur, la différence entre le nombre de demandes de logements sociaux dans ces communes et le nombre d'emménagements annuels, hors mutations internes, dans le parc locatif social de ce même territoire, au 1er janvier de l’année précédant la période triennale, et, au dénominateur, le nombre de logements à réaliser dans ces communes selon le programme local de l’habitat défini à l’article L. 302-1, ou tout document en tenant lieu, durant les périodes triennales que le contrat couvre. Si le résultat est négatif, il est considéré comme étant égale à zéro. »

Le présent amendement propose que le contrat de mixité sociale intercommunal, qui existe déjà dans le droit en vigueur, puisse décliner librement des objectifs de réalisation de logements locatifs sociaux pour chaque commune signataire sous réserve que la somme de ces objectifs ne soit pas inférieure à une certaine part du nombre de logements qui doivent être réalisés dans les communes signataires selon le cadre du programme local de l’habitat qui les couvre. Cette part serait calculée en fonction de la demande insatisfaite de logements sociaux dans les communes signataires et des efforts de construction de logements sociaux réalisés par ces mêmes communes au cours de la dernière période triennale. Cet amendement propose donc de changer de paradigme en laissant aux communes la possibilité de passer d’une logique individuelle de gestion par stock à une logique mutualisée de gestion par flux.

Après l'article 7

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - Au début du premier alinéa, insérer la mention « I. - »

II. - Après le deuxième alinéa, insérer quatre alinéas ainsi rédigés :

II. - Le cinquième alinéa de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation est ainsi rédigé :

« Un organisme peut déroger à l'avant-dernier alinéa du présent article soit, avec l’autorisation de l’autorité administrative, dans le cadre d'un plan de redressement approuvé par la Caisse de garantie du logement locatif social, soit pour une partie du patrimoine de l'organisme ayant fait l'objet d'une réhabilitation. Toutefois, d'une année par rapport à l'année précédente, la hausse de loyer est plafonnée à 5 % en sus de la variation de l'indice de référence des loyers mentionné au même avant-dernier alinéa. Sous réserve de l'accord des associations représentatives de locataires et des locataires dans les conditions fixées à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, cette hausse peut être supérieure à ce plafond. »

III. - Le deuxième alinéa de l’article L. 353-9-3 du code de la construction et de l’habitation est ainsi rédigé :

« Un organisme peut déroger à l'avant-dernier alinéa du présent article soit, avec l’autorisation de l’autorité administrative, dans le cadre d'un plan de redressement approuvé par la Caisse de garantie du logement locatif social, soit pour une partie du patrimoine de l'organisme ayant fait l'objet d'une réhabilitation. Toutefois, d'une année par rapport à l'année précédente, la hausse de loyer est plafonnée à 5 % en sus de la variation de l'indice de référence des loyers mentionné au même avant-dernier alinéa. Sous réserve de l'accord des associations représentatives de locataires et des locataires dans les conditions fixées à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, cette hausse peut être supérieure à ce plafond. »

Le présent amendement vise à sécuriser le financement des investissements de réhabilitation des bailleurs sociaux, et ce grâce à une politique des loyers optimisés, en permettant la révision des loyers au-delà de l’indice de référence des loyers dans la limite de 5% en sus de la variation de l’IRL, ou au-delà en cas d’accord des associations représentatives de locataires et des locataires dans les conditions fixées à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière.

Ce levier de financement pour les organismes HLM et SEM agréées peut, en l’état de la législation être actionné uniquement si le préfet autorise cette révision. S'agissant d'un pouvoir discrétionnaire, les préfets ont tendance à refuser ses révisions au-delà de l’indice de référence des loyers, fragilisant ainsi les opérations de réhabilitation.

Revenir sur la nécessité d’obtenir cette autorisation de l’autorité administrative pour les réhabilitations permettrait de sécuriser l’équilibre des opérations de réhabilitations, en ce que le bailleur social pourrait réviser librement les loyers pratiqués, toujours dans la limite des 5% déjà existante ou au-delà en cas d’accord des associations représentatives de locataires et des locataires dans les conditions fixées à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière.

I. - Compléter cet article par un alinéa ainsi rédigé :

II. - L’article L. 441-1-2 du code de la construction et de l’habitation est abrogé. 

II. - En conséquence, faire précéder le premier alinéa de la mention : « I. - »

Dans l’esprit de l’article 8 du présent projet de loi, qui cherche à permettre aux bailleurs sociaux d’optimiser leur politique des loyers tout en simplifiant le processus d’établissement desdits loyers, le présent amendement propose de supprimer le contrôle préfectoral, a priori, institué par l’article L. 442-1-2 du code de construction et de l’habitation, qui prévoit la soumission de toute délibération d’un organisme d’habitations à loyer modéré relative aux loyers applicables au représentant de l’Etat dans le département du siège de l’organisme, ainsi qu’à celui du département du lieu de situation des logements.

En effet, ce mécanisme alourdit singulièrement le travail des organismes d’habitations à loyer modéré, qui sont par ailleurs déjà contrôlés, a posteriori par l’Agence nationale de contrôle du logement social (« ANCOLS »).

I. - Après le troisième alinéa, insérer deux alinéas ainsi rédigé :

a bis) Le 2° est ainsi rédigé :

« 2° Du maire de la commune où sont implantés les logements attribués, ou de son représentant, et de deux membres représentant la commune où sont implantés les logements attribués. Les deux membres sont élus par le conseil municipal en son sein à la représentation proportionnelle au plus fort reste. Le maire, ou son représentant, dispose d'une voix prépondérante en cas d'égalité des voix ; »

II. - Alinéas 9 à 15

Supprimer ces alinéas.

Cet amendement vise à renforcer le rôle de la commune au sein de la commission d'attribution des logements sociaux (CALEOL) sans que cela ne se traduise par un droit de véto accordé au maire qui ne renforcerait pas son pouvoir d’attribution de logements sociaux mais son droit de refus, le rendant ainsi seul véritable décisionnaire au sein de la commission. Il permettrait également de se prémunir des risques de clientélisme électorale et de préférence nationale, dont le marché locatif social peut être la victime, tout en maintenant une prise de décision collégiale et objective.

Ainsi, sans donner à la commune un rôle décisionnaire exclusif, ni engendrer des problèmes pratiques de disponibilité et de quorum liés à l’augmentation importante de la représentation des élus dans ces commissions, cet amendement vise à renforcer la position de la commune au sein du processus de décision de la CALEOL en lui attribuant non plus un membre de plein droit mais trois membres de plein droit par le biais du maire (ou de son représentant) et de deux membres représentant la commune où sont implantés les logements attribués. 

Par ailleurs, en plus de disposer d’une voix prépondérante en cas d’égalité des voix comme le prévoit déjà l'article L. 441-2 du code de la construction et de l'habitation, cet amendement maintien le maire Président de la CALEOL comme le souhaite ce projet de loi. En effet, cette nomination permet de rappeler symboliquement le rôle central tant politique que juridique que la commune assure pour le peuplement et le développement du logement social sur son territoire.

Après l'article 1er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

    Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié : 

    I. - L’article L. 302-9-1-1 est ainsi modifié :  

    1° Le premier alinéa du I est ainsi modifié : 

    a) La première phrase est ainsi rédigée : « Il est placé dans chaque département une commission auprès du représentant de l’État. »

    b) La deuxième phrase est ainsi modifiée : 

    - Les mots : « ministre chargé du logement » sont remplacés par les mots : « représentant de l’Etat dans le département » ; 

    - Les mots : « d'un magistrat de la Cour des comptes ou » sont supprimés ;

    - Les mots : « des chambres régionales » sont remplacés par les mots : « de la chambre régionale » ;

    - Les mots : « exerçant des fonctions d'inspection générale au sein l'inspection générale de l'environnement et du développement durable » sont remplacés par les mots : « de la direction départementale des territoires, ou, dans les départements du littoral, de la direction départementale des territoires et de la mer » ; 

    - Le mot : « nationales » est supprimé ;

    2° Le II est ainsi modifié : 

    a) Toutes les occurrences du mot : « nationale » sont supprimées ; 

    b) La dernière phrase des trois alinéas est supprimée ;

    3° Au III, les mots : « de la commission prévue au » sont remplacés par les mots : « des commissions créées par le ».  

    II. - Au deuxième alinéa du III de l’article L. 302-5, le mot : « nationale » est remplacée par le mot : « départementale ». 

    III. - Au premier alinéa du X de l’article L. 302-8 et au deuxième alinéa de l’article L. 302-9-1, après le mot : « commission », il est inséré le mot : « départementale ». 

Cet amendement vise à départementaliser la commission nationale chargée notamment de rendre un avis lors de la procédure de carence qui peut être engagée par le préfet. L’idée de cet amendement est donc de créer des commissions départementales pour exercer ces missions en lieu et place de la commission nationale qui serait vouée à disparaître. 
A travers cet amendement, nous souhaitons que les avis ainsi rendus puissent l’être avec une meilleure connaissance du contexte et des singularités de chaque territoire, au plus près de la réalité de chaque commune.

Après l'article 1er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article L. 302-8-1 du code de la construction et de l’habitation est complété par un III ainsi rédigé : 

« III. – Si les parties mentionnées au premier alinéa du I n’arrivent pas à conclure un contrat de mixité sociale, la commission prévue à l’article L. 302-9-1-1 est obligatoirement saisie par le représentant de l’Etat dans le département pour les aider dans la conclusion d’un tel contrat. Elle peut à cette occasion rendre un avis de médiation. 

« Un décret en Conseil d’État précise la mise en œuvre des missions confiées par le présent III. »

Cet amendement propose d’attribuer à la commission créée à l’article L. 392-9-1-1 du code de la construction et de l’habitation un véritable rôle de médiateur dans le cadre de la signature des contrats de mixité sociale. L’idée serait qu’elle soit ainsi systématiquement saisie à chaque fois que la commune et l’Etat n’arrivent pas à se mettre d’accord afin d’éviter les objectifs qui s’appliquent soient ceux unilatéralement fixés directement par la loi. Une telle démarche a également pour objectif de valoriser cette commission afin qu’elle joue un rôle davantage reconnu et apprécié, alors même qu’aujourd’hui, à l’échelle nationale, elle est principalement perçue comme un bourreau au service d’une politique préfectorale et gouvernementale répressive en matière de production de logements sociaux. 

Après l'article 1er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

    Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié : 

    1° Avant le dernier alinéa du I de l’article L. 302-8-1, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :  

    « Toute commune n’est pas tenue de mentionner dans le contrat de mixité sociale les projets d’acquisition ou de construction de logements locatifs sociaux nécessaires à la réalisation de l’objectif de réalisation, toutefois, elle peut décider de le faire sous la forme d’annexes dès l’élaboration du contrat et durant son exécution. 

    « L’État précise dans le contrat de mixité sociale les moyens à sa disposition qu’il mobilisera pour accompagner chaque commune signataire dans la réalisation de son objectif de logements locatifs sociaux et pour prendre en compte l’évolution des besoins en équipements publics liée à la réalisation de cet objectif, à travers notamment la dotation budgétaire de soutien à l’investissement local définie à l’article L. 2334-42 du code général des collectivités territoriales. » 

    2° La première phrase du deuxième alinéa de l’article L. 302-9-1 est ainsi modifiée :

    a) La deuxième occurrence du mot : « et » est remplacée par le signe : « , » ;

    b) Après le mot : « réalisation », sont insérés les mots : « et, particulièrement, des informations et des engagements précisés dans le contrat de mixité sociale en application des cinquième et sixième alinéas du I de l’article L. 302-8-1 ». 

L’amendement présenté ici propose de venir préciser le contenu du contrat de mixité sociale de sorte que la commune ne soient plus contrainte, comme c’est le cas aujourd’hui dans la pratique, d’indiquer dès l’élaboration du contrat de mixité sociale l’ensemble des projets qui lui permettront d’atteindre son objectif triennal. En effet, le préfet exige presque systématiquement que la commune soit capable de dresser la liste exhaustive des projets qui satisferont l’objectif triennal, au point que celui-ci refuse la signature du contrat de mixité sociale si la commune est incapable de le faire. Or, toutes les communes ne sont pas forcément en position de fournir une telle liste aussi complète et précise au moment de la signature de leur contrat de mixité sociale car certains projets nécessitent plus de temps pour être définitivement fixés, ce qui n’empêchera pourtant pas la commune d’atteindre quand même son objectif in fine.   
Cet amendement propose que soient également précisés explicitement dans le contrat de mixité sociale les engagements formulés par l’État pour accompagner la commune dans la réalisation de son objectif et pour l’aider à faire face à l’évolution des besoins en équipements publics provoquée par la réalisation de cet objectif. 

Après l'article 1er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le quatrième alinéa de l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation est ainsi rédigé :

« Lorsqu’un contrat de mixité sociale défini à l’article L. 302-8-1 est conclu, la dite majoration est consignée en vue de la réalisation de logements locatifs sociaux sous le contrôle du représentant de l’État dans le département. A défaut, la majoration du prélèvement est versée au fonds national mentionné à l'article L. 435-1 et doit être utilisée prioritairement pour financer des opérations visant à la réalisation de logements sociaux dans la commune prélevée. »

Actuellement, l’alinéa 4 de l’article L. 302-9-1 prévoit que les pénalités de carence (la majoration du prélèvement) sont versées au Fonds national d’aides à la pierre et peuvent donc quitter le territoire de la commune. Or, les communes carencées le sont essentiellement car elles ont un écart important entre les objectifs et les réalisations constatées au cours de la période triennale échue. Pour renforcer l’application de la loi SRU et son ambition de mixité sociale, il serait plus productif que les montants prélevés exceptionnellement sur ces communes servent prioritairement à la réalisation de logements sociaux dans ces mêmes communes, afin de leur permettre à terme l’atteinte de leurs objectifs de production.

L’amendement propose donc, lorsqu’un contrat de mixité sociale a été conclu, de permettre la consignation auprès de la Caisse des dépôts (art. L. 518-17 du code monétaire et financiers) des sommes en vue de la réalisation de futurs logements sociaux sous le contrôle du préfet.

Cette consignation est déjà largement pratiquée par ou pour les communes dans les cas suivants :

- l’expropriation,

- la préemption,

- un plan de prévention des risques technologiques,

- un risque environnemental provoqué par une installation classée,

- la finition d’un lotissement,

- la mise en place d’un fonds de revitalisation.

A défaut de la signature d’un tel contrat, l’amendement propose que les montants soient versés au Fonds national d’aides à la pierre, comme c’est déjà le cas aujourd’hui. Cependant, l’amendement propose que ces montants soient désormais également fléchés en priorité vers le financement des opérations visant à la réalisation de logements sociaux dans la commune prélevée.

Supprimer cet article.

On voit mal en quoi la réduction à un mois du délai de recours gracieux, couplée à l’absence de prorogation du délai de recours contentieux par le recours gracieux, est une garantie de sécurité juridique des autorisations délivrées, comme l’indique l’étude d’impact, à effectif constant au sein des services d’instruction communaux ou intercommunaux et au sein des tribunaux administratifs pour répondre aux recours.

Il est de plus difficilement compréhensible qu’une décision de refus de permis de construire soit un motif de justification systématique d’une présomption d’urgence à suspendre la décision devant le juge, en cas de recours contentieux contre la décision de la commune, sauf à considérer, par principe, que le maire qui refuse de délivrer une autorisation d’urbanisme porte atteinte un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu’il entend défendre.

Il s’agit là encore de présumer que les maires sont irresponsables devant les pétitionnaires en cas de refus de permis au motif qu’ils portent atteinte à l’acte de construire, alors qu’ils sont précisément tenus de mettre en œuvre leur pouvoir de police de l’urbanisme pour garantir l’application de leurs stratégies territoriales et des politiques publiques, lequel peut nécessairement passer par une décision de refus quand le projet est illégal.

Ces mesures sont demandées de longue date, et de manière plus forte depuis la crise sanitaire, par certains opérateurs pointant le pouvoir de police des maires en matière de délivrance des permis de construire comme un frein à la réalisation des constructions, alors même que de l’avis de tous, la crise est évidemment ancrée dans des causes plus profondes.

Après l'alinéa 8, insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Les bailleurs réalisent tous les ans un rapport sur l’examen de leur activité liée à l’utilisation du bail mobilité en application du présent article. Le rapport doit présenter en particulier les procédures utilisées par le bailleur pour sélectionner les candidatures pour les logements. Le rapport est adressé au représentant de l’État dans le département ainsi qu’aux communes d’implantation des logements concernés. »

L’article 13 crée de fait une voie de contournement nouvelle des procédures d’attribution de logement social, puisque les attributions de logements réalisées par le moyen d’un bail mobilité ne passeront plus par les commissions d'attribution de logements et d'examen de l'occupation des logements (CALEOL), dans lesquelles sont représentés le maire et le préfet. L’amendement vise donc à contraindre les bailleurs à rendre compte de leur activité liée à ce contournement.

Alinéa 13

Supprimer cet alinéa.

Dans le cadre de l’élaboration des programmes locaux de l’habitat (PLH), des zones ou des quartiers peuvent être identifiés dans lesquels le supplément de loyer ne s’applique pas.

L’article 12 vise à remplacer l’exemption possible dans le cadre des PLH par une exemption d’office dans les « résidences à enjeu prioritaire de mixité sociale ».

L’amendement vise à revenir sur ce remplacement, qui supprime de fait le cadre d’exemption propre aux PLH.

Pour rappel, « les résidences à enjeu de mixité sociale » ne sont même pas encore définies réglementairement, cette définition étant suspendue à la publication d’un décret. Leur liste sera certes établie par l’EPCI, via les Conventions Intercommunales d’Attribution, mais il apparait inopportun et précipité de détacher le cadre d’exemption des PLH alors que, contrairement aux résidences à enjeu prioritaire de mixité sociale, le PLH est un outil bien approprié par les élus du bloc communal.

La mesure pourrait se traduire in fine par un recul du pouvoir du bloc communal dans la procédure qui vise à établir le cadre d’exemption, et donc par voie de conséquence, par un ciblage moins fin du cadre d’exemption des surloyers tel qu’il existe aujourd’hui.

Avant d’envisager un remplacement d’un dispositif d’exemption des surloyers par un autre, il apparait plus simple et efficace de laisser coexister les deux dispositifs dans un premier temps.  

Après l'article 5

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Au premier alinéa de l’article L. 152-6 du code de l'urbanisme, les mots : « Dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prévue à l'article 232 du code général des impôts et dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique figurant sur la liste prévue au dernier alinéa du II de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation, dans le périmètre d'une grande opération d'urbanisme au sens de l'article L. 312-3 du présent code et dans les secteurs d'intervention comprenant un centre-ville des opérations de revitalisation de territoire, créés au titre de l'article L. 303-2 du code de la construction et de l'habitation, » sont supprimés.

A l’heure où l’ensemble des communes et les intercommunalités du territoire national doivent inscrire leurs stratégies foncières et opérationnelles dans l’atteinte de l’objectif ZAN, il est nécessaire de permettre aux maires, autorités compétentes en matière de délivrance des permis de construire, hors zones tendues, de déroger au PLU dans les cas dérogatoires visés par l’article L.152-6 du code de l’urbanisme, justifiés notamment par des motifs de mixité sociale.

Aujourd’hui cet article n’est en effet réservé qu’aux seules « communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prévue à l'article 232 du code général des impôts et dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique figurant sur la liste prévue au dernier alinéa du II de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation ».

Après l'article 2

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le quarante-et-unième alinéa de l’article L. 441-1 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Les réservations s'exercent dès la première mise en location des logements et au fur et à mesure qu'ils se libèrent. Le maire est compétent pour orienter les logements entre les différents réservataires au sein de sa commune. Il exerce cette compétence de façon compatible avec les conventions de réservations mentionnées au présent article, et, sur les territoires mentionnés au vingt-troisième alinéa de l'article L. 441-1, avec les orientations définies en la matière dans le cadre de la conférence intercommunale du logement ou, pour la Ville de Paris, de la conférence du logement, et les engagements souscrits dans le cadre de la convention intercommunale d'attribution ou, pour la Ville de Paris, de la convention d'attribution. »

Le législateur a fait le choix de ne pas désigner de pilote sur la nouvelle compétence de la gestion en flux pour l’attribution des logements sociaux, généralisée par la loi ELAN depuis 2018. Mais le décret du 20 février 2020, pris en application de l’article L. 441-1, et relatif à la gestion en flux, a désigné de facto le bailleur social comme pilote de la gestion en flux, en permettant à ce dernier de s’occuper par défaut d’orienter les logements entre les différents réservataires. Cette prise de compétence indue -parce qu’elle ne correspond à la volonté initiale du législateur- par les bailleurs a été et est toujours vectrice de désorganisation des pratiques d’attribution dans les communes.

L’amendement vise à réparer l’erreur de ne pas avoir désigné clairement d’autorité en charge d’orienter les logements entre les différents réservataires, alors que cette compétence est centrale dans le cadre de la gestion en flux.

Dans la continuité de l’esprit de l’article 2, qui vise à donner plus de responsabilités aux maires en matière d’attribution, l’amendement propose donc de faire du maire l’autorité compétente pour orienter les logements entre les différents réservataires sur sa commune. Il devra exercer cette compétence de façon compatible avec les conventions de réservations, et lorsqu’ils existent et sont obligatoires, avec les engagements souscrits dans le cadre de la convention intercommunale d'attribution, et les orientations définies en la matière dans le cadre de la conférence intercommunale du logement.

Les maires connaissent mieux que quiconque et finement les spécificités et équilibres territoriaux de leurs communes, et sont les plus à même d’exercer cette compétence avec la plus grande légitimité.

Après l'article 1er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article L. 302-8 du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° Le dix-huitième alinéa est ainsi rédigé :

« IX. – Par dérogation au VII, le contrat de mixité sociale défini au I de l’article L. 302-8-1 et adopté conformément au II du même article peut fixer un objectif de réalisation inférieur à l'objectif de référence mentionné au I. »

2° Les dix-neuvième à vingt-et-unième alinéas sont supprimés.

Cet amendement vise à mettre fin au seuil plancher au profit d'une amodiation des objectifs déterminée dans le cadre du contrat de mixité sociale au regard de la situation de la commune appréciée in concreto.

Sans remettre en cause les objectifs légaux attribués à chaque commune, il est nécessaire d’apprécier au sein du contrat de mixité sociale les freins à la construction de logements sociaux susceptibles de justifier l’abaissement des objectifs, suivant le principe de proportionnalité et compte tenu du contexte de crise de la production.

En particulier, plusieurs indicateurs pourraient être utilisés afin de moduler le seuil plancher de rattrapage :

1.           La rareté et la disponibilité du foncier

2.           La cherté du foncier

3.           Les contraintes patrimoniales importantes

4.           Le mauvais calibrage de la prise en compte de l’inconstructibilité

5.           Les efforts déployés dans la lutte contre l’artificialisation

6.           L’isolement et les difficultés d’accès aux bassins d’emploi

7.           La vulnérabilité d’une commune due à une situation financière fragile

8.           Le manque d’appétence des bailleurs sociaux pour une commune

9.           Les coûts de construction importants sur le territoire d’une commune

10.         Le rattachement injustifié à une agglomération

11.         L’action et la responsabilité de l’État comme frein à la construction

12.         L’intensité des recours contentieux sur une commune

13.         La tension de la demande

14.         La poursuite des objectifs fixés dans le PLH

Supprimer cet article.

La crise du logement que nous traversons est inédite : une chute de près de 24 % des mises en chantier de logements entre 2022 et 2023, un agrément de 85 000 logements sociaux en 2023, soit le plus bas niveau observé depuis 40 ans, combinés à un effondrement des dépôts de permis de construire et à un marché privé devenu inaccessible pour la grande majorité des ménages.  

Ainsi, la priorité doit être donnée au logement du plus grand nombre avec une relance ambitieuse de la production de logement sociaux : c’est bien l’objectif de la loi SRU et particulièrement de son article 55 qui vise à rééquilibrer l’offre de logement social et abordable sur l’ensemble du territoire, en favorisant une répartition équilibrée du parc social, garante de la mixité sociale et de la solidarité territoriale.

Dans le contexte actuel, il est essentiel de concentrer les efforts sur l’offre en logements abordables qui puisse répondre aux besoins de la grande majorité des Français. A cet égard, il convient de ne pas introduire une forme de concurrence entre logements locatifs sociaux (LLS) et logements locatifs intermédiaires (LLI) dans les objectifs de production des territoires.

Il est donc proposé par cet amendement de supprimer cet article 1er qui permettrait aux communes actuellement déficitaires en logements sociaux d’atteindre une partie de leurs objectifs par la production de logements intermédiaires.

Après l'article 5

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Les règles d'urbanisme ou d'aménagement des sols contenues dans les cahiers des charges, approuvés ou non, mis en œuvre au titre des zones d'urbanisation préférentielles, délimitées en application du décret n°64-275 du 26 mars 1964 ayant approuvé le Plan d'Urbanisme d’Intérêt Régional Littoral Languedoc-Roussillon, dans le cadre de l'aménagement touristique du Littoral Languedoc-Roussillon décidé le 18 juin 1963 sont abrogées à compter de la promulgation de la présente loi.

L'aménagement touristique du Littoral Languedoc-Roussillon a été décidé le 18 juin 1963, date de la mise en place de la Mission Interministérielle pour l'Aménagement du Littoral Languedoc-Roussillon, sous la présidence de M.Pierre RACINE, Conseiller d’État.

Le décret n°64-275 du 26 mars 1946 a approuvé le Plan d'Urbanisme d’Intérêt Régional du Littoral Languedoc-Roussillon (JO 28 mars). Ce plan comportait un règlement d'urbanisme et un document graphique à l'échelle 1/50.000e. 

L'article 20, "Zones d'urbanisation préférentielles", disposait: "Les zones d'urbanisation préférentielles font, en tant que besoin, l'objet d'une déclaration d'utilité publique pour être acquises par une collectivité publique en vue d'un aménagement progressif du Littoral suivant le présent plan d'urbanisme d’intérêt régional". 

Les dispositions réglementaires applicables dans les "zones d'urbanisation préférentielles" sont désormais caduques. Toutefois, parmi les diverses problématiques auxquelles sont confrontés ces territoires, les élus doivent faire face au caractère juridique hybride des "cahiers des charges" approuvés par le Préfet (ayant fait l'objet d'une publication aux hypothèques). Cette difficulté juridique est similaire aux débats engendrés il y a quelques années sur les documents du lotissement, règlement et cahier des charges, et les incidences d'une contractualisation de dispositions d'urbanisme dans lesdits cahiers des charges, en contradiction avec l'évolution des règles d'urbanisme sur la Commune.

Contrairement aux lotissements ou aux ZAC, il n'existe aucune disposition concernant les cahiers des charges accompagnant les "zones d'urbanisation préférentielles". 

Une réponse ministérielle (JOAN 9 mars 2010, Q. et Rép., p2674, n°33533) est venue préciser : "La loi solidarité et renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000 a explicitement prévu que les cahiers des charges de cession des terrains dans les zones d'aménagement concerté deviennent caducs au moment de la suppression de la zone d'aménagement concerté. Le législateur n'a toutefois pas entendu donner un caractère rétroactif à cette disposition. Il en résulte que les cahiers des charges annexés aux actes de vente signés avant l'entrée en vigueur de la loi SRU restent soumis aux dispositions antérieures. La plupart de ces cahiers des charges prévoyaient d’eux-mêmes que leurs règles étaient applicables pour la durée de la zone. Dans ce cas, les cahiers des charges continuent à s'appliquer, y compris après la suppression de la zone, comme des contrats de droit privé. Ils ne prévalent pas sur le plan local d'urbanisme, mais doivent être combinés avec celui-ci comme toutes les servitudes privés.

En définitive, dans les "Zones d'urbanisation préférentielles" les "cahiers des charges" constituent à la fois le règlement d'urbanisme complétant le plan d'urbanisme d’intérêt régional et un document contractuel liant les acquéreurs, propriétaires de terrain. Le caractère contractuel du cahier des charges empêche qu'il puisse être modifié par l'autorité publique (sauf exception légale prévue, par exemple, à l'art. L442-11 du Code de l'Urbanisme pour les lotissements). Il n'existe aucune disposition pour les situations résultant des "Zones d'urbanisation préférentielles".

Dans ces circonstances, de fait et de droit, il apparait donc que seule une intervention législative soit effectivement de nature à solutionner la situation décrite.

Les "cahiers des charges" ont vocation à définir les droits et obligations régissant les rapports entre propriétaires colotis ainsi que les règles de gestion des parties communes. Il ne doit pas s'agir de dispositions d'urbanisme ou d'aménagement. L'objectif est donc de mettre fin à l'application des dispositions relatives à l'urbanisme et l'aménagement des sols contenues dans les "cahiers des charges", approuvés ou non, non compatibles avec les objectifs d'aménagement actuels fixés par les plans locaux d'urbanisme. La disparition des règles d'urbanisme contenues dans le "cahier des charges" ne remet toutefois pas en cause les droits et obligations régissant les rapports colotis, ni le mode de gestion des parties communes en vigueur (Cf. Question n°3050, publiée au JO le 14/08/2007, p.5202 / Réponse publiée au JO le 01/01/2008, p.63).

C'est dans cet esprit que le présent amendement entend éviter que les dispositions contractuelles comprises dans un "cahier des charges" et présentant le caractère de règles d'urbanisme ou d'aménagement puissent empêcher l'évolution de la politique publique d’urbanisme. Il poursuit aussi un objectif d’intérêt général, parmi lesquels figure la nécessité de promouvoir les opérations de construction de logements.

Les dispositions considérées ne concernent que les clauses des "cahiers des charges" approuvés ou non, qui contiennent des règles d'urbanisme. Elles ne permettent donc pas de modifier des clauses étrangères à cet objet, intéressant les seuls colotis.

Après l'article 9

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L'article L. 261-16 du code de la construction et de l’habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Toute vente en état futur d’achèvement réalisée à un prix inférieur au prix de revient du bien est nulle. »

Après l'article 9

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article L. 261-22-1 du code de la construction et de l’habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« L’ensemble des garanties prévues au bénéfice de l’acheteur au titre du présent chapitre le sont pour les seuls acquéreurs particuliers. » 

Cet amendement vise à adapter les protections offertes par les articles L.261-1 à L.261-22 du code de la construction et de l'habitation en matière de conclusion de contrat de VEFA. Actuellement, ces protections sont parfaitement admissibles lorsqu'elles bénéficient à des particuliers, mais elles ne le sont plus si l'acquéreur est un investisseur institutionnel. En pratique, ces derniers utilisent trop fréquemment les protections offertes par la loi pour se libérer de leurs engagements dans des conditions qui mettent indûment en difficulté les promoteurs. Ainsi, autant ces protections doivent être maintenues pour les particuliers, autant il convient de revenir aux termes du contrat, loi des parties, pour les autres acquéreurs. 

Après l’alinéa 17

Insérer dix-huit alinéas ainsi rédigés :

6° Après l’article L. 442-3-6, il est inséré un article L. 442-3-7 ainsi rédigé :

« Art. L. 442-3-7 – L’organisme peut obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une ordonnance de référé dès lors que le contrat de location soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989  contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit et que le locataire a refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 et correspondant à ses besoins, faites par le bailleur dans les cas suivants :

« - sous-occupation du logement telle que définie à l'article L. 621-2, soit dans la situation visée à l’article L. 442-3-1 ;

« - si le ou les occupants d’un logement adapté aux personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles n’occupent plus le logement, soit dans la situation visée à l’article L. 442-3-2,

« - dans les cas prévus au III de l’art. L.353-15 et au II de l’article L. 442-6.

« L’organisme peut obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une ordonnance de référé dès lors que le contrat de location soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, dans les cas suivants :

­« - lorsqu’un locataire est propriétaire d’un logement adapté à ses besoins et capacité ou susceptible de lui procurer des revenus suffisants pour accéder à un logement du parc privé, soit dans la situation visée à l’article L. 442-3-6 ;

­« - en cas de perte de droit au maintien dans les lieux, visé aux articles L. 442-3-3, L. 442-3-4, L. 442-7 ; et

­« - dans les cas visés à l’article L. 442-3-5. »

 7° Après l’article L. 482-2, il est inséré un article L. 482-2-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 482-2-1 – Les sociétés d’économie mixtes peuvent obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une ordonnance de référé dès lors que le contrat de location soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit dès lors que le locataire a refusé trois offres de relogement respectant les conditions prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 et correspondant à ses besoins, faites par le bailleur dans les cas suivants :

« - sous-occupation du logement telle que définie à l'article L. 621-2, soit dans la situation visée à l’article L. 482-1 ;

« - si le ou les occupants d’un logement adapté aux personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles n’occupent plus le logement, soit dans la situation visée à l’article L. 482-2,

« - dans les cas prévus aux articles L. 481-3 ou L. 472-1-8.

« Les sociétés d’économies mixte peuvent obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une ordonnance de référé dès lors que le contrat de location soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, dans les cas suivants :  

« - lorsqu’un locataire est propriétaire d’un logement adapté à ses besoins et capacité ou susceptible de lui procurer des revenus suffisants pour accéder à un logement du parc privé, soit dans la situation visée à l’article L. 442-3-6 ;

­« - en cas de perte de droit au maintien dans les lieux, visé aux articles L. 482-3, L. 482-3-1, L. 442-7 ; et 

­« - dans les cas visés à l’article L. 442-3-5. »

Afin de favoriser la mobilité au sein du parc HLM, la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a instauré un certain nombre de cas (sous-occupation, départ d'une personne en situation de handicap, etc.) dans lesquels le refus de trois offres de relogement par le locataire conduit à la perte du droit au maintien dans les lieux. Le bailleur peut alors récupérer le logement pour l'attribuer à un autre locataire.

Le bailleur pour exercer la perte du droit au maintien doit saisir le juge du fond ce qui implique d’importants délais de procédure.

Le présent amendement propose pour les OHLM et pour les SEM de logement social que la résiliation automatique du bail par simple ordonnance de référé soit permise pour l'ensemble des cas relevant du parcours résidentiel réglementaire (sous-occupation, départ d'une personne en situation de handicap, etc.), à condition qu’une clause résolutoire soit comprise dans le bail et vise expressément ces cas.

Après l’alinéa 17, insérer deux alinéas ainsi rédigés :

...° Le quatrième alinéa de l’article L. 482-1 du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

« Dans les logements situés dans les zones géographiques définies par décret en Conseil d'État se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, le bailleur peut donner congé pour le terme du bail en cours à un locataire ayant refusé trois offres de relogement faites en application du premier alinéa et respectant les conditions prévues à l'article 13 bis de la même loi. Le délai de préavis applicable est de six mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. »

Cet article est un article de coordination.

L'article L. 442-3-1 du code de la construction et l’habitation permet aux organismes d'HLM de remettre en cause le droit au maintien dans les lieux du locataire en situation de sous-occupation dès lors que ce dernier a refusé trois offres de relogement.

Le même mécanisme existe pour les SEM de logement social en application de l'article L. 482-1 du même Code.

La loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et la citoyenneté a modifié les zones dans lesquelles ce dispositif s'applique pour les organismes d’HLM, à savoir les zones dites “tendues”, définies par décret en Conseil d'Etat se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements.

Toutefois, les sociétés d’économie mixtes sont restées soumises à l’ancien zonage de référence : les territoires définis au 7° de l'article 10 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

Le présent amendement vise donc à rectifier cet oubli de coordination et ainsi harmoniser les dispositions entre les organismes d’HLM et les SEM de logement social.

Après l’alinéa 17, insérer deux alinéas ainsi rédigés :

...° Le V de l’article L. 441-2 est ainsi rédigé :

« V. – La commission est informée des relogements effectués en application des articles L. 353-15, L. 442-6, L. 442-3-1, L. 442-3-2, L. 472-1-8, L. 481-3, L. 482-1 et L. 482-2 après transmission par le bailleur des éléments détaillant la situation familiale et financière des ménages occupants ainsi que de l'offre de relogement acceptée. »

L’article 79 de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022, dite loi « 3DS », est venu préciser, à l’article L. 441-2 du code de la construction et de l’habitation, que la CALEOL est informée des relogements effectués en application des articles L. 353-15 et L. 442-6 du même code, après transmission par le bailleur des éléments détaillant la situation familiale et financière des ménages occupants, ainsi que de l'offre de relogement acceptée.

Le présent amendement propose d’appliquer expressément la même procédure d’information aux SEM de logement social (L. 481-3) et aux SIDOM (L. 472-1-8), mais également de l’étendre aux relogements en cas de sous-occupation (pour les OHLM L. 442-3-1 et pour les SEM L. 482-1) et en cas de départ de l'occupant en situation de handicap (pour les OHLM L. 442-3-2 et pour les SEM L. 482-2).

Après l’alinéa 11, insérer cinq alinéas ainsi rédigés :