AMENDEMENT

L'alinéa 5 est ainsi rédigé:

« Les baux de locaux monovalents et les baux à usage exclusif de bureaux peuvent prévoir des dispositions contraires. »

L’article 1 A du projet de loi modifie l’article L.145-4 du Code de commerce en supprimant la possibilité laissée aux bailleurs d’imposer au preneur de renoncer à la résiliation triennale du bail (suppression de la mention « à défaut de convention contraire » à l’article L145-4 du Code de commerce relatif à la durée du bail). Le droit à la résiliation triennale du commerçant a été consacré d’ordre public ; il ne serait plus possible de le contourner contractuellement.

Il s’agit de contrer la pratique des baux fermes de 6 ans, voire 9 ans et au-delà, très répandue aujourd’hui, qui permet aux sociétés foncières de disposer de revenus garantis, indépendamment de l’évolution réelle de l’activité commerciale. Or les commerçants ont besoin d’adapter en permanence leur localisation, en particulier dans cette période de mutation des comportements des consommateurs et de développement du e-commerce. La renonciation à la résiliation triennale freine l’adaptation des réseaux et oblige les commerçants à maintenir des points de vente non rentables. Il s’agit d’une véritable rente versée aux propriétaires, sans justification économique.

Toutefois, la portée de cette innovation a été réduite en séance publique à l’Assemblée Nationale : les baux d'une durée supérieure à neuf ans, les baux de locaux monovalents et les baux à usage exclusif de bureaux pourraient continuer à prévoir une renonciation à la résiliation triennale. Les centres commerciaux, les « parcs commerciaux » situés en entrée de ville, les locaux de bureaux et l’immobilier logistique échapperaient donc à cette modification, qui est pourtant une avancée pour les locataires.

Cette atténuation n’est pas acceptable, en ce qui concerne le commerce de détail. Introduire des exceptions aura des effets pervers : les bailleurs seront incités à signer des baux de plus de 9 ans. Ceci réduira un peu plus, dans la pratique, la place du bail classique « 3-6-9 » et conduira à la disparation de fait du statut des baux commerciaux, déjà largement attaqué par la pratique contractuelle des bailleurs.

En ce qui concerne le commerce de détail, l’unicité du régime des baux commerciaux est donc essentielle.

Il est donc proposé de revenir au droit d’ordre public à la résiliation triennale pour les locaux commerciaux, quelle que soit la durée du bail. Cette disposition ne s’applique qu’aux contrats conclus ou renouvelés postérieurement à la publication de la loi. Toutefois, l’exception pour les locaux monovalents et l’immobilier de bureaux peut être maintenue, car ces locaux répondent à des logiques financières et des besoins différents de celles des commerces.