AMENDEMENT

Après l'article 3

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Le code général des impôts est ainsi modifié :

1° L’article 14 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« …° Les revenus des résidences principales et secondaires des contribuables louées temporairement en location saisonnière. » ;

2° Le I de la 1ère sous-section de la section II du chapitre premier du titre premier de la première partie du livre premier est complété par une section ainsi rédigée :

« 1 bis Option du bailleur privé

« Art. 14 C. – Pour l’imposition de ses revenus locatifs, le contribuable personne physique ou société civile, louant un local immobilier nu, meublé ou équipé, doit opter pour la taxation au titre des revenus fonciers ou pour la taxation au titre des bénéfices industriels et commerciaux.

« Cette option est exercée :

« - bien par bien si elle émane d’une personne physique, dans l’année d’acquisition du bien ;

« - pour l’ensemble de ses actifs si elle émane d’une société civile dans l’année de constitution de la société.

« L’option est révocable dans les cinq ans de son exercice.

« Cette option n’est pas ouverte aux résidences secondaires ou principales des contribuables temporairement mises en location saisonnière, qui seront d’office imposables dans la catégorie des revenus fonciers. » ;

3° Au  5° bis de l’article 35, les mots : « d’habitation meublés » sont remplacés par les mots : « nus, meublés ou équipés et qui ont opté pour le régime de taxation des revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux selon les modalités fixées par l’article 14 C » ;

4° L’article 50-0 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« 6. En cas d’option par le contribuable, louant un local nu, meublé ou équipé, pour le micro-BIC, la plus-value de cession du bien loué, imposée dans la catégorie des plus-values professionnelles, est déterminée à partir d’une valeur nette comptable calculée à partir d’un amortissement fiscal de 3 % par année de détention. » ;

5° Le I de l’article 150 U est complété par quatre alinéas ainsi rédigés :

« L’imposition de la plus-value de cession d’un bien donné en location nue, meublée ou équipée, est déterminée selon l’option exercée au titre de l’article 14 C.

« Si le contribuable, personne physique, a opté pour la taxation de ses revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers, la plus-value est imposée selon le régime des plus-values immobilières prévu au présent article et à l’article 150 VH.

« S’il a opté pour la taxation de ses revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, la plus-value est imposée selon les règles des plus-values professionnelles prévues aux articles 39 duodecies à 39 quaterdecies.

« La plus-value de cession des résidences principales et secondaires d’un contribuable, même louées temporairement en location saisonnière relève du régime des plus-values immobilières prévu au présent article et à l’article 150 VH. » ;

6° Les quatre premiers alinéas du 2 du IV de l’article 155 sont ainsi rédigés :

« 2° L’activité de location directe ou indirecte de locaux nus, meublés ou équipés, est exercée à titre professionnel lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

« 1° Le bailleur a déclaré opter pour le régime des loueurs immobiliers professionnels au titre de sa première année d’imposition ;

« 2° Les recettes annuelles, taxées indifféremment dans les catégories des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux, retirées de cette activité, par l’ensemble des membres du foyer fiscal, excèdent 23 000 € ;

« 3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux ou des revenus fonciers autres que ceux tirés de l’activité de location, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62. » ;

7° Le premier alinéa du 2  de l’article 206 est complété par une phrase ainsi rédigée : « Par dérogation au présent alinéa, la société civile exerçant une activité locative de locaux nus, meublés ou équipés, pourra opter pour le régime des sociétés de personnes mentionné à l’article 8 dans les conditions prévues à l’article 14 C. » ;

8° Le 1° du V de l’article 975 est ainsi rédigé :

« 1° L’exercice d’une activité de location de locaux loués nus, meublés ou équipés, par une personne mentionnée au 1° de l’article 965 ou par une société ou organisme, sous réserve, s’agissant des personnes mentionnées au même 1° , qu’elles réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles imposées indifféremment dans les catégories des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux, et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 ou des revenus fonciers ; »

9° L’article 979 est complété par un paragraphe ainsi rédigé :

« …. – En sus du plafonnement résultant du I, est institué un plafonnement spécial pour les locaux d’habitation donnés en location à titre de résidence principale en nu ou en meublé. Pour la mise en œuvre de ce plafonnement, l’impôt sur la fortune immobilière du redevable ayant son domicile fiscal en France est également réduit, pour chaque logement détenu en France par le contribuable, de la différence entre, d’une part, l’ensemble des impôts dus en France et à l’étranger au titre de la possession de ce logement et des revenus locatifs en nu ou en meublé de ce logement au cours de l’année précédente, et, d’autre part, 75 % du total des revenus locatifs nets de ce logement.

« Sont exclus de ce dispositif les contribuables auxquels s’applique la contribution différentielle sur les hauts revenus prévue à l’article 3 de la loi n°       du         de finances pour 2025.

« Pour le calcul du plafonnement spécial prévu au premier alinéa :

« a. L’ensemble des impôts dus en France s’entend de l’impôt sur la fortune immobilière, la taxe foncière sur les propriétés bâties, les impôts et prélèvements sociaux dus au titre des revenus locatifs taxés dans les catégories des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux selon l’option prévue à l’article 14 C ;

« b. Les impôts sur les revenus locatifs et prélèvements sociaux sont retenus au taux marginal d’imposition appliqué à l’assiette des revenus nets taxables ;

« c. L’impôt sur la fortune immobilière est retenue au prorata de valeur nette du logement concerné par rapport à celle du patrimoine net soumis à cet impôt. »

II. – La perte de recettes résultant pour l’État du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Afin de relancer l’offre de logements, l’investissement locatif par des bailleurs privés est nécessaire. Aussi doit-il être raisonnablement attractif en comparaison avec d’autres investissements et placements soumis à des régimes de taxation différents et souvent plus avantageux. Rééquilibrer la taxation des diverses sources de revenus de placements sans que cela n’engendre de coût supplémentaire pour les finances publiques paraît donc possible.

Comme l’a récemment constaté le CNR Logement, les règles fiscales actuelles donnent trop d’importance à la location en meublé par rapport à la location d’un logement nu. Si l’offre de logements meublés est pertinente et utile dans de nombreuses situations, il est artificiel de la faire dépendre presque exclusivement d’un choix fiscal.

A l’heure où les normes écologiques et de décence lui imposent de prévoir et de financer d’importantes dépenses d’entretien et de rénovation, le bailleur privé qui rend un service à la société en mettant sur le marché locatif des logements de bonne qualité devrait avoir la possibilité de se considérer comme un véritable entrepreneur qui investit, entretient et rénove.

La question ne peut se limiter à un amortissement que beaucoup demandent, mais doit être traitée dans sa globalité pour mettre en cohérence la taxation des revenus locatifs et des plus-values immobilières, le statut de loueur professionnel et l’impôt sur la fortune immobilière.

Afin de rendre le statut de bailleur privé attractif et d’encourager la mise sur le marché locatif de logements de bonne qualité, cet amendement s’attache à créer un choix pour l’investisseur immobilier entre voir imposer ses revenus locatifs, nus ou meublés, dans la catégorie des revenus fonciers ou bien dans celle de ses BIC, ou bien entre IR et IS pour une société.

Le fait d’opter pour l’un ou l’autre de ces régimes présente respectivement des avantages. Les seuils des régimes micro seront pour leur part alignés sur ceux applicables au micro-BIC, avec un amortissement fiscal annuel de 3%. L’option ne sera pas ouverte aux locations meublées occasionnelles ou temporaires d’une résidence principale du contribuable, dont les revenus resteront taxables dans la catégorie des revenus fonciers, car la taxation des plus-values de cession de telles résidences ne peut relever que du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Cet amendement crée par ailleurs un statut du loueur immobilier professionnel, afin de l’étendre à la location de logements nus. Les logements concernés seraient ainsi exclus de l’assiette de l’IFI, sauf pour les propriétaires éligibles à la contribution différentielle sur les hauts revenus (CEHR), et le contribuable pourra imputer les déficits constatés dans la catégorie des BIC sur son revenu global.

L’amendement propose enfin un plafonnement des prélèvements obligatoires applicables aux logements locatifs en fonction du revenu généré par chaque logement, et fixé à 75% des revenus.