AMENDEMENT

Après l'article 5

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Les règles d'urbanisme ou d'aménagement des sols contenues dans les cahiers des charges, approuvés ou non, mis en œuvre au titre des zones d'urbanisation préférentielles, délimitées en application du décret n°64-275 du 26 mars 1964 ayant approuvé le Plan d'Urbanisme d’Intérêt Régional Littoral Languedoc-Roussillon, dans le cadre de l'aménagement touristique du Littoral Languedoc-Roussillon décidé le 18 juin 1963 sont abrogées à compter de la promulgation de la présente loi.

L'aménagement touristique du Littoral Languedoc-Roussillon a été décidé le 18 juin 1963, date de la mise en place de la Mission Interministérielle pour l'Aménagement du Littoral Languedoc-Roussillon, sous la présidence de M.Pierre RACINE, Conseiller d’État.

Le décret n°64-275 du 26 mars 1946 a approuvé le Plan d'Urbanisme d’Intérêt Régional du Littoral Languedoc-Roussillon (JO 28 mars). Ce plan comportait un règlement d'urbanisme et un document graphique à l'échelle 1/50.000e. 

L'article 20, "Zones d'urbanisation préférentielles", disposait: "Les zones d'urbanisation préférentielles font, en tant que besoin, l'objet d'une déclaration d'utilité publique pour être acquises par une collectivité publique en vue d'un aménagement progressif du Littoral suivant le présent plan d'urbanisme d’intérêt régional". 

Les dispositions réglementaires applicables dans les "zones d'urbanisation préférentielles" sont désormais caduques. Toutefois, parmi les diverses problématiques auxquelles sont confrontés ces territoires, les élus doivent faire face au caractère juridique hybride des "cahiers des charges" approuvés par le Préfet (ayant fait l'objet d'une publication aux hypothèques). Cette difficulté juridique est similaire aux débats engendrés il y a quelques années sur les documents du lotissement, règlement et cahier des charges, et les incidences d'une contractualisation de dispositions d'urbanisme dans lesdits cahiers des charges, en contradiction avec l'évolution des règles d'urbanisme sur la Commune.

Contrairement aux lotissements ou aux ZAC, il n'existe aucune disposition concernant les cahiers des charges accompagnant les "zones d'urbanisation préférentielles". 

Une réponse ministérielle (JOAN 9 mars 2010, Q. et Rép., p2674, n°33533) est venue préciser : "La loi solidarité et renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000 a explicitement prévu que les cahiers des charges de cession des terrains dans les zones d'aménagement concerté deviennent caducs au moment de la suppression de la zone d'aménagement concerté. Le législateur n'a toutefois pas entendu donner un caractère rétroactif à cette disposition. Il en résulte que les cahiers des charges annexés aux actes de vente signés avant l'entrée en vigueur de la loi SRU restent soumis aux dispositions antérieures. La plupart de ces cahiers des charges prévoyaient d’eux-mêmes que leurs règles étaient applicables pour la durée de la zone. Dans ce cas, les cahiers des charges continuent à s'appliquer, y compris après la suppression de la zone, comme des contrats de droit privé. Ils ne prévalent pas sur le plan local d'urbanisme, mais doivent être combinés avec celui-ci comme toutes les servitudes privés.

En définitive, dans les "Zones d'urbanisation préférentielles" les "cahiers des charges" constituent à la fois le règlement d'urbanisme complétant le plan d'urbanisme d’intérêt régional et un document contractuel liant les acquéreurs, propriétaires de terrain. Le caractère contractuel du cahier des charges empêche qu'il puisse être modifié par l'autorité publique (sauf exception légale prévue, par exemple, à l'art. L442-11 du Code de l'Urbanisme pour les lotissements). Il n'existe aucune disposition pour les situations résultant des "Zones d'urbanisation préférentielles".

Dans ces circonstances, de fait et de droit, il apparait donc que seule une intervention législative soit effectivement de nature à solutionner la situation décrite.

Les "cahiers des charges" ont vocation à définir les droits et obligations régissant les rapports entre propriétaires colotis ainsi que les règles de gestion des parties communes. Il ne doit pas s'agir de dispositions d'urbanisme ou d'aménagement. L'objectif est donc de mettre fin à l'application des dispositions relatives à l'urbanisme et l'aménagement des sols contenues dans les "cahiers des charges", approuvés ou non, non compatibles avec les objectifs d'aménagement actuels fixés par les plans locaux d'urbanisme. La disparition des règles d'urbanisme contenues dans le "cahier des charges" ne remet toutefois pas en cause les droits et obligations régissant les rapports colotis, ni le mode de gestion des parties communes en vigueur (Cf. Question n°3050, publiée au JO le 14/08/2007, p.5202 / Réponse publiée au JO le 01/01/2008, p.63).

C'est dans cet esprit que le présent amendement entend éviter que les dispositions contractuelles comprises dans un "cahier des charges" et présentant le caractère de règles d'urbanisme ou d'aménagement puissent empêcher l'évolution de la politique publique d’urbanisme. Il poursuit aussi un objectif d’intérêt général, parmi lesquels figure la nécessité de promouvoir les opérations de construction de logements.

Les dispositions considérées ne concernent que les clauses des "cahiers des charges" approuvés ou non, qui contiennent des règles d'urbanisme. Elles ne permettent donc pas de modifier des clauses étrangères à cet objet, intéressant les seuls colotis.