Après l'article 3 ter (nouveau)

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article 16-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« L’indemnité d’expropriation de lots de copropriété emporte également indemnisation de la quote-part des parties communes attachées aux lots expropriés, y compris en cas d’expropriation partielle de l’ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété. »

La rénovation de copropriétés dégradées peut nécessiter l’acquisition de tout ou partie des lots privatifs et des parties communes d’un ensemble immobilier, y compris par voie d’expropriation.

Lorsque l’intégralité des lots privatifs sont acquis, l’expropriation des parties communes ne donne lieu à aucune indemnité supplémentaire de la part de l’autorité expropriante au bénéfice du syndicat des copropriétaires. En effet, l’indemnité de dépossession de chaque lot privatif intègre la quote-part de parties communes attachées à ce lot de sorte qu’en indemnisant la totalité des lots privatifs, les parties communes sont intégralement indemnisées.

En cas d’expropriation partielle de l’ensemble immobilier, le principe est identique : l’indemnité d’expropriation porte bien sur le lot exproprié et les tantièmes de parties communes qui y sont attachés.

Si l’expropriation partielle de l’ensemble immobilier nécessite l'acquisition de parties communes représentant plus de tantièmes que la somme de ceux attachés aux lots expropriés, l’indemnité de dépossession due au syndicat des copropriétaires pour ce surplus de parties communes sera calculée déduction faite de la somme des tantièmes attachés aux lots privatifs expropriés.

A défaut, le risque pour l’autorité expropriante serait d’indemniser deux fois les copropriétaires expropriés du montant des parties communes acquises : une première fois au titre de leur lot privatif (qui comprend pourtant des tantièmes de parties communes), une seconde au titre des parties communes expropriées. Cette double indemnisation grève alors de manière indue le bilan d’opérations de requalification de copropriétés dégradées souvent déficitaires, nécessitant d’importantes contributions financières de la puissance publique.  

En rappelant ce principe, le présent amendement vise à sécuriser l’intervention des opérateurs requalifiant des copropriétés dégradées.

La sous-section 2 de la section 5 du chapitre VI du titre II du livre Ier du code de la construction et de l’habitation est complétée par un article L. 126-33-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 126-33-1. – Pour l’application des articles L. 126-26 à L. 126-33, le coefficient de conversion des consommations en énergie finale exprimée en KWh PCI en énergie primaire non renouvelable est fixé à 1 pour l’électricité (hors autoconsommation), tous usages confondus. »

La crise du logement est une réalité préoccupante qui touche des millions de citoyens dans notre pays en milieu urbain comme rural. Avec la pénurie de logements abordables c’est le droit au logement qui est malmené, un risque majeur pour la stabilité sociale et politique.

La crise du logement a certes plusieurs sources, la hausse des prix des matériaux de construction (+ 52 %), la pénurie de logements neufs (-26,7 % du 1er trimestre 2022 au 1er trimestre 2023), le manque de logements sociaux (2,4 millions de ménage en attendent), le recul des transactions immobilières etc.

L’objectif affiché par les gouvernements successifs de production de 500 000 logements par an n’a quasiment jamais été atteint et pourtant ce serait l’augmentation du stock nécessaire pour pouvoir accorder la demande d’une population en constante augmentation.

Si cette thématique n’est pas nouvelle elle prend hélas des proportions inquiétantes sur les conséquences de laquelle les professionnels mettent en garde depuis longtemps.

Si la crise s’est aggravée avec la pandémie de Covid-21 ou la hausse des taux, qui a considérablement affectée le pouvoir d’achat de nos concitoyens, notamment des primo-accédants mais aussi le secteur du logement social à une heure où l’on demande de plus en plus d’efforts aux communes de plus de 3 500 habitants en lien avec l’application des dispositions de l’article 55 de la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain. Certaines mesures règlementaires, fiscales ou d’encadrement des loyers dissuadent des millions de petits investisseurs de s’engager dans le logement locatif.

La multiplication de normes contraignantes imposées au parc locatif est donc l’une des causes qui mérite d’être évaluée.

Parmi ces normes le nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) mis en place depuis 2022 risque de conduire vers une crise du logement sans précédent.

La mise en place précipitée du nouveau DPE, dopée par la loi climat et résilience de 2021, vise à faire disparaître les passoires énergétiques du parc immobilier Français.

Les logements classés G dès 2025 et ce en F 3 ans plus tard ne pourront plus être loués.

La crise du logement neuf s’étant déjà bien installée, diminuer le parc locatif basé sur l’ancien au fil des interdictions qui démarreront le 1er janvier 2025 amplifiera largement la pénurie de logements.

Ainsi, le nouveau DPE, introduit par la norme RE 2020, impose à l’électricité une pénalité qui conduit à multiplier par 2,3 la consommation réelle du logement prise en compte pour le calcul du DPE.

Cette pénalité infligée à l’électricité, décarbonée en France à 92 %, va à l’encontre des objectifs climatiques étant donné qu’un logement chauffé au gaz émet environ 227 g de CO2 par KWh quand le même logement chauffé à l’électricité émet moins de 40 g de CO2 par KWh selon RTE soit un facteur d’émission de 5,7 entre les deux.

En 2020, les statistiques indiquent que 33 % des appartements et 41 % des logements sont chauffés à l’électricité mais que seuls 2 % et 29 % respectivement de ces logements bénéficient de pompes à chaleur.

La grande majorité des 4,3 millions de maisons équipées de convecteurs sont ainsi affligées d’un coefficient DPE artificiel qui a de lourdes conséquences sur le marché immobilier.

En effet, bon nombre de ces logements pourraient devenir invendables. En outre, une grande majorité étiquetés G à partir de 2025, F à partir de 2028 et E à partir de 2034 ne pourront plus être loués.

À terme, ce sont 8,5 millions de logements (dont 29 % sont des résidences principales) qui perdront leur valeur commerciale, ce alors même que 54 % des autres logements restent eux dépendant des énergies fossiles.

En l’état actuel des technologies, le facteur de 2,3 affectant l’électricité en tant que coefficient de conversion de la consommation en énergie finale en énergie primaire non renouvelable, ne laisse que peu de solutions pour améliorer la qualité de ces logements. Solutions, souvent très coûteuses et loin d’être évidentes pour les propriétaires.

En effet, dans l’ancien, l’installation de pompes à chaleur ne peut être généralisée pour des raisons techniques évidentes : l’obligation de remplacer des convecteurs par de coûteux réseaux de radiateurs à eau ou de conduits d’air, mais aussi environnementales ou simplement de réglementation liée à la copropriété (en particulier en ce qui concerne les appartements), ou encore en raison de contraintes de sites protégés comme cela peut être le cas en zone de montagne ou littorale.

Le coefficient de 2,3 fait perdre toute rentabilité à un investissement qui est parfois le fruit du travail de toute une vie. Par exemple, un logement déjà correctement isolé, dont la consommation réelle en énergie finale est de 150 KWh/m2 par an est classé F en prenant en compte l’énergie primaire.

Pour lui faire gagner un niveau dans le DPE, soit un niveau E, le propriétaire devra engager des travaux importants de l’ordre de 30 000 à 40 000 euros au mieux pour un gain de consommation réel établit à 30 %, ceci sans gain réel perceptible d’émissions de CO2.

Le choix paradoxal du Gouvernement d’une méthode de calcul qui favorise davantage le gaz naturel conduit en outre à aggraver le déficit de notre balance commerciale qui a bondit de 56 milliards d’euros en 2019, 164 milliards en 2020.

Compte-tenu de la crise que nous traversons, un diagnostic prenant en compte l’énergie primaire apparait injustifié et inadapté pour évaluer la qualité thermique d’un logement car il ne renseigne pas réellement sur cette dernière et favorise sur le marché immobilier des logements chauffés au gaz ou au fioul alors que leurs performances en termes d’émissions de GES sont mauvaises. Il n’encourage pas par ailleurs, la création de nouveaux logements notamment sociaux, ni même la réhabilitation du parc ancien, aggravant ainsi, en plus des facteurs conjoncturels indépendants de notre volonté, la crise du logement que nous connaissons.

Aussi sur la base des réalités physiques et des objectifs climatiques, mais aussi pour alléger les contraintes aggravant la crise du logement pesant sur le marché locatif et des millions de propriétaires bailleurs comme de locataires à la recherche d’un logement, le présent amendement propose de retenir pour le calcul du DPE, la prise en compte de l’énergie finale pour l’électricité comme pour les énergies. Le coefficient injustifié en France de 2,3 affectant les logements chauffés par convecteurs électriques sera ainsi supprimé.

Supprimer cet article.

Cet article vise à créer une "fiche de sortie" que devrait réaliser le syndic dont le contrat est résilié ou non renouvelé.

Les obligations des syndics en cas de changement sont d’ores et déjà précises, complètes et contraintes dans le temps sous peine d’astreinte.

Il existe déjà une fiche synthétique devant être mise à jour annuellement et à destination des copropriétaires.

La formalité supplémentaire envisagée n’ajoutera rien à la complétude des pièces transmises. Cette synthèse n’aura vraisemblablement aucune valeur probante pour démontrer des responsabilités ou prévenir des difficultés.

Il s’agit là donc d’une complexification du droit contraire à l’objectif de simplification et d’accélération du texte.

Il est donc proposé de supprimer cet article.

Alinéa 10

Supprimer les mots :

de requalification

Rédactionnel.

Coordination en raison de l'extension de l'article aux opérations d'amélioration de l'habitat (OPAH) qui ne sont pas des opérations de requalification.

I. - Alinéa 11

Rédiger ainsi cet alinéa :

« VI. – Au vu des conclusions du rapport de l’expert, le juge peut prononcer :

II. – Alinéa 20

Rédiger ainsi cet alinéa :

« II. - Au vu des conclusions du rapport de l’expert, le juge peut prononcer :

Le présent amendement a pour objet de clarifier la rédaction issue de l’Assemblée nationale, afin de préciser que le juge n’a pas une compétence liée mais qu’il se prononce en toute indépendance sur la demande de scission ou de subdivision de la copropriété qui lui est formulée.

La rédaction proposée par le présent amendement reprend celle de l’article 29-8 de la loi n° 65-557  du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et permet ainsi une harmonisation des dispositions relatives à la scission et à la subdivision.

Alinéas 5 à 13

Supprimer ces alinéas

Les alinéas 5 à 13 de l'article 9 ter introduits à l’Assemblée voudraient, d'une part, étendre l’exception reconnue aux travaux d’accessibilité pour les personnes handicapées à des travaux d’isolation de la toiture.

Si les premiers sont nécessaires au maintien dans le domicile, ce n’est pas le cas des seconds. En outre, les travaux d’accessibilité, s’ils touchent aux parties communes, ne viennent pas modifier des éléments essentiels comme la toiture de l’immeuble.

Il ne paraît pas concevable que des travaux portant atteinte au couvert de l’immeuble et donc à sa structure et à sa salubrité puissent être réalisés par un seul copropriétaire sauf opposition d’une majorité de tous les copropriétaires. C’est d’autant moins logique que les alinéas 1 à 4 de l'article rétablissent la possibilité de convoquer une seconde assemblée pour ces mêmes travaux d'isolation faute de réunir une telle majorité.

Une telle disposition, si elle était finalement adoptée, pourrait entraîner de graves désordres et aller contre l’objectif du projet de loi d’assurer la rénovation de l’habitat dégradé.

D'autre part, ces alinéas créeraient de nouveaux cas où des copropriétaires pourraient effectuer à leurs frais des travaux d'intérêt général sur des parties communes ou privatives.

Elle est d'ores et déjà satisfaite puisqu'elle constitue une redite du b) de l’article 25 qui prévoit déjà que l’assemblée générale peut donner, à la majorité des copropriétaires, l’autorisation à certains d’entre eux d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

La proposition d’article 25-2-2 semble même plus restrictive en indiquant qu’il ne s’agirait que des travaux « nécessaires à la conservation, à l’isolation, à la salubrité ou à la sécurité des parties privatives ».

Sa rédaction n’est enfin pas cohérente avec celle relative à l’isolation de la toiture à l’initiative d’un copropriétaire précédemment évoquée.

L'amendement propose donc la suppression de ces deux dispositions figurant aux alinéas 5 à 13 de l'article.

Supprimer cet article.

L'article 9 ter B vise à créer une obligation de formation continue des syndics de copropriété en matière de gestion des copropriétés en difficulté.

En l'état du droit, l’obligation légale de formation continue a pour objectif d’assurer une actualisation voire un perfectionnement des connaissances mais pas d’acquérir une nouvelle spécialité.

Elle n’est donc pas adaptée à l’objectif visé de constituer un vivier de syndics qualifiés car elle se limiterait à une simple sensibilisation bien différente des qualifications que l’on pourrait attendre d’un syndic spécialisé.

Cette légère teinture créerait une nouvelle obligation et complexité sans pour autant changer réellement la capacité à mieux gérer ces copropriétés en difficulté.

Enfin, cet article relève plus du domaine réglementaire que du domaine législatif.

L'amendement propose donc la suppression de l'article.

Alinéas 2 à 5

Supprimer ces alinéas

Les alinéas 2 à 5 visent, d'une part, à normaliser les appels de fonds émis par le syndic dont le contenu serait défini par décret et, d'autre part, à permettre au président du conseil syndical ou son représentant de consulter en temps réel les comptes bancaires de la copropriété.

L’objectif du projet de loi n’est pas de traiter des relations entre les copropriétaires et les syndics. Il est en outre plutôt de simplifier et d’accélérer les procédures.

Même si l'idée d'un modèle type a été abandonné, la normalisation des appels de fonds par décret risque de se traduire par des surcoûts importants dès lors qu’il faudrait modifier les logiciels comptables ou se révéler vide de sens s’il s’en tient à avaliser l’existant.

De plus, la consultation permanente et sans délai des comptes bancaires n’apporte guère d’intérêt au regard des possibilités existantes - déjà très larges - sauf à estimer devoir vérifier au jour le jour la comptabilité de son syndic alors même que les relevés mensuels sont déjà à la disposition du conseil syndical. Elle serait au demeurant techniquement complexe à mettre en œuvre.

L'amendement propose donc la suppression de ces dispositions.

Alinéas 8 à 16

Supprimer ces alinéas

Les alinéas 8 à 16 de l'article visent à établir le principe de la validité des notifications et mises en demeure par voie électronique sauf opposition des copropriétaires alors qu'aujourd'hui leur accord exprès est nécessaire.

Mais cette mesure visant à renforcer l’usage des communications électroniques est particulièrement complexe sans modifier vraiment la manière dont les choses vont se dérouler puisque la voie électronique est déjà autorisée et que les copropriétaires conserveront le droit de recevoir les documents par écrit.

Au surplus, les envois électroniques et le poids des pièces jointes ne sont pas sans poser de nombreuses difficultés (spam, lourdeurs des pièces jointes, erreurs d'adresse ou changement...). La charge d’impression sera transférée sur les particuliers et, si nombre de lettres recommandées n'arrivent pas à destination, beaucoup de courriels ne sont ni ouverts ni lus.

Enfin, le niveau d’illectronisme reste important – 15 % de la population - et doit être pris en considération.

L'amendement propose donc de supprimer ces alinéas.

I. – Alinéa 2, première phrase

Après la seconde occurrence du mot :

code

rédiger ainsi la fin de la phrase :

est destinataire du procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété, à laquelle il peut participer ou se faire représenter.

II. – Alinéa 3

Supprimer cet alinéa.

L'article vise à renforcer la prévention de la dégradation des copropriétés en permettant aux maires et aux préfets, dès lors qu'ils ont pris un arrêté visant à traiter des problèmes de sécurité ou de salubrité dans la copropriété. Si rien ne l'interdit aujourd'hui, il est souhaitable qu'il ne soit pas possible d'y faire obstacle.

Le présent amendement vise d’une part, à permettre au préfet et au président de l’EPCI compétent en matière d’habitat, et non pas seulement au maire, de recevoir les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété, lorsqu’ils sont signataires d’un arrêté de traitement de l’insalubrité et, d’autre part, dans un souci de concision, à rassembler en un article unique les dispositions des articles 29-16 et 29-17.

Alinéa 2

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Art. 3-4. - Le fait, pour un bailleur ou tout intermédiaire, de refuser l’établissement d’un contrat conforme à l’article 3 et la délivrance d’un reçu ou d’une quittance mentionnés à l’article 21 ou de dissimuler ces obligations, est puni d’un an d’emprisonnement et de 20 000 euros d’amende. Les personnes morales déclarées responsables pénalement de ce fait encourent une amende suivant les modalités prévues par l’article 131-38 du code pénal. »  

L'article vise à créer une infraction permettant de sanctionner les marchands de sommeil qui peuvent jouer sur la possibilité d'un bail verbal ou d'un paiement en espèces pour échapper à une condamnation.

C'est une réelle demande des maires et des associations qui luttent contre ces agissements.

Mais il apparaît nécessaire de préciser et d'objectiver l'infraction et de préciser que c'est le refus d'établir un bail écrit ou de donner une quittance ou un reçu et de dissimuler ces obligations qui est répréhensible.

La rédaction proposée prévoit explicitement le quintuplement des peines pour les personnes morales qui était souhaité par les députés auteurs de la disposition sans qu'il figure dans le texte.

Rédiger ainsi cet article :

I. - Au 2° du I de l’article 225-26 du code pénal, le mot : « dix » est remplacé par le mot : « quinze ».

II. - Au premier alinéa du I de l’article L. 551-1 du code de la construction et de l’habitation, les mots : « au 3° du III » sont remplacés par les mots : « aux IV et V ».

L'article vise à alourdir les peines contre les marchands de sommeil en passant de dix à quinze ans la durée pendant laquelle il pourrait être interdit à un marchand de sommeil d'acquérir un bien immobilier autre que sa résidence principale.

La volonté de condamner lourdement les marchands de sommeil est unanimement partagée. L’arsenal est d’ailleurs déjà particulièrement développé et lourd.

Mais la rédaction envisagée de l’article 8 quater A pose des difficultés légistiques puisqu’elle est insérée à l’article 225-19 du code pénal, alors qu’elle est incompatible avec l’article 225-26 issu de la loi ELAN, plus large et spécifiquement dédié à la répression des marchands de sommeil et qu'une disposition très proche est également inscrite à l'article L. 511-22 du code de la construction et de l'habitation.

Par ailleurs, la constitutionnalité de l’interdiction d’acquérir un domicile autre que principal pendant quinze ans, paraît incertaine.

L'amendement propose donc une solution pour rendre compatible avec le droit existant la volonté partagée de porter de dix à quinze ans cette interdiction d'acquisition immobilière et d'en assurer la constitutionnalité.

Par ailleurs, l’amendement procède à une coordination juridique entre les articles L. 511-22 et L. 551-1 du code de la construction et de l’habitation pour tenir compte de l’évolution de l’article L. 511-22 à la suite de la loi n° 2024-42 du 26 janvier 2024 pour contrôler l’immigration et améliorer l’intégration. Sans cette correction, les peines complémentaires prévues et notamment d’interdiction d’achats immobiliers ne seraient plus applicables à ces délits connexes à l’activité de marchand de sommeil.

Rédiger ainsi cet article :

L'article 225-14 du code pénal est ainsi modifié :

1° Le mot : "cinq" est remplacé par le mot : "sept"; 

2° Le nombre : "150 000" est remplacé par le nombre 200 000".

L'article 8 ter vise à modifier la définition du marchand de sommeil en supprimant la notion de vulnérabilité des victimes et à augmenter les peines encourues de 150 000 à 200 000 euros d'amende et de cinq à sept ans de prison.

Si le renforcement des sanctions est largement soutenu, la suppression de la notion de vulnérabilité ne permet pas en réalité d'élargir le champ de l'infraction, seules des personnes dans une telle situation sont à même d'accepter des conditions d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine.

Par ailleurs, cette suppression pourrait entraîner des difficulté juridique car elle figure dans d'autres dispositions visant également à sanctionner les comportements des marchands de sommeil ou des pratiques analogues, comme par exemple à l'article L. 511-22 du code de la construction et de l'habitation.

L'amendement propose donc nouvelle rédaction de l'article.

Après l'article 8 quater (nouveau)

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

La première phrase du neuvième alinéa de l'article 706-160 du code de procédure pénale est ainsi modifiée :

1° Les mots : « ainsi que » sont remplacés par le signe : « , » ;

2° La première occurrence du mot : « et » est remplacée par le signe : « , » ;

L'objectif de l'amendement est de permettre la mise à la disposition des communes à titre gratuit les biens confisqués aux marchands de sommeil, tel que cela est prévu au 1° du I de l'article 225-26 du code pénal, et qui sont confiés à l'Agence de gestion et de recouvrement des avoirs saisis et confisqués, l'AGRASC. Il s'agit d'une proposition du rapport Hanotin-Lutz qui a été plébiscitée par les maires dans le cadre de la consultation organisée par la commission des affaires économiques sur le site du Sénat.

L'amendement reprend la rédaction de l'article 1er bis D de la proposition de loi améliorant l'efficacité des dispositifs de saisie et de confiscation des avoirs criminels de notre collègue député Jean-Luc Warsmann, tel que voté par l'Assemblée nationale, mais sans qu'aucune date d'inscription à l'ordre du jour du Sénat ne soit connue. L'objectif est donc d'en accélérer la mise en œuvre.

En effet et sous réserve de son extension future aux collectivités territoriales, l'article 10 de l'actuel décret n° 2021-1428 du 2 novembre 2021 pris pour l'application du neuvième alinéa de l'article 706-160 du code de procédure pénale relatif à l'affectation sociale des biens immobiliers confisqués, le contrat de mise à disposition à titre gratuit peut prendre la forme d'un contrat de bail y compris de bail à construction, emphytéotique ou à réhabilitation.

Les collectivités locales auront donc la possibilité de prendre durablement possession de ces biens pour y mener des projets, notamment en faveur du logement.

Alinéa 6

Rédiger ainsi cet alinéa :

« 4° D’informer de l’existence d’un dépôt de plainte ou d’une condamnation sur le fondement de l’article 225-14 du code pénal, si le syndic en a connaissance. »

L'Assemblée nationale a souhaité que les syndics inscrivent dans le Registre national d'immatriculation des copropriétés (RNIC) des informations sur les marchands de sommeil.

Mais la rédaction retenue est incorrecte car il serait demandé au syndic de mentionner des "agissements" qui seraient portées à sa connaissance sans nécessairement que ceux-ci aient fait l’objet d’une décision de justice ou même d’un dépôt de plainte. Or, le RNIC n’est pas le cadre adapté pour procéder à une dénonciation. En outre, elle retient une définition de ces faits différente de celle de l'article 225-14 du code pénal. Enfin, l’absence de données nominatives pose également question quant à l’utilité réelle de cette nouvelle obligation pour la prévention ou la lutte contre ces infractions.

L'amendement en propose donc une nouvelle rédaction factuelle, ne devraient figurer au RNIC que les données devant permettre d’informer de l’existence d’un dépôt de plainte ou d’une condamnation sur le fondement de l’article 225-14 du code pénal dès lors que le syndic en aurait connaissance.

I. – Alinéa 2

 Remplacer les mots :

donne compétence à

par les mots :

atteste de la compétence de

II. – Alinéa 3, première phrase

Remplacer les mots :

a pour mission de

par les mots :

est présumé compétent pour

III. – Alinéa 4, seconde phrase

Supprimer cette phrase.

IV. – Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

« … – Un décret détermine les modalités d’application du présent article. »

L'article 5 bis crée un agrément pour les syndics d'intérêt collectif qui suscite beaucoup d'attentes mais aussi d'interrogations.

Le présent amendement procède à une clarification rédactionnelle afin de préciser que l’agrément de syndic d’intérêt collectif n’est pas une condition exclusive pour intervenir dans les copropriétés en difficulté, les syndics sans agrément pouvant toujours y assurer leurs fonctions.

Il élargit en outre le périmètre du décret d’application afin que soit précisé les conditions, notamment financières, dans lesquelles le syndic d’intérêt collectif peut « assister » l’administrateur provisoire.

La commission soutient la création d’un agrément pour les syndics d’intérêt collectif pour identifier un vivier de syndics disposants des compétences et de l’expérience nécessaires à la prise en charge de copropriétés en difficulté. C’est une demande des maires et des opérateurs de redressement des copropriétés qui souhaitent s’appuyer sur des professionnels chevronnés, notamment dans les plus grandes copropriétés. Ils pourront également être utiles dans les petites copropriétés qui présentent peu d’intérêts commerciaux pour les syndics.

Alinéa 6

Remplacer les mots :

sont réputés remplir les conditions d'obtention de

par les mots :

peuvent demander

La rédaction de l'article 5 bis présume que les opérateurs du logement social seraient toujours à même d'exercer les fonctions de syndic d'intérêt collectif.

Si certains d'entre eux le souhaitent et en ont l'expérience et les compétences, ce n'est pas le cas de tous et il est souhaitable que cela reste une démarche volontaire conduisant à demander cet agrément.

Alinéa 5

Supprimer cet alinéa

Les députés ont introduit la précision selon laquelle, la personne désignée comme mandataire ad hoc devrait justifier d'une formation relative aux enjeux des copropriétés en difficulté lorsqu'il ne s'agit pas d'un administrateur judiciaire. 

Si elle paraît de bon sens, elle est en réalité déjà couverte et satisfaite par la rédaction actuelle de la loi qui exige du juge de motiver spécialement sa décision s’il ne fait pas appel à un administrateur judiciaire, cette motivation s’appuyant justement sur la qualification et l’expérience de l’intéressé qui sont l’objet de l’article 61-1-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi de 1965.

Le décret retient pour l’heure que cette personne doit remplir les conditions cumulatives suivantes :

- Une expérience d'au moins trois ans dans la gestion d'une copropriété ou, pour les mandataires ad hoc, dans le conseil des syndicats de copropriétaires ;

- Un diplôme de niveau master 2 attestant de compétences dans les trois domaines suivants : le droit civil, la comptabilité et la construction ou la gestion immobilière.

Si des connaissances et une expérience spécifiques relatives aux copropriétés dégradées ne sont pour l’heure pas formellement exigées, les conditions édictées par le décret sont des conditions minimales et le juge peut porter son choix sur une personne plus spécialement qualifiées. Quoiqu’il en soit, cela relève plus de l’appréciation in concreto du juge ou du décret que de la loi.

Le présent amendement en propose donc la suppression.

Supprimer cet article.

Le rapport de la Banque des territoires sur le financement de la rénovation des copropriétés en difficulté a clairement pointé le besoin d’une contre-garantie publique au cautionnement privé puisque, selon ce document, 60 % des copropriétés ne sont pas éligibles actuellement à un prêt collectif en raison du niveau des impayés de charges.

Une garantie publique est donc indispensable pour que le prêt collectif aux copropriétés se développe.

Cette garantie introduite par un amendement du gouvernement lors de la discussion en séance publique à l’Assemblée nationale est bienvenue.

Mais, d’une part, il n’est  pas satisfaisant d’élargir ainsi une garantie de l’État, surtout sur un outil qui veut avoir un impact massif, sans financement - comme l’indiquait l’objet de l’amendement et comme l’a confirmé en séance publique le ministre, qui a renvoyé la question à plus tard. Ce dispositif n’a en outre pas l’objet d’une étude d’impact.

D’autre part, recourir au Fonds de garantie de l’accession sociale à la propriété (FGAS) serait vraisemblablement plus approprié qu’au Fonds de garantie pour la rénovation énergétique (FGRE).

En effet, la Banque des territoires estimait qu’il était pour le moment impossible de dimensionner ce fonds faute de connaître l’assiette des risques et la sinistralité. Elle proposait donc plutôt que d’immobiliser une enveloppe financière de s’appuyer sur des crédits évaluatifs de l’État inscrits au programme 114 – Appels en garantie de l’État, qui sont évalués tous les ans et mobilisés in fine sur la base d’une sinistralité réelle.

C’est la solution qui a été retenue pour le Fonds de garantie de l’accession sociale à la propriété, le FGAS qui est régi par l’article L. 312-1 du CCH alors que le Fonds de garantie pour la rénovation énergétique, le FGRE, dont les missions sont élargies par cet article, est financé par les certificats d’économie d’énergie et dans les faits uniquement par EDF.

Ne pouvant se satisfaire des réponses vagues fournies par le gouvernement qui renvoie à plus tard le financement de la garantie de l’État mais ne pouvant, en raison de l’article 40, proposer un amendement y apportant une solution, cet amendement propose la suppression de l’article, charge au gouvernement d’en proposer le rétablissement en en précisant les ressources qu’il compte mobiliser pour assurer cette garantie publique lors de la séance publique.

Avant l'article 1er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

À la première phrase du premier alinéa du I de l'article L. 1231-2 du code général des collectivités territoriales, après les mots : « du logement » sont insérés les mots : « dont la rénovation de l'habitat dégradé ».

L'amendement vise à préciser que parmi les missions de l'Agence nationale de cohésion des territoires, l'ANCT, concernant le logement figure celle de conseiller et de soutenir les collectivités territoriales dans la conception, la définition et la mise en œuvre de leurs projets, en faveur de la rénovation de l'habitat dégradé qui fait partie de celles qu'elle exerce déjà relativement à la mobilisation pour les quartiers prioritaires de la politique de la ville et les quartiers urbains en difficulté, la revitalisation, notamment commerciale et artisanale, des centres-villes et centres-bourgs, la transition écologique, et la lutte contre l'artificialisation des sols.

Après l'article 9 ter (nouveau)

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - L'article 199 novovicies du code général des impôts est ainsi modifié :

1° Au 5° du B du I, les deux occurrences de la date : « 2026 » sont remplacées par la date « 2027 » ;

2° Le IV bis est ainsi modifié :

a) À la première phrase, le mot : « exclusivement » est supprimé ;

b) Il est complété par une phrase ainsi rédigée : « Ladite réduction d'impôt s'applique également aux logements situés dans des copropriétés en difficulté faisant l'objet des procédures prévues à l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou dans des copropriétés incluses dans le périmètre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées régie par les articles L. 741-1 et L. 741-2 du code de la construction et de l'habitation. »

II. - Le Gouvernement présente au Parlement, au plus tard le 30 septembre 2027, une évaluation des principales caractéristiques des logements et des contribuables bénéficiaires de ladite réduction d'impôt et le coût de celle-ci.

III. - La perte de recettes résultant pour l’État du I du présent article est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Comme l'a proposé le rapport Hanotin-Lutz, le présent amendement vise d'une part à prolonger le dispositif Denormandie dans l'ancien et d'autre part de l'élargir aux travaux de rénovation de l'habitat dégradé dans les copropriétés en grave difficulté sous administration provisoire ou dans le périmètre d'une ORCOD ou d'une ORCOD-IN.

Cette prolongation est limitée à 2027 et non à 2030 comme souhaité dans le rapport, en respect de l'article 7 de la loi de programmation des finances publiques, qui limite à trois années les créations ou prolongations de dépenses fiscales et mes soumet à une évaluation.

Alinéa 12

Remplacer le mot :

réservé

par les mots :

séparé au nom du syndicat

Il s'agit d'un amendement rédactionnel de clarification.

La loi de 1965 n'emploie pas le terme de "compte bancaire réservé" mais de compte bancaire "séparé ouvert au nom du syndicat" pour préserver ses avoirs.

L'amendement propose donc la substitution de ces termes.

I. - Alinéa 10

Supprimer les mots :

, et à la première phrase de l’article 26-8,

II. - Alinéa 18

Remplacer les mots :

et est transférée aux propriétaires successifs en cas de mutation

par les mots :

qui peut librement procéder au versement par anticipation de sa quote-part de l’emprunt restant à sa charge.

L'article 2 qui institue un nouveau prêt global et collectif attache l'emprunt au lot et non à la personne du copropriétaire. Ce faisant, le dispositif actuel interdirait le remboursement anticipé du prêt pour en assurer la transmission entre propriétaires successifs que ce soit à l'occasion d'une mutation ou à l'initiative du copropriétaire.

Cette solution est contraire à la pratique actuelle de l'ensemble des prêts de l'article 26-4, l'article 26-8 précisant que le remboursement est dans ce cas le principe, sauf accord du prêteur, de la caution et du nouveau propriétaire.

Cette solution traditionnelle est perçue comme une garantie réduisant le risque pour les banques et la caution. C'est également respecter la liberté de choix du nouveau propriétaire de réduire ses charges. C'est enfin une solution de simplicité puisque les mêmes règles s'appliqueront à tous les prêts.

L'amendement vise à appliquer les dispositions de l’article 26-8 au nouveau prêt collectif à adhésion automatique.

Il introduit également une facilité de remboursement anticipé pour les mêmes raisons.

Alinéa 12

À la première phrase, après les mots :

article 26-4

insérer les mots :

, dont le montant ne peut excéder le montant total des quote-parts de dépenses des copropriétaires n’ayant pas refusé le bénéfice de ce prêt collectif,

Le nouveau prêt global et collectif créé par l'article 2 ne pourra fonctionner que si les banques et les cautions peuvent acquérir une juste vision du risque et peuvent respecter leur obligation de pratiquer un "prêt responsable", c'est à dire de ne prêter qu'à des personnes en capacité de rembourser et de ne pas contribuer à leur surendettement.

C'est l'objectif de la précision introduite par l'amendement, analogue à celle figurant déjà à l'article 26-6 de la loi de 1965. 

Elle devrait en effet laisser au prêteur et à l’organisme de caution la possibilité d’écarter du bénéfice du prêt collectif à adhésion automatique certains copropriétaires, notamment ceux qui sont déjà en impayé de leurs charges de copropriété et / ou qui sont fichés à la Banque de France.

Alinéas 24 à 29 

Remplacer ces alinéas par deux alinéas ainsi rédigés :

« Art. 26-14. - La durée de l'emprunt mentionné au III de l’article 26-4 est fixée par décret en Conseil d’État.

« Art. 26-15. – L’emprunt mentionné au III de l'article 26-4 comporte des facilités de remboursement anticipé pour tenir compte du versement des subventions publiques accordées pour la réalisation des travaux votés ou du versement des montants des quotes-parts du coût des travaux des copropriétaires ayant refusé d'y participer. »

Le présent amendement supprime d'une part la création d'un chapitre relatif à ce prêt collectif au sein du code de la consommation puisque les prêts de l'article 26-4 sont déjà soumis à certaines dispositions spécifiques relatives à la publicité ou à la formulation du taux d'emprunt global (TEG) et parce que le prêt collectif n'est pas un prêt avec des particuliers mais avec une personne morale, représentée le plus souvent par un professionnel. Au demeurant, cette insertion dans le code de la consommation et ces implications juridiques n'étaient justifiées ni par l'exposé des motifs ni par l'étude d'impact du projet de loi.

D'autre part, l'amendement reprend les dispositions des alinéas supprimés pour les réintroduire dans la loi de 1965, soit la fixation par décret de la durée du prêt et les facilités de remboursement anticipé, ce qui sera beaucoup plus lisible et intelligible. 

1° Alinéa 4

Compléter cet alinéa par les mots : 

et les mots : « premier alinéa » sont remplacés par la référence : « I » ;

2° Après l'alinéa 4, insérer un alinéa ainsi rédigé :

...) Aux troisième et quatrième alinéas, les mots : « premier alinéa » sont remplacés par les mots : « même I » ;

Coordination juridique.

Après l'alinéa 2

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

« ....° Après le III de l’article 1er, il est inséré un III bis ainsi rédigé : 

« III bis. – Pour l’appréciation de l’atteinte du seuil de la moitié des droits indivis mentionné aux I et III, un acte de notoriété peut être dressé selon les modalités fixées aux articles 730-1 à 730-5 du code civil, à la demande d'un ou plusieurs indivisaires, contenant l'affirmation qu'ils sont, seuls ou avec d'autres qu'ils désignent, propriétaires indivis du bien, et dans quelles proportions. » 

Le dispositif de vente ou de partage simplifié mis en place par la loi du 27 décembre 2018 suppose que le notaire soit saisi par un ou plusieurs indivisaires titulaires d’au moins la moitié des droits indivis.

Or, en pratique, selon les éléments transmis à la rapporteure par le Conseil supérieur du notariat, il est parfois impossible de s’assurer que cette condition est remplie, faute de connaître avec certitude le nombre exact d’indivisaires.

Afin de pallier cette difficulté, le présent amendement propose de recourir, de manière optionnelle, au mécanisme de la notoriété défini aux articles 730-1 à 730-5 du code civil pour l’établissement de la qualité d’héritier dans le cadre du règlement successoral.

Le seuil de la moitié s’apprécierait au regard d’un acte de notoriété dans lequel un ou plusieurs indivisaires déclareraient qu'ils sont, seuls ou avec d'autres qu'ils désignent, propriétaires indivis du bien, et dans quelles proportions.

Le notaire devra s’assurer de la sincérité et de la vraisemblance de ces déclarations. Il pourra, au besoin, appeler à l’acte toute personne dont les dires lui paraîtraient utiles, conformément à l’avant-dernier alinéa de l’article 730-1 du même code.

Alinéa 7

Après la référence :

article 5,

insérer les mots :

le mot : « judiciaire » et

Le présent amendement vise à supprimer le terme « judiciaire » accolé au mot « partage ». En effet, selon les éléments transmis à la rapporteure par le Conseil supérieur du notariat, le partage peut être conventionnel aussi bien que judiciaire ; tel est le cas lorsqu’il résulte, non d’un jugement, mais d’un acte notarié.

Dans un souci de sécurisation des opérations, il convient de faire en sorte que le dispositif ici envisagé concerne tous les partages, et pas uniquement ceux prononcés par le juge.

Maintenir la rédaction actuelle restreindrait sans raison la portée de l’article 5 de la loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 visant à faciliter la sortie de l’indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer. Cette limitation n’a pas lieu d’être dès lors que cette loi tend précisément à favoriser le partage conventionnel, en prévoyant qu’un tel partage n’est tranché par le juge qu’en cas d’opposition exprimée par un indivisaire.

Alinéa 9

Remplacer la date :

2027

par la date :

2007

Correction d’une erreur matérielle : ce sont bien les successions ouvertes avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités qui sont ciblées par le 4° du II de l’article 14 bis du projet de loi.

Après l'alinéa 5

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

«  c) Au dernier alinéa, les mots : « cet avis » sont remplacés par les mots : « L’avis mentionné au premier alinéa du présent II » ;

Amendement rédactionnel

Remplacer les mots :

opération d’amélioration de l’habitat au sens de l’article L. 301-1

par les mots :

opération programmée d’amélioration de l’habitat au sens de l’article L. 303-1

et les mots :

l’insalubrité et l’habitat indigne et dangereux

par les mots :

l’habitat indigne

Corrigeant une scorie dans le texte adopté par l’Assemblée nationale, cet amendement étend le champ d’action de l’Association Foncière Logement aux périmètres d’opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH), et non pas à toute opération d’amélioration de l’habitat, objet juridiquement non identifié.

Cet amendement procède en outre à une clarification rédactionnelle, en cohérence à la fois avec l’énoncé des missions de l’Association Foncière Logement à l’article L. 313-34 du code de la construction et de l’habitation, et avec la même clarification faite par le biais de l’article 3 du projet de loi au titre Ier du livre V du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (l’habitat indigne recouvre les notions d’habitat insalubre et d’habitat dangereux).

I. - Alinéa 2

Rétablir cet alinéa dans la rédaction suivante :

1° A la fin de l’intitulé, les mots : « insalubres ou menaçant ruine » sont remplacés par le mot : « indignes » ;

II. - Alinéa 7

Après les mots :

du même code

Insérer les mots :

, dans les conditions prévues aux articles L. 512-2 à L. 512-6,

III. - Alinéa 8

Remplacer les mots :

Ces arrêtés concernent un lot privatif de l’immeuble, auquel cas

Par les mots :

Lorsque ces arrêtés concernent un lot privatif de l’immeuble,

IV. - Alinéa 11

Après la référence :

« Art. L. 512-2. –

Insérer les mots :

Par dérogation aux règles générales du prochain code,

V. - Alinéa 18

Après cet alinéa, insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Art. L. 512-… . – L’indemnité d’expropriation est fixée et calculée conformément aux dispositions des articles L. 242-1 à L. 242-7 et du livre III sous réserve des dispositions de l’article L. 512-4.

Le I met en cohérence l’intitulé du titre Ier du livre V du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique avec les modifications des intitulés des chapitres I et II qui ont été introduites à l’Assemblée nationale.

Le II et le III sont des modifications rédactionnelles.

Alinéas 10, 11, 12, 22

Après le mot :

habiter

insérer les mots :

ou d’utiliser

Amendement de coordination avec les modifications portées par l’article 12 du projet de loi, qui a précisé que les immeubles faisant l’objet de la procédure d’expropriation « Vivien » doivent avoir été soumis à un arrêté d’interdiction définitive d’habiter ou d’utiliser, afin d’inclure les locaux commerciaux ou professionnels situés dans ces immeubles.

I. - Alinéa 22

Remplacer le mot

arrêté

Par les mots :

un ou plusieurs arrêtés pris en application des articles L. 511-11 ou L. 511-19 du code de la construction et de l’habitation

II. - Alinéa 23

1° Après le mot :

relogement

Ajouter les mots :

ou de l’hébergement

2° Remplacer les mots :

assuré si

par les mots :

assuré, si

III. - Alinéa 24

Remplacer les mots :

des arrêtés pris en application des articles L. 511-11 et L. 511-19 du même code

Par les mots :

desdits arrêtés

Lorsqu’un local est frappé d’un arrêté de traitement de l’insalubrité ou de mise en sécurité avec interdiction temporaire ou définitive d’habiter, le propriétaire a l’obligation de procéder à l’hébergement ou au relogement des locataires. Lorsqu’il ne remplit pas cette obligation, c’est l’autorité compétente (préfet ou maire selon les cas) qui se substitue à lui ; le coût est alors à la charge du propriétaire.

Dans une logique proche, la procédure d’expropriation « Vivien » prévoit que l’expropriant doit reloger les occupants, mais que si le propriétaire n’a pas procédé lui-même au relogement des occupants – alors que l’immeuble faisant l’objet soit d’une interdiction définitive d’habiter, soit d’une prescription de démolition, conditions pour engager la procédure « Vivien » -, son indemnité d’expropriation est réduite du coût de ce dernier.

L’article 3 du projet de loi prévoit un mécanisme similaire, mais la rédaction actuelle laisse penser que l’indemnité peut être réduite y compris si l’interdiction temporaire d’habiter n’a été prise qu’à l’occasion de la déclaration d’utilité publique permettant l’expropriation.

L’amendement clarifie le fait que la réduction de l’indemnité d’expropriation ne concerne que les cas où le propriétaire avait obligation de reloger les locataires du fait d’arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de mise en sécurité pris antérieurement à la déclaration d’utilité publique (en particulier ceux qui permettent l’ouverture de cette nouvelle procédure d’expropriation).

Enfin, le terme « relogement », tel qu’employé à l’article L. 521-3-2 du code de la construction et de l’habitation visé à l’alinéa 23, ne désigne que le relogement à titre définitif, notamment dans le cas où un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité prescrit une interdiction définitive d’habiter ; dans le cas d’une interdiction temporaire d’habiter, le code de la construction emploie le terme d’ « hébergement ». Afin d’éviter toute ambiguïté, il convient de clarifier que l’indemnité d’expropriation est réduite, que le propriétaire n’ait pas satisfait à ses obligations de relogement ou d’hébergement des occupants, selon les cas.

Alinéa 21

Après le mot :

travaux

Insérer les mots :

ou autres mesures propres à remédier à la situation ayant justifié la prise d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité

Les arrêtés de mise en sécurité et de traitement de l’insalubrité peuvent prescrire, outre des travaux à proprement parler, « toute autre mesure propre à remédier à la situation ».

De manière cohérente avec les évolutions proposées par l’article 12 du projet de loi concernant l’évaluation du coût de réhabilitation d’un bâtiment, pour justifier la prescription dans un arrêté d’une interdiction définitive d’habiter ou de la démolition, l’amendement propose d’intégrer le coût de ces mesures dans l’abattement sur les indemnités d’expropriation.

I. -  Alinéa 24

Après cet alinéa, insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Art. L. 512-5-… . – Lorsque la nature des mesures et travaux engagés par l’expropriant rendent impossible la réintégration des occupants, à terme, dans le local évacué, ces derniers bénéficient d’un relogement dans les conditions fixées par l’article L. 314-2 du code de l’urbanisme.

II. - Alinéa 25

1° Remplacer la référence :

« 2°

Par la référence :

« Art. L. 512-5-… -

2° Remplacer les mots :

à l’article L. 314-2

par les mots :

, selon les cas, aux articles L. 314-2 ou L. 314-3

L’objectif de la nouvelle procédure d’expropriation créée par l’article 3 est de permettre une intervention sur les immeubles dans un état de dégradation ne nécessitant cependant pas une démolition. La plupart du temps, les occupants pourront donc soit demeurer dans les locaux, soit, après une éviction temporaire le temps des travaux nécessaires pour faire cesser la situation de péril ou d’insalubrité, réintégrer leurs logements d’origine.

Cependant, dans certains cas, il ne sera pas possible pour les occupants de réintégrer leur logement d’origine, par exemple lorsque la configuration des locaux aura été modifiée et ne correspondra plus à leurs besoins. Il est donc nécessaire de prévoir également explicitement que, dans ce cas, les occupants bénéficient d’un droit au relogement définitif.

Alinéa 4

Rédiger ainsi cet alinéa :

« VII. - Le Gouvernement remet au Parlement un rapport d’évaluation de l’expérimentation, au plus tard six mois avant son terme. »

L’amendement vise à demander une évaluation du dispositif expérimental d’expropriation des parties communes (par dérogation au droit commun selon laquelle les parties communes ne peuvent faire l’objet d’une action en partage ni d’une licitation forcée séparément des parties privatives) mise en place par la loi ALUR en 2014, dont l’article demande la prolongation pour dix ans, alors même qu’elle n’a jamais utilisée.

Même si lors de l’examen de la loi ALUR, le Sénat avait soutenu cette expérimentation, il semble hasardeux de prolonger cette disposition pour une durée supplémentaire de dix ans sans même prévoir un retour d’expérience à l’issue de cette période.

L'amendement supprime également la possibilité, à titre expérimental, pour un opérateur spécialisé  de conclure avec une copropriété en état de carence une convention lui permettant l’achat des seules parties communes ou du seul terrain d’assise, en échange d’une redevance et, dans le premier cas, d’un engagement à réhabiliter les parties communes.

Outre les difficultés pratiques et juridiques posées par ces dispositions sybillines, qui renvoient au contenu de la convention des éléments pourtant essentiels (limites temporelles fixées pour la revente, modalités du mise en œuvre du droit de ré-accession, modalités de contrôle de l’utilisation des sommes retirées de la vente du terrain d’assise, …), il peut sembler dangereux de vouloir contourner des difficultés de nature budgétaire en créant, de facto, une hypothèque sur les parties communes ou sur le terrain d’assise, qui pourrait in fine aggraver les difficultés des copropriétaires, en réduisant la valeur de leur bien.

Alinéa 4

Après le mot :

santé

insérer les mots :

, aux frais de l’intéressé

L'amendement précise que les frais de démolition, le cas échéant, sont à la charge du bénéficiaire de la construction illégale (comme c’est le cas des démolitions qui peuvent actuellement être ordonnées au civil ou au pénal).

Alinéa 2

Après le mot :

nécessaires

Insérer les mots :

au traitement d’un immeuble faisant l’objet d’un arrêté pris en application des articles L. 511-1 à L. 511-3 du code de la construction et de l’habitation ou d’un îlot ou d’un ensemble cohérent d’îlots comprenant au moins un tel immeuble ou

Les collectivités sont souvent démunies face au traitement de l’habitat dégradé diffus, notamment dans les centre-bourgs ou les faubourgs. La plupart du temps, elles ne peuvent pas recourir à la concession d’aménagement, outil pourtant plébiscité par elles, car les interventions nécessaires peuvent n’être que ponctuelles, à l’échelle de l’îlot, voire du bâtiment.

Pour cette raison, l’article 6 crée un type de concessions similaire aux concessions d’aménagement, en l’étendant notamment aux interventions réalisées dans le cadre d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH), d’un plan de sauvegarde ou d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD), qui peuvent comporter des interventions ponctuelles.

Il semble que cette faculté pourrait être étendue plus largement et de manière plus souple, afin de couvrir des situations encore plus diverses, notamment lorsque le système incitatif (comme dans les OPAH) a échoué, et que des opérations de requalification urbaine sont nécessaires, mais à des échelles moindres que celles d’une ORCOD.

I. - Alinéa 3

Remplacer cet alinéa par quatre alinéas ainsi rédigés :

« Art. L. 421-5-3. – I. – Par dérogation aux articles L. 421-1 à L. 421-5, sont dispensées de toute formalité au titre du présent code pour la durée de l’opération, les constructions temporaires et démontables à usage exclusif de relogement temporaire des occupants délogés à titre définitif ou provisoire, rendu nécessaire par des opérations d’aménagement ayant pour objet la lutte contre l’habitat dégradé ou indigne ou réalisées dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain définies à l’article 9-1 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, ou par des actions de lutte contre l’habitat indigne réalisées dans le cadre d’une opération programmée d’amélioration de l’habitat mentionnée à l’article L. 303-1 du code de la construction et de l’habitation ou d’une opération de requalification des copropriétés dégradées mentionnée à l’article L. 741-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que dans le cadre des procédures d’expropriation mentionnées aux articles L. 511-1 et L. 512-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Sont également dispensées de toute formalité au titre du présent code, jusqu’à la réintégration des occupants dans le local qu’ils ont évacué, et pour une durée maximale de trois ans, les constructions temporaires et démontables à usage exclusif de relogement temporaire des occupants délogés à titre définitif ou provisoire, rendu nécessaire à la suite d’une expropriation mentionnée à l’article L. 511-1 ou à l’article L. 512-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, lorsqu’elle n’est pas conduite dans le cadre de l’une des opérations mentionnées au premier alinéa.

Les constructions mentionnées aux premier et deuxième alinéas remplissent des conditions minimales de confort et d’habitabilité fixées par décret.

Les dispositions du présent article s’appliquent sans préjudice des articles L. 314-1 et suivants, relatifs à la protection des occupants et, le cas échéant, des articles L. 423-1 à L. 423-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, relatifs aux droits de relogement.

II. – Alinéa 4

1° Remplacer les mots :

La dispense prévue

Par les mots :

L’implantation des constructions mentionnées

2° Compléter ainsi cet alinéa :

Il peut également préciser la date de fin d’implantation, si celle-ci est antérieure aux délais mentionnés au I.

III. – Alinéa 5

Après les mots :

au I

insérer les mots :

ou, si elle est antérieure, avant la date fixée au II

Lors d’opérations de lutte contre l’habitat indigne, il est fréquemment nécessaire de reloger un grand nombre de ménages, au risque de créer des situations d’engorgement dans le parc social, qui en absorbe la majorité.

Pour cette raison, le présent article propose de pouvoir mettre en place des constructions temporaires à ces fins de relogement, qui seraient dispensées de toute autorisation au titre de la réglementation de l’urbanisme. Cette mesure de simplification a été très bien reçue par les élus concernés par ce type d’opérations.

Pour accroître l’efficacité du dispositif, le présent amendement précise :

-          le champ des opérations concernées, afin d’éviter notamment son utilisation par des propriétaires de biens frappés d’arrêtés au titre de la police de l’habitat et soumis à une obligation de relogement : il devra d’agir d’opérations d’aménagement à l’initiative des collectivités ou de l’Etat, ainsi que des relogements nécessités, le cas échéant, par l’exercice de l’expropriation « Vivien » et de l’expropriation des immeubles indignes à titre remédiable créée par l’article 3 du projet de loi ;

-          la durée durant laquelle les constructions peuvent être dispensées d’autorisation à la durée de l’opération concernée. Les opérations de renouvellement urbain peuvent en effet s’étendre sur plus de cinq ans ; il peut y avoir un intérêt à utiliser de telles constructions temporaires lors de l’ensemble des phases de mise en œuvre de ces opérations, avec une occupation successive par des ménages différents, permettant notamment d’abaisser les coûts à la place. La date de fin d’implantation pourrait cependant, afin de sécuriser les maires des communes concernées, être précisée dans l’accord préalable donné par ces derniers à l’implantation de telles constructions, y compris dans le cadre d’opérations au très long cours ;

-          que la dispense d’autorisation d’urbanisme est, en elle-même, sans préjudice des dispositions générales relatives à la protection des occupants, qu’il s’agisse des normes minimales auxquelles le logement doit répondre, des conditions de localisation, ou de la durée maximale au-delà de laquelle un occupant évincé à titre temporaire doit bénéficier des dispositions relatives aux occupants évincés définitivement ;

-          que les conditions minimales de confort et d’habitabilité fixées par décret sont conformes aux dispositions du code de l’urbanisme régissant le droit au relogement.

Afin de ne pas laisser penser que l’article vise uniquement l’hébergement des personnes en situation irrégulière (par assimilation à la dispense similaire pour les structures d’hébergement d’urgence, mentionnée à l’article R. 421-5 du code de l’urbanisme) l’amendement substitue au terme « hébergement » l’expression « relogement » temporaire, conforme à la terminologie employée dans le code de l’urbanisme, et qui bénéficie à l’ensemble des occupants de bonne foi.

Compléter cet article par un …° ainsi rédigé :

…° L’article L. 314-2 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Dans le cadre des actions et opérations mentionnées à l’article L. 421-5-3, les occupants évincés définitivement peuvent, à titre exceptionnel et sous réserve de leur accord, bénéficier d’un relogement temporaire dans les constructions temporaires et démontables mentionnées au même article, pour une durée maximale de deux ans. »

L’amendement modifie les obligations en matière de relogement des personnes évincées à titre définitif de leurs logements, dans le cadre des opérations mentionnées dans l’article, afin de pouvoir concrètement les reloger temporairement dans des constructions temporaires également mentionnées dans l’article, dans l’attente d’une solution pérenne. Cette solution pragmatique, face aux difficultés d’accès au parc, et notamment au parc social, est de nature à faciliter et accélérer ces opérations.

Il est cependant précisé qu’une telle solution ne devra être mise en œuvre qu’à titre exceptionnel, et avec l’accord des ménages concernés. En outre, la durée de ces relogements temporaires pour les occupants évincés à titre définitif ne pourra excéder deux ans.

I. - Alinéa 5

1° Remplacer les mots :

tout propriétaire d’un bâtiment d’habitation collectif doit réaliser

par les mots :

tout bâtiment d’habitation collectif doit faire l’objet

2° Après les mots :

tous les dix ans,

Insérer le mot :

d’

3° Remplacer les mots :

du voisinage

Par les mots :

des tiers

II. - Alinéa 8

Compléter ainsi cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Dans ce cas, la personne ayant élaboré le projet de plan pluriannuel de travaux justifie des compétences et garanties définies par le décret en Conseil d’Etat mentionné à l’alinéa précédent.

III. - Alinéa 9

1° Après le mot :

immeuble

Insérer les mots :

ou, dans le cas d’immeubles soumis au statut de la copropriété, le syndic,

2° Compléter ainsi cet alinéa :

A défaut de transmission du diagnostic, ou, le cas échéant, du projet de plan pluriannuel de travaux en faisant office, le maire peut, dans le cadre de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévues au titre Ier du livre V, demander au propriétaire ou au syndic de le lui produire.

A défaut de transmission dans un délai d'un mois à compter de la notification de la demande, le maire peut faire réaliser d’office le diagnostic en lieu et place du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires et à ses frais.

L’amendement renforce la portée du diagnostic structurel introduit à l’Assemblé nationale en précisant que les compétences et garanties requises pour l’élaboration du diagnostic structurel sont également requises pour l’élaboration du plan pluriannuel de travaux qui peut en faire office dans les immeubles en copropriétés.

Il prévoit en outre qu’en cas de défaut de transmission du diagnostic structurel, le maire pourra, après avoir demandé au propriétaire ou au syndic de le lui produire, le faire réaliser d’office, aux frais de ces derniers, comme cela est déjà le cas pour le diagnostic technique global (DTG) et le plan pluriannuel de travaux.

Alinéa 12, première phrase

Après le mot :

notifié

insérer les mots :

par le représentant de l’État dans le département

Le présent amendement a pour objet de préciser que l’arrêté de de prise de possession anticipé est notifié par le préfet, par dérogation à l’article 4 de la loi du 29 décembre 1892 relative aux dommages causés à la propriété privée par l'exécution des travaux publics qui confie cette charge au maire.

La prise de possession anticipée étant, conformément à l’alinéa 8 de l’article 11 du projet de loi, une procédure ne pouvant être mise en œuvre que par l’État, il est normal que ce soit son représentant qui procède à la notification.

I - Alinéa 1

Au début de cet alinéa, ajouter la référence :

I. -

II – Compléter cet article par un alinéa ainsi rédigé :

II. - Le deuxième alinéa de l’article L. 741-1 du code de la construction et de l’habitation est complété par une phrase ainsi rédigée : « Elles peuvent inclure des monopropriétés. »

Les ORCOD visent à la transformation des quartiers où sont situées les grandes propriétés dégradées. Elles peuvent également, en droit, comprendre également des monopropriétés, mais cette possibilité est mal appréhendée par les collectivités. L’amendement procède à cette clarification.

Alinéa 2

1° Après la référence :

Art. L. 151-35-1. –

Remplacer les mots :

Le règlement ne peut,

Par les mots :

Nonobstant toute disposition du plan local d’urbanisme, il ne peut être exigé la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement

2° Remplacer les mots :

au titre de l’article

Par les mots :

pris en application des articles

3° Après la référence :

L. 511-11

Ajouter les mots :

ou L. 511-19

4° Après le mot :

inclus

Insérer les mots :

dans un îlot ou

5° A la fin, supprimer les mots :

, exiger la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement

L’amendement remplace l’interdiction faite au plan d’urbanisme de prévoir une exigence de plus d’une place de stationnement par logement par l’inapplicabilité de facto de toute disposition contraire aux dispositions de l’article qui serait contenue dans le PLU, plus opérationnelle.

Rédiger ainsi cet article :

Au I de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, les deux occurrences du mot : « logement » sont remplacées par les mots : « local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial ».

Amendement rédactionnel.

I. – Alinéa 1

1° Après le mot :

Après

insérer les mots :

le premier alinéa de

2° Remplacer la référence :

article L. 522-1-1

par le mot :

alinéa

II. – Alinéa 2

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Lorsque l’exécution des travaux de projets compris dans le périmètre d’une opération d’intérêt national mentionnée à l’article L. 102-12 du code de l’urbanisme risque d’être retardée par des difficultés tenant à la prise de possession d’un ou de plusieurs immeubles bâtis ou non bâtis dont l’acquisition est nécessaire à sa réalisation, et que, pour les immeubles bâtis à usage d’habitation, un projet de plan de relogement a été établi, un décret pris sur avis conforme du Conseil d’État peut, à titre exceptionnel, en autoriser la prise de possession. »

Par souci de clarté juridique, l’amendement intègre les nouvelles dispositions dans l’article L. 522-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, plutôt que de créer un nouvel article.

En outre, afin de ne pas ouvrir trop largement la possibilité de prise de possession anticipée dans le cadre des OIN, lorsqu’elle ne se justifie pas, l’amendement précise, que l’autorisation de prise de possession anticipée peut être donnée « à titre exceptionnel », sur le modèle des dispositions existant pour les travaux d’infrastructures au premier alinéa de l’article L. 522-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Après l'article 8 quater (nouveau)

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° L’article L. 635-9 est complété par les mots : « ou lorsqu’une infraction au code de l’urbanisme a été constatée dans les conditions fixées à l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme et qu’une mise en demeure mentionnée à l’article L. 481-1 du même code a été prononcée » ;

2° Au deuxième alinéa de l’article L. 126-20, les mots : « les quinze jours » sont remplacés par les mots : « le mois ».

II. – A titre expérimental et pour une durée de dix ans à compter de la publication de la présente loi, les établissements publics de coopération intercommunale et les communes compétents en matière d’habitat ayant institué l’autorisation préalable de mise en location mentionnée à l’article L. 635-1 du code de la construction et de l’habitation peuvent demander, aux fins de lutte contre l’habitat indigne et dégradé, à ce que le dispositif régi par le présent article soit mis en place.

Sur proposition du demandeur, un décret détermine le périmètre du territoire sur lequel, par dérogation à la deuxième phrase du II de l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, lorsqu’une colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux respectivement à 14 mètres carrés et à 33 mètres cubes.

Au plus tard six mois avant son terme, le Gouvernement remet au Parlement un rapport d'évaluation de cette expérimentation.

Un décret en Conseil d’Etat détermine les conditions d’applications du présent article.

Les permis de louer et de diviser sont des outils plébiscités par les maires et les EPCI compétents en matière d’habitat, pour lutter contre l’habitat indigne et dégradés.

Le présent amendement vise à faciliter leur utilisation et à la rendre plus efficace en :

-          précisant que lorsqu’une autorisation de mise en location ne peut être délivrée lorsque le bâtiment concerné n’est pas conforme aux règles d’urbanisme ;

-          unifiant les délais de notification de décision à un mois (contre quinze jours actuellement pour le permis de diviser) ;

- permettant, à titre expérimental, pour une durée de dix ans, dans les zones soumises au permis de diviser, pour les colocations au baux multiples, de revenir sur les modifications introduites par la loi ELAN quant aux surfaces et volumes privatifs minimaux. Leur réduction respectivement de 14 à 9 mètres carrés et de 33 à 20 mètres cubes a en effet été une aubaine par les « marchands de sommeil » pour multiplier le nombre de ménages hébergés dans un même appartement, en procédant à des divisions sauvages.

Après l'article 3

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le I de l’article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation est complété par une phrase ainsi rédigée : « Au-delà de trois ans, toute éviction est considérée comme définitive et les dispositions du II du présent article sont applicables. »

Par parallélisme aux dispositifs existants dans le code de l’urbanisme pour les relogements consécutifs à une opération d’aménagement, il est proposé de garantir que lorsque des occupants sont délogés temporairement en raison d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, l’obligation d’hébergement devient une obligation de relogement définitif au bout de trois ans, alors qu’actuellement, les ménages évincés à titre temporaire peuvent, dans les faits rester pendant des années dans des situation d’hébergement provisoire, lorsqu’ils ne peuvent réintégrer leur logement initial.

Compléter cet article par un ... ainsi rédigé :

... - Le III de l’article L. 1111-10 du code général des collectivités territoriales est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Pour les projets d’investissement réalisés par les communes relevant du X de l’article 44 de la loi n° 2015-991 du 7 août 2015 portant nouvelle organisation territoriale de la République, cette participation minimale du maître d’ouvrage est de 5 % du montant total des financements apportés par des personnes publiques. »

Le présent amendement tend à apporter dans un premier temps, plusieurs précisions au champ de la dérogation au taux de participation minimale dont bénéficieraient les établissements publics de coopération intercommunale inclus en périmètre d’Opération d’Intérêt National.

L’article 14 du présent projet de loi permet de renforcer les moyens d’intervention dans les grandes opérations d’aménagement, notamment les opérations d’intérêt national (OIN), qui sont des opérations d’aménagement stratégiques pour la réalisation de logements.

Il convient d’en faciliter la réalisation, notamment quant à leur financement. Le présent amendement porte donc sur certaines communes incluses dans les périmètres d’OIN et notamment dans les périmètres d’urbanisation d’anciens syndicats d’agglomération nouvelle (qui étaient compétents pour financer les équipements publics rendus nécessaires par les urbanisations nouvelles) transformés, en application de la loi NOTRe du 7 août 2015, en communautés d’agglomération. Elles rencontrent aujourd’hui des difficultés pour financer les équipements publics relevant à présent de leurs compétences et rendus nécessaires par les urbanisations nouvelles. C’est le cas pour Val d’Europe Agglomération. 

Pour faire face à cette situation, il est donc proposé que dans ces périmètres, les règles de plafonnement des montants de fonds de concours octroyés par les communautés d’agglomération issus de la transformation de syndicats d’agglomération nouvelle pour la réalisation ou le fonctionnement d’équipements publics (équipements scolaires, sportifs, culturels, destinés à accueillir des services publics…) soit modulés, pouvant ainsi excéder la part du financement assurée par le bénéficiaire du fonds de concours.

Une telle mesure permettra ainsi de renforcer les possibilités de soutien de ces communautés d’agglomération à leurs communes membres pour assurer le financement des équipements publics indispensables à un aménagement cohérent des territoires concernés dans le cadre des programmes de construction et d’aménagement en cours de mise en œuvre.

Ainsi , Les communes maîtres d’ouvrages devraient ainsi assurer une participation minimale de 5 % aux opérations d’investissement, contre 20 % minimum à l’heure actuelle. Leur reste à charge serait donc très réduit par rapport au régime actuel.

Comme souligné  par la commission des finances,  et considérant les conclusions du rapport Marini, il s’agit d’éviter l’aggravation d'une charge publique au sens de l'article 40 de la Constitution,  l'aggravation de la charge ne s'appréciant pas seulement au niveau de l'État, mais aussi des collectivités territoriales.

Après l'article 14

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - Le X de l’article 44 de la loi n° 2015-991 du 7 août 2015 portant nouvelle organisation territoriale de la République est complété par un alinéa ainsi rédigé :

 « Dans ces périmètres d'opérations d'intérêt national, jusqu’à la date fixée par le décret mentionné au précédent alinéa, le deuxième alinéa du VI de l’article L. 5216-5 du code général des collectivités territoriales n’est pas applicable aux fonds de concours octroyés par une communauté d’agglomération résultant de la transformation d’un ancien syndicat d’agglomération nouvelle, pour la réalisation ou le fonctionnement d’équipements rendus nécessaires par les opérations de construction ou d’aménagement. »

II. – Les conséquences financières résultant pour l’État du I sont compensées, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du code des impositions sur les biens et services.

L’article 14 du présent projet de loi permet de renforcer les moyens d’intervention dans les grandes opérations d’aménagement, notamment les opérations d’intérêt national (OIN), qui sont des opérations d’aménagement stratégiques pour la réalisation de logements. Parmi les OIN figurent les opérations de requalification de copropriétés dégradées d’intérêt national (ORCOD-IN), que l’article 14 vise également ainsi que d’autres mesures figurant dans le projet de loi.

Il convient d’en faciliter la réalisation, notamment quant à leur financement. Le présent amendement porte donc sur certaines communes incluses dans les périmètres d’OIN et notamment dans les périmètres d’urbanisation d’anciens syndicats d’agglomération nouvelle (qui étaient compétents pour financer les équipements publics rendus nécessaires par les urbanisations nouvelles) transformés, en application de la loi NOTRe du 7 août 2015, en communautés d’agglomération. Elles rencontrent aujourd’hui des difficultés pour financer les équipements publics relevant à présent de leurs compétences et rendus nécessaires par les urbanisations nouvelles. C’est le cas pour Val d’Europe Agglomération.

Pour faire face à cette situation, il est donc proposé que dans ces périmètres, les règles de plafonnement des montants de fonds de concours octroyés par les communautés d’agglomération issus de la transformation de syndicats d’agglomération nouvelle pour la réalisation ou le fonctionnement d’équipements publics (équipements scolaires, sportifs, culturels, destinés à accueillir des services publics…) ne soient pas applicables, pouvant ainsi excéder la part du financement assurée par le bénéficiaire du fonds de concours.

Une telle mesure permettra ainsi de renforcer les possibilités de soutien de ces communautés d’agglomération à leurs communes membres pour assurer le financement des équipements publics indispensables à un aménagement cohérent des territoires concernés dans le cadre des programmes de construction et d’aménagement en cours de mise en œuvre.

Après l'article 17

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le premier alinéa de l'article L. 232-3 du code de l’énergie, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Dans les périmètres des plans de gêne sonores des aéroports mentionnés à l’article 1069 quatervicies A du code général des impôts, l’éligibilité à l’aide à l’insonorisation est systématiquement étudiée. La mission d’accompagnement intègre les aides à l’insonorisation au plan de financement, et les études acoustiques sont réalisées en complément des études énergétiques. »

L'objet du présent amendement est la simplification des procédures administratives pour les programmes de travaux de rénovation des logements situés dans le périmètre d'un plan de gêne sonore, aux abords des aéroports.

Les propriétaires qui souhaitent réaliser des travaux de rénovation énergétique au sein de leur logement peuvent, sous certaines conditions, prétendre au bénéfice des dispositifs MaPrimRénov'.

Or, lorsqu'elles résident dans le périmètre d'un plan de gêne sonore, ces mêmes personnes peuvent en outre prétendre à une aide à l'insonorisation. En effet, le code de l'environnement et en particulier les articles L.571-15 et L.571-16, définissent les conditions dans lesquels est élaboré, "pour chaque aérodrome relevant de l'un des groupes mentionnés à l'article L. 6360-1 du code des transports, un plan de gêne sonore, constatant la gêne réelle subie autour de ces aérodromes". Dans le périmètre de ce plan de gêne sonore (PGS) les résidents peuvent ainsi, sous certaines conditions, prétendre à une aide à l'insonorisation (article R.571-85 du code de l’environnement). Ce dispositif est financé par la taxe sur les nuisances sonores aériennes (TNSA), aujourd'hui codifiée aux articles L422-49 et suivants du code des impositions sur les biens et les services.

Dans les faits, ces deux aides ne font l'objet d'aucun pilotage commun. Les résidents sont obligés de déposer deux dossiers distincts, qui font l'objet d'instruction séparées et de décisions individuelles sans aucune cohérence.

C'est ainsi que, dans son rapport pour 2019, l'Autorité de contrôle des nuisances aéroportuaires (ACNUSA) préconisait au ministère de la transition écologique et solidaire et au ministère de la cohésion des territoires de "créer les conditions permettant aux préfets d'engager, avec les métropoles et les sociétés aéroportuaires concernées, des opérations coordonnées de rénovation de l'habitat situé dans le périmètre des plans de gêne sonore". L'idée étant de "traiter des besoins d’insonorisation et de rénovation énergétique en mobilisant à cet effet les recettes affectées à l'insonorisation et les moyens de droit commun du financement du logement". Dans sa réponse, le Gouvernement admettait "(qu') une meilleure articulation des dispositifs de rénovation acoustique et thermique est identifiée comme une piste de travail depuis années du fait de ses bénéfices potentiels tels que des économies d'échelle ou la rationalisation technique".

Compte tenu de l'urgence attachée à la simplification de nos procédures administratives et à la rationalisation des financements, il est urgent de mettre en place un cadre général permettant une approche conjointe des rénovations énergétiques et acoustiques des logements situés dans le périmètre d’un plan de gêne sonore.

La recette de la TSNA doit pouvoir être mobilisée pour cofinancer l'assistance à maîtrise d'ouvrage de manière à faciliter le montage de dossiers éligibles, d'une part au dispositif Ma Prim'Renov, et d'autre part au dispositif de financement de l'insonorisation. Actuellement, seuls les honoraires d'assistance à maîtrise d'ouvrage assurés par l'exploitant de l'aérodrome peuvent être prélevés sur la TNSA. Or, pour accélérer la réalisation des programmes, il importe d'aider les maîtres d'ouvrage eux-mêmes à monter leurs dossiers techniques, administratifs et financiers afin de permettre de les déposer aux deux guichets.

Dans l’attente de la mise en place d’un cadre général pilotant conjointement ces deux aides, le présent amendement est un amendement d’appel qui vise à inclure dans la mission d’accompagnement instituée dans le cadre du service public de la performance énergétique de l’habitat de l’article L232-3 du code de l’énergie, l’aide à l’insonorisation des logements situés dans le périmètre d’un Plan de gêne sonore.

Après l'article 14

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après l'article L. 741-2 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un article L. 741-3 ainsi rédigé :

« Art. L. 741-3. - Les organismes de logement social mentionnés aux deuxième à quatrième alinéas de l’article L. 411-2 peuvent participer aux opérations visées aux premiers aliénas des articles L.741-1 et L.741-2. 

« Une convention de partenariat conclue entre l’organisme de logement social et les collectivités territoriales, leurs groupements ou le cas échéant l’opérateur chargé de conduire l'opération, définit les modalités de leur intervention. Cette convention fixe notamment :

« - les modalités de coopération entre les collectivités territoriales et/ou leurs groupements ou le cas échéant l’opérateur et l’organisme de logement social ;

« - la durée d'application de la convention et ses conditions de révision ;

« - les engagements quantitatifs de l’organisme de logement social dans le plan de relogement ;

« - la nature des contreparties octroyées à l’organisme de logement social affectées exclusivement à ses activités relevant des services d'intérêt économique général visées à l’article L.411-2 du présent code, qui peuvent notamment comprendre des contreparties foncières sous la forme de cessions amiables de terrains ou de droits à construire par l’une des collectivités territoriales, leurs groupements, ou le cas échéant par l’opérateur chargé de conduire l'opération;

« - les modalités d’évaluation du partenariat, de contrôle des engagements respectifs ainsi que les sanctions encourues par les parties pour le non-respect de leurs engagements contractuels.

« Un décret en Conseil d’État détermine les conditions régissant cette convention. »

De nombreux organismes de logement social sont parties prenantes dans des opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD). Selon les opérations, ils participent aux actions mises en œuvre dans le périmètre défini et concourent au relogement des occupants par la mise à disposition des logements issus de leur patrimoine ou prévus dans des programmes de développement. Ils sont aussi au cœur de l’accompagnement social des occupants relogés. 

Cet amendement proposé par l'USH, propose de prévoir explicitement l’intervention des organismes de logement social en conditionnant cette participation à la signature d’une convention.

L'objectif est notamment de préciser que les contreparties foncières consistent notamment en des cessions spécifiques et amiables de terrains et droits à construire par ces collectivités territoriales, leurs groupements ou les opérateurs à l’organisme de logement social, en lien avec les engagements pris pour sa participation dans l’opération de requalification. 

Après l'article 9 ter (nouveau)

I. - Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après l’article L. 511-19 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un article L. 511-19-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 511-19-1. – À compter de la notification de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, édicté en application de l’article L. 511-19, les locaux vacants ne peuvent être ni loués,
ni mis à disposition, ni occupés pour quelque usage que ce soit. »

II. - En conséquence, faire précéder cet article d’une division additionnelle et de son intitulé ainsi rédigés :

Chapitre I bis

Renforcer la protection des occupants de l’habitat dégradé

Cet amendement propose de rendre impossible la mise en location ou à disposition d’un bien sous arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité.
L'objectif est d'assurer la protection des personnes et notamment des plus vulnérables contre les risques induit par l’état du bien et leur exploitation par les marchands de sommeil.

Alinéa 2

Rédiger ainsi cet alinéa 

« – d'informer individuellement les copropriétaires, ainsi que par voie d’affichage dans les parties communes, constaté par commissaire de justice, qu'un immeuble fait l'objet d'une procédure relevant de l'exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations prévue au titre Ier du livre V du code de la construction et de l'habitation. »

L’article 9 renforce l’information des copropriétaires et des occupants sur les procédures relevant de l’exercice de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles.

Notre amendement précise cette information en prévoyant une information individuelle des copropriétaires, ainsi qu’une information par voie d’affichage dans les parties communes, constaté par commissaire de justice.

Alinéa 6

Remplacer les mots :

dans l’intention de réaliser un profit anormal

par les mots :

moyennant une contrepartie

La référence à l’intention de réaliser un profit anormal ne parait pas pertinente. Quel serait en effet le profit normal à louer un logement contraire à la dignité humaine ?

Cet amendement est déposé en lien les associations et collectifs réunis pour la lutte contre le mal-logement à Marseille.

Alinéa 12

Rédiger ainsi cet alinéa 

« Art. 26-9. – Les fonds empruntés au titre du III de l’article 26-4 sont versés par l’établissement prêteur sur un compte bancaire séparé, réservé à cet effet, et ouvert au nom du syndicat des copropriétaires dans l’établissement bancaire mentionné au troisième alinéa du II de l’article 18. Peuvent également être versés sur ce compte bancaire les subventions publiques accordées au syndicat des copropriétaires pour le financement des travaux à réaliser et des sommes mentionnées au premier alinéa de l’article 26-13. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec un autre compte.

Cet amendement a pour objectif d’apporter des précisions quant à la nature du compte bancaire sur lequel les fonds de l’établissement prêteur seront versés.

Le texte voté à l'Assemblée nationale vise un « compte bancaire réservé à cet effet » sans indiquer si celui-ci doit être ouvert au nom du syndicat des copropriétaires.

Il est ainsi proposé que les fonds soient versés sur un compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat, à l’instar de ce qui existe à l’heure actuelle pour les cotisations du fonds de travaux, par exemple.

Cet amendement a été proposé par la CLCV et la Fondation Abbé Pierre.

Alinéa 7

A. Après les mots :

et du conseil syndical

ajouter les mots : 

s’il était constitué,

B. Après l’alinéa 7, insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Le syndic est réputé valablement auditionné après une durée de quinze jours faisant suite à la convocation par le Président du Tribunal Judiciaire. » 

L’habitat dégradé qualifie l’ensemble des logements présentant des dégradations intérieures et ou extérieures, des manquements à l’hygiène pouvant porter atteinte à la santé et ou la sécurité de leurs occupants.

En France, près de 450 000 logements occupés sont considérés comme indignes.

La Haute-Savoie est un département qui connait une croissance démographique soutenue. Par conséquent, différentes problématiques liées à l’habitat émergent, parmi lesquelles la hausse de la part de logements indignes.

Les récentes études montrent que le parc privé haut-savoyard potentiellement indigne représente environ 4 750 logements selon le Pôle départemental de la lutte contre l’habitat indigne.

Les collectivités territoriales de ce département sont depuis quelques années particulièrement investies sur cette question.

Le présent projet de loi vise à accélérer et à simplifier la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement en renforçant notamment dans son article 5 la responsabilité des syndics professionnels en cas de non-respect de leur devoir d’alerte dans le cadre de la procédure administration judiciaire ou de mandataire adhoc et prévention des situations de carence du conseil syndical.

En effet, l’article 5 dispose que le Président du Tribunal Judiciaire peut imputer tout ou une partie des frais de l’administration provisoire au syndic si ce dernier n’a pas saisi sur requête le juge d’une demande de désignation d’un mandataire adhoc dans les conditions prévues à l’article 29-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, après audition du syndic et du conseil syndical.

Si cette disposition constitue localement une véritable avancée, le présent amendement vise à permettre aux collectivités territoriales de s’assurer que la mauvaise volonté flagrante d’un éventuel syndic à se présenter à la convocation ne serait pas de nature à retarder anormalement la mise en cause de son éventuelle responsabilité. 

Alinéa 3

A. Rédiger ainsi cet alinéa :

« 1° De connaître la situation financière de la copropriété en faisant apparaître le budget, le montant total des impayés copropriétaires et de toute dette de la copropriété.

B. Après l’alinéa 6, insérer deux alinéas ainsi rédigés : 

« Le syndic professionnel ou l’administrateur provisoire (dans le cas des procédures prévues à l’article 29-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis), a l’obligation d’actualiser toutes ces données dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété.

« En cas de non-respect du délai fixé au précédent alinéa, le syndic professionnel ou l’administrateur provisoire (dans le cas des procédures prévues à l’article 29-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis), s’expose à une sanction prononcée par le conseil syndical ou d’une majorité qualifiée des copropriétaires correspondant à 10 % des honoraires annuels qu’il perçoit pour la gestion de ladite copropriété. »

L’habitat dégradé qualifie l’ensemble des logements présentant des dégradations intérieures et ou extérieures, des manquements à l’hygiène pouvant porter atteinte à la santé et ou la sécurité de leurs occupants.

En France, près de 450 000 logements occupés sont considérés comme indignes.

La Haute-Savoie est un département qui connait une croissance démographique soutenue. Par conséquent, différentes problématiques liées à l’habitat émergent, parmi lesquelles la hausse de la part de logements indignes.

Les récentes études montrent que le parc privé haut-savoyard potentiellement indigne représente environ 4 750 logements selon le Pôle départemental de la lutte contre l’habitat indigne.

Les collectivités territoriales de ce département sont depuis quelques années particulièrement investies sur cette question.

Le présent projet de loi vise à accélérer et à simplifier la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement en renforçant notamment dans son article 8 en précisant entre autres les données supplémentaires à inscrire au registre national des copropriétés.

En l’état actuel de la rédaction de l’article 8, les données sont : la situation financière de la copropriété, les caractéristiques techniques des immeubles constituant la copropriété, celles permettant aux services de l’Etat et aux collectivités territoriales de mettre en œuvre les dispositifs de repérage et d’accompagnement des copropriétés en difficulté, et enfin celles permettant d’informer de l’existence d’agissements qui constituent à abuser d’autrui.

Le présent amendement vise donc à ajouter à la liste de ces données la situation financière de la copropriété en faisant apparaitre le budget, le montant total des impayés copropriétaires et de toute dette de la copropriété.

En outre, l’amendement propose l’obligation d’actualisation de toutes les données inscrites au III de l’article L. 711-2 du Code de la construction et de l’habitation dans les deux mois après la notification du procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété.

Alinéa 3

Remplacer les mots :

programmée d’amélioration de l’habitat prévue à l’article L. 303-1 qui a pour objet la rénovation urbaine

par les mots :

de revitalisation de territoire prévue à l’article L. 303-2 

L’Assemblée nationale a souhaité étendre le dispositif dérogatoire du nouvel article L. 741-3 du code de la construction et de l’habitation, qui permet d’imposer aux copropriétaires la scission ou la subdivision du syndicat aux opérations programmées d’amélioration de l’habitat couvrent plus de 700 zones, majoritairement en zones détendues et pas forcément afin de lutter contre l’habitat indigne.

En comparaison, les opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD), qui étaient ciblées par le texte initial ne concernent actuellement que quatre quartiers (à Metz, à Saint-Étienne-du-Rouvray, à Sarcelles et à Argenteuil).

Au regard du respect du droit de propriété, une trop grande extension peut être problématique.

Mais au regard des besoins de rénovations des centres bourgs et centres villes anciens dans les petites villes ou villes moyennes, mettre un tel outil à la disposition des opérateurs et des élus a du sens alors qu’ils manquent de moyen.

C’est pourquoi, le présent amendement recentre le dispositif de l’article L. 741-3, en remplaçant les opérations programmées d’amélioration de l’habitat par les opérations de revitalisation de territoire, qui sont plus spécifiquement utilisées pour la rénovation des centres villes anciens, le traitement de l’habitat indigne et par exemple le portage de lots de copropriétés.

I. - Alinéa 8

Remplacer cet alinéa par un alinéa ainsi rédigé : 

1° L’immeuble n'offre pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants et des tiers et a fait l’objet soit du cumul d’une procédure de mise en sécurité urgente au sens de l’article L.511-19 du code de la construction et de l’habitation et d’une procédure de mise en sécurité ordinaire au sens de l’article L.511-11 du code de la construction et de l’habitation, soit du cumul d’un arrêté de traitement de l’insalubrité au titre de l’article L.511-11 du code de la construction en partie commune et dont plus de la moitié, en tantième, des locaux à usage d’habitation ont fait l’objet d’une procédure de traitement de l’insalubrité.

II. - Alinéa 18 

Supprimer la deuxième phrase de l'alinéa.

L’article 3 du projet de loi crée un droit d’expropriation des immeubles indigne à titre remédiable.

Cette mesure correspond à la recommandation n°1 du rapport Hanotin-Lutz qui propose de doter la puissance publique d’une capacité à agir en expropriation d’un immeuble, même si le caractère irrémédiable n’est pas établi.

L’objectif est bien de permettre une intervention suffisamment tôt pour mettre fin à la spirale de dégradation des immeubles alors même que des arrêtés prescrivant des mesures ne sont pas suivis d’effet, faute de mobilisation ou de capacité de la copropriété.

Cependant la double condition envisagée par le projet de loi, à savoir, l’absence d’exécution des mesures prescrites par au moins deux arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, au cours des dix dernières années, risque de rendre ce nouvel outil inopérant. 

Pour cette raison, notre amendement propose de prévoir soit un cumul d’une procédure de mise en sécurité urgente et d’une procédure de mise en sécurité ordinaire, soit un cumul d’un arrêté de traitement de l’insalubrité en partie commune et d’une procédure de traitement de l’insalubrité pour plus de la moitié, en tantième, des locaux à usage d’habitation.

Alinéa 8

Rédiger ainsi l’alinéa

b) Les mots : « travaux nécessaires à cette résorption seraient plus coûteux que la reconstruction » sont remplacés par les mots : « pour les immeubles d’habitation, le coût des mesures et travaux nécessaires à une remise en état du bien aux normes de salubrité, de sécurité et de décence serait supérieur au coût théorique de construction d’un immeuble équivalent »

L'article 12 élargit les conditions de recours à la déclaration d'utilité publique dite "loi Vivien" pour l'expropriation des immeubles indigne sous interdiction définitive d'habiter. Il traduit ainsi la proposition n°2 du rapport Hanotin-Lutz.

Notre amendement propose d'améliorer encore la méthode de calcul retenue permettant d’évaluer le caractère irrémédiable des situations d’habitat indigne, de façon à ne pas prendre en compte les coûts de démolition, et à ce que les coûts de reconstruction neuve soient évalués à l'identique.

Après l'alinéa 29

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Art. L. 316-4. – Aucune indemnité de remboursement anticipé n’est due par l’emprunteur lorsqu’il s’acquitte du solde de l’emprunt suite au versement de subventions publiques. »

Cet amendement interdit l’application d’indemnités de remboursement anticipé lorsque le syndicat des copropriétaires apure le solde de l’emprunt suite au versement de subventions publiques. 

Cet amendement est proposé par la CLCV et la Fondation Abbé Pierre.

Après l'article 8 quater (nouveau)

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

La première phrase du neuvième alinéa de l'article 706-160 du code de procédure pénale est ainsi modifiée :

1° Les mots : « ainsi que » sont remplacés par le signe : « , » ;

2° La première occurrence du mot : « et » est remplacée par le signe : « , » ;

L'Agence de gestion et de recouvrement des avoirs saisis et confisqués est chargée de la gestion de tous les biens, quelle que soit leur nature, saisis, confisqués ou faisant l'objet d'une mesure conservatoire au cours d'une procédure pénale.

L'agence peut mettre à disposition à titre gratuit, un bien immobilier au bénéfice d'associations, de fondations reconnues d'utilité publique et d'organismes d'intermédiation locative. 

Le rapport Hanotin-Lutz souligne toutefois que rares sont les structures associatives en capacité de porter seules des projets d’intérêt général.

Aussi, notre amendement propose d'élargir cette possibilité aux collectivités locales souhaitant développer un projet d'utilité publique ou de production de logements. 

Rédiger ainsi cet article :

Après l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un article 18-3 ainsi rédigé :

« Art. 18-3. – Le syndic d’intérêt collectif est désigné sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et exerce les missions d’administrateur provisoire.

« L’agrément est délivré par le représentant de l’État dans le département pour une durée de cinq ans. Le syndic d’intérêt collectif doit notamment remplir les conditions fixées à l’article 61-1-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. »

L’article 5 bis introduit à l'Assemblée nationale crée le statut du syndic d’intérêt collectif.

Il risque cependant d'être inefficace en l’état car la rédaction de l’article implique une organisation en doublon de l’administrateur provisoire qui n’apporte pas de plus-value en terme de gestion et complexifie l’articulation des procédures. Il apparait donc essentiel de clarifier les modalités de désignation de ce syndic.

La mesure de création d’un syndic d’intérêt général se veut complémentaire aux dispositifs existants et mobilisable en priorité pour les copropriétés les plus en difficulté.

Notre amendement propose ainsi que la mission de syndic puisse être confié à un syndic de copropriété à caractère public, motivé par l'intérêt général, vers qui orienter les copropriétés les plus en difficulté et pouvant être désigné pour assumer les missions d'administrateur judiciaire de la copropriété.

Cette mesure pourrait être également particulièrement efficace dans les centres anciens caractérisés par de nombreuses petites copropriétés, souvent sans syndic et en soutien des petites villes ne disposant de l’ingénierie nécessaire pour traiter ces problématiques juridiques et techniques complexes. 

Rédiger ainsi cet article : 

Le code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :

I. - Au 2° de l'article L. 731-1, après le mot : « immeuble », sont insérés les mots : « et des équipements communs ».

II. - Le même article L. 731-1 est complété par un alinéa ainsi rédigé : 

« 5° Un diagnostic structurel de l’immeuble incluant une description des désordres observés et une analyse des risques pour la sécurité des occupants et des tiers. »

III. - L'article L. 731-5 est complété par un paragraphe ainsi rédigé :

« III. - La commune peut définir des secteurs d’habitat dégradé dans lesquels tout propriétaire ou syndicat des copropriétaires d’un bâtiment d’habitation collectif doit réaliser, à l'expiration d'un délai de 15 ans à compter de la réception des travaux de construction, le diagnostic prévu à l’article L. 731-1. Dans un délai de 6 mois après la délibération du conseil municipal, le maire peut demander au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires de lui produire le diagnostic prévu à l’article L. 731-1. A défaut de production de ce diagnostic dans un délai d’un mois, le maire peut faire réaliser d'office le diagnostic prévu à l'article L. 731-1 en lieu et place du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires, et à ses frais. »

« Un décret en Conseil d'État détermine les conditions d'application du présent article. » 

Le diagnostic technique global (DTG) a été introduit par la loi « climat et résilience » et se met progressivement en place.

L'objectif aujourd'hui n'est pas de créer une nouvelle obligation ou un nouveau diagnostic, mais de renforcer et compléter le champ du DTG en précisant qu’il doit impérativement intégrer un diagnostic structurel de l'immeuble. Les acteurs de terrain alertent en effet sur l’importance de ne pas superposer de nouvelles obligations de diagnostics.

Par ailleurs, dans les secteurs d'habitat dégradé, le maire pourra demander la production du diagnostic technique global (incluant désormais le diagnostic structurel), et à défaut, il pourra le faire réaliser d'office.

Notre amendement propose une rédaction de l'article 8 bis en ce sens.

Alinéa 10

Supprimer les mots :

« et à la première phrase de l’article 26-8, »

Cette suppression vise à appliquer les dispositions de l’article 26-8 (exigibilité de la quote-part de prêt collectif remboursée sur le prix de vente du vendeur en cas de vente du lot et possibilité de transfert à l’acquéreur uniquement par exception si accord du prêteur, de la caution et de l’acquéreur) au nouveau prêt collectif à adhésion automatique.

Ainsi, que le prêt soit à adhésion automatique ou à adhésion volontaire, les mêmes règles de gestion s’appliqueront, permettant de faciliter le travail des syndics avec l’allègement du niveau de charges des lots des copropriétés ayant fait l’objet d’un financement collectif à adhésion automatique.

Alinéa 24 à 29

Supprimer ces alinéas.

Il apparaît inopportun d’introduire le prêt collectif à adhésion automatique (comme d’une manière générale tous les prêts collectifs travaux accordés aux syndicats de copropriétaires) dans le code de la consommation dans la mesure où l’emprunteur est une personne morale (le syndicat de copropriétaires) et non chaque copropriétaire bénéficiant de ce prêt collectif.

Cette introduction peut prêter à confusion, notamment sur les règles applicables en matière d’octroi de prêt et d’évaluation de solvabilité.

Il est donc proposé par cet amendement de supprimer totalement les dispositions ainsi introduites dans le code de la consommation.

Alinéa 12

Après les mots :

« article 26-4 »

Insérer les mots : 

« dont le montant ne peut excéder le montant total des quote-parts de dépenses des copropriétaires n’ayant pas refusé le bénéfice de ce prêt collectif, »

Cet amendement a pour objectif d'apporter une précision visant à sécuriser l’octroi des prêts collectifs à adhésion automatique pour le prêteur, la caution et les copropriétaires qui en bénéficieront. 

Elle devrait en effet laisser au prêteur et à l’organisme de caution la possibilité d’écarter du bénéfice du prêt collectif à adhésion automatique certains copropriétaires, notamment ceux qui sont déjà en impayé de leurs charges de copropriété et/ou qui sont fichés au FICP. 

Il est précisé, par analogie avec les dispositions du 1er alinéa de l’article 26-6 s’appliquant aux prêts collectifs à adhésion volontaire, que le montant du prêt collectif ne peut excéder le montant total des quotes-parts de dépenses des copropriétaires décidant d'y participer.

Ainsi, le montant du prêt collectif à adhésion automatique serait automatiquement égal au montant cumulé de toutes les quotes-parts des copropriétaires n’ayant pas refusé le prêt mais pourra être minoré des quotes-parts de dépenses des copropriétaires écartés par le prêteur et/ou la caution.

Alinéa 18

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Art. 26-11. – La charge de la contribution au remboursement de l’emprunt mentionné au III de l’article 26-4 incombe au propriétaire du lot qui peut librement procéder au versement par anticipation de la totalité de sa quote-part du prix des travaux restant à sa charge en cours de prêt collectif. »

Il s’agit ici de supprimer le principe de transfert automatique de la quote-part de prêt collectif et des charges afférentes aux propriétaires successifs d’un lot de copropriété, pour permettre de se référer au droit commun des dispositions de l’article 26-8 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, par cet amendement, une faculté de remboursement par anticipation de sa quote-part pour tout copropriétaire bénéficiaire du prêt collectif à adhésion automatique est introduite. Cette faculté existe en pratique dans les financements collectifs à adhésion volontaire. Il s’agit donc ici de donner la possibilité au propriétaire du lot concerné par l’emprunt collectif à adhésion automatique de pouvoir diminuer ses charges de copropriété s’il le peut et de récupérer ainsi du pouvoir d’achat en évitant de payer des intérêts et frais sur les sommes dont il dispose.

Condamner des copropriétaires à des charges plus élevées sans possibilité de les réduire ne semble pas être opportun pour limiter les risques de fragilisation de l’ensemble immobilier concerné.

Alinéa 28

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Art. L. 316-2. – Dans le cas de l’emprunt prévu au III de l’article 26-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le prêt est consenti pour une durée fixée par décret en Conseil d’État. Son montant ne peut excéder le montant total des quotes-parts de dépenses de travaux des copropriétaires n’ayant pas refusé ce prêt collectif. »

La modification de la dernière phrase de l’article L. 316-2 est nécessaire pour laisser au prêteur et à l’organisme de caution la possibilité d’écarter du bénéfice du prêt collectif à adhésion automatique certains copropriétaires, notamment ceux qui sont déjà en impayé de leurs charges de copropriété et/ou qui sont fichés au FICP.

Cette modification précise que le montant du prêt ne peut dépasser le total des quotes-parts de tous les copropriétaires n’ayant pas refusé expressément le bénéfice du prêt collectif.

Ainsi, le montant du prêt collectif à adhésion automatique est automatiquement égal au montant cumulé de toutes les quotes-parts des copropriétaires n’ayant pas refusé le prêt mais pourra être minoré des quotes-parts des copropriétaires écartés par le prêteur et/ou la caution. 

L’objectif de cet amendement est ainsi de sécuriser l’octroi du prêt collectif à adhésion automatique pour le prêteur, la caution et les copropriétaires qui en bénéficieront.

Après l'article 9 ter (nouveau)

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le premier alinéa de l’article 17-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi rédigé :
« Seuls un copropriétaire d'un ou plusieurs lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer, ses ascendants ou descendants, son conjoint, son partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son représentant légal ou ses usufruitiers peuvent être syndic non professionnel ».

Si la plupart des copropriétés sont gérées par des syndics professionnels, certaines ont fait le choix de l’autogestion, soit par le biais d’un syndic bénévole ou non-professionnel, soit en constituant un syndicat de forme coopérative.

L’actuel article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que « seul un copropriétaire d'un ou plusieurs lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer peut être syndic non professionnel ». Dans la pratique, cela signifie qu’un bailleur, vivant à plusieurs kilomètres de l’immeuble peut être désigné syndic alors que le fils ou la petite-fille d’un copropriétaire à qui un logement aurait été mis à sa disposition ne peut être élu à cette fonction.

C’est pourquoi il est proposé d’étendre la liste des personnes pouvant être désignées comme syndic bénévole afin de limiter les risques d’une désorganisation.

Ainsi, l’amendement s’inspire des dispositions relatives à la composition du conseil syndical en permettant aux membres de la famille d’un copropriétaire (ascendant, descendant, conjoint…) d’être syndic non professionnel. Une telle disposition sera très utile dans les copropriétés allophones dont les occupants maîtrisent peu la langue française. Les enfants, scolarisés, pourront ainsi participer à la gestion de l’immeuble.

Alinéa 4

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24. 

Cet amendement vise à réintroduire la possibilité de convoquer une assemblée générale de rattrapage lorsqu’une résolution relevant de la majorité de l’article 25 n’a pas été adoptée et qu’aucune passerelle de majorité ne peut être actionnée, faute d’un nombre suffisant de participants.

En effet, l’ordonnance de réforme de la copropriété du 30 octobre 2019 a supprimé ce dispositif, estimant qu’il était superflu au regard de l’instauration du vote par correspondance et de la possibilité de participer aux assemblées générales à distance. Or, il n’est pas rare, face au développement de l’absentéisme, que certaines résolutions ne puissent tout simplement pas être adoptées. Ainsi, certaines copropriétés ne peuvent désigner de syndic, rendant alors nécessaire la saisine du juge en vue de remédier à la situation.

Le texte initial envisageait de rétablir ce dispositif uniquement pour les travaux d'économie d'énergie. Il est proposé ici de l’étendre à l’ensemble des résolutions relevant de la majorité de l’article 25, comme cela était le cas auparavant.

Après l'article 8

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le paragraphe 2 de la section 5 du chapitre Ier du titre Ier du livre Ier du code de procédure pénale est complété par un article 28-4 ainsi rédigé :

« Art. 28-4. – Des inspecteurs de salubrité ou agents de police municipale de catégorie A et B compétents pour la recherche et la constatation des infractions portant atteinte à la santé ou à la sécurité des occupants de locaux à usage d’habitation affectés à un service communal d’hygiène et de santé, spécialement désignés par arrêté conjoint du ministre de la justice et du ministre de la santé, pris après avis d’une commission dont la composition et le fonctionnement sont déterminés par décret en Conseil d’État, disposent, pour les enquêtes judiciaires qu’ils diligentent sur réquisition du procureur de la République ou sur commission rogatoire du juge d’instruction, des mêmes prérogatives et obligations que celles attribuées aux officiers de police judiciaire, y compris lorsque ces prérogatives et obligations sont confiées à des services ou unités de police ou de gendarmerie spécialement désignés. »

Afin d’accélérer le traitement des procédures pénales, il est proposé de renforcer les pouvoirs des agents des services d'hygiène et de santé et des policiers municipaux, afin notamment d’effectuer les actes d’enquête : audition libre des mises en cause, des victimes, formulation de l’avis au parquet, rappel à la loi, avis à victime. 

Cette mesure devra rester une possibilité pour les collectivités, dans le cadre d’une convention avec l’État et le Parquet, et en aucun cas se subroger aux obligations et responsabilités des agents des services de police compétents.

L'efficacité de l'intervention des collectivités en matière d'habitat indigne dépend de leur capacité à identifier les situations d’habitat indigne ou insalubre, à les évaluer et à mettre en œuvre les procédures les plus adaptées. 

Il s'agit de traduire la proposition n°22 du rapport Hanotin-Lutz.

Notre amendement propose donc de de renforcer les pouvoirs d’enquête des agents des services compétents et des policiers municipaux, tout en les plaçant sous le contrôle du procureur ou du juge et sous réserve que le service ait été préalablement habilité par l’État.

Compléter cet article par deux alinéas ainsi rédigés : 

…. – Après le premier alinéa de l’article L. 313-4, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Dès lors que les habitats sont identifiés comme étant dégradés tel que mentionné au premier alinéa du présent article, le juge compétent peut prononcer l’obligation de la conduite d’opération de restauration immobilière, qu’il s’agisse de copropriétés ou de bailleurs sociaux relevant du parc social. »

Cet amendement vise à compléter la portée de ce projet de loi en matière de sécurisation des occupants de bâtiments nécessitant des opérations de restauration immobilière.

Il permet d’offrir la possibilité pour le juge compétent de prononcer l’obligation de conduire des opérations de restauration immobilière à l’encontre des copropriétés ou des bailleurs sociaux dès lors que l’état de dégradation est constaté sur la base des critères définis dans le présent article : salubrité, atteinte à l'intégrité, à l'habitabilité et à la sécurité des biens et des personnes. 

Alinéa 12 

Rédiger ainsi cet alinéa : 

« Art. 26-9. – Les fonds empruntés au titre du III de l’article 26-4 sont versés par l’établissement prêteur sur un compte bancaire séparé, réservé à cet effet, et ouvert au nom du syndicat des  copropriétaires dans l’établissement bancaire mentionné au troisième alinéa du II de l’article 18.  Peuvent également être versés sur ce compte bancaire les subventions publiques accordées au  syndicat des copropriétaires pour le financement des travaux à réaliser et des sommes mentionnées  au premier alinéa de l’article 26-13. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de  fusion, ni d'une compensation avec un autre compte. »

Cet amendement a pour objectif d’apporter des précisions quant à la nature du compte bancaire sur  lequel les fonds de l’établissement prêteur seront versés.

En effet, le texte initial vise un « compte  bancaire réservé à cet effet » sans indiquer si celui-ci doit être ouvert au nom du syndicat des  copropriétaires. 

Il est ainsi proposé que les fonds soient versés sur un compte bancaire séparé ouvert au nom du  syndicat, à l’instar de ce qui existe à l’heure actuelle pour les cotisations du fonds de travaux par  exemple.

Cet amendement a été travaillé avec la CLCV.

Après l'alinéa 29

Insérer un alinéa ainsi rédigé :   

« Art. L. 316-4. – Aucune indemnité de remboursement anticipé n’est dûe par l’emprunteur lorsqu’il s’acquitte du solde de l’emprunt suite au versement de subventions publiques. » 

Cet amendement consiste à interdire l’application d’indemnités de remboursement anticipé lorsque le syndicat des copropriétaires apure le solde de l’emprunt suite au versement de subventions publiques.

Cette disposition complète celles du présent projet de loi qui prévoient des facilités en cas de remboursement anticipé.

Toutefois, il s’agit d’être plus précis et de ne viser ici que le cas du paiement du solde de l’emprunt et uniquement lorsqu’il fait suite au versement des différentes aides financières. 

Cet amendement a été travaillé avec la CLCV.

Après l'article 2

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – A. – Peuvent consentir aux copropriétés et bailleurs sociaux des prêts ne portant pas intérêt, dans les conditions prévues au présent article, les établissements de crédit et les sociétés de financement mentionnés à l’article L. 511-1 du code monétaire et financier pour les opérations visées à l’article L. 313-4 du code de l’urbanisme qui sont engagées soit par des copropriétés, soit par des bailleurs sociaux au sens de l’article L. 411-10 du code de la construction et de l’habitation et qui ont pour objet la rénovation énergétique ou des travaux ayant pour objet ou pour effet de garantir la salubrité, l’intégrité de l’immeuble ou la sécurité des personnes.

B. – Peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt au titre des prêts ne portant pas intérêt mentionnés au A du présent article les établissements de crédit et les sociétés de financement mentionnés à l’article L. 511-1 du code monétaire et financier passibles de l’impôt sur les sociétés, de l’impôt sur le revenu ou d’un impôt équivalent, ayant leur siège dans un État membre de l’Union européenne ou dans un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales.

Les conditions d’attribution et les modalités des prêts ne portant pas intérêt mentionnés au A sont fixées chaque année par décret signé par les ministres chargés du logement et de l’économie.

C. – Le montant du crédit d’impôt est égal à l’écart entre la somme actualisée des mensualités dues au titre du prêt ne portant pas intérêt et la somme actualisée des montants perçus au titre d’un prêt de même montant et de même durée de remboursement, consenti à des conditions normales de taux à la date d’émission de l’offre de prêt ne portant pas intérêt.

La période de mise à disposition des fonds n’est pas prise en compte pour le calcul du crédit d’impôt.

Les modalités de calcul du crédit d’impôt et de détermination du taux mentionné au premier alinéa sont fixées par décret signé par les ministres chargés du logement et de l’économie.

Le crédit d’impôt fait naître au profit de l’établissement de crédit ou la société de financement une créance, inaliénable et incessible, d’égal montant. Cette créance constitue un produit imposable rattaché à hauteur d’un cinquième au titre de l’exercice au cours duquel l’établissement de crédit ou la société de financement a versé des prêts ne portant pas intérêt et par fractions égales sur les exercices suivants.

En cas de fusion, la créance de la société absorbée est transférée à la société absorbante. En cas de scission ou d’apport partiel d’actif, la créance est transmise à la société bénéficiaire des apports à la condition que l’ensemble des prêts ne portant pas intérêt y afférents et versés à des personnes physiques par la société scindée ou apporteuse soient transférés à la société bénéficiaire des apports.

Lorsque les sociétés de personnes mentionnées aux articles 8 et 238 bis L du code général des impôts ou les groupements mentionnés aux articles 239 quater, 239 quater B et 239 quater C du même code ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés, le crédit d’impôt peut être utilisé par les associés proportionnellement à leurs droits dans ces sociétés ou ces groupements, à la condition que les associés soient redevables de l’impôt sur les sociétés ou soient des personnes physiques participant à l’exploitation au sens du 1° bis du I de l’article 156.

II. – Les I s’applique aux prêts en cause consentis entre le premier jour du premier mois à compter de la publication du décret prévu au I et le 31 décembre 2027.

III. – Le I n’est applicable qu’aux sommes venant en déduction de l’impôt dû.

IV. – La perte de recettes pour l’État est compensée à due concurrence par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre Ier du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Le présent amendement crée la possibilité d’un nouveau prêt à taux zéro soutenu et réglementé par l’État, dans la logique portée via les prêts à taux zéro du secteur immobilier préexistant (voir le PTZ accession à l'article 244 quater V du Code général des impôts).

Préférentiellement, les établissements relevant du secteur public pourront être appelés à ainsi se mobiliser pour soutenir l’action prioritaire, celle du logement digne où doivent pouvoir vivre nos concitoyens.

Alinéa 18

Supprimer la seconde phrase.

Cet amendement vise à supprimer la subrogation de l’expropriant dans les droits du propriétaire dès lors qu’une telle subrogation peut faire obstacle ou rendre plus complexe la réalisation de l’opération. Elle n’apparaît en outre pas nécessairement justifiée.

Il est ainsi proposé de retenir le régime de droit commun prévu à l’article L. 222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et qui prévoit notamment que l’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés. Il en va de même, après un délai de carence de six mois, des inscriptions de privilèges ou d’hypothèques.

Il est absolument essentiel que l’expropriation éteigne les baux, sans aucune subrogation de l’expropriant, autrement dit que l’article L.222-2 s’applique systématiquement.

Cet amendement a été travaillé avec la Société de requalification des quartiers anciens (Soreqa).

Après l'article 11

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le troisième alinéa de l’article L. 741-1 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :  

« Le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées est constitué principalement de copropriétés et peut comporter, à titre accessoire, des monopropriétés. » 

Cet amendement vise à élargir le champ d’application des opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) aux îlots en centre ancien, constitués principalement de copropriétés mais pouvant comporter, à titre accessoire, des monopropriétés.

Pour ce faire, il vient apporter une précision à l’article L.741-1 du code de de la construction et de l’habitation qui définit les ORCOD.

Le présent projet de loi permet de sécuriser et d’accélérer les ORCOD qui concourent à la lutte contre les logements indignes et la dégradation des immeubles en copropriété.

Il importe en outre d’ancrer explicitement les ORCOD sur des secteurs ou îlots mixtes en centre-ville de type faubourien.

Cet amendement a été travaillé avec la Société de requalification des quartiers anciens (Soreqa).

Alinéas 8 à 16 

Supprimer ces alinéas. 

Cet amendement vise à supprimer la disposition tendant à faire de la notification électronique le principe de communication envers les copropriétaires, l’envoi postal devant l’exception.

En effet, cette disposition, qui n’apporte aucune plus-value qualitative pour les copropriétaires, aura des effets très conséquents sur les copropriétés, notamment celles déjà en difficulté ou composées en grande partie d’une population allophone ou de personnes âgées. 

Les destinataires n’accorderont nullement autant d’importance à un message électronique qu’à un courrier, beaucoup plus solennel. La participation aux assemblées générales, déjà mauvaise, s’en ressentira nécessairement et bon nombre de relances en cas d’impayés ne seront pas prises en considération, aggravant ainsi la dette des copropriétaires débiteurs et retardant leur recouvrement.

Si le texte initial permet aux copropriétaires qui le souhaitent de continuer à recevoir ces documents par voie postale, il est assuré que bon nombre d’entre eux ne feront pas les démarches car ils passeront tout simplement à côté.

Par ailleurs, force est de constater que si le dispositif actuel faisant de la communication électronique une simple possibilité pour les copropriétaires intéressés reste minoritaire, c’est qu’il n’est pas adapté à leur situation personnelle.

D’où la demande de suppression de cette disposition qui, par ailleurs, n’a aucune incidence sur la prévention des copropriétés en difficulté.

Cet amendement a été travaillé avec la CLCV et l’ARC. 

Après l'article 9 ter (nouveau)

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Au II de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :  

« ...) La constitution d’une réserve, laquelle ne peut excéder un quart du montant du budget prévisionnel. » 

A l’heure actuelle, le syndic peut appeler auprès des copropriétaires une avance de trésorerie. Cette faculté est intéressante dans la mesure où elle assure au syndic un matelas financier lui permettant  de payer les factures des fournisseurs en cas d’impayés ou de retards de paiements.

Cependant, le  règlement de copropriété doit prévoir expressément cette avance, laquelle ne peut excéder un sixième du budget prévisionnel, soit l’équivalent de deux mois de charges courantes.

A défaut de  mention dans le règlement, il appartiendra aux copropriétaires de procéder à une modification  préalable de celui-ci, ce qui est complexe et coûteux puisqu’il faudra procéder à la publication des  actes modificatifs. 

L’objet de cet amendement est double. D’une part, il supprime toute référence au règlement de copropriété afin que l’assemblée générale soit à même de voter la mise en place de cette réserve.

D’autre part, il porte le montant maximum de la réserve à un quart du budget prévisionnel, contre un sixième actuellement. En effet, ce montant est apparu relativement faible pour permettre au syndic d’acquitter les factures des fournisseurs de la copropriété en cas d’impayés ou de retards de paiements des copropriétaires.

Cet amendement a été travaillé avec la CLCV.

Alinéa 8

Après le mot : 

d’Etat

insérer les mots : 

pour les opérations déclarées d'intérêt national et par un arrêté pris par le représentant de l’État dans le département pour les autres opérations 

Cet amendement permet d'accélérer les opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) qui s’appliquent aux grands ensembles complexes, soumis au statut de la copropriété et qui constituent un outil permettant de lutter contre les logements indignes et la dégradation des immeubles.

L’article 11 prévoit l’extension de la procédure de prise de possession anticipée aux ORCOD afin de permettre aux opérateurs conduisant ces opérations d’intervenir sur les immeubles concernés dès la prise de la déclaration d’utilité publique, tant sur les parties communes que privatives des immeubles, pour enrayer au plus tôt leur dégradation et de limiter leurs dépenses de mesures conservatoires.

Un décret pris après avis conforme du Conseil d'Etat est ainsi prévu pour que l’Etat puisse autoriser la prise de possession anticipée de tout de tout ou partie d’un ou de plusieurs immeubles dégradés ou dangereux dont l’acquisition est prévue pour la réalisation d’une opération d’aménagement déclarée d’utilité publique, mais cela semble disproportionné. 

C’est pourquoi, cet amendement vise à réserver aux seules ORCOD qui sont déclarées d’intérêt national (ORCOD IN) le recours au décret sur avis conforme du Conseil d’État pour autoriser la prise de possession anticipée et permettre la prise de possession anticipée dans les ORCOD dites de droit commun par un simple arrêté préfectoral. 

Cet amendement vise ainsi à rendre le dispositif prévu à l’article 11 plus opérationnel et plus rapide. Cet amendement a été travaillé avec la Société de requalification des quartiers anciens (Soreqa).

Alinéa 8 

Remplacer les mots :

mesures et travaux nécessaires à une remise en état du bien aux normes de salubrité, de sécurité et de décence seraient plus coûteux que sa

par les mots : 

pour les immeubles d’habitation, le coût des mesures et travaux nécessaires à une remise en état du bien aux normes de salubrité, de sécurité et de décence serait supérieur au coût théorique de construction d’un immeuble équivalent 

Cet amendement propose une rédaction alternative qui semble acceptable au regard de l’avis du Conseil d’État et nécessaire pour continuer à engager des expropriations en “loi Vivien” pour faciliter la résorption de l’habitat insalubre .

Pour mémoire, la “loi Vivien” suppose que l’immeuble fasse l’objet d’un arrêté prescrivant la démolition ou interdisant définitivement à l’habitation.

La rédaction actuelle prévue à l’article 12 a élargi la définition des travaux nécessaires à la résorption de l’insalubrité mais a maintenu les coûts de reconstruction, y compris de démolition. 

Il importe de revoir le calcul du caractère irrémédiable de l’insalubrité ou de la mise en sécurité afin de ne pas limiter la faculté de prise d’arrêtés coercitifs avec interdiction définitive d’habiter, de limiter le contentieux et ainsi débloquer l’action publique. 

C’est pourquoi, cet amendement propose de retenir que l'arrêté ne peut prescrire la démolition ou l'interdiction définitive d'habiter que s'il n'existe aucun moyen technique de remédier à l'insalubrité ou à l'insécurité ou lorsque, pour les immeubles d’habitation, le coût des mesures et travaux nécessaires à une remise en état du bien aux normes de salubrité, de sécurité et de décence serait supérieur au coût théorique de construction d’un immeuble équivalent.

Il s’agit ainsi d’inciter les collectivités à prendre leurs arrêtés. Cet amendement a été travaillé avec la Société de requalification des quartiers anciens (Soreqa).

Après l'article 9 ter (nouveau)

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le chapitre unique du titre V du livre V du code de la construction et de l’habitation est complété par un article L. 551-2 ainsi rédigé :

« Art. L. 551-2. – Les logements respectent des dimensions minimales de hauteur sous plafond, de surface habitable et de volume habitable :

« 1° Le logement dispose d’au moins une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et présente un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

« 2° Les pièces de vie et de service du logement ont une hauteur sous plafond suffisante et continue pour la surface exigée permettant son occupation sans risque. Une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 2,20 mètres est suffisante. Les locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 mètres sont impropres à l’habitation.

« La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 156-1 du code de la construction et de l’habitation. ».

Cet amendement permet de corriger les effets contreproductifs du décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation et assimilés. 

Ce décret affaiblit plusieurs normes de salubrité et conduit à entraver la lutte contre les marchands de sommeil et autres propriétaires abusifs en tirant vers le bas toutes les normes de qualité des logements mis en location.

Alors que jusque-là, la hauteur sous plafond d’un logement devait être de 2,20 mètres minimum, le décret  du 29 juillet 2023 parle désormais de « volume habitable suffisant » avec un seuil fixé à 20m3.

Le décret montre la nécessité d'une précision législative puisque celui-ci permet la location de sous-sol aménagé et abaisse la hauteur sous plafond minimale 1 mètre 80 alors même que la taille moyenne des hommes en France est de 1 mètre 78 et qu’elle est en constante augmentation. 

Après l'article 8 bis (nouveau)

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - Après le 4° de l'article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« 5° Un diagnostic de la décence du logement en application du décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. »

II. - L’article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« 12° Un diagnostic de la décence du logement en application du décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. »

La proposition n° 21 du rapport Hanotin-Lutz propose de compléter la liste des diagnostics techniques obligatoires en cas de mise en location ou de vente d’un logement pour mieux prendre en compte les critères de décence des logements. Notre amendement traduit cette proposition.

Supprimer cet article.

Nombreuses associations nous ont fait part de leurs inquiétudes au recours à des constructions modulaires et démontables comme solution d’hébergement des personnes évacuées dans le cadre d’arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité.

On comprend l’objectif recherché par cette mesure qui tente d’apporter des solutions rapides à la question du relogement.

Pour autant, à ce stade, le texte prévoit une dispense totale de toute formalité en matière d’urbanisme.

Aucune garantie n’est donnée sur la qualité et la performance énergétique des installations.

Il est prévu une durée d’implantation pouvant aller jusqu’à 5 ans ; mais la durée maximale d’occupation par les personnes relogées n’est pas encadrée.

Le maire n’a pas la main sur le projet d’implantation, mais devra néanmoins donner son accord, dans un délai qui ne parait pas acceptable (un mois seulement avant l’implantation des modules), et qui de fait engage sa responsabilité.

Il existe certainement d’autres solutions comme une simplification du recours au permis de construire précaire, qui ne semble pas avoir été expertisée.

Cette mesure ne nous parait pas garantir toutes les conditions de sécurité et de confort des personnes à reloger qui sont déjà victimes de mal-logement, et qui ont subi une évacuation souvent traumatisante, comme le rappelle le collectif en lutte contre le mal logement de Marseille.

En l’état, notre amendement propose la suppression de l’article 7 bis.

I. - Alinéa 1

Faire précéder cet alinéa de la référence : « I.- » 

II. - Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

... - Après le quatrième alinéa du II de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés : 

« - à défaut de signature d’un protocole d’accord, d’engager toute procédure judiciaire à l’encontre d’un copropriétaire pour recouvrer les sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée »

« Les conditions d'application de cet article sont définies par décret. »

Une des principales causes du basculement des copropriétés en fragilité est le retard voire l’absence de procédures judiciaires en recouvrement des charges à l’encontre de copropriétaires débiteurs présentant un montant de charges impayées important.

Le recours à la saisie conservatoire proposé par le projet de loi peut constituer un outil supplémentaire pour lutter contre les marchands de sommeil.

Pour intervenir plus efficacement sur la question des impayés de charges de copropriété, notre amendement prévoit qu'à défaut d’avoir conclu un protocole d’accord avec le copropriétaire débiteur permettant d’échelonner le règlement de la dette, le syndic engage une procédure judiciaire à l’encontre du débiteur. Les modalités d'application de cette mesure sont renvoyées à un décret.

Après l'article 5

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’alinéa 3 de l’article 2 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique est complété par une phrase ainsi rédigée : « Il est également accordé, lorsqu’à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée. »

Après l'article 7

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié : 

I. - À l’article L. 634-4, après le mot : « chapitre », sont insérés les mots : « le maire de la commune ou le président de l’établissement public de coopération intercommmunale exerçant la compétence mentionnée à l’article L. 634-1ou à défaut, » et les mots : « le produit en est intégralement versé à l’Agence nationale de l’habitat » sont remplacés par les mots : « le produit en est intégralement versé à la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunale concerné, ou à l’Agence nationale de l’habitat en cas d’application de  l’amende par le représentant de l’État dans le département ».

II. - Aux deux premiers alinéas de l’article L. 635-7, après le mot : « commune », sont insérés les mots : « le maire de la commune ou le président de l’établissement public de coopération intercommmunale exerçant la compétence mentionnée à l’article L. 635-1 ou à défaut, » et au troisième alinéa, après le mot : « versé », la fin de la phrase est ainsi rédigée : « à la commune ou à l’établissement public de coopération intercommunale concerné, ou à l’Agence nationale de l’habitat en cas d’application de l’amende par le représentant de l’État dans le département ».

Pour faciliter la mise en œuvre des sanctions en cas d’infractions au « permis de louer » et redonner du pouvoir d’agir et des moyens aux collectivités, il est proposé de permettre aux collectivités d'appliquer elle-même les amendes prévues par les articles L634-4 et L635-7 du code de la construction et de l'habitation (amendes au plus égale à 5 000 €) et de bénéficier du produit de ces amendes.

Après l'alinéa 3

Insérer deux alinéas ainsi rédigés : 

...° Le même article 225-15 est complété par un paragraphe ainsi rédigé : 

« IV. - Lorsqu'elles sont commises à l'égard de personnes vulnérables ou en situation de dépendance, l'infraction définie à l'article 225-14 est punie de dix ans d'emprisonnement et de 300 000 € d'amende. »

L’article 8 ter du projet de loi a pour objet de renforcer le quantum des peines encourues pour le « fait de mettre à la disposition d’une personne, moyennant une contrepartie, un hébergement incompatible avec la dignité humaine ». La suppression de la notion de vulnérabilité comme condition de définition du délit permettra d’élargir le délit. 

Il est cependant proposé de prévoir une aggravation des peines lorsque l’infraction est commise à l’encontre de personnes considérées comme vulnérables ou en situation de dépendance.

Cet amendement est déposé en lien les associations et collectifs réunis pour la lutte contre le mal-logement à Marseille.

Après l'article 9 ter (nouveau)

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le 1° du III de l’article L. 511-22 du code de la construction et de l’habitation est complété par les mots : « , ou lorsque la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation est engagée ».

La proposition n°17 du rapport Hanotin-Lutz propose d’élargir les mesures de protection des occupants, dès le premier signalement aux autorités compétentes, des menaces ou des congés abusifs de la part des propriétaires.

Notre amendement propose d’élargir les conditions d’applicabilité de l’article L. 511-22 qui sanctionne le fait de dégrader, détériorer, détruire des locaux ou de les rendre impropres à l’habitation dans le but d’en faire partir les occupants lorsque l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L.511-10 du CCH est engagée.

Après l'article 3

I. - Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Au II de l'article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation après les mots : « caractère définitif», sont insérés les mots : « ou d’évacuation à caractère temporaire si les travaux n’ont pas été réalisés dans les délais fixés par l’arrêté pris au titre de l’article L. 511-11 du même code »

La proposition n°16 du rapport Hanotin-Lutz propose d'améliorer le droit des occupants dans le cadre d’évacuations d’immeubles en application des procédures de traitement de l’insalubrité ou de mise en sécurité au titre de l’article L. 511-19; le code de la construction et de l'habitation prévoit uniquement un droit à l’hébergement, le temps des travaux. Or, de par la durée réelle des processus et des travaux, ces durées peuvent être extrêmement longues et parfois même ne jamais aboutir. Le ménage reste hébergé, dans la majeure partie des cas à l’hôtel.

Afin d’encourager au relogement des ménages, notre amendement propose d’appliquer l'obligation de relogement des ménages en cas d'évacuation temporaire lorsque les travaux n’ont pas été réalisés dans les délais fixés par l’arrêté pris au titre de l’article L 511-11 du code de la construction et de l’habitation.

Après l'article 3

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - Après l'article L. 321-1-4 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un article L. 321-1-5 ainsi rédigé :

« Art. L. 321-1-5. - L'Agence nationale de l'habitat peut, dans le cadre de ses missions prévues à l'article L. 321-1, accorder des subventions aux communes ou à leurs groupements qui se substituent aux propriétaires ou exploitants défaillants pour les mesures qu'ils exécutent en leur lieu et place sur l'immeuble en application des articles L. 123-3 et des 1°, 2° et 4° de l'article L. 511-2 et de l’article L. 511-19. Pour ces bénéficiaires, le montant des aides octroyées peut couvrir l’intégralité du coût global de l’opération. »

II. - La perte de recettes résultant pour l’État du I ci-dessus est compensée, à due concurrence, par la création d'une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

Cet amendement poursuit donc trois objectifs. Tout d'abord remonter au niveau législatif la mission de subventionnement des travaux d’office par l’ANAH. Deuxièmement, il vise à permettre le subventionnement des travaux d’office faits en situation d’urgence, ceux-ci étant aujourd’hui évincés . Enfin, il tend à généraliser le financement intégral des travaux par la subvention lorsque le bénéficiaire de ladite subvention est une collectivité, considérant que cette dernière, contrairement à un particulier, ne peut pas profiter d’un tel montage pour s’enrichir, et doit nécessairement agir étant donné sa responsabilité fixée par la loi en matière de lutte contre l’habitat indigne.

En effet, le financement des travaux d’office réalisé par les maires et les présidents d’intercommunalité est un des plus importants leviers d’action dans la lutte contre l’habitat indigne.

Or, aujourd’hui les modalités de ce financement par l’ANAH n’apparaissent pas dans la partie législative du code de la construction et de l’habitation. Cependant, les articles R. 321-12 à R. 321-22-4 qui définissent les conditions d’attribution des aides de l’ANAH, précisent, au niveau réglementaire, que les subventions accordées aux collectivités pour ces travaux ne peuvent être instituées pour les travaux faits en situation d’urgence (travaux faits en application de l’article L. 511-19) et que ces subventions ne peuvent de manière générale dépasser 80% du coût global de l’opération.

Après l'article 9 ter (nouveau)

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le cinquième alinéa de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« 5° Lorsque l’immeuble ou l’installation est occupée, toute mesure propre à rendre logement décent selon les critères définis par le premier alinéa de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, sauf s’il n’existe aucun moyen technique d’y arriver. »

Cet amendement tend à ce que les arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris dans le cadre de la lutte contre l'habitat indigne puissent prescrire la remise en décence du logement.

En effet, il arrive que  le retour d’un occupant soit  impossible dans un logement rendu sûr, solidement édifié et salubre techniquement, à la suite d’une procédure de lutte contre l’habitat indigne faisant intervenir un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, car il n’a pas été rendu décent.

Dans ce cas, la procédure de lutte contre l’habitat indigne pourtant valablement engagée n’a donc pas pu conduire à une solution satisfaisante.

I. - Alinéa 1

Supprimer les mots : « ont produit des installations qui » ;

II. - Alinéa 2

Remplacer les mots : « ces installations sont occupées » par les mots : « des locaux ou installations issus de ces travaux sont occupés »

III. - Alinéa 3

1° Remplacer le mot : « installations » par le mot : « travaux » ;

2° Remplacer les mots : « jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond » par les mots : « ordonnance du juge des libertés et de la détention du tribunal judiciaire dans le ressort duquel sont situés les travaux ».

Il s'agit d'un amendement purement rédactionnel de ce dispositif  très attendu par les élus locaux qui facilite la démolition d’office d’une construction irrégulière qui présente un risque sécuritaire et relève donc de l’habitat indigne

Après l'article 3

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L'article L. 2243-1-1 du code général des collectivités territoriales est ainsi rédigé :

« Art. L. 2243-1-1. - L'abandon manifeste d'une partie d'immeuble d’un bien peut être constaté dès lors que des travaux ont condamné l'accès à cette partie ou dès lors que les prescriptions d’un arrêté pris au titre de l’article L. 511-11 ou L. 511-19 n'ont pas été mises en œuvre sur cette partie d'immeuble dans le délai fixé par l'arrêté. »

Cet amendement tend, dans les situations de mise en sécurité et de péril, à permettre, à toutes les communes et plus uniquement celles comprises dans une ORT de renforcer les dispositifs d’appropriation foncière des biens en état d’abandon manifeste.

Le dispositif actuel est trop restrictif alors que les communes doivent faire des efforts pour réutiliser et acquérir du foncier déjà artificialisé et ainsi poursuivre l'objectif national de lutte contre l'artificialisation des sols. 

Cette mesure permet après une mise en demeure restée sans réponse d'activer directement la procédure de bien en état d'abandon manifeste pour implanter dans les meilleurs délais des logements ou restaurer des bâtiments industriels.

Après l'article 8 bis (nouveau)

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après l'article 9 ter (nouveau)

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le cinquième alinéa de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : 

« 5° Lorsque l’immeuble ou l’installation est occupée, toute mesure propre à rendre logement décent selon les critères définis par le premier alinéa de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. »

L'expérience de la gestion de crise des périls et des évacuations montre que les conditions de réintégration ne sont pas toujours satisfaisantes. Des arrêtés d’interdiction d’occuper sont levés dès lors que les périls sont écartés, alors même que le logement ne respecte pas les conditions minimales d’habitabilité et de décence.

Cet amendement prévoit que les arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne prescrivent explicitement la « remise en décence » du logement qui était régulièrement occupé. L'objectif est bien de garantir la décence des logements en sortie d'habitat indigne.

Après l'alinéa 2

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

« ....° Après le III de l’article 1er, il est inséré un III bis ainsi rédigé : 

« III bis. – Pour l’appréciation de l’atteinte du seuil de la moitié des droits indivis mentionné aux I et III, un acte de notoriété peut être dressé selon les modalités fixées aux articles 730-1 à 730-5 du code civil, à la demande d'un ou plusieurs indivisaires, contenant l'affirmation qu'ils sont, seuls ou avec d'autres qu'ils désignent, propriétaires indivis du bien, et dans quelles proportions. » 

Le dispositif de vente ou de partage simplifié mis en place par la loi du 27 décembre 2018 suppose que le notaire soit saisi par un ou plusieurs indivisaires titulaires d’au moins la moitié des droits indivis.

Or, en pratique, selon les éléments transmis à la rapporteure par le Conseil supérieur du notariat, il est parfois impossible de s’assurer que cette condition est remplie, faute de connaître avec certitude le nombre exact d’indivisaires.

Afin de pallier cette difficulté, le présent amendement permet de recourir, de manière optionnelle, au mécanisme de la notoriété défini aux articles 730-1 à 730-5 du code civil pour l’établissement de la qualité d’héritier dans le cadre du règlement successoral.

Le seuil de la moitié s’apprécierait au regard d’un acte de notoriété dans lequel un ou plusieurs indivisaires déclareraient qu'ils sont, seuls ou avec d'autres qu'ils désignent, propriétaires indivis du bien, et dans quelles proportions.

Le notaire devra s’assurer de la sincérité et de la vraisemblance de ces déclarations, comme pour tous les actes de notoriété. Il pourra, au besoin, appeler à l’acte toute personne dont les dires lui paraîtraient utiles, conformément à l’avant-dernier alinéa de l’article 730-1 du même code.

Alinéa 7

Après la référence :

article 5,

insérer les mots :

le mot : « judiciaire » et

Le présent amendement vise à supprimer le terme « judiciaire » accolé au mot « partage ». En effet, selon les éléments transmis à la rapporteure par le Conseil supérieur du notariat, le partage peut être conventionnel aussi bien que judiciaire ; tel est le cas lorsqu’il résulte, non d’un jugement, mais d’un acte notarié. Dans un souci de sécurisation des opérations, il convient d'inclure tous les partages, et pas uniquement ceux prononcés par le juge. Maintenir la rédaction actuelle restreindrait sans raison la portée de l’article 5 de la loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018 visant à faciliter la sortie de l’indivision successorale et à relancer la politique du logement en outre-mer. Cette limitation n’a pas lieu d’être dès lors que cette loi tend précisément à favoriser le partage conventionnel, en prévoyant qu’un tel partage n’est tranché par le juge qu’en cas d’opposition exprimée par un indivisaire.

Alinéa 9

Remplacer la date :

2027

par la date :

2007

Correction d’une erreur matérielle : ce sont bien les successions ouvertes avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités qui sont ciblées par le 4° du II de l’article 14 bis du projet de loi.

Alinéa 2

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Les situations d’insécurité mentionnées au 2°, lorsqu'elles concernent le risque incendie, et au 3° de l’article L. 511-2 peuvent être constatées par un rapport des services départementaux d’incendie et de secours remis aux autorités compétentes mentionnées à l’article L. 511-4. »

Le présent amendement a pour objet, d’une part, de recentrer le dispositif de l’article 12 bis sur les seules situations qui concernent le risque incendie et, d’autre part, de ne mobiliser que les services départementaux d’incendie et de secours (SDIS), et ce uniquement dans le cadre de la police de la sécurité pour éviter toute instrumentalisation.

En effet, la rédaction adoptée par l’Assemblée nationale est imprécise puisqu’elle mentionne « les services ou les professionnels de la sécurité incendie », qui incluent, sans que cela ne soit exclusif, les services départementaux d’incendie et de secours et la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité.

Cette rédaction est insatisfaisante puisqu’elle pourrait autoriser le maire à s’appuyer sur des entreprises privées spécialisées dans la sécurité incendie sans aucun cadre ni aucune définition de ces entreprises. Les conséquences du constat d’une situation d’insécurité pouvant aller jusqu’à la démolition de l’immeuble concerné, sans que le recours à de telles entreprises soit un problème per se, il convient cependant de laisser le juge administratif désigner ces entreprises en tant qu’ « expert », comme le prévoit déjà l’actuel second alinéa de l’article L. 511-8 du code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs, le présent amendement supprime la mention de la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité, qui ne semble pas l’organe adéquat pour procéder, dans un délai très restreint, aux contrôles sur place que nécessite l’élaboration du rapport constatant la situation d’insécurité. Il convient en premier lieu de relever que cette commission qui est, comme son nom l’indique, uniquement consultative, n’est pas compétente par défaut pour tous les types d’immeubles, mais, en ce qui concerne le risque incendie, pour les seuls établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur. En outre, dans la mesure où le secrétariat de sa sous-commission pour la sécurité contre les risques d'incendie et de panique est assuré par le directeur départemental de services d'incendie et de secours, le SDIS serait inutilement mobilisé deux fois.

En outre, afin d’éviter toute instrumentalisation des sapeurs-pompiers, notamment dans l’éventualité de relations de voisinage difficiles, le présent amendement précise que leur rapport est remis au maire, au président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou au préfet.

I. – Alinéa 1

1° Après le mot :

Après

insérer les mots :

le premier alinéa de

2° Remplacer la référence :

article L. 522-1-1

par le mot :

alinéa

II. – Alinéa 2

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Lorsque l’exécution des travaux de projets compris dans le périmètre d’une opération d’intérêt national, mentionnée à l’article L. 102-12 du code de l’urbanisme risque d’être retardée par des difficultés tenant à la prise de possession d’un ou de plusieurs immeubles bâtis ou non bâtis dont l’acquisition est nécessaire à sa réalisation, et que, pour les immeubles bâtis à usage d’habitation, un projet de plan de relogement a été établi, un décret pris sur avis conforme du Conseil d’État peut, à titre exceptionnel, en autoriser la prise de possession. »

Par souci de clarté juridique, le présent amendement intègre les nouvelles dispositions concernant les opérations d’intérêt national au sein de l’article L. 522-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, plutôt que de créer un nouvel article qui alourdirait la structure du code.

En outre, afin de ne pas ouvrir trop largement la possibilité de prise de possession anticipée dans le cadre des opérations d’intérêt national lorsqu’elle ne se justifie pas, l’amendement précise que l’autorisation de prise de possession anticipée ne peut être donnée qu’ « à titre exceptionnel », suivant la rédaction du premier alinéa de l’article L. 522-1, relatif aux travaux d’infrastructures.

Alinéa 12, première phrase

Après le mot :

notifié

insérer les mots :

par le représentant de l’État dans le département

Le présent amendement a pour objet de préciser que l’arrêté de prise de possession anticipée est notifié par le préfet, par dérogation à l’article 4 de la loi du 29 décembre 1892 relative aux dommages causés à la propriété privée par l'exécution des travaux publics qui confie cette charge au maire.

La prise de possession anticipée étant, conformément à l’alinéa 8 de l’article 11 du projet de loi, une procédure ne pouvant être mise en œuvre que par l’État, il est normal que ce soit son représentant qui procède à la notification.

I. – Alinéa 2

Remplacer les mots :

donne compétence à

par les mots :

atteste de la compétence de

II. – Alinéa 3, première phrase 

Remplacer les mots :

a pour mission de

par les mots :

est présumé compétent pour

III. – Alinéa 4, seconde phrase

Supprimer cette phrase.

IV. – Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

… – Un décret détermine les modalités d’application du présent article.

Le présent amendement procède à une clarification rédactionnelle afin de préciser que l’agrément de syndic d’intérêt collectif n’est pas une condition exclusive pour intervenir dans les copropriétés en difficulté, les syndics sans agrément pouvant toujours y assurer leurs fonctions.

Il élargit en outre le périmètre du décret d’application afin que soit précisé les conditions, notamment financières, dans lesquelles le syndic d’intérêt collectif peut « assister » l’administrateur provisoire.

I. – Alinéa 2, première phrase

Après la seconde occurrence du mot :

code

rédiger ainsi la fin de la phrase :

est destinataire du procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété, à laquelle il peut participer ou se faire représenter.

II. – Alinéa 3 

Supprimer cet alinéa.

Le présent amendement vise d’une part, à permettre au préfet et au président de l’EPCI compétent en matière d’habitat, et non pas seulement au maire, de recevoir les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété, lorsqu’ils sont signataires d’un arrêté de traitement de l’insalubrité et, d’autre part, dans un souci de concision, à rassembler en un article unique les dispositions des articles 29-16 et 29-17 de la loi du 10 juillet 1965.

Supprimer cet article.

Le présent amendement a pour objet de supprimer l’article 9 ter, qui a pour effet principal, faire passer en force des résolutions qui n'avaient pas obtenu lors du premier vote un seuil suffisant de voix de copropriétaires composant le syndicat en leur faveur, en engendrant des frais de convocation et de tenue d'assemblée générale, voire du contentieux supplémentaire.

En effet, le 2° bis de l’article 9 ter, qui renforce le mécanisme de la passerelle pour les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des gaz à effet de serre, réintroduit des dispositions supprimées récemment et à juste titre par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis.

Par ailleurs, le 3° de l’article 9 ter, qui étend les possibilités de réalisation de travaux affectant les parties communes aux frais d’un ou de plusieurs copropriétaires, est encore plus attentatoire aux droits des copropriétaires dans la mesure où il rend le vote de l’assemblée générale simplement optionnel, le copropriétaire n’étant tenu que d’informer les autres copropriétaires des travaux qu’il souhaite réaliser sur les parties communes de la toiture.

Le nouvel article 25-2-2 qu’il est proposé de créer n’a en outre aucune plus-value puisqu’il est satisfait par l’actuel b de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Enfin, la suppression de cet article 9 ter est cohérente avec les préconisations du rapport n° 811 (2022 – 2023) de la commission d’enquête sénatoriale sur l’efficacité des politiques publiques en matière de rénovation énergétique, qui avait mis en avant la « situation de précarité financière » que peuvent rencontrer certains copropriétaires soumis à l’engagement de travaux sans leur accord. La commission avait préconisé l’assouplissement des règles de majorité uniquement pour les emprunts collectifs consentis au syndicat de copropriétaires et pour les emprunts à adhésion individuelle (préconisation n° 16), en maintenant cependant une règle de majorité absolue pour les premiers et de majorité simple pour les seconds.

Le « passage en force », pour reprendre les termes gouvernementaux de 2019, n’est en aucun cas souhaitable.

Alinéas 2 à 5

Supprimer ces alinéas.

Le présent amendement a pour objet de supprimer les 1° et 2° du I de l’article 9 bis, ces deux dispositions étant en grande partie déjà satisfaites par les décrets d’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et, en ce qui concerne leur modeste plus-value, inopportunes.

Concernant le 1°, l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit déjà l’établissement des appels de fonds par le syndic. La fixation de leur contenu précis par décret n’a qu’un intérêt limité en l’absence d’imposition d’un modèle type et ne garantit par ailleurs pas une amélioration de la lisibilité dudit appel de fonds par rapport à la situation actuelle, le pouvoir réglementaire pouvant ajouter de nombreuses obligations à l’occasion de la publication du décret prévu par ce même 1°.

Le 2° n’apparait pas davantage opportun, dans la mesure où il engendrerait une charge excessive sur le syndic, qui serait obligé de mettre à la disposition du président du conseil syndical, par accès numérique, les comptes et les opérations bancaires de la copropriété « sans délai ».  

Conformément à l’article 3 du décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne, les membres du conseil syndical ont déjà numériquement accès aux balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires, au relevé général des charges et produits de l'exercice échu et, le cas échéant, aux relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires.

Cette obligation règlementaire semble suffisante, autant au regard des exigences de transparence de la gestion financière de la copropriété que de l’objectif de ne pas complexifier de façon disproportionnée le travail quotidien des syndics. 

Alinéas 8 à 16

Supprimer ces alinéas.

Les alinéas 8 à 16 de l’article visent à établir le principe de la validité des notifications et mises en demeure par voie électronique sauf opposition des copropriétaires alors qu’aujourd’hui leur accord exprès est nécessaire.

Mais cette mesure visant à renforcer l’usage des communications électroniques est particulièrement complexe sans modifier vraiment la manière dont les choses vont se dérouler puisque la voie électronique est déjà autorisée et que les copropriétaires conserveront le droit de recevoir les documents par écrit.

Au surplus, les envois électroniques et le poids des pièces jointes ne sont pas sans poser de nombreuses difficultés (spam, lourdeurs des pièces jointes, erreurs d’adresse ou changement...). La charge d’impression sera transférée sur les particuliers et, si nombre de lettres recommandées n’arrivent pas à destination, beaucoup de courriels ne sont ni ouverts ni lus.

Enfin, le niveau d’illectronisme reste important et doit être pris en considération.

L’amendement propose donc de supprimer ces alinéas.

Alinéa 3

Remplacer les mots :

programmée d'amélioration de l'habitat prévue à l'article L. 303-1 qui a pour objet la rénovation urbaine

par les mots :

de revitalisation de territoire prévue à l'article L. 303-2 

Selon les informations transmises à la rapporteure par le ministère du logement, les opérations programmées d'amélioration de l'habitat couvrent plus de 700 zones, majoritairement en zones détendues et pas forcément afin de lutter contre l’habitat indigne.

En comparaison, les opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD), qui étaient ciblées par le texte initial, ne concernent actuellement que 4 quartiers (à Metz, à Saint-Étienne-du-Rouvray, à Sarcelles et à Argenteuil).

Au regard du respect du droit de propriété, il n'est par conséquent pas souhaitable d'étendre exagérément le dispositif dérogatoire du nouvel article L. 741-3 du code de la construction et de l'habitation, qui permet d'imposer aux copropriétaires la scission ou la subdivision du syndicat.

Le présent amendement vise donc à recentrer le dispositif de l'article L. 741-3, en limitant son champ aux opérations de revitalisation de territoire, qui sont plus spécifiquement utilisées pour la rénovation des centres-villes anciens. 

I. - Alinéa 11

Rédiger ainsi cet alinéa :

« VI. – Au vu des conclusions du rapport de l’expert, le juge peut prononcer :

II. – Alinéa 20

Rédiger ainsi cet alinéa :

« II. -Au vu des conclusions du rapport de l’expert, le juge peut prononcer :

Le présent amendement a pour objet de clarifier la rédaction issue de l’Assemblée nationale, afin de préciser que le juge n’a pas une compétence liée mais qu’il se prononce en toute indépendance sur la demande de scission ou de subdivision de la copropriété qui lui est formulée.

La rédaction proposée par le présent amendement reprend celle de l’article 29-8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et permet ainsi une harmonisation des dispositions relatives à la scission et à la subdivision.

Alinéa 13

Supprimer cet alinéa.

Le présent amendement a pour objet de supprimer le III de l’article 12, ajouté lors de l’examen du texte à l’Assemblée nationale.

Ce III prévoit que le juge judiciaire détermine le montant de l’indemnité d’expropriation « en considération d’une méthodologie nationale d’évaluation des biens définie par décret en Conseil d’État » pour les biens expropriés selon la procédure dérogatoire dite « Vivien » et celle créée par l’article 3 du projet de loi.

En premier lieu, cette mesure relève du domaine règlementaire et n’a donc pas sa place dans la partie législative du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

En second lieu, si cette mesure cherche à réduire, selon les termes des auteurs de l’amendement l’ayant insérée, « la différence dans les évaluations qui peuvent être faites par les juges en fonction des territoires », le problème concerne tous types d’expropriation, et non les seules expropriations selon les procédures dérogatoires précitées. Si un travail d’harmonisation des évaluations doit être réalisé, celui-ci ne doit pas être limité aux seules procédures dérogatoires.

Alinéas 10, 11, 12, 22

Après le mot :

habiter

insérer les mots :

ou d’utiliser

Amendement de coordination avec les modifications apportées par l’article 12 du projet de loi, qui précise que les immeubles faisant l’objet de la procédure d’expropriation « Vivien » doivent avoir été soumis à un arrêté d’interdiction définitive d’habiter ou d’utiliser, afin d’inclure les locaux commerciaux ou professionnels situés dans ces immeubles.

Cette interdiction d’habiter ou d’utiliser peut, en application du 4° de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, être prononcée à titre temporaire ou définitif.

Il n’y a pas de raison d’exclure de la nouvelle procédure d’expropriation instaurée par l’article 3 du projet de loi, qui ne mentionne en l’état que les arrêtés d’interdiction temporaires d’habiter, les locaux à usage commercial ou professionnel.

Alinéa 26

1° Deuxième phrase

Remplacer le mot :

place

par les mots :

peut saisir le juge des référés aux fins du placement 

et le mot :

le 

par le mot :

du

2° Troisième phrase

Compléter cette phrase par les mots :

selon les modalités fixées aux neuvième et dixième alinéas de l’article 131-21 et à l'avant-dernier alinéa de l'article 131-39 du code pénal

Le procureur de la République ne peut saisir des biens, même à titre provisoire, que dans le cadre des perquisitions. Dans tous les autres cas, le recours au juge est nécessaire. 

C'est pourquoi, le présent amendement prévoit que le procureur de la République puisse saisir le juge des référés pour que celui-ci statue sur le placement sous séquestre du montant des indemnités d’expropriation perçues par les personnes soupçonnées d’être des « marchands de sommeil »

Le présent amendement précise en outre que la confiscation du montant de ces indemnités par le juge sera une peine complémentaire telle que définie aux articles 131-21 et 131-39 du code pénal.

Alinéa 2

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Art. 3-4. - Le fait, pour un bailleur ou tout intermédiaire, de refuser l’établissement d’un contrat conforme à l’article 3 et la délivrance d’un reçu ou d’une quittance mentionnés à l’article 21 ou de dissimuler ces obligations, est puni d’un an d’emprisonnement et de 20 000 euros d’amende. Les personnes morales déclarées responsables pénalement de ce fait encourent une amende suivant les modalités prévues par l’article 131-38 du code pénal. »  

Sur la base de l’article 1714 du code civil, qui dispose que l’« on peut louer ou par écrit ou verbalement, », la jurisprudence admet la possibilité qu’un bail soit conclu verbalement, la seule obligation étant d’élaborer un contrat écrit si l’une des parties le demande.

L'article 8 quater entend sanctionner la dissimulation de bail. Le présent amendement propose une nouvelle rédaction afin de s'insérer au mieux dans le cadre des dispositions existantes.

Rédiger ainsi cet article :

I.- Au 2° du I de l’article 225-26 du code pénal, le mot : « dix » est remplacé par le mot : « quinze ».

II.-Au premier alinéa du I de l’article L. 551-1 du code de la construction et de l’habitation, remplacer les mots " au 3° du III " par les mots " aux IV et V ".

L'article 8 quater B entend prévoir une peine complémentaire de quinze ans d'interdiction d'achat de certains biens immobiliers pour les marchands de sommeil.

Le présent amendement rejoint cet objectif mais augmente pour ce faire les peines déjà prévues à l’article 225-26 du code pénal. 

Il procède par ailleurs à une coordination suite à l'adoption de la loi n° 2024-42 du 26 janvier 2024 pour contrôler l'immigration, améliorer l'intégration.

Supprimer cet article.

L'article 3 ter entend inscrire dans le code de procédure pénale la possibilité pour les notaires de consulter le bulletin n°2 du casier judiciaire de tout acquéreur personne morale afin d'assurer l'obligation qui leur est faite par l'article L. 551-1 du code de la construction et de l’habitation de surveiller le respect des interdictions d’acquisition susceptibles d’être prononcées contre un marchand de sommeil.

 Cependant la nécessité juridique de cette mesure a fait l'objet d'analyses divergentes au cours des auditions et il paraît préférable de s'en assurer d'ici la séance, notamment au regard de la possibilité qu'ont déjà les notaires de consulter le bulletin n'°2 des personnes physiques.