Alinéas 2 et 3

Supprimer ces alinéas.

Cet amendement a pour objectif de supprimer la possibilité de réduire de 120 à 90 le nombre maximal de nuitées autorisées pour la location d'une résidence principale.

Cette mesure repose sur une hypothèse infondée consistant à établir un lien présumé entre la pénurie de logements et la pratique de location temporaire par des propriétaires occupants : l’abaissement de ce plafond, applicable aux seules résidences principales, n’aura aucune incidence sur le marché du logement de long terme, les résidences principales ne pouvant, par définition, être mises sur le marché de la location de longue durée puisque leurs occupants y ont élu domicile et y habitent.

La feuille de route État - collectivités territoriales sur les meublés de tourisme, signée par sept associations d’élus locaux et trente villes en 2021, a elle-même “écarté une modification de ce seuil” au motif qu’elle “n’aurait pas d’incidence directe sur l’offre de logements mis à la location de manière pérenne”.

De surcroît, cela affecterait négativement le pouvoir d’achat des ménages recourant à la location de courte durée, soit plusieurs centaines de milliers de foyers chaque année, ainsi que le pouvoir d’achat des millions de voyageurs français qui partent en vacances ou en weekend à moindre coût grâce à la location meublée touristique (familles, jeunes, étudiants). En abaissant l’offre de locations meublées touristiques disponible, cette mesure contribuera à une hausse des prix des locations en contradiction avec les objectifs de faire de la France la plus grande destination touristique.

Enfin, une telle restriction au droit de propriété serait en contradiction avec le droit interne et le droit européen. En effet, toute atteinte au droit de propriété doit notamment être justifiée par un motif impérieux d’intérêt général et être proportionnée. Si la lutte contre une pénurie de logements destinés à la location à long terme peut constituer un motif impérieux d’intérêt général, la restriction du droit à disposer de son bien d’un propriétaire d’une résidence principale ne saurait être considérée comme proportionnée en ce qu’elle n’emporte pas de conséquences sur le marché locatif de longue durée, en l’absence de nécessité pour ledit loueur d’établir sa résidence principale dans un autre lieu d’habitation. Ce raisonnement a notamment été développé par la Cour de Justice de l’Union Européenne dans son arrêt dit “Cali Apartments SCI” du 22 septembre 2020. Cette interprétation de la Cour de Justice de l’Union Européenne est conforme avec notre droit interne qui exige que toute atteinte au droit de propriété, constitutionnellement consacré, doit être justifiée par l’existence d’un motif d’intérêt général et ladite atteinte doit être proportionnée au but poursuivi. En l'espèce, cette mesure porte atteinte au droit de propriété des administrés louant leurs résidences principales, sans pour autant avoir le moindre effet sur l’offre de location de longue durée et donc sur la situation de pénurie de logement. Une telle atteinte au droit de propriété pourrait donc être qualifiée de disproportionnée par les juridictions tant du point de vue du droit national que du droit communautaire.

Par conséquent, cet amendement propose de maintenir le seuil de location des résidences principales à 120 jours, seuil qui correspond à la distinction entre résidence principale et résidence secondaire dans l’ensemble de la législation, notamment fiscale.

Après l’article 2

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Toute déclaration de changement d’usage d’un lot de copropriété visant une mise en location d’un meublé de tourisme, quel que soit, le nombre de copropriétaires composant l’assemblée, sa représentation par un syndic professionnel ou bénévole, est soumise au régime d’autorisation préalable fondée sur la présentation d’un procès-verbal de l’assemblée générale mentionnant la décision du vote favorable à la majorité simple des membres copropriétaires présents ou représentés, en conformité avec le règlement de copropriété dûment en vigueur précisant la destination de l’immeuble, comme le mentionne l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis.

L'article L. 631-7, alinéa 6, du code de la construction et de l'habitation, qui soumet à autorisation préalable le fait, dans certaines communes, de louer un local meublé destiné à l'habitation d'une manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, est justifié par une raison impérieuse d'intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location et proportionné à l'objectif poursuivi en ce que celui-ci ne peut pas être réalisé par une mesure moins contraignante, notamment parce qu'un contrôle a posteriori interviendrait trop tardivement pour avoir une efficacité réelle. Il satisfait donc aux exigences de l'article 9, paragraphe 1, sous b) et c), de la directive 2006/123.

L’article 631-7 du code de la construction et de l’habitation soumet la création de meublés de tourisme à la procédure de changement d’usage supposant l’octroi d’une autorisation définitive moyennant compensation.

Cette réglementation ne s’applique pas aux résidences principales.
Contrairement aux idées reçues, le syndicat des propriétaires est fondé à connaître du respect par le copropriétaire de la réglementation du changement d’usage.

En application des dispositions d’ordre public de cet article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, le syndicat des copropriétaires est fondé à diligenter une action à l’encontre du copropriétaire tendant à solliciter la mise en œuvre des sanctions de la violation des règles du changement d’usage et ainsi notamment de solliciter la nullité des baux ou ventes consentis. La difficulté pour le Syndicat consistera à démontrer la violation des dispositions du code de la construction.

Par ailleurs, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque propriétaire dispose de ses parties privatives (…) sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.
Afin d’apprécier si un lot de copropriété peut faire l’objet de locations meublées touristiques, il convient de lire le règlement de copropriété et plus précisément la partie dédiée à la destination de l’immeuble et/ou les conditions de jouissance.
Il s’agit là d’apprécier l’affectation et la destination des lots par le règlement de copropriété. Ce règlement peut prévoir l’interdiction de location de courte durée ou soumettre ces dernières à l’autorisation des copropriétaires. 

C’est pourquoi, il est proposé par cet amendement l’obligation de fournir le procès-verbal de l’assemblée générale mentionnant la décision du vote favorable à la majorité simple des membres des copropriétaires présents ou représentés , en conformité avec le règlement de copropriété dument en vigueur, et non plus une déclaration sur l’honneur lors de la demande d’agrément d’une L.C.D  en mairie, permettant ainsi de limiter les conflits d’usage entre le locatif d’habitation et celui de tourisme dans un immeuble ou une maison en copropriété.

Alinéa 6, après la troisième phrase

Insérer une phrase ainsi rédigée :

Cette preuve est réputée acquise si le loueur produit, en version numérisée ou non, la partie de son dernier avis d’imposition à l’impôt sur le revenu, établi à son nom et qui comporte l’adresse du meublé de tourisme comme lieu d’imposition au sens de l’article 10 du code général des impôts.

Dans l’état actuel de la législation, la fraude à la notion de résidence principale est particulièrement répandue. Elle permet en effet à un propriétaire, en présentant le local qu’il souhaite offrir à la location en meublé de tourisme comme étant sa résidence principale, d’échapper à l’autorisation de changement d’usage prévue par le code de la construction et de l’habitation. En prévoyant que le loueur doit faire la preuve de cette affirmation dans sa déclaration préalable soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national, l’amendement adopté en commission permettra à la lutte contre la fraude de faire un progrès décisif.

Toutefois, pour simplifier l’application de cette nouvelle obligation tant par les loueurs que par les services municipaux chargés du contrôle des déclarations, il faut prévoir une présomption législative de preuve en précisant que la preuve de la résidence principale sera réputée faite en cas de production par le loueur du dernier avis d’imposition ( ou de non-imposition) à l’impôt sur le revenu au nom du loueur et à l’adresse du meublé . En France en effet, il n’est établi qu’un seul avis d’imposition par contribuable au titre de l’impôt sur le revenu et ce document fait donc foi quant au domicile fiscal du contribuable et, en pratique, quant au lieu de sa résidence principale.

Il appartiendra au pouvoir réglementaire de définir les autres modalités de preuve de la résidence principale.

Après l’alinéa 6

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Si le meublé de tourisme offert à la location est un lot de copropriété, le loueur joint à sa déclaration la preuve que le règlement de copropriété ne s’oppose pas à son usage en tant que meublé de tourisme. À défaut, la déclaration est regardée comme incomplète.

Cet amendement poursuit l’énumération des justificatifs qui devront être joints à la déclaration préalable, soumise à enregistrement, d’un meublé de tourisme.

Après la preuve de la résidence principale, il apparaît nécessaire que soit jointe à la déclaration la preuve de l’absence dans le règlement de copropriété, de disposition s’opposant à l’usage du lot de copropriété en tant que meublé de tourisme si ce dernier est un tel lot. 

La mise en location comme meublé de tourisme d’un local correspond à un usage commercial de ce local. Or de nombreux règlements de copropriété s’opposent à un tel usage commercial et la jurisprudence des tribunaux civils consacre, dans cette hypothèse, le droit des copropriétaires à s’opposer ou à faire cesser un tel usage.

Pour éviter le développement de ce contentieux, il convient que tout propriétaire d’un local constituant un lot de copropriété, qu’il se propose d’offrir à la location comme meublé de tourisme, joigne à sa déclaration préalable la preuve que le règlement de copropriété ne s’y oppose pas.

Après l’alinéa 7

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Le loueur joint à sa déclaration le diagnostic de performance énergétique mentionné à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation et attestant d’un niveau compris entre les classes A et D au sens de l’article L. 173-1-1 du même code. À défaut, la déclaration est regardée comme incomplète.

Cet amendement poursuit l’énumération des justificatifs qui devront être joints à la déclaration préalable, soumise à enregistrement, d’un meublé de tourisme.

Outre la preuve, le cas échéant, que le local constitue la résidence principale de son propriétaire et que le règlement de copropriété ne s’oppose pas à sa mise en location comme meublé de tourisme, l’amendement propose d’exiger du déclarant qu’il joigne à sa déclaration préalable le diagnostic de performance énergétique (DPE) dont le local aura fait l’objet.

L’exigence de production de ce diagnostic ne peut pas être liée à la procédure d’autorisation de changement d’usage. Etablir ce lien, comme le fait l’article 1er de la proposition de loi adoptée par l’Assemblée Nationale créant un nouvel article L.631-10 dans le code de la construction et de l’habitation, pourrait inciter certaines communes, sous la pression d’une partie des propriétaires loueurs, à ne pas mettre en place l’autorisation de changement d’usage.

Par ailleurs, faire dépendre l’obligation de production du DPE d’une délibération du conseil municipal soulève un problème de constitutionnalité au regard du principe d’égalité entre les propriétaires de résidences secondaires désireux de les louer comme meublés de tourisme. La production du DPE est en effet une obligation dont le non-respect a d’importantes conséquences pour le propriétaire loueur et cette obligation ne peut être laissée à l’appréciation du conseil municipal.

Alinéa 7

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Cette double exigence est applicable tous les cinq ans.

Cette preuve est indispensable à la sécurité des touristes souhaitant être hébergés dans un meublé de tourisme ainsi qu'à celle des habitants de l'immeuble dans lequel est situé le meublé de tourisme.

Par conséquent, le respect de règles précises en matière de sécurité des installations électriques et de chauffage d’une part, d’équipements en dispositifs de détection du risque incendie et d’extincteurs d’autre part doit être attesté selon une périodicité régulière et pas seulement lors de la déclaration préalable à la mise en location du meublé de tourisme.

Le présent amendement propose par conséquent de retenir une périodicité raisonnable de cinq ans.

Alinéa 8

Compléter cet alinéa par les mots :

afin de leur permettre de contrôler le respect des obligations définies aux articles L. 324-1 à L. 324-2-1 et de mettre en œuvre une politique cohérente du tourisme et du logement

La possibilité offerte aux maires ou aux présidents d’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de tourisme d’accéder au numéro de la déclaration préalable ainsi qu’aux informations et pièces justificatives qu’elle contient poursuit un double objectif : permettre à ces élus de contrôler le respect des obligations édictées par le code du tourisme aux fins d’une meilleure régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, mais aussi leur donner les moyens de concevoir et d’appliquer à cette échelle une politique cohérente du tourisme et du logement.

L’objet de l’amendement est donc de préciser cette double finalité.

Alinéa 9

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Un décret en Conseil d’État désigne l’organisme public chargé de la gestion du téléservice national mentionné au premier alinéa du présent III. Il définit la liste des informations, autres que celles mentionnées aux alinéas précédents, qui peuvent être exigées pour l’enregistrement de la déclaration ainsi que la liste des pièces en apportant la preuve. Il détermine les modalités d’accès des maires et des présidents d’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de tourisme aux informations enregistrées par ce téléservice. Il précise les modalités des contrôles des déclarations préalables soumises à enregistrement et celles des décisions de suspension de la validité du numéro de déclaration ou de retrait de ce numéro qui peuvent être prises à la suite de ces contrôles.

L’objet de cet amendement est de renvoyer à un décret en Conseil d’Etat le soin de préciser les modalités d’application des dispositions nouvelles introduites et ainsi de préciser les dispositions de l’alinéa 9.

Alinéa 10

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Au terme d’un délai de six mois à compter de cette suspension, le maire peut, en l’absence d’éléments nouveaux lui permettant de lever la mesure de suspension, procéder au retrait du numéro de déclaration.

La suspension de la validité d’un numéro de déclaration ne peut être qu’une mesure provisoire. Au terme d’un délai de six mois, le maire doit pouvoir soit lever la mesure de suspension, soit en l’absence d’éléments nouveaux procéder au retrait du numéro de déclaration.

Alinéa 9

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Art. L. 631-10.- I. – Les propriétaires souhaitant louer, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, un meublé de tourisme qui n’est pas leur résidence principale doivent présenter un diagnostic de performance énergétique mentionné à l’article L. 126-26, dont le niveau doit être compris entre les classes A et D au sens de l’article L. 173-1-1. Ce diagnostic est joint à la déclaration préalable prévue au III de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.

La proposition de loi adoptée par l’Assemblée Nationale ne prévoit l’obligation, pour un propriétaire désireux de mettre en location un meublé de tourisme, de produire un diagnostic de performance énergétique que dans l’hypothèse où ce propriétaire a besoin de solliciter l’autorisation préalable de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. Pour un propriétaire qui a seulement besoin de l’autorisation temporaire de changement d’usage, la seule obligation mise à sa charge est de justifier du respect des exigences énergétiques minimales mentionnées aux 1° à 3° de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa rédaction résultant de l’article 160 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets. Cette architecture n’est pas remise en cause par les amendements adoptés par la commission des affaires économiques.

Le lien établi entre l’obtention d’une autorisation de changement d’usage, permanente ou temporaire, et la production de justificatifs de performance énergétique soulève un double problème :

- un problème constitutionnel : le régime de l’autorisation de changement d’usage peut être instauré par une délibération motivée du conseil municipal. Soumettre l’obligation de présentation d’un diagnostic de performance énergétique à l’intervention préalable d’une délibération du conseil municipal alors que la non-présentation de ce diagnostic a des conséquences précises sur la possibilité de louer un bien immobilier pose un problème constitutionnel au regard du principe d’égalité. Qu’un propriétaire de meublé soit astreint à la production d’un DPE parce que la commune d’implantation de ce meublé entrerait dans le champ d’application de l’autorisation de changement d’usage et que ce propriétaire se trouve empêché de louer au motif que le classement de ce bien serait F ou G alors qu’un propriétaire de meublé situé dans une commune voisine qui n’aurait pas fait le choix de mettre en place ce régime en serait dispensé et pourrait louer un bien classé F ou G constitue une rupture manifeste d’égalité. Il n’existe en effet pas de lien entre la finalité du DPE et celle de l’autorisation de changement d’usage.

- un problème pratique : le risque existe que des maires renoncent à instaurer le régime d’autorisation de changement d’usage au seul motif de ne pas imposer l’obligation de production d’un DPE à ceux des propriétaires désireux de louer en meublé de tourisme. Une telle renonciation serait tout à fait dommageable au regard des possibilités que l’autorisation de changement d’usage offre aux maires pour conduire une politique du logement cohérente sur le territoire de leur commune.

Dans le même esprit, ne pas imposer la présentation du DPE aux propriétaires qui veulent louer un meublé dans une commune qui a opté pour le régime de l’autorisation temporaire de changement d’usage défini par l’article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation comme le fait le II du nouvel article L. 631-10 du même code constitue une puissante incitation pour les maires à opter pour ce régime dont l’efficacité dans la lutte contre le développement anarchique des locations de meublés de tourisme est affaibli par l’impossibilité, pour le maire, d’instaurer dans ce cadre l’obligation de compensation dont on sait le rôle essentiel pour la régulation de l’offre de meublés. 

Il est établi qu’une partie des propriétaires ont fait, depuis plusieurs années, le choix de louer en meublé de tourisme pour échapper aux conséquences de la législation relative au DPE. Cette brèche a puissamment contribué à réduire l’offre de locations de longue durée au détriment de beaucoup de nos concitoyens. Il faut combler cette brèche et la combler en totalité en rendant obligatoire la présentation du DPE par tous les propriétaires de meublés de tourisme et ce, sans lien aucun avec le régime de l’autorisation de changement d’usage. Tel est l’objet de cet amendement.

Alinéas 2 et 3

Rédiger ainsi ces alinéas :

1° Le premier alinéa du IV est ainsi rédigé 

« IV. – Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme dont il apporte la preuve qu’il est sa résidence principale ne peut le faire au-delà d’un nombre maximal de jours de location que le conseil municipal de la commune où est situé le meublé définit, par délibération motivée, et qui ne peut pas, au cours d’une même année civile, être inférieur à soixante jours, ni supérieur à quatre-vingt-dix jours, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. » ; 

Cet amendement a pour objet  de confier au conseil municipal le pouvoir de fixer, dans une fourchette comprise entre un minimum de soixante jours et un maximum de quatre-vingt-dix jours, le plafond du nombre total de jours de location en meublé de tourisme, au cours d’une même année civile, d’un logement dont le propriétaire apporte la preuve qu’il est sa résidence principale.

La situation du logement est différente d’une commune à une autre, y compris dans les zones géographiques caractérisées par des  déséquilibres du marché locatif. Il faut donc laisser à chaque conseil municipal la possibilité de choisir le plafond du nombre total de jours de location d’une résidence principale : ce sont les élus locaux qui sont les mieux à même d’apprécier où placer le curseur dans la définition de ce plafond, en fonction notamment des tensions constatées sur le marché local du logement et, en particulier des difficultés rencontrées pour se loger par les travailleurs permanents ou saisonniers ayant leur activité professionnelle dans la commune. Il convient cependant d’encadrer ce choix en définissant une fourchette au sein de laquelle le conseil municipal délibèrera. Le plafond actuel de cent vingt jours est excessif car très rares sont les résidences principales que leurs propriétaires n’occupent pas pendant quatre mois dans l’année. Il est donc proposé de réduire le maximum à quatre-vingt-dix jours et de fixer le minimum à soixante jours.

Naturellement l’amendement précise que ces dispositions ne s’appliqueront qu’aux propriétaires ayant apporté la preuve que le logement qu’ils souhaitent offrir en location comme meublé de tourisme est leur résidence principale. Cette preuve permet en effet aux propriétaires concernés d’échapper au régime de l’autorisation préalable de changement d’usage. Sur ce point la précision apportée par l’amendement est de pure coordination par rapport à l’amendement n° 1 qui modifie la rédaction du III de l’article L.324-1-1 du code du tourisme en prévoyant que soit jointe à la déclaration préalable soumise à enregistrement d’un meublé de tourisme présenté comme la résidence principale de son propriétaire la preuve de cette assertion.

Alinéa 4

Remplacer cet alinéa par deux alinéas ainsi rédigés : 

a bis) La seconde phrase du même premier alinéa est remplacée par deux phrases ainsi rédigées : « Dans celles de ces communes qui comptent plus de 200 000 habitants ou qui sont situées sur le territoire des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. Dans les autres communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au présent alinéa, ce changement d’usage peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées au même article L. 631-7-1. » ;

Le régime actuel du changement d’usage, tel que défini par les articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation prévoit que le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1 dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles des départements de la petite couronne. Dans les autres communes, l’autorisation de changement d’usage peut être rendue applicable par décision du préfet sur proposition du maire avec un régime particulier pour les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants.

Le 1° du I de l’article 2 modifie cette architecture dans ses a) et a) bis en étendant le champ d’application géographique de l’autorisation de changement d’usage aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l’article 232 du code général des impôts. Mais dans ces communes l’application de l’autorisation de changement d’usage n’est qu’une possibilité subordonnée à une décision de l’organe délibérant.

L’objet de l’amendement est de rétablir une application de plein droit de l’autorisation de changement d’usage des locaux destinés à l’habitation dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles de la petite couronne. Au moment où la crise du logement s’accentue de manière dramatique dans notre pays, il apparaît essentiel que la transformation de locaux d’habitation en bureaux ou en commerces reste systématiquement subordonnée à une autorisation à Paris, dans la petite couronne et dans les autres  communes de plus de 200 000 habitants.

Alinéas 10 à 15

Remplacer ces alinéas par huit alinéas ainsi rédigés :

1° bis L’article L. 631-7-1 A est ainsi rédigé :

« Art L. 631-7­1 A – I. – La location, comme meublé de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, d’un local qui n’est pas la résidence principale de son propriétaire constitue, au sens du présent article et quel que soit l’usage d’origine du local, un changement d’usage soumis à une autorisation délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d’arrondissement concerné.

« L’autorisation ne peut être accordée que si le local n’est pas situé dans un secteur mentionné à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme et si aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s’y oppose. Le propriétaire en apporte la preuve dans les conditions prévues notamment au 3ème alinéa du III de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.

« II.- Une délibération de la commune ou, si la commune est membre d’un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme, de l’organe délibérant de cet établissement fixe les conditions de délivrance de cette autorisation. Elle en détermine les critères, qui peuvent porter sur la durée des contrats de location, sur les caractéristiques physiques du local, ainsi que sur sa localisation en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Ces critères peuvent être modulés en fonction du nombre d’autorisations accordées à un même propriétaire. Ils sont déterminés au regard des objectifs de protection de l’environnement urbain et d’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services et de la nécessité pour la commune de disposer d’un nombre suffisant de logements affectés à l’habitation principale par rapport au nombre total de logements.

« La délibération mentionnée à l’alinéa précèdent détermine la durée des autorisations délivrées, lesquelles ne profitent qu’à leur bénéficiaire.

« Elle peut toutefois conditionner la délivrance de l’autorisation à une compensation, sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obéissant aux règles de l’article L. 631-7-1. Dans ce cas, cette autorisation, définitive, est attachée au local et profite à ses propriétaires successifs.

« La délibération peut également fixer, dans des zones géographiques qu’elle délimite, le nombre maximal d’autorisations temporaires qui peuvent être délivrées. Dans ce cas, dans les zones concernées, aucune autorisation permanente de changement d’usage de locaux à usage d’habitation ne peut être délivrée sur le fondement de l’article L. 631-7 dans le but de louer pour de courtes durées des locaux à usage d’habitation à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, sauf si elle est accordée contre la compensation mentionnée à l’alinéa précédent. Toutes les autorisations sont délivrées pour une durée identique, inférieure à cinq ans. La délibération définit la procédure de sélection entre les candidats, qui prévoit des garanties de publicité et de transparence applicables de manière identique aux demandes initiales et aux renouvellements.

« III.- Le non-respect des dispositions du présent article est soumis aux sanctions prévues à l’article L 651-2 et à la nullité des actes prévue à l’article L. 631-7. » ;

Cet amendement vise à rassembler dans l’article L 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation toute la réglementation du changement d’usage concernant les meublés de tourisme. Ces derniers font en effet l’objet d’une problématique particulière dans la mesure où ils représentent aujourd’hui dans beaucoup de communes touristiques le danger le plus grave pour la pérennité des logements.

1° ) Pour tendre au mieux vers cet objectif, il est tout d’abord proposé d’insérer dans l’article L 631-7-1 A un I qui précise que sont soumis à autorisation tous les changements d’usage en vue de mettre en location un meublé de tourisme, quel que soit l’usage d’origine du local (que cet usage d’origine soit donc celui d’un bureau, d’un commerce ou d’un logement). Cette généralisation a deux avantages :

- tout d’abord, elle permet d’éviter que des bureaux ou des commerces ne soient transformés en meublés de tourisme alors qu’ils auraient pu l’être en locaux d’habitation, ce qui aurait permis d’ accroître le nombre de logements disponibles sur le marché.

- ensuite, la détermination de la date à laquelle le local a été à usage d’habitation n’a plus d’intérêt puisque toute transformation d’un local, quel que soit son usage, en un meublé de tourisme sera désormais soumise à autorisation.

Ce I intègre également les dispositions votées à l’Assemblée nationale concernant les secteurs, mentionnés à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, dans lesquels par définition, est exclue toute possibilité d’autorisation et prend en compte les limites contractuelles ou de copropriété que l’on retrouve déjà dans les articles L 631-7-2 à L 631-7-4 du code de la construction et de l’habitation.

2° ) Le II précise, dans son alinéa premier, les modalités d’autorisation aussi bien en ce qui concerne la désignation de l’autorité compétente pour en fixer les conditions de délivrance que les critères d’autorisation susceptibles d’être retenus par cette autorité et leur éventuelle modulation en fonction du nombre d’autorisations accordées à un même propriétaire. Ses alinéas 2 et 3 viennent opportunément rappeler la différence entre les autorisations personnelles et temporaires, d’une durée limitée et liées à la personne de leur bénéficiaire, et les autorisations définitives, de caractère réel, obtenues moyennant compensation conformément aux règles définies à l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation. Son alinéa 4 reprend l’amendement déjà voté à l’Assemblée Nationale.

3° ) Enfin un III est ajouté pour bien préciser que ce type particulier de changement d’usage, visant les seuls meublés de tourisme, est soumis tant aux sanctions classiques prévues à l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation qu’à la nullité des actes prévue par l’article L. 631-7 du même code dans son avant- dernier alinéa actuel.

Après l'alinéa 9

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

...) Le dernier alinéa est supprimé ;

En contrepartie de cette réécriture, l’amendement introduit une mesure de coordination. Les dispositions du dernier alinéa de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation étant en effet reprises et développées à l’article L 631-7-1 A, le maintien de cet alinéa n’a plus lieu d’être ; le présent amendement propose donc de le supprimer.

Après l’alinéa 16

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

…) Après les mots : « dudit article », sont insérés les mots : « et de l’article L. 631-7-1 A » ;

Il s’agit d’un amendement de coordination. Dès lors que l’ensemble de la législation relative à un changement d’usage permettant la mise en location d’un local comme meublé de tourisme, quel que soit l’usage d’origine du local concerné, se trouve rassemblée dans l’article L. 631-7-1 A dans sa rédaction issue de l’amendement n° 1 à l’article 2 et que le dernier alinéa de l’article L. 631-7 est supprimé par l’amendement n° 2 à l’article 2 , il y a lieu de prévoir la possibilité d’une mise en application des dispositions de l’article L. 631-7-1 A par les collectivités autres que celles mentionnées au premier alinéa de l’article L. 631-7.

C’est l’objet du présent amendement.

I. – Après l’alinéa 6

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

…) Après le 1° bis, il est inséré un 1° ter ainsi rédigé :

« 1° ter 30 000 € s’il s’agit de la location directe ou indirecte de meublés de tourisme mentionnés au 2° du III de l’article 1407 ; »

II. – Alinéa 8

Après toutes les occurrences de la référence :

1° bis

insérer la référence :

, 1° ter

III. – Alinéa 9, première phrase

Remplacer les mots :

de la catégorie mentionnée au 2° 

par les mots :

des catégories mentionnées aux 1° ter et 2° 

IV. – Alinéa 12

Après la référence :

2,

insérer les mots :

les références : « 1° bis et 2°  » sont remplacées par les références : « 1° bis, 1° ter et 2 » et

V. – Alinéa 13

Remplacer le mot :

septième

par le mot :

huitième

Le plafond de 77 700 euros de chiffre d’affaires prévu par la législation actuelle pour les meublés de tourisme classés est excessif. Il est proposé de le réduire à 30 000 € par le I du présent amendement. Les II et III du présent amendement sont de pure coordination.

Il est rappelé que le chiffre d’affaires médian des propriétaires qui donnent en location un meublé de tourisme est de l’ordre de 4 500 € par an. Le plafond actuel de 77 700 € est donc tout à fait excessif et ne peut correspondre qu’à de véritables professionnels qui donnent en location plusieurs meublés par an et toute l’année. Les intéressés ne sauraient bénéficier d’une fiscalité aussi avantageuse que l’abattement de 50 %.

La réduction du plafond à 30 000 € permet de maintenir une différence non seulement de taux d’abattement, mais aussi de plafond entre les meublés classés et les meublés non classés et donc de maintenir un encouragement au classement.

Après l’alinéa 15

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

…° Après le premier alinéa de l’article L. 631-7-1, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Dans les communes caractérisées par la rareté des locaux éligibles à la compensation telle que définie au premier alinéa, le conseil municipal peut décider de subordonner la délivrance de l’autorisation de changement d’usage à une compensation sous la forme de l’achat de droits de commercialité auprès d’un organisme mentionné à l’article L. 441-2 ou d’un organisme foncier solidaire tel que définis à l’article L. 329-1 du code de l’urbanisme. Le montant de ces droits doit permettre la réalisation d’une opération de construction d’au moins un logement sur le périmètre de la commune concernée. » ;

La procédure de changement d’usage seule ne permet pas de limiter la transformation des logements en meublés de tourisme. Pour cela, les collectivités doivent adopter un règlement qui définit les conditions de délivrance de ces autorisations pour établir des critères de délivrance.

La proposition de loi prévoit d’étendre la possibilité de délivrer des autorisations temporaires aux personnes morales. Cependant, une limitation par les communes du nombre d’autorisations par personne pourrait facilement être contournée par la multiplication de sociétés, disposant chacune de ses propres autorisations. La compensation est donc actuellement le seul système permettant de limiter efficacement la transformation des logements en meublés touristiques pour les personnes morales.

La compensation est définie à l’article L631-7-1 par la « transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage ». Si ce modèle s’avère efficace dans les grandes agglomérations, les territoires ruraux ne disposent de pas ou peu de bureaux et de locaux d’activités tertiaires et cherchent généralement à protéger leurs rares locaux commerciaux en rez-de-chaussée. La compensation s’avère donc inapplicable en pratique, faute de locaux éligibles, et un règlement l’instaurant serait par conséquent annulé en cas de recours juridique.

Pourtant certains de ces territoires, en particulier les îles et les littoraux, cherchent également à protéger leur parc locatif à l’année.

Le présent amendement a pour objectif de permettre aux territoires hors agglomération de mettre en place la compensation en élargissant son principe, par dérogation, à la construction d’un logement social.

Après l’alinéa 9

Insérer un alinéa ainsi rédigé : 

« Les entreprises qui relèvent du présent régime bénéficient d’un abattement supplémentaire de 21 % pour le chiffre d’affaires afférent à leur activité de location de locaux classés meublés de tourisme mentionnés au 2° du III de l’article 1407 du présent code, lorsque ces derniers sont situés dans une commune de moins de 2000 habitants, ou dans une commune classée station de sports d’hiver et d’alpinisme au titre du code du tourisme, sous réserve que le chiffre d’affaires hors taxes, ajusté s’il y a lieu au prorata du temps d’exploitation au cours de l’année de référence, afférent à l’ensemble des activités de location de locaux meublés mentionnées au présent 1 n’excède pas 50 000 € au cours de l’année civile précédente. Le bénéfice de cet abattement supplémentaire est subordonné au respect du règlement (UE) n° 1407/2013 de la Commission du 18 décembre 2013 relatif à l’application des articles 107 et 108 du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne aux aides de minimis.

Cet amendement vise à élargir l’abattement de 71% à tous les meublés de tourisme situés dans des communes de moins de 2 000 habitants.
Il apparaît en effet nécessaire de soutenir l’ensemble des gîtes ruraux qui se situent en zone peu dense, sans se limiter aux zones très peu denses.
La réduction de l’abattement fiscal à 30% ne se justifie pas dans les territoires qui ne connaissent pas l’attrition des logements et où il est important de développer le tourisme.
C’est pourquoi le présent amendement propose de maintenir cette incitation pour toutes les communes de moins de 2 000 habitants ainsi que pour les communes classées station de sports d’hiver et d’alpinisme.

Alinéa 6

Supprimer les mots :

sauf lorsque le local loué en meublé de tourisme constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la même loi

Le texte de la commission introduit une exception au respect des règles de décence énergétique établies pour les locations nues à compter du 1^er janvier 2034 (à savoir au minimum disposer de l’étiquette D selon le DPE) pour les résidences principales louées en meublé de tourisme.

Certaines communes peuvent certes limiter la durée totale de location du logement par année civile, mais cette durée demeurera longue (90 jours) et peut être dépassée pour cause d’obligation professionnelle, pour raison de santé ou en cas de force majeure.

Par ailleurs, le délai pour organiser cette mise en conformité du respect de ces règles de décence énergétique ayant été repoussé à dix ans, les propriétaires disposent d’un temps suffisamment long pour effectuer les travaux nécessaires.

Cet amendement vise donc à supprimer l’exception accordée aux résidences principales.

Après l’article 3

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Le code général des impôts est ainsi modifié :

1° L’article 232 est abrogé ;

2° L’article 1407 bis est ainsi modifié :

a) La première phrase du premier alinéa est ainsi modifiée :

- Les mots : « autres que celles visées à l’article 232 » sont supprimés ;

- Les mots : « de deux années » sont remplacés par les mots : « d’une année » ;

b) La seconde phrase du même premier alinéa est remplacée par deux phrases ainsi rédigées : « Pour l’application de la taxe, est considéré comme vacant un logement dont la durée d’occupation est inférieure à quatre-vingt-dix jours au cours de la période de référence définie au présent alinéa. La taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable » ;

c) À la seconde phrase du deuxième alinéa, les mots : « ainsi que sur celui des communes mentionnées à l’article 232 » sont supprimés ;

3° Le I de l’article 1407 ter est ainsi rédigé :

« I. – Le conseil municipal peut, par une délibération prise dans les conditions prévues à l’article 1639 A bis, majorer d’un pourcentage compris entre 5 % et 60 % la part lui revenant de la cotisation de taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale due au titre des logements meublés et vacants dans :

« 1° Les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social ;

« 2° Les communes ne respectant pas les conditions prévues au 1° du présent I où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou la proportion élevée de logements affectés à l’habitation autres que ceux affectés à l’habitation principale par rapport au nombre total de logements.

« Un décret fixe la liste des communes où la taxe peut être majorée.

« Le produit de la majoration mentionnée au premier alinéa du présent I est versé à la commune l’ayant instituée. »

II. – La perte de recettes résultant pour les collectivités territoriales du I est compensée, à due concurrence, par une majoration de la dotation globale de fonctionnement.

III. – La perte de recettes résultant pour l’État du paragraphe précédent est compensée, à due concurrence, par un prélèvement sur les attributions mentionnées à l’article L. 2332-2 du code général des collectivités territoriales des communes où s’appliquait la taxe annuelle sur les logements vacants mentionnée à l’article 232 du code général des impôts, correspondant au produit de ladite taxe sur leur ressort territorial au titre de l’année 2022.

Cet amendement de simplification administrative vise à fusionner les deux taxes sur les logements vacants, pour :

-   Favoriser la simplification fiscale et l’intelligibilité de la loi en fusionnant deux taxes n’ayant aujourd’hui pas le même périmètre d’application, ni mêmes règles de fixation du taux ou de l’assiette, ni les mêmes bénéficiaires ;

-   Doter les exécutifs locaux en zone tendue d’un outil de fiscalité comportementale pour lutter contre la vacance des logements ;

-   Apporter une recette nouvelle aux budgets locaux au service des politiques locales de l’habitat ;

-   Neutraliser les phénomènes d’optimisation du statut d’occupation (résidence secondaire versus logement vacant) ;

-   Simplifier le travail des services fiscaux de l’État et des agents des observatoires fiscaux mis en place par les collectivités.

Une telle simplification fiscale est d’autant plus urgente que les logements vacants, en particulier dans les zones tendues, représentent un obstacle majeur sur la route vers la sobriété énergétique du parc de logements et la réduction de l’empreinte carbone de l’habitat.

En effet, en immobilisant une partie du parc en dépit de la tension entre offre et demande de logements, ils incitent soit à l’artificialisation et à l’étalement urbain, soit à une densification évitable, qui renforce le phénomène d’îlot de chaleur urbain. Par ailleurs, les logements vacants se détériorent plus rapidement et sont bien souvent à l’origine d’un phénomène de déperdition thermique infligé aux habitations mitoyennes.

Cette proposition de réforme a récemment été formulée par :

-   les associations d’élus dans un courrier commun au Gouvernement du 4 avril 2023

-   les Inspections générales des Finances, de l’Administration et de l’Environnement, dans leur rapport « Lutte contre l’attrition des résidences principales dans les zones touristiques »

-   le Conseil des Prélèvements obligatoires dans son rapport sur « La Fiscalité locale dans la perspective du Zéro artificialisation nette »

La TLV abondant aujourd’hui le budget général de l’État, cet amendement propose enfin que les collectivités compensent l’État pour la perte du produit de TLV, soit 93 millions d’euros en 2022.

Après l’alinéa 9

Insérer un alinéa ainsi rédigé : 

« Les meublés de tourisme classés, définis comme des gîtes ruraux selon des critères fixés par décret, bénéficient d’un abattement supplémentaire de 21 % pour le chiffre d’affaires afférent à leur activité.

Cet amendement vise à réintroduire l’abattement supplémentaire de 21 % pour les meublés de tourisme classés situés en zone rurale. En effet, s’il est essentiel de mettre en place une fiscalité équitable, soucieuse de rompre avec le phénomène de prolifération des meublés de tourisme émanant des grandes plateformes, il incombe de protéger nos gîtes ruraux et de maintenir l’attractivité économique de l’activité touristique en zone rurale.

D’une part, cette typologie de meublés ne contribue pas à l’effet d’éviction combattu à raison par ce texte. D’autre part, les meublés de tourisme classés situés en zone rurale, obéissent bien souvent à des critères de qualité, allant au-delà des critères nécessaires au classement, ce qui implique souvent des investissements lourds afin de proposer une offre de touristique de qualité, dans des territoires où l’offre hôtelière est souvent dégradée, voire inexistante.

Le présent amendement laisse au pouvoir réglementaire le soin de la définition de ces critères afin que soient pris en compte à la fois la qualité de l’offre proposée mais également son emplacement géographique.

Après l'article 3

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Dans un délai de six mois à compter de la promulgation de la présente loi, le Gouvernement remet au Parlement un rapport relatif aux meublés de tourisme classés situés dans les zones rurales. Le rapport analyse la pertinence des critères aujourd’hui retenus pour établir le classement des meublés de tourisme, les difficultés réglementaires et fiscales auxquelles font face les meublés de tourisme classés situés dans les zones rurales, ainsi que leur rôle économique en matière d’attractivité des territoires ruraux.

Cet amendement d’appel vise à protéger nos gîtes ruraux, vecteurs d’attractivité de nos territoires. Si ce texte est un grand pas en avant dans la lutte contre l’effet d’éviction provoqué par le phénomène de prolifération des meublés de tourisme émanant des grandes plateformes, il ne résout pas les difficultés réglementaires et fiscales auxquelles sont confrontées au quotidien les acteurs du tourisme rural. Les freins pour les acteurs traditionnels du tourisme sont multiples et, en parallèle, les petites structures sont souvent les victimes collatérales des durcissements législatifs destinés aux grandes plateformes. 

Il apparait donc nécessaire de sanctuariser juridiquement le statut de gîte rural suivant des critères allant au-delà du simple classement afin de protéger ces types de meublés, d’en simplifier les obligations et d’encourager une offre de touristique de qualité, dans des territoires où l’offre hôtelière est souvent dégradée, voire inexistante.

Alinéa 5

Compléter cet alinéa par les mots :

ou, pour la collectivité de Corse, d’un téléservice géré par celle-ci.

Il s'agit ici de réécrire la version dudit alinéa tel qu'adopté par l'Assemblée nationale.

 En effet par souci de cohérence politique et compte tenu des compétences de la collectivité de Corse en matière de tourisme, cette rédaction propose que le téléservice de déclaration des meublés de tourisme soit propre à la Corse.

Après l’alinéa 8

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Pour la Corse, ces données sont également transmises à la Collectivité de Corse.

Cet amendement de repli entend préciser que la transmission des données visées au présent alinéa sont également transmises à la Collectivité de Corse.

Cet outil qui permet un meilleur suivi des meublés de tourisme loués sur un territoire est également un levier important de la politique en matière de tourisme.

Or, étant précisé qu'en Corse, le statut particulier confère à la Collectivité de Corse depuis 2002, pleine compétence en la matière, il serait incohérent que cette dernière ne puisse, à défaut d'avoir un téléservice régional, se prévaloir de l'utilisation desdites données.

Après l’article 5

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – À la fin du premier alinéa du 1 de l’article 32 du code général des impôts, le taux : « 30 % » est remplacé́ par le taux : « 50 % ».

II. – La perte de recettes résultant pour l’État du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Cet amendement vise à rééquilibrer le marché́ locatif en harmonisant, à un taux de 50%, les abattements fiscaux relatifs à la location de longue durée sur ceux des meublés touristiques classés tel que voté en commission des finances.

Pour un logement en location longue durée classique, sous le régime microfoncier, le taux serait rehaussé de 30 à 50 afin de rendre ses dispositions plus incitatives pour les propriétaires et les encourager à aller davantage vers de la location à long terme pour rééquilibrer le marché́ locatif.

Après l’article 5

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – À la fin du premier alinéa du 1 de l’article 32 du code général des impôts, le taux : « 30 % » est remplacé́ par le taux : « 40 % ».

II. – La perte de recettes résultant pour l’État du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Cet amendement de repli vise à rééquilibrer le marché́ locatif en harmonisant, à un taux de 40% et non de 50%, les abattements fiscaux relatifs à la location de longue durée sur ceux des meublés touristiques classés tel que voté en commission des finances.

Pour un logement en location longue durée classique, sous le régime microfoncier, le taux serait rehaussé de 30 à 40 afin de rendre ses dispositions plus incitatives pour les propriétaires et les encourager à aller davantage vers de la location à long terme pour rééquilibrer le marché́ locatif.

Alinéa 6, après la troisième phrase 

Insérer une phrase ainsi rédigée :

Cette preuve est réputée acquise si le loueur produit, en version numérisée ou non, la partie de son dernier avis d’imposition à l’impôt sur le revenu, établi à son nom et qui comporte l’adresse du meublé de tourisme comme lieu d’imposition au sens de l’article 10 du code général des impôts.

La fraude liée à la déclaration de résidence principale est répandue, permettant aux propriétaires de louer des logements comme meublés touristiques sans autorisation de changement d'usage. L’article tel qu’adopté en commission propose que les loueurs justifient de leur résidence.

Pour préciser cette obligation, l’amendement propose d’établir une présomption législative de preuve en considérant que la preuve de la résidence principale sera réputée faite en cas de production par le loueur du dernier avis d’imposition (ou de non-imposition) à l’impôt sur le revenu au nom du loueur et à l’adresse du meublé.

En France, un seul avis d'imposition est émis par contribuable pour l'impôt sur le revenu, ce qui est généralement considéré comme preuve du domicile fiscal et de la résidence principale. Les modalités supplémentaires de preuve seraient définies par le pouvoir réglementaire.

Après l’alinéa 6

Insérer un alinéa ainsi rédigé : 

« Si le meublé de tourisme offert à la location est un lot de copropriété, le loueur joint à sa déclaration la preuve que le règlement de copropriété ne s’oppose pas à son usage en tant que meublé de tourisme. A défaut, la déclaration est regardée comme incomplète.

Cet amendement vient ajouter à la liste des pièces à fournir avec la déclaration préalable d'un meublé de tourisme la preuve qu'aucune disposition du règlement de copropriété ne s'oppose à son utilisation comme tel.

La location d'un tel local implique un usage commercial, souvent interdit par les règlements de copropriété, donnant aux copropriétaires le droit de s'y opposer légalement.

Afin d'éviter les litiges, les propriétaires devront prouver que le règlement de copropriété autorise la location en meublé de tourisme.

L’objet de l’amendement est de rétablir une application de plein droit de l’autorisation de changement d’usage des locaux destinés à l’habitation dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles de la petite couronne.

Au moment où la crise du logement s’accentue de manière dramatique dans notre pays, il apparaît essentiel que la transformation de locaux d’habitation en bureaux ou en commerces reste systématiquement subordonnée à une autorisation à Paris, dans la petite couronne et dans les autres communes de plus de 200 000 habitants.

Alinéas 5 à 10

Supprimer ces alinéas.

L’article 1er bis vient modifier la nature de l’amende qui deviendrait de nature administrative, prononcée par la commune, et non plus de nature civile, prononcée par le Juge judiciaire, en cas de non-respect de la procédure d’enregistrement de meublé de tourisme visée à l’article L. 324-1-1 III du Code du tourisme. 

Cette modification de la nature de l’amende peut entraîner différents types de risques (Respect des conditions requises pour garantir un principe d’impartialité ; Atteinte au principe constitutionnel d’égalité des citoyens devant la loi ; Complexification du régime actuel ; Atteinte au droit à un procès équitable avant le prononcé de la sanction pour les hôtes).

Le présent amendement vient donc supprimer cette possibilité.

I. – Après l’alinéa 11

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Au terme d’un délai de six mois à compter d’une suspension, le maire peut, en l’absence d’éléments nouveaux lui permettant de lever la mesure de suspension, procéder au retrait du numéro de déclaration.

II. – Alinéa 12

Après les mots :

de la suspension

insérer les mots :

et du retrait

Le maire peut suspendre la validité d’un numéro de déclaration lorsqu’il constate que la déclaration est incorrecte, ou incomplète, ou lorsque le local concerné est visé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité.

Cette suspension de la validité d’un numéro de déclaration ne peut être qu’une mesure provisoire. Au terme d’un délai de six mois, le maire doit pouvoir soit lever la mesure de suspension, soit en l’absence d’éléments nouveaux procéder au retrait du numéro de déclaration.

Rétablir cet article dans la rédaction suivante :

I. – Le VII de l’article 151 septies du code général des impôts est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession des locaux mentionnés au premier alinéa du présent VII est égale au montant mentionné à l’article 150 V. Le cas échéant, pour les locaux mentionnés au I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, cette plus ou moins-value est majorée de la somme des amortissements déduits depuis l’acquisition des locaux en application du 2 de l’article 38 du présent code. »

II. – La perte de recettes résultant pour l’État du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Le présent amendement du groupe SER vise à rétablir l’article 4 dans sa rédaction issue des travaux de l’Assemblée Nationale.

En effet, contrairement au rapporteur du texte qui estime qu’il est nécessaire d’attendre afin de supprimer un dispositif fiscal extrêmement avantageux, les auteurs du présent amendement estiment au contraire, a fortiori dans le contexte actuel de nos finances publiques, que ce rééquilibrage fiscal est parfaitement bienvenu. 

En effet, cet article supprime une double déduction des amortissements applicable dans le cadre du régime réel et décorrélé de toute réalité économique des biens, ce qui constitue un avantage fiscal démesuré en faveur de la location touristique de meublés et donc au détriment de la location annuelle de meublés.

L’objet de la présente proposition de loi étant de rééquilibrer les déséquilibres du marché locatif, cette disposition y a toute sa place.

Enfin, les auteurs du présent amendement rappellent que cette disposition a fait l’objet d’un accord transpartisan durant les travaux de l’Assemblée Nationale. 

I. - Alinéa 7

Rédiger ainsi cet alinéa : 

« III. – Le II entre en vigueur le 1^er janvier 2030. Les logements situés dans les immeubles régis par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis disposent d’un délai supplémentaire de deux ans. »

II. - Alinéa 9

Remplacer la lettre :

E

par la lettre :

D

Notre amendement propose de revenir à l’esprit du texte tel qu’adopté à l’Assemblée nationale.

1) Concernant le stock existant de meublés de tourisme, le texte de commission prévoit que les meublés devront respecter les règles de décence énergétique établies pour les locations nues à compter du 1^er janvier 2034. Cela laisse un délai de dix ans (au lieu de 5 ans votés par les députés) pour se mettre en conformité. 

Cela signifie que des meublés classés G et F continueront d’être mis sur le marché de la location touristique pendant 10 ans en dépit du calendrier des interdictions des logements classés G (en 2025) et F (en 2028).

2) S’agissant du flux, le texte de la commission exige des nouveaux meublés de tourisme pour lesquels une autorisation de changement d’usage définitive ou temporaire est demandée d’être au moins classés E (au lieu de D voté à l’AN). Cette exigence ne concerne que les meublés situés dans les communes mettant en œuvre le changement d’usage et donc où il y a une tension particulière en matière de logement.

Les modifications adoptées en commission ne paraissent pas suffisamment efficaces pour éviter la fuite des logements et notamment ceux classés G et F vers le marché de la location de courte durée, ni pour ramener des logements sur le marché traditionnel. Or c’est bien l’objectif de cette proposition de loi. 

Notre amendement propose ainsi de prévoir : 

- Pour le stock de meublés de tourisme, un délai d’un peu plus de 5 ans, soit jusqu’au 1^er janvier 2030 pour une mise en conformité avec les niveaux de performance d’un logement décent, avec un délai supplémentaire de 2 ans pour les logements des immeubles en copropriété. 

- Pour le flux de meublés de tourisme situés dans les communes ayant mis en place un dispositif de changement d’usage (définitif ou temporaire), de revenir à une exigence applicable sans délai d’une étiquette D.

L’objectif est d’une part d’arrêter le basculement des logements locatifs dont la performance énergétique est mauvaise (logements classés E, F ou G) vers le marché de la location touristique et d’autre part, de conditionner le changement d’usage à une exigence environnementale.

Alinéa 3

Remplacer le mot :

quatre-vingt-dix

par le mot :

soixante

La situation du logement est différente d’une commune à une autre, y compris dans les zones géographiques caractérisées par des déséquilibres du marché locatif. Il faut donc laisser à chaque conseil municipal la possibilité de choisir le plafond du nombre total de jours de location d’une résidence principale : ce sont les élus locaux qui sont les mieux à même d’apprécier où placer le curseur dans la définition de ce plafond, en fonction notamment des tensions constatées sur le marché local du logement et, en particulier des difficultés rencontrées pour se loger par les travailleurs permanents ou saisonniers ayant leur activité professionnelle dans la commune ou encore des déséquilibre engendrés par une concentration de ce type d’activité sur la vie d’un quartier et de ses habitants.

L’esprit partagé de cette proposition de loi est bien de donner des outils permettant aux élus de répondre à des situations variées, il est donc proposé de permettre aux communes qui l’estiment nécessaire d’abaisser le nombre maximal de jours de location à 60 jours, au lieu des 90 jours prévus dans le texte. 

Le régime actuel du changement d’usage, tel que défini par les articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation prévoit que le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1 dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles des départements de la petite couronne. Dans les autres communes, l’autorisation de changement d’usage peut être rendue applicable par décision du préfet sur proposition du maire avec un régime particulier pour les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants.

Le 1° du I de l’article 2 modifie cette architecture dans ses a) et a) bis en étendant le champ d’application géographique de l’autorisation de changement d’usage aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l’article 232 du code général des impôts. mais dans ces communes l’application de l’autorisation de changement d’usage n’est qu’une possibilité subordonnée à une décision de l’organe délibérant.

L’objet de l’amendement est de rétablir une application de plein droit de l’autorisation de changement d’usage des locaux destinés à l’habitation dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles de la petite couronne. Au moment où la crise du logement s’accentue de manière dramatique dans notre pays, il apparaît essentiel que toute transformation de locaux destinés à l’habitation reste systématiquement subordonnée à une autorisation à Paris, dans la petite couronne et dans les autres communes de plus de 200 000 habitants.

L’article 1^er A de la proposition de loi prévoit que toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national. 

Cet amendement propose de bien spécifier que la déclaration doit être effectuée par le loueur lui-même. 

De nombreuses déclarations sont effectuées, non par les loueurs eux-mêmes, mais par des intermédiaires, type conciergeries, qui gèrent la location des meublés de tourisme pour le compte de leurs clients. Les déclarations effectuées par les conciergeries ont lieu en leur nom : à la place de l’identité et de l’adresse du loueur, c’est l’identité du gestionnaire de la conciergerie et l’adresse du siège social de celle-ci qui sont mentionnées, rendant impossible pour les communes de retrouver l’identité réelle du loueur pour effectuer des contrôles.

Après l’alinéa 34

Insérer deux alinéas ainsi rédigés : 

…° Après le troisième alinéa de l’article L. 423-1, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« En cas de doute sur la destination ou la sous-destination actuelle de la construction objet de la demande de permis ou de la déclaration préalable, l’autorité compétente pour statuer sur cette demande ou cette déclaration peut demander à son auteur de lui transmettre toute pièce de nature à justifier l’exactitude de la destination ou de la sous-destination déclarée. » ;

Il est constaté que des changements de destination et sous-destination de locaux commerciaux, d’habitation, de bureaux en hébergements touristiques donnent lieu à des déclarations préalables successives faisant état de destinations ou sous-destinations d’origine différentes, afin d’échapper aux règles d’urbanisme ou de changement d’usage qui en interdisent ou en conditionnent le changement. 

Le contrôle a posteriori de la conformité de l’opération à l’autorisation obtenue ne permet pas aux collectivités territoriales de lutter efficacement, préventivement et systématiquement contre ce type de comportement.

Cet amendement propose de permettre à l’autorité compétente en matière d’autorisations d’urbanisme de solliciter du pétitionnaire la production de toute pièce (notamment de droit privé, comme un règlement de copropriété) en cas de doute sur la destination actuelle du local. 

Il ne s’agit pas de rendre cette demande de complément systématique, mais simplement d’offrir à l’administration de lever le doute, par exemple si le local a fait l’objet de plusieurs demandes successives ou encore si l’examen des différentes pièces du dossier fait apparaître une contradiction entre les caractéristiques physiques du bien et la destination déclarée, comme c’est fréquemment le cas dans les opérations de transformations en meublés de tourisme.

Il s'agit donc de conforter les outils mis à disposition des communes pour procéder aux vérifications nécessaires en cas de doute sur la destination d'origine d'un local.

Après l’alinéa 34

Insérer trois alinéas ainsi rédigés : 

…° Au second alinéa de l’article L. 421-1, après le mot : « destination » sont insérés les mots : « ou de sous-destination » ;

…° Après l’article L. 421-4, il est inséré un article L 421-4-… ainsi rédigé :

« Art. L. 421-4-… – Le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut décider, par délibération motivée, de soumettre à déclaration préalable l’ensemble, ou certains seulement, des changements de sous-destination intervenant au sein d’une même destination et intéressant tout bâtiment situé dans une commune ou partie de commune dotées d’un plan local d’urbanisme. » ;

Le PLU peut différencier les règles de fond qu’il édicte entre les différentes destinations et sous-destinations prévues par le code de l’urbanisme.

Cependant, seules font l’objet d’une formalité préalable à la réalisation des opérations les changements de sous-destinations relevant de différentes destinations et ceux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment. Échappent donc à toute formalité préalable, et à tout contrôle ex ante de leur conformité aux règles d’urbanisme, les opérations de changement de sous-destination au sein d’une même sous-destination qui n’impliquent pas de modification des structures porteuses ou de la façade des bâtiments.

Afin d’assurer un contrôle efficace des règles de fond qu’elles édictent, notamment lorsque certains changements de sous-destination sont interdits, certaines collectivités souhaiteraient soumettre ces opérations à la procédure de déclaration préalable.

Pour répondre à ce besoin tout en adaptant les contraintes procédurales aux situations locales, il est proposé de rendre facultative la déclaration préalable pour changements de sous-destinations en confiant aux collectivités la décision d’instaurer un tel dispositif.

Cette faculté sera notamment ouverte pour les changements de sous destination en direction de la sous destination « autres hébergements touristiques ».

En effet, le développement incontrôlé des meublés de tourisme porte atteinte, notamment dans certaines grandes villes et métropoles régionales, à la préservation et au développement du logement, au point d’évincer l’offre de logement abordable et de contribuer à accroître la pénurie dont souffrent actuellement les ménages. Il porte également atteinte à la préservation et au développement de la mixité fonctionnelle et sociale, en évinçant aussi bien les commerces que toute autre activité économique. Ce faisant, il nuit à l’équilibre des fonctions urbaines, aux objectifs de réduction des mobilités carbonées et d’adaptation au changement climatique.

Après l’alinéa 31

Insérer deux alinéas ainsi rédigés : 

…° L’article L. 151-16 est complété par un alinéa ainsi rédigé : 

« Il peut enfin délimiter, dans les zones urbaines, des secteurs dont il est justifié que la mixité fonctionnelle est menacée par une part excessive de meublés de tourisme, tels que définis au I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, et prévoir les prescriptions de nature à rétablir un équilibre entre les différentes fonctions urbaines. » ;

Le développement massif des meublés de tourisme, dans les communes touristiques notamment (métropoles, communes de montagne ou littorales), contribue à un instaurer déséquilibre entre les différentes fonctions urbaines qui font vivre une ville. La création de meublés de tourisme se fait au détriment de logement offerts pour des locations pérennes ou de locaux d’activité (artisanat, bureaux, des commerces). Elle entraîne aussi la disparition des commerces de proximité au profit d’une offre de restauration rapide ou de boutiques de souvenirs répondant aux nouveaux besoins des occupants, et rendent les villes encore plus dépendantes de la saisonnalité.

Cet amendement propose d’introduire dans les règlements des PLU des dispositions visant spécifiquement l’activité de « meublé de tourisme », en laissant la possibilité aux collectivités de définir des prescriptions adaptées à leurs spécificités. Il apparait en effet que les enjeux se présentent différemment selon les caractéristiques de chaque territoire.

La mesure est tout à fait proportionnée puisque le rapport de présentation doit justifier d’une part des menaces pesant sur la mixité fonctionnelle dans le secteur concerné par les prescriptions, et d’autre part de la nécessité de ces mesures par rapport à l’objectif poursuivi. Elle s’inscrit par ailleurs totalement dans la logique de la boîte à outils que constituent les PLU et n’implique qu’une modification très contenue des dispositions du code de l’urbanisme.

Après l'alinéa 25

Insérer deux alinéas ainsi rédigés : 

... ° Le I de l’article L. 151-7 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« …° Préserver et favoriser la mixité fonctionnelle en définissant des orientations destinées à éviter la surreprésentation des meublés de tourisme, tels que définis au I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, par rapport aux autres fonctions urbaines. » ;

Le développement massif des meublés de tourisme contribue à un instaurer déséquilibre flagrant entre les différentes fonctions urbaines qui font vivre une ville. La création de meublés de tourisme se fait au détriment de logement offerts pour des locations pérennes ou de locaux d’activité (artisanat, bureaux, des commerces). Elle entraîne aussi la disparition des commerces de proximité au profit d’une offre de restauration rapide ou de boutiques de souvenirs répondant aux nouveaux besoins des occupants, et rendent les villes encore plus dépendantes de la saisonnalité.

Cet amendement propose d’élargir le champ des orientations d’aménagement et de programmation (OAP), qui peuvent déjà intervenir en faveur de la mixité fonctionnelle en prévoyant qu’un pourcentage des nouvelles opérations soit dédié au commerce, pourraient poursuivre ce même objectif, en instaurant des orientations qui visent cette fois l’activité de « meublé de tourisme ».

Ces orientations d’aménagement pourraient tout aussi bien être thématiques que sectorielles, en fonction des enjeux de chaque territoire.

Cet amendement élargit donc la boite à outils des PLU avec la volonté de laisser aux rédacteurs des PLU la possibilité de recourir à celui qui convient le mieux à la configuration de son territoire et à la politique qu’il souhaite mener.

La mesure est tout à fait proportionnée puisque le rapport de présentation devra justifier de la cohérence de ces orientations avec les objectifs du projet d’aménagement et de développement durables qui reposent eux-mêmes sur les conclusions du diagnostic.

Après l’alinéa 16

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

…) Le troisième alinéa du IV bis est supprimé ;

L’article 55 de la loi n°2019-1461 du 27 décembre 2019 relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique a inséré un nouveau IV bis à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, qui permet aux communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement prévue au III du même article, sur délibération, de soumettre à autorisation la location d’un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme. Cette autorisation tient lieu de l’autorisation d’urbanisme lorsque la transformation emporte un changement de destination.

En effet ces nouvelles dispositions prévoient : Lorsque la demande porte sur des locaux soumis à autorisation préalable au titre d'un changement de destination relevant du code de l'urbanisme, l'autorisation prévue au premier alinéa tient lieu de l'autorisation précitée dès lors que les conditions prévues par le code de l'urbanisme sont respectées.

Les différences d’objet et de procédure entre les deux règlementations sont sources de confusion et génèrent des difficultés d’instruction : l’autorisation d’urbanisme tient déjà lieu d’autres autorisations (ERP, ABF…), le fait que l’autorisation du code du tourisme tienne lieu de l’autorisation d’urbanisme complexifie très fortement l’ensemble du régime.

Cet amendement propose ainsi de supprimer le lien entre les deux types d’autorisations.

Après l'article 2

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Après l’article L. 126-15 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un article L. 126-15-… ainsi rédigé :

« Art. L. 126-15-…. – Le propriétaire, l’occupant ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, permet aux agents assermentés du service municipal du logement mentionnés à l’article L. 651-6 d’accéder, pour l’accomplissement de leurs missions, aux parties communes des immeubles d’habitation.

« Les propriétaires ou exploitants d’immeubles à usage d’habitation ou leurs représentants peuvent accorder à ces agents une autorisation permanente de pénétrer dans les parties communes de ces immeubles.

« Un décret en Conseil d’État détermine les modalités d’application du présent article. »

II. – Le II de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« …) L’autorisation permanente de pénétrer dans les parties communes des immeubles accordée aux agents assermentés du service municipal du logement mentionnée à l’article L. 126-15-1 du code de la construction et de l’habitation. »

Les agents assermentés du service municipal du logement disposent d’un droit de visite des locaux d’habitation, après accord du propriétaire ou du locataire, ou au besoin après autorisation judiciaire, pour en constater l’état d’occupation. Toutefois ils ne disposent pas, paradoxalement, d’un droit d’accès de principe aux parties communes des immeubles en copropriété.

Or dans la pratique, les agents du service municipal sont souvent confrontés à des difficultés d’accès aux parties communes des immeubles d’habitation.

Cet amendement propose ainsi de rendre les contrôles sur place beaucoup plus efficaces tout en les sécurisant juridiquement : aujourd’hui plusieurs visites sont nécessaires pour pouvoir accéder à un immeuble, la sollicitation préalable des copropriétaires ou du syndic entraînant des délais considérables.

Après l’alinéa 19

Insérer deux alinéas ainsi rédigés : 

…) Au premier alinéa, après le mot : « personne », il est inséré le mot « physique » ;

…) Le premier alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée : « Le taux maximum de l’amende applicable aux personnes morales est égal au quintuple de celui prévu pour les personnes physiques. » ;

Afin de faire condamner les loueurs qui transforment illégalement et de manière durable des logements en meublés de tourisme, les communes s’appuient sur la règlementation du changement d’usage qui prévoit une amende qui peut atteindre 50 000€. Le montant de l’amende est fixé par les juges, dans le cadre de leur pouvoir souverain d’appréciation.

Ce montant n’a pas un caractère suffisamment dissuasif lorsque le loueur est une société professionnelle de la location de courte durée, qui a fait de l’exploitation de meublés de tourisme à l’année son fonds de commerce.

Compte tenu du caractère extrêmement lucratif de l’activité, les amendes prononcées après plusieurs années d’exploitation du meublé de tourisme équivalent à peine quelques mois de location. Le montant des amendes est si faible par rapport aux revenus de l’activité que celles-ci sont désormais intégrées par les loueurs en tant que charges dans leur business model.

À titre d’illustration, la moyenne des amendes prononcées à Paris en 2023 était inférieure à 15 000€, ce qui correspond peu ou prou au gain espéré par un loueur pour une location pendant la seule la période des Jeux Olympiques.

En conséquence, cet amendement propose que l'amende puisse être multipliée par 5 lorsque le loueur est une personne morale.

Après l’alinéa 10

Insérer un paragraphe ainsi rédigé :

... - La première phrase du deuxième alinéa de l'article L. 324-2-1 du code du tourisme est complétée par les mots : « , ou au-delà du plafond fixé par la commune en vertu du IV de l’article L. 324-1-1 du présent code, ».

L’article 1 bis de la proposition de loi prévoit de modifier l’article L. 324-1-1 du code du tourisme en instaurant la possibilité pour les communes d’abaisser le seuil de location de la résidence principale dans la limite de 90 jours par année civile, au lieu de 120 jours.

Il est nécessaire de tirer les conséquences de cette modification sur l’article L. 324-2-1 du même code : cet article prévoit l’obligation pour les plateformes de retirer les annonces louées plus de 120 jours par an.

Si la commune décide d’abaisser ce plafond, la plateforme devra retirer toutes les annonces qui dépassent ce nouveau plafond. Tel est l'objet de cet amendement.

Après l’alinéa 25

Insérer trois alinéas ainsi rédigés : 

…) Le III est ainsi modifié : 

– le deuxième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée : « Cette amende est assortie d’une injonction de transmettre les informations prévues audit alinéa sous astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour de retard et par meublé de tourisme objet du manquement. » ;

– à la deuxième phrase du quatrième alinéa, après le mot : « amende », sont insérés les mots : « et de l’astreinte » ;

L’article L. 324-2-1 du code du tourisme prévoit l’obligation pour les plateformes de transmettre certaines données sur les meublés de tourisme loués par leur intermédiaire aux communes qui en font la demande. Ces données sont essentielles pour permettre aux communes d’exercer un contrôle efficace sur la légalité des meublés de tourisme présents sur leur territoire.

La sanction en cas de défaut de transmission est une amende de 50 000€ maximum par meublés de tourisme objet du manquement.

Le texte ne prévoit pas que cette sanction puisse être assortie d’une injonction de communiquer lesdites données. À ce jour, certaines plateformes refusent toujours de communiquer leurs données aux communes : lorsqu’elles sont condamnées, elles doivent s’acquitter de l’amende mais n’ont aucune obligation de fournir les données réclamées.

Cet amendement propose que la condamnation à l’amende soit assortie d’une injonction faite à la plateforme de communiquer les données réclamées par la commune. Afin d’être efficace, cette injonction est assortie d’une astreinte.

Après l’alinéa 4

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

... ° Au deuxième alinéa du IV bis, après le mot : « services », sont insérés les mots : « ainsi que des objectifs de lutte contre les nuisances et de respect des règles d’hygiène et de salubrité des locaux » ;

L’article 55 de la loi n°2019-1461 du 27 décembre 2019 relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique a inséré un nouveau IV bis à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, qui permet aux communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de soumettre à autorisation la location d’un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme. L’article 1^er bis de la proposition de loi étend cette autorisation à la transformation de tout type de locaux (hors local à usage d’habitation, qui restent sous l’égide de la règlementation du changement d’usage).

Le IV bis de l’article L. 324-1-1 précise que les autorisations sont délivrées au regard des objectifs de protection de l’environnement urbain et d’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, par le maire de la commune dans laquelle est situé le local. 

L’objet de cet amendement est de préciser que l’autorisation est également délivrée :

-         au regard de la nécessité de lutter contre les nuisances créées par l’activité de location meublée touristique. En effet, selon la configuration du local (en rez-de-chaussée ou en étage, sur cour ou sur rue, avec une entrée indépendante ou non) ou le nombre de personnes accueillies, le meublé de tourisme envisagé pourra être source de nuisances potentielles plus ou moins élevées.

-        au regard du respect des règles d’hygiène et de salubrité des locaux. En effet, on constate de plus en plus de transformations de caves, garages ou réserves en sous-sol, en meublés de tourisme, en contradiction avec les règles élémentaires d’hygiène et de salubrité.

La proposition de loi permet aux communes de soumettre à autorisation la location d’un local à usage autre qu’habitation en tant que meublés de tourisme.

En l’absence d’autorisation, il est prévu une amende d’un montant maximal de 25 000€.

Cet amendement propose que le juge puisse ordonner la cessation de l’activité sous astreinte. Compte tenu de la rentabilité de l’activité, les loueurs pourraient choisir de payer l’amende tout en continuant à louer.

La fixation d’une astreinte pour faire cesser les locations est donc l’outil le plus efficace pour assurer le respect de cette disposition.

Après l’article 5

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Au début du dernier alinéa du I de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, est insérée une phrase ainsi rédigée : « Il ne peut louer le logement de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile avant l’expiration d’un délai de dix-huit mois à compter de la date de la reprise. »

Il est trop fréquemment constaté que des propriétaires bailleurs délivrent des congés pour reprise à leurs locataires, en vue de transformer le logement en meublé de tourisme. 

En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Le bénéficiaire doit utiliser le bien à titre de résidence principale.

Ces propriétaires délivrent des congés pour reprise, alors même qu’ils n’envisagent aucunement d’occuper personnellement le bien ou de le faire occuper par un proche, mais de les mettre en location meublée de courte durée, attirés par le caractère lucratif de l’activité.

Afin de décourager ce type de comportements, il est proposé de mettre en place un délai de carence de 18 mois avant de pouvoir mettre un logement en location de courte durée lorsque le bailleur a repris le logement en vertu d’un congé pour reprise.

Cet amendement répond à l’objectif poursuivi par la Ppl de freiner la fuite des logements d'habitation vers la location touristique.

L’article L. 651-7 du code de la construction et de l’habitation contraint les administrations publiques et leurs agents à communiquer tous renseignements nécessaires à l’accomplissement des missions des agents assermentés du service municipal du logement.

La sanction prévue par l’article L. 651-4 pour l’absence de réponse est une amende civile de 2 250 € poursuivie par le Ministère public. Cette sanction s’applique de manière générale à tout défaut de déclaration prescrite par le livre VI du CCH.

Afin de permettre aux communes d’assurer l’efficacité des pouvoirs de leurs agents assermentés, il est proposé que la commune puisse également poursuivre ce type d’infraction. Dans ce cas, le produit de l’amende lui reviendra.

Alinéa 27

Après la référence :

I

insérer les mots :

, à l’exception des dispositions du troisième alinéa du c) du 1°

L’article 1^er A de la proposition de loi modifie l’article L. 324-1-1 du code du tourisme en instaurant l’obligation d’enregistrement des meublés de tourisme sur tout le territoire, sur un téléservice national. L’entrée en vigueur de cette disposition est différée au 1^er janvier 2026 maximum, compte tenu de la nécessité de prendre certaines mesures par décret et de mettre en place le téléservice national.

Toutefois, l’article 1^er A vise aussi à préciser le champ d’application de la demande de communication que peut faire la commune aux loueurs s’agissant du nombre de nuitées de location de leur meublé de tourisme. À ce jour, cette demande de communication ne peut s’adresser qu’aux loueurs qui louent leur résidence principale en meublé de tourisme. Le 3^ème alinéa du c) du 1° de l’article 1^er A permet d’étendre cette demande d’informations aux loueurs louant une résidence secondaire.

Cette précision du champ d’application des demandes d’information n’a pas de lien avec le téléservice et ne nécessite aucune mesure spécifique à prendre par décret. Il est donc proposé qu’elle soit d’application immédiate.

I. – Alinéa 6

Remplacer le montant :

23 000

par le montant :

15 000

II. – Après l’alinéa 6

Insérer un alinéa ainsi rédigé : 

1° ter  30 000 € s’il s’agit d’entreprises dont l’activité principale est de louer directement ou indirectement des meublés de tourisme classés mentionnés au 2° du III de l’article 1407 précité ;

III. – Alinéa 8

Après les deux occurrences de la référence :

1° bis

insérer la référence :

1° ter

IV. – Alinéa 9, première phrase

Remplacer les mots :

de la catégorie mentionnée au 2

par les mots :

des catégories mentionnées au 1° ter et au 2° 

V. – Après l’alinéa 9

Insérer un alinéa ainsi rédigé : 

« Les gites ruraux classés, définis par décret en conseil d’État, qui relèvent du présent régime bénéficient d’un abattement supplémentaire de 21 % pour le chiffre d’affaires afférent à leurs activités mentionnées au 1° ter, sous réserve que le chiffre d’affaires hors taxes, ajusté s’il y a lieu au prorata du temps d’exploitation au cours de l’année de référence, afférent à l’ensemble des activités de location de locaux meublés mentionnées au présent 1 n’excède pas 30 000 € au cours de l’année civile précédente. Le bénéfice de cet abattement supplémentaire est subordonné au respect du règlement (UE) n° 1407/2013 de la Commission du 18 décembre 2013 relatif à l’application des articles 107 et 108 du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne aux aides de minimis.

Le texte de la commission propose une nouvelle écriture de l’article 3 prévoyant : 

- Pour les meubles non classés, un abattement fiscal ramené à 30% pour un chiffre d’affaires maximum de 23 000€.

- Pour les meubles classés : un abattement fiscal ramené à 50% pour un chiffre d’affaires maximum de 77 700 € pour tous les meublés classés, quelle que soit leur localisation, les zonages ayant été supprimés dans le cadre des travaux de la commission.

Conformément à l’objectif initial du texte, partagé très largement sur l’ensemble des bancs parlementaires, le présent amendement du groupe SER propose d’aller davantage vers un alignement de la fiscalité entre location nue et location touristique tout en conservant un avantage pour d’une part, les meublés classés pour inciter à une montée en gamme et d’autre part, les gites ruraux classés pour favoriser le développement touristique des territoires ruraux.

Il est ainsi proposé de revenir à un chiffre d’affaires de 15 000 € pour les meublés non classés, et de 30 000 € pour les meublés classés tout en conservant les taux d’abattement proposés en commission à savoir respectivement 30 et 50%.

Pour les gites ruraux classés, dont les caractéristiques seront définies par décret, il est proposé un abattement supplémentaire de 21%. 

Après l’alinéa 9

Insérer un alinéa ainsi rédigé : 

« Les gites ruraux classés, définis par décret en Conseil d’État, qui relèvent du présent régime bénéficient d’un abattement supplémentaire de 21 % pour le chiffre d’affaires afférent à leurs activités mentionnées au 2° . Le bénéfice de cet abattement supplémentaire est subordonné au respect du règlement (UE) n° 1407/2013 de la Commission du 18 décembre 2013 relatif à l’application des articles 107 et 108 du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne aux aides de minimis. » ;

La proposition de loi telle qu'adoptée à l'Assemblée nationale prévoyait un abattement fiscal pour les meublés de tourisme à 71% situés dans les communes très peu denses et les stations de sports d’hiver et d’alpinisme. Les travaux de commission, et suite aux auditions menées, ont conduit à supprimer ce zonage.

Cependant, pour soutenir le développement touristique dans les territoires ruraux et favoriser leur montée en gamme, notre amendement propose de réintroduire un abattement supplémentaire de 21% pour les gites ruraux classés dont les caractéristiques seront définies par décret.

Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé : 

.... - Dans un délai de six mois, à compter de la promulgation de la présente loi, pour permettre aux communes insulaires métropolitaines de s’emparer des outils offerts par la même loi, le Gouvernement remet au Parlement un rapport proposant des modalités de compensation adaptées pour tenir compte du faible volume de bureaux ou de locaux à transformer en habitations sur ces territoires.

Le dispositif de changement d'usage est conditionné à des compensations sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

La proposition de loi telle qu'adoptée en commission prend en compte les particularités des communes insulaires métropolitaines s'agissant du recours à des quotas de changement d'usage.

Il est proposé d'aller plus loin dans cette différenciation pour tenir compte tenu de l'absence de bureaux ou de locaux à transformer dans les communes insulaires.

Cet amendement d'appel demande au gouvernement de mettre en place des modalités de compensation, notamment financières, adaptées aux spécificités de ces territoires insulaires.

Cette compensation financière pourrait être affectée à une opération de logements réalisée par un bailleur social ou par un organisme de foncier solidaire agissant sur le territoire de l’ile concernée.

L'objectif pour ces territoires est de pouvoir réguler et remettre des logements sur le marché locatif traditionnel, tout en ne fermant pas systématiquement la porte aux demandes de changement d’usage.

Alinéa 14, deuxième phrase

Supprimer le mot :

équivalente

L'article 2 de la proposition de loi ouvre la possibilité pour les communes de mettre en place un système de quotas lorsqu’elles ont instauré un régime d’autorisation temporaire.

La disposition précise que ce système n’interdit pas la délivrance d’autorisations définitives, si elles sont accordées « contre compensation équivalente ».

En pratique, la compensation requise par les communes n’est pas nécessairement équivalente. 

Cet amendement propose de supprimer la notion d'« équivalence » afin de préserver la capacité des communes de définir les compensations selon la réalité de leur marché local.

Après l’article 3

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Le code général des impôts est ainsi modifié :

1° L’article 232 est abrogé ;

2° L’article 1407 bis est ainsi modifié :

a) La première phrase du premier alinéa est ainsi modifiée :

- Les mots : « autres que celles visées à l’article 232 » sont supprimés ;

- Les mots : « de deux années » sont remplacés par les mots : « d’une année » ;

b) La seconde phrase du même premier alinéa est remplacée par deux phrases ainsi rédigées : « Pour l’application de la taxe, est considéré comme vacant un logement dont la durée d’occupation est inférieure à quatre-vingt-dix jours au cours de la période de référence définie au présent alinéa. La taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable » ;

c) À la seconde phrase du deuxième alinéa, les mots : « ainsi que sur celui des communes mentionnées à l’article 232 » sont supprimés ;

3° Le I de l’article 1407 ter est ainsi rédigé :

« I. – Le conseil municipal peut, par une délibération prise dans les conditions prévues à l’article 1639 A bis, majorer d’un pourcentage compris entre 5 % et 60 % la part lui revenant de la cotisation de taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale due au titre des logements meublés et vacants dans :

« 1° Les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social ;

« 2° Les communes ne respectant pas les conditions prévues au 1° du présent I où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou la proportion élevée de logements affectés à l’habitation autres que ceux affectés à l’habitation principale par rapport au nombre total de logements.

« Un décret fixe la liste des communes où la taxe peut être majorée.

« Le produit de la majoration mentionnée au premier alinéa du présent I est versé à la commune l’ayant instituée. »

II. – La perte de recettes résultant pour les collectivités territoriales du I est compensée, à due concurrence, par une majoration de la dotation globale de fonctionnement.

III. – La perte de recettes résultant pour l’État du paragraphe précédent est compensée, à due concurrence, par un prélèvement sur les attributions mentionnées à l’article L. 2332-2 du code général des collectivités territoriales des communes où s’appliquait la taxe annuelle sur les logements vacants mentionnée à l’article 232 du code général des impôts, correspondant au produit de ladite taxe sur leur ressort territorial au titre de l’année 2022.

Le présent amendement du groupe SER, proposé par France Urbaine et similaire aux propositions portées à de multiples reprises par le groupe SER, vise à fusionner les deux taxes sur les logements vacants, pour :

doter les exécutifs locaux en zone tendue d’un outil de fiscalité comportementale pour lutter contre la vacance des logements;Apporter une recette nouvelle aux budgets locaux au service des politiques locales de l’habitat;Favoriser la simplification fiscale et l’intelligibilité de la loi en fusionnant deux taxes n’ayant aujourd’hui pas le même périmètre d’application, ni mêmes règles de fixation du taux ou de l’assiette, ni les mêmes bénéficiaires;Neutraliser les phénomènes d’optimisation du statut d’occupation (résidence secondaire versus logement vacant);Simplifier le travail des services fiscaux de l’Etat et des agents des observatoires fiscaux mis en place par les collectivités.

Une telle simplification fiscale est d’autant plus urgente que les logements vacants, en particulier dans les zones tendues, représentent un obstacle majeur sur la route vers la sobriété énergétique du parc de logements et la réduction de l’empreinte carbone de l’habitat.

En effet, en immobilisant une partie du parc en dépit de la tension entre offre et demande de logements, ils incitent soit à l’artificialisation et à l’étalement urbain, soit à une densification évitable, qui renforce le phénomène d’îlot de chaleur urbain. Par ailleurs, les logements vacants se détériorent plus rapidement et sont bien souvent à l’origine d’un phénomène de déperdition thermique infligé aux habitations mitoyennes.

Outre le soutien politique de plusieurs élus et groupes parlementaires, cette proposition de réforme a récemment été formulée par :

Les associations d’élus dans un courrier commun au gouvernement du 4 avril 2023;Les Inspections générales des Finances, de l’Administration et de l’Environnement, dans leur rapport Lutte contre l’attrition des résidences principales dans les zones touristiques;Le Conseil des Prélèvements obligatoires dans son rapport sur La Fiscalité locale dans la perspective du Zéro artificialisation nette;La « Mission Rebsamen » dans son rapport sur La Relance durable de la construction de logements.

La TLV abondant aujourd’hui le budget général de l’Etat, cet amendement propose enfin que les collectivités compensent l’Etat pour la perte du produit de TLV, soit 93 millions d’euros en 2022.

Après l’alinéa 6

Insérer un alinéa ainsi rédigé

« Si le meublé de tourisme offert à la location est un lot de copropriété, le loueur joint à sa déclaration la preuve que le règlement de copropriété ne s’oppose pas à son usage en tant que meublé de tourisme. À défaut, la déclaration est regardée comme incomplète.

Cet amendement complète l’énumération des justificatifs qui devront être joints à la déclaration préalable, soumise à enregistrement, d’un meublé de tourisme.

Après la preuve de la résidence principale, il apparaît nécessaire que soit jointe à la déclaration la preuve de l’absence dans le règlement de copropriété, de disposition s’opposant à l’usage du lot de copropriété en tant que meublé de tourisme si ce dernier est un tel lot.

La mise en location comme meublé de tourisme d’un local correspond à un usage commercial de ce local. Or de nombreux règlements de copropriété s’opposent à un tel usage commercial et la jurisprudence des tribunaux civils consacre, dans cette hypothèse, le droit des copropriétaires à s’opposer ou à faire cesser un tel usage.

Pour éviter ce type de contentieux, il convient que tout propriétaire d’un local constituant un lot de copropriété, qu’il se propose d’offrir à la location comme meublé de tourisme, joigne à sa déclaration préalable la preuve que le règlement de copropriété ne s’y oppose pas.

Alinéa 9

Rédiger ainsi cet alinéa :

« Un décret en Conseil d’État désigne l’organisme public chargé de la gestion du téléservice national mentionné au premier alinéa du présent III. Il définit la liste des informations, autres que celles mentionnées aux alinéas précédents, qui peuvent être exigées pour l’enregistrement de la déclaration ainsi que la liste des pièces en apportant la preuve. Il détermine les modalités d’accès des maires et des présidents d’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de tourisme aux informations enregistrées par ce téléservice. Il précise les modalités des contrôles des déclarations préalables soumises à enregistrement et celles des décisions de suspension de la validité du numéro de déclaration ou de retrait de ce numéro qui peuvent être prises à la suite de ces contrôles.

L’objet de cet amendement est de compléter le contenu du décret prévu à l'alinéa 9 pour désigner l’organisme public chargé de la gestion du téléservice national, préciser les modalités de fonctionnement du téléservice et définir les modalités d'accès aux informations enregistrées, de contrôle des informations, ainsi que du traitement de la suspension de la validité d'un numéro de déclaration ou de son retrait.

Après l’article 3

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – La section 6 du chapitre III du titre III du livre III de la deuxième partie du code général des collectivités territoriales est ainsi modifiée :

1° Au septième alinéa de l'article L. 2333-30, le pourcentage : « 5 % » est remplacé par le pourcentage : « 8 % » et les mots : « dans la limite du tarif le plus élevé adopté par la collectivité » sont supprimés ;

2° Après le même article L. 2333-30, il est inséré un article L. 2333-30-… ainsi rédigé :

« Art. L. 2333-30-…. – Toutefois et dans les conditions fixées au deuxième alinéa de l’article L. 2333-30, pour les hébergements relevant de la catégorie des meublés de tourisme au sens des dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, la commune peut faire application, au titre de la taxe de séjour, d’un tarif proportionnel compris entre 0,5 % et 8 % du prix de la nuitée. » ;

3° Après l’article L. 2333-41, il est inséré un article L. 2333-41-… ainsi rédigé :

« L. 2333-41-…. – Toutefois et dans les conditions fixées au deuxième alinéa de l’article L. 2333-41, pour les hébergements relevant de la catégorie des meublés de tourisme au sens des dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, la commune peut faire application, au titre de la taxe de séjour forfaitaire, d’un tarif proportionnel compris entre 0,5 % et 8 % du prix de la nuitée. »

II. – Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article L. 2333-30 du code général des collectivités territoriales, en ce qui concerne la taxe de séjour, les communes peuvent délibérer jusqu’au 31 octobre 2023 pour faire application, en 2025, des dispositions du 2° du I du présent article.

III. – Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article L. 2333-41 du même code, en ce qui concerne la taxe forfaitaire, les communes peuvent délibérer jusqu’au 31 octobre 2024 pour faire application, en 2025, des dispositions du 3° du I du présent article.

Cet amendement permet en premier lieu aux communes faisant application de la taxe de séjour et/ou de la taxe de séjour forfaitaire prévues par les dispositions des articles L. 2333-30 et L. 2333-41 du code général des collectivités territoriales, de fixer, pour la catégorie des meublés de tourisme au sens de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, un tarif proportionnel au prix de la nuitée.

Il prévoit également de relever le taux maximal applicable aux hébergements non-classés ou en attente de classement et de supprimer son plafonnement au niveau du tarif le plus élevé adopté par la commune.

Il permet, enfin, aux communes qui souhaitent faire application, des 2025, des tarifs proportionnels applicables aux meublés de tourisme, de délibérer en ce sens jusqu’au 31 octobre 2024.

Alinéa 6

Supprimer les mots :

sauf lorsque le local loué en meublé de tourisme constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la même loi

Dans le cadre des travaux de la commission, le délai pour organiser la mise en conformité du respect des règles de décence énergétique est fixé à 10 ans.

Les propriétaires disposent d’un temps suffisamment long pour effectuer les travaux nécessaires.

Cet amendement vise donc à supprimer l’exception accordée aux résidences principales louées en meublés de tourisme.

Alinéa 3

Supprimer le mot :

motivée

Cet amendement propose de supprimer l’obligation de motivation de la délibération afin de limiter les risques de multiplication de contentieux à l'encontre des décisions de régulation prises par les élus.

Alinéa 9

Compléter cet alinéa par les mots :

, sauf délibération contraire du conseil municipal

Les obligations en matière de performance énergétique issues de la loi Climat et Résilience, destinées à accélérer la rénovation énergétique des logements et à lutter contre les « passoires thermiques », nécessitent des travaux qui peuvent s’avérer importants de la part des bailleurs. Plutôt que d’engager de tels travaux, les bailleurs risquent de préférer sortir leurs logements du parc de location classique pour les proposer à la location saisonnière comme meublés de tourisme, non soumis actuellement à de telles exigences de performances énergétiques, participant ainsi au phénomène d’attrition des résidences principales.

La commission des affaires économiques a fait évoluer le texte voté par l’Assemblée nationale pour, d’une part, conditionner l’obtention de l’autorisation préalable de changement d’usage à la présentation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) dont le niveau doit être compris entre les classes A et E et cela qu’il s’agisse d’une autorisation définitive ou temporaire et, d’autre part, soumettre à compter du 1^er janvier 2034 partout sur le territoire les meublés de tourisme aux exigences de performances énergétiques imposées à la location classique (DPE dont le niveau doit être compris entre les classes A et D) sauf quand ils constituent la résidence principale du loueur.

Le présent amendement complète la rédaction issue de la commission des affaires économiques en prévoyant pour le « flux » de meublés de tourisme la possibilité pour les maires d’écarter via une délibération du conseil municipal l’exigence de présentation d’un DPE dont le niveau doit être compris entre les classes A et E pour obtenir une autorisation, définitive ou temporaire, de changement d’usage.

Il convient en effet de laisser la possibilité aux maires dans les communes soumises à autorisation de changement d’usage d’écarter, par une délibération motivée du conseil municipal, l’exigence pour les meublés de tourisme d’un DPE de classe A à E lorsque l’application d’une telle mesure susciterait trop de complexités.

Après l’article 5

Insérer un article additionnel ainsi rédigé : 

L’article 1407 du code général des impôts est ainsi modifié :

1° Après le 3° du I, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« …° Pour les locaux passibles de la cotisation foncière des entreprises lorsqu’ils ne font pas partie de l’habitation personnelle des contribuables. » ; 

2° Le 1° du II est abrogé.

La cotisation foncière des entreprises (CFE) et la taxe d’habitation sont exclusives l’une de l’autre, comme le précise l’article L 1407 du code général des Impôts et les locations touristiques sont normalement soumises à la Cotisation Foncière des Entreprises. Or, outre un taux de non déclaration significatif, cet impôt s’avère moins lourd que la taxe d’habitation, un résident secondaire ayant même, dans certains cas, intérêt à déclarer son bien loué ponctuellement et payer un peu de CFE plutôt qu’une Taxe d’habitation importante. 

Cet amendement vise donc à assujettir les locations touristiques à la taxe d’habitation avec pour objectif de freiner le glissement actuel du parc locatif privé de la location à l’année vers la location touristique et de donner davantage de moyens aux communes et communautés qui enregistrent un fort niveau de locations touristiques. 

Il vise à aligner la fiscalité des logements destinés à la location touristique sur celle des résidences secondaires.

Cela ne concernerait pas, par définition, les locations touristiques ponctuelles de tout ou partie de la résidence principale, souvent sources de revenu d’appoint pour des personnes à revenus modestes.

Cela ne toucherait pas non plus les résidents secondaires qui restent soumis à la taxe d’habitation.

Alinéa 9

Après les mots :

au 1°

insérer les mots :

et des gites ruraux classés comme définis par décret

S’il est essentiel de mettre en place une fiscalité équitable, soucieuse de rompre avec le phénomène de prolifération des meublés de tourisme émanant des grandes plateformes, il est important de protéger nos gîtes ruraux et de maintenir l’attractivité économique de l’activité touristique en zone rurale.

D’une part, cette typologie de meublés ne contribue pas à l’effet d’éviction combattu à raison par ce texte. D’autre part, les meublés de tourisme classés situés en zone rurale, obéissent bien souvent à des critères de qualité, allant au-delà des critères nécessaires au classement, ce qui implique souvent des investissements lourds afin de proposer une offre touristique de qualité, dans des territoires où l’offre hôtelière est souvent dégradée, voire inexistante.

Le présent amendement laisse au pouvoir réglementaire le soin de la définition de ces critères afin que soient pris en compte à la fois la qualité de l’offre proposée mais également son emplacement géographique.

Cette proposition (de maintien de l’abattement de 71 % et du seuil de 77 700 € en zones non tendues) est pleinement cohérente avec les politiques publiques touristiques de long terme qui font du classement un vecteur de qualité et de développement. A ce titre, elle fait directement écho à la mission confiée en son temps par l’État à certains organismes représentatifs, dont notamment les Gîtes de France, de développer le classement des meublés dans les zones rurales (donnant lieu à des conventions ministérielles nationales complétées de convention locales sous contrôle préfectoral, conférant à cette démarche une dimension de quasi-délégation de service public).

Après l’article 3

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Le code général des impôts est ainsi modifié :

1° L’article 232 est abrogé ;

2° L’article 1407 bis est ainsi modifié :

a) La première phrase du premier alinéa est ainsi modifiée :

- Les mots : « autres que celles visées à l’article 232 » sont supprimés ;

- Les mots : « de deux années » sont remplacés par les mots : « d’une année » ;

b) La seconde phrase du même premier alinéa est remplacée par deux phrases ainsi rédigées : « Pour l’application de la taxe, est considéré comme vacant un logement dont la durée d’occupation est inférieure à quatre-vingt-dix jours au cours de la période de référence définie au présent alinéa. La taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable » ;

c) À la seconde phrase du deuxième alinéa, les mots : « ainsi que sur celui des communes mentionnées à l’article 232 » sont supprimés ;

3° Le I de l’article 1407 ter est ainsi rédigé :

« I. – Le conseil municipal peut, par une délibération prise dans les conditions prévues à l’article 1639 A bis, majorer d’un pourcentage compris entre 5 % et 60 % la part lui revenant de la cotisation de taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale due au titre des logements meublés et vacants dans :

« 1° Les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social ;

« 2° Les communes ne respectant pas les conditions prévues au 1° du présent I où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou la proportion élevée de logements affectés à l’habitation autres que ceux affectés à l’habitation principale par rapport au nombre total de logements.

« Un décret fixe la liste des communes où la taxe peut être majorée.

« Le produit de la majoration mentionnée au premier alinéa du présent I est versé à la commune l’ayant instituée. »

II. – La perte de recettes résultant pour les collectivités territoriales du I est compensée, à due concurrence, par une majoration de la dotation globale de fonctionnement.

III. – La perte de recettes résultant pour l’État du paragraphe précédent est compensée, à due concurrence, par un prélèvement sur les attributions mentionnées à l’article L. 2332-2 du code général des collectivités territoriales des communes où s’appliquait la taxe annuelle sur les logements vacants mentionnée à l’article 232 du code général des impôts, correspondant au produit de ladite taxe sur leur ressort territorial au titre de l’année 2022.

Fusion des deux taxes sur les logements vacants défendant notamment un impératif de simplification 

Cet amendement vise à fusionner les deux taxes sur les logements vacants, pour :

-  Doter les exécutifs locaux en zone tendue d’un outil de fiscalité comportementale pour lutter contre la vacance des logements

-  Apporter une recette nouvelle aux budgets locaux au service des politiques locales de l’habitat

-  Favoriser la simplification fiscale et l’intelligibilité de la loi en fusionnant deux taxes n’ayant aujourd’hui pas le même périmètre d’application, ni mêmes règles de fixation du taux ou de l’assiette, ni les mêmes bénéficiaires

-  Neutraliser les phénomènes d’optimisation du statut d’occupation (résidence secondaire versus logement vacant)

-  Simplifier le travail des services fiscaux de l’État et des agents des observatoires fiscaux mis en place par les collectivités

Une telle simplification fiscale est d’autant plus urgente que les logements vacants, en particulier dans les zones tendues, représentent un obstacle majeur sur la route vers la sobriété énergétique du parc de logements et la réduction de l’empreinte carbone de l’habitat.

En effet, en immobilisant une partie du parc en dépit de la tension entre offre et demande de logements, ils incitent soit à l’artificialisation et à l’étalement urbain, soit à une densification évitable, qui renforce le phénomène d’îlot de chaleur urbain. Par ailleurs, les logements vacants se détériorent plus rapidement et sont bien souvent à l’origine d’un phénomène de déperdition thermique infligé aux habitations mitoyennes.

Cette proposition de réforme a récemment été formulée par :

-  les associations d’élus dans un courrier commun au Gouvernement du 4 avril 2023

-  les Inspections générales des Finances, de l’Administration et de l’Environnement, dans leur rapport Lutte contre l’attrition des résidences principales dans les zones touristiques

-  le Conseil des Prélèvements obligatoires dans son rapport sur La Fiscalité locale dans la perspective du Zéro artificialisation nette

-  ou encore la « Mission Rebsamen » dans son rapport sur La Relance durable de la construction de logements.

La TLV abondant aujourd’hui le budget général de l’État, cet amendement propose enfin que les collectivités compensent l’État pour la perte du produit de TLV, soit 93 millions d’euros en 2022.

Alinéa 6, après la troisième phrase

Insérer une phrase ainsi rédigée :

Cette preuve est réputée acquise si le loueur produit, en version numérisée ou non, la partie de son dernier avis d’imposition à l’impôt sur le revenu, établi à son nom et qui comporte l’adresse du meublé de tourisme comme lieu d’imposition au sens de l’article 10 du code général des impôts.

Dans l’état actuel de la législation, la fraude à la notion de résidence principale est particulièrement répandue.

Elle permet en effet à un propriétaire, en présentant le local qu’il souhaite offrir à la location en meublé de tourisme comme étant sa résidence principale, d’échapper à l’autorisation de changement d’usage prévue par le code de la construction et de l’habitation.

En prévoyant que le loueur doit faire la preuve de cette affirmation dans sa déclaration préalable soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national, l’amendement adopté en commission permettra à la lutte contre la fraude de faire un progrès décisif.

Toutefois, pour simplifier l’application de cette nouvelle obligation tant par les loueurs que par les services municipaux chargés du contrôle des déclarations, il faut prévoir une présomption législative de preuve en précisant que la preuve de la résidence principale sera réputée faite en cas de production par le loueur du dernier avis d’imposition (ou de non-imposition) à l’impôt sur le revenu au nom du loueur et à l’adresse du meublé .

En France en effet, il n’est établi qu’un seul avis d’imposition par contribuable au titre de l’impôt sur le revenu et ce document fait donc foi quant au domicile fiscal du contribuable et, en pratique, quant au lieu de sa résidence principale.

Il appartiendra au pouvoir réglementaire de définir les autres modalités de preuve de la résidence principale.

Après l’alinéa 6

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Si le meublé de tourisme offert à la location est un lot de copropriété, le loueur joint à sa déclaration la preuve que le règlement de copropriété ne s’oppose pas à son usage en tant que meublé de tourisme. À défaut, la déclaration est regardée comme incomplète.

Après la preuve de la résidence principale, il apparaît nécessaire que soit jointe à la déclaration la preuve de l’absence dans le règlement de copropriété, de disposition s’opposant à l’usage du lot de copropriété en tant que meublé de tourisme si ce dernier est un tel lot.

La mise en location comme meublé de tourisme d’un local correspond à un usage commercial de ce local.

Or de nombreux règlements de copropriété s’opposent à un tel usage commercial et la jurisprudence des tribunaux civils consacre, dans cette hypothèse, le droit des copropriétaires à s’opposer ou à faire cesser un tel usage.

Pour éviter le développement de ce contentieux, il convient que tout propriétaire d’un local constituant un lot de copropriété, qu’il se propose d’offrir à la location comme meublé de tourisme, joigne à sa déclaration préalable la preuve que le règlement de copropriété ne s’y oppose pas.

Alinéa 6

Supprimer les mots :

sauf lorsque le local loué en meublé de tourisme constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la même loi

Le texte de la commission introduit une exception au respect des règles de décence énergétique établies pour les locations nues à compter du 1er janvier 2034 (à savoir au minimum disposer de l’étiquette D selon le DPE) pour les résidences principales louées en meublé de tourisme.

Or, selon le droit en vigueur, il n’existe pas, par défaut, de durée de location maximale pour un meublé de tourisme.

Certaines communes peuvent certes limiter la durée totale de location du logement par année civile, mais cette durée demeurera longue (90 jours) et peut être dépassée pour cause d'obligation professionnelle, pour raison de santé ou en cas de force majeure.

Par ailleurs, le délai pour organiser cette mise en conformité du respect de ces règles de décence énergétique ayant été repoussé à dix ans, les propriétaires disposent d’un temps suffisamment long pour effectuer les travaux nécessaires.

Cet amendement vise donc à supprimer l’exception accordée aux résidences principales.

Après l’alinéa 7

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« Le loueur joint à sa déclaration le diagnostic de performance énergétique mentionné à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation et attestant d’un niveau compris entre les classes A et D au sens de l’article L. 173-1-1 du même code. À défaut, la déclaration est regardée comme incomplète.

L'amendement propose d’exiger du déclarant qu’il joigne à sa déclaration préalable le diagnostic de performance énergétique (DPE) dont le local aura fait l’objet.

L’exigence de production de ce diagnostic ne peut pas être liée à la procédure d’autorisation de changement d’usage.

Etablir ce lien, comme le fait l’article 1er de la proposition de loi adoptée par l’Assemblée nationale créant un nouvel article L.631-10 dans le code de la construction et de l’habitation, pourrait inciter certaines communes, sous la pression d’une partie des propriétaires loueurs, à ne pas mettre en place l’autorisation de changement d’usage.

Par ailleurs, faire dépendre l’obligation de production du DPE d’une délibération du conseil municipal soulève un problème de constitutionnalité au regard du principe d’égalité entre les propriétaires de résidences secondaires désireux de les louer comme meublés de tourisme.

Alinéa 7

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Cette double exigence est applicable tous les cinq ans.

Cette preuve est indispensable à la sécurité des touristes souhaitant être hébergés dans un meublé de tourisme ainsi qu'à celle des habitants de l'immeuble dans lequel est situé le meublé de tourisme.

Par conséquent, le respect de règles précises en matière de sécurité des installations électriques et de chauffage d’une part, d’équipements en dispositifs de détection du risque incendie et d’extincteurs d’autre part doit être attesté selon une périodicité régulière et pas seulement lors de la déclaration préalable à la mise en location du meublé de tourisme.

Le présent amendement propose par conséquent de retenir une périodicité raisonnable de cinq ans.

Après l’alinéa 9

Insérer un alinéa ainsi rédigé : 

« Les entreprises qui relèvent du présent régime bénéficient d’un abattement supplémentaire de 21 % pour le chiffre d’affaires afférent à leur activité de location de locaux classés meublés de tourisme mentionnés au 2° du III de l’article 1407 du présent code, lorsque ces derniers sont situés dans une commune classée en zone France ruralités revitalisation, au sens de l’article 73 de la loi de finances initiale pour 2024, et dans une commune dénommée « stations classées de tourisme » au titre du code du tourisme, sous réserve que le chiffre d’affaires hors taxes, ajusté s’il y a lieu au prorata du temps d’exploitation au cours de l’année de référence, afférent à l’ensemble des activités de location de locaux meublés mentionnées au présent 1 n’excède pas 50 000 € au cours de l’année civile précédente. Le bénéfice de cet abattement supplémentaire est subordonné au respect du règlement (UE) n° 1407/2013 de la Commission du 18 décembre 2013 relatif à l’application des articles 107 et 108 du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne aux aides de minimis.

Par cet amendement, ses auteurs souhaitent illustrer au mieux l’essence de la proposition de loi : réguler le développement de la location meublée touristique sans obérer son développement dans les communes dans lesquelles elle est indispensable à l’activité économique.

Ainsi, en réintroduisant dans cette proposition de loi un objectif d’aménagement du territoire, étant donné que l’essor de la location meublée touristique est aussi un levier indispensable au dynamisme économique de communes dont l’offre a permis un élargissement de la saison d’usage pour les résidences secondaires, notamment « en aile de saison » et une meilleure agilité de l’offre d’immobilier touristique par rapport à l’offre hôtelière traditionnelle (hors-saison, l’ouverture d’une offre de locaux touristiques peut avoir un sens tandis que l’hôtel n’est pas rentable).

Par conséquent, l’essor de la location meublée touristique a aussi des retombées économiques positives pour les territoires et peut emporter des impacts économiques bénéfiques pour le tissu commercial local en jouant un rôle crucial dans la redynamisation des campagnes et être essentiel à leur attractivité.

Pour ce faire, cet amendement propose que les meublés de tourisme classés situés dans des communes comprises dans le cadre du dispositif France Ruralités Revitalisation, au sens de l’article 73 de la loi de finances initiale pour 2024, et dans une commune dénommée "stations classées de tourisme" au titre du code du tourisme, bénéficient d’un abattement de 71%, sous réserve d’un chiffre d’affaires plafonné à 50 000 euros.

Par ce double critère, cette disposition doit permettre de ne pas gréver le développement des meublés de tourismes classés dans les communes au sein desquelles ils sont indispensables à l’activité économique. En effet, elle reprend d’une part à la classification de "stations classées de tourisme", remplaçant depuis 2006 les six catégories possibles de commune en station classée (balnéaire, hydrominérale (thermale), climatique, uvale, de tourisme ou de sports d’hiver et d’alpinisme). D’autre part, en reprenant le zonage ZRR, elle permet de ne pas créer de la complexité et se base ainsi sur une classification existante regroupant les territoires ruraux présentant des difficultés économiques et sociales.

Après l’alinéa 9

Insérer un alinéa ainsi rédigé : 

« Les entreprises qui relèvent du présent régime bénéficient d’un abattement supplémentaire de 21 % pour le chiffre d’affaires afférent à leur activité de location de locaux classés meublés de tourisme mentionnés au 2° du III de l’article 1407 du présent code, lorsque ces derniers sont situés dans une commune classée en zone France ruralités revitalisation, au sens de l’article 73 de la loi de finances initiale pour 2024, sous réserve que le chiffre d’affaires hors taxes, ajusté s’il y a lieu au prorata du temps d’exploitation au cours de l’année de référence, afférent à l’ensemble des activités de location de locaux meublés mentionnées au présent 1 n’excède pas 50 000 € au cours de l’année civile précédente. Le bénéfice de cet abattement supplémentaire est subordonné au respect du règlement (UE) n° 1407/2013 de la Commission du 18 décembre 2013 relatif à l’application des articles 107 et 108 du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne aux aides de minimis.

Amendement de repli.

Par cet amendement, ses auteurs souhaitent illustrer au mieux l’essence de la proposition de loi : réguler le développement de la location meublée touristique sans obérer son développement dans les communes dans lesquelles elle est indispensable à l’activité économique.

Ainsi, en réintroduisant dans cette proposition de loi un objectif d’aménagement du territoire, étant donné que l’essor de la location meublée touristique est aussi un levier indispensable au dynamisme économique de communes dont l’offre a permis un élargissement de la saison d’usage pour les résidences secondaires, notamment « en aile de saison » et une meilleure agilité de l’offre d’immobilier touristique par rapport à l’offre hôtelière traditionnelle (hors-saison, l’ouverture d’une offre de locaux touristiques peut avoir un sens tandis que l’hôtel n’est pas rentable).

Par conséquent, l’essor de la location meublée touristique a aussi des retombées économiques positives pour les territoires et peut emporter des impacts économiques bénéfiques pour le tissu commercial local en jouant un rôle crucial dans la redynamisation des campagnes et être essentiel à leur attractivité.

Pour ce faire, cet amendement propose que les meublés de tourisme classés situés dans des communes comprises dans le cadre du dispositif France Ruralités Revitalisation, au sens de l’article 73 de la loi de finances initiale pour 2024, bénéficient d’un abattement de 71%, sous réserve d’un chiffre d’affaires plafonné à 50 000 euros.

Cette disposition doit permettre de ne pas gréver le développement des meublés de tourismes classés dans les communes au sein desquelles ils sont indispensables à l’activité économique. Par ailleurs, en reprenant le zonage ZRR, elle permet de ne pas créer de la complexité et se base ainsi sur une classification existante regroupant les territoires ruraux présentant des difficultés économiques et sociales.

Rédiger ainsi cet article :

I – Le livre VI du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° La section 2 du chapitre Ier du titre III est complétée par un article L. 631-10 ainsi rédigé :

« Art. L. 631-10. – I. – Pour l’obtention de l’autorisation préalable prévue à l’article L. 631-7 en vue d’une location de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, les propriétaires des locaux concernés doivent présenter un diagnostic de performance énergétique mentionné à l’article L. 126-26, dont le niveau doit être compris entre les classes A et D au sens de l’article L. 173-1-1.

« II. – Pour la délivrance de l’autorisation temporaire définie à l’article L. 631-7-1 A, les propriétaires des locaux concernés doivent justifier du respect des exigences énergétiques minimales mentionnées aux 1° à 3° de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa rédaction résultant de l’article 160 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets.

« III. – Le présent article n’est applicable qu’en France métropolitaine. » ;

2° Le premier alinéa de l’article L. 651-2 est ainsi modifié : 

a) les mots : « de l’article L. 631-7 » sont remplacés par les mots : « des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A » ; 

b) les mots : « dudit article » sont remplacés par les mots : « desdits articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A ». 

II. – Les locaux qui, à la date de la publication de la présente loi, sont offerts régulièrement à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois en ayant eu toutes les autorisations requises et en ayant fait l’objet d’un enregistrement au titre du code du tourisme doivent se conformer à l’obligation mentionnée au I de l’article L. 631-10 du code de la construction et de l’habitation dans un délai de cinq ans à compter de promulgation de la présente loi. 

Le calendrier de décence énergétique issu de la loi Climat et résilience de 2021 ne s’applique aujourd’hui qu’à la location nue de résidences principales. maintenir une exception pour les meublés de tourisme pourrait nourrir un effet d’éviction à proximité des échéances d’interdiction de location. Une telle exception n’est pas non plus justifiée au regard des objectifs de logements et bâtiments basse consommation fixés à horizon 2050. 

L’esprit de cet amendement est donc de gommer l’écart d’exigences entre ces deux catégories de locations et permettre que cette différence de traitement quant aux obligations de décence énergétique ne soient un argument supplémentaire au détriment de la location traditionnelle conduisant ainsi à réduire encore l’offre locative.

La rédaction de cet article tel qu’adopté par l’Assemblée nationale créait un nouvel article L. 631-10 du code de la construction et de l’habitation prévoyant que :

- Pour une autorisation temporaire de changement d’usage (un an renouvelable cinq fois), les propriétaires doivent respecter le calendrier de la loi « Climat et résilience » ;

- Pour une autorisation définitive, les propriétaires doivent se conformer au niveau le plus élevé, c’est-à-dire un diagnostic de performance énergétique (DPE) minimum en D ;

- Dans les communes ayant instauré un changement d’usage et pour les logements ayant déjà bénéficié d’une autorisation définitive, l’obligation d’atteindre a minima la lettre D s’imposera cinq ans après la promulgation de la loi.

Or, ces exigences ont été assouplies, en retenant le niveau E comme niveau minimal à se conformer dans le cas d’une autorisation définitive de changement d’usage et en doublant le délai permettant aux logements ayant déjà bénéficié d’une autorisation définitive leur obligation d’atteindre a minima la lettre D.

La rénovation thermique est un important facteur de sobriété sur l’empreinte environnementale des bâtiments. Or, les propriétaires sont, dans la version actuelle du texte, moins incités à mener des travaux de rénovation sur le bien qu’il souhaite destiner à de l’activité locative. Cela va à contre-sens de l’urgence à réduire l’empreinte carbone de nos bâtiments, et ne va pas non plus dans le sens d’une consommation énergétique plus responsable.

Ensuite, revenir au niveau D du DPE pour l’obtention d’une autorisation préalable peut aussi avoir des conséquences, aussi modestes puissent-elles être, sur le marché de la rénovation thermique. C’est en effet un signal de soutien au secteur économique de la rénovation thermique des bâtiments, au travers de la mise en conformité par les propriétaires à un niveau exigeant de DPE pour les biens destinées à de l’activité locative répétée et de courte durée.

Pour ces raisons, et parce que l’ambition environnementale doit guider la construction de la réglementation (notamment en matière énergétique), l’amendement ici présenté propose de revenir à la rédaction de l’Assemblée nationale sur ces points.

Après l’alinéa 9

Insérer un alinéa ainsi rédigé : 

« Les entreprises qui relèvent du présent régime bénéficient d’un abattement supplémentaire de 21 % pour le chiffre d’affaires afférent à leur activité de location de locaux classés meublés de tourisme mentionnés au 2° du III de l’article 1407 du présent code, lorsque ces derniers sont situés dans une commune très peu dense, dont la typologie est définie par décret en Conseil d’État, ou dans une commune dénommée « stations classées de tourisme » au titre du code du tourisme, sous réserve que le chiffre d’affaires hors taxes, ajusté s’il y a lieu au prorata du temps d’exploitation au cours de l’année de référence, afférent à l’ensemble des activités de location de locaux meublés mentionnées au présent 1 n’excède pas 50 000 € au cours de l’année civile précédente. Le bénéfice de cet abattement supplémentaire est subordonné au respect du règlement (UE) n° 1407/2013 de la Commission du 18 décembre 2013 relatif à l’application des articles 107 et 108 du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne aux aides de minimis.

Par cet amendement, ses auteurs souhaitent illustrer au mieux l’essence de la proposition de loi : réguler le développement de la location meublée touristique sans obérer son développement dans les communes dans lesquelles elle est indispensable à l’activité économique.

Ainsi, en réintroduisant dans cette proposition de loi un objectif d’aménagement du territoire, étant donné que l’essor de la location meublée touristique est aussi un levier indispensable au dynamisme économique de communes dont l’offre a permis un élargissement de la saison d’usage pour les résidences secondaires, notamment « en aile de saison » et une meilleure agilité de l’offre d’immobilier touristique par rapport à l’offre hôtelière traditionnelle (hors-saison, l’ouverture d’une offre de locaux touristiques peut avoir un sens tandis que l’hôtel n’est pas rentable).

Par conséquent, l’essor de la location meublée touristique a aussi des retombées économiques positives pour les territoires et peut emporter des impacts économiques bénéfiques pour le tissu commercial local en jouant un rôle crucial dans la redynamisation des campagnes et être essentiel à leur attractivité.

Pour ce faire, cet amendement propose que les meublés de tourisme classés situés dans une commune très peu dense, dont la typologie sera définie par décret en Conseil d’État, ou dans une commune dénommée "stations classées de tourisme" au titre du code du tourisme, bénéficient d’un abattement de 71%, sous réserve d’un chiffre d’affaires plafonné à 50 000 euros.

Cette disposition doit permettre de ne pas gréver le développement des meublés de tourismes classés dans les communes au sein desquelles ils sont indispensables à l’activité économique.

Rédiger ainsi cet article :

Les locaux qui sont offerts de manière répétée à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois doivent se conformer au respect des exigences énergétiques minimales mentionnées au premier alinéa de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dans sa rédaction résultant de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets. Un décret définit un calendrier de mise en œuvre échelonnée, dans des délais comparables à ceux applicables aux résidences principales.

Le présent amendement a pour objet de modifier les conditions relatives aux exigences de décence énergétiques des locations de tourisme, et de modifier le délai qui est irréaliste au vu du temps nécessaire pour réaliser des travaux de rénovation, encore allongés dans le cas de copropriétés, si tant est que tous les facteurs soient réunis (accord, financement, artisans).

L’amendement propose ainsi de ne plus lier les obligations du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) aux autorisations de changement d’usage et simplifie les dispositions du présent article en appliquant les mêmes obligations pour tous les meublés de tourisme. Cela permettrait d'une part d'éviter des effets de bord non désirés et des stratégies de concurrence entre territoires et, d'autre part, de lever des blocages à un retour en location à titre de résidence principale pour des questions de conformité aux obligations de performance énergétique.

Par ailleurs, l'amendement propose également d'échelonner le calendrier d’application des obligations du DPE pour les meublés de tourisme de sorte à ce que les obligations du DPE puissent s’imposer dans des délais comparables aux délais auxquels étaient soumis les résidences principales lorsque le calendrier les concernant a été établi. L’amendement renvoie à un décret pour en fixer les délais.

Rédiger ainsi cet article :

Les locaux qui sont offerts de manière répétée à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois doivent se conformer au respect des exigences énergétiques minimales mentionnées au premier alinéa de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dans sa rédaction résultant de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, et ce dans un calendrier prolongé de trois ans par rapport à celui fixé par le décret n° 2023-796 du 18 août 2023, soit :

- À partir du 1^er janvier 2028, un niveau de performance minimal correspondant à la classe F ;

- À partir du 1^er janvier 2031, à la classe E ;

- À partir du 1^er janvier 2037, à la classe D.

Après l’article 3

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Après le c) du 3° de l’article 1459 du code général des impôts, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : 

« …° Les propriétaires qui louent en meublé à destination touristique tout ou partie de leur résidence secondaire pour un chiffre d’affaires annuel inférieur ou égal à 30 000 euros, sont assujettis à la taxe d’habitation pour cette même résidence et ne bénéficient pas d’autres exonérations liées à la nature du bien. »

II. – La perte de recettes résultant pour les collectivités territoriales du I est compensée, à due concurrence, par une majoration de la dotation globale de fonctionnement.

III. – La perte de recettes résultant pour l’État du paragraphe précédent est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Après l’alinéa 24

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

– le premier alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée : « Ces données sont accompagnées, pour chaque meublé de tourisme, du numéro de déclaration délivré en application du III de l’article L. 324-1-1 du code de tourisme, du taux de la taxe de séjour applicable dans la commune et du nombre maximal de jours au cours duquel une résidence principale peut être louée dans la commune. » ;

L’objectif de cet amendement est d’une part, de garantir que le numéro du meublé de tourisme sera bien précisé dans l’ « API Meublés de tourisme » mise en œuvre par la loi visant à sécuriser et à réguler l'espace numérique (loi Sren) et d’autre part, de venir compléter les informations qui seront obligatoirement « rattachées » au numéro du meublé de tourisme.

Ces informations concerneront le montant de la taxe de séjour et la limite de nombre de jours de location possible pour les résidences principales qui auront été définis par la Commune où se situe le meublé.

Ces informations obligatoirement rattachées garantiront que le bon montant de la taxe de séjour sera appliqué malgré les changements de classement du meublé ou l’évolution de la taxe de séjour, ce qui n’est pas systématiquement le cas aujourd’hui.

Et cela garantira aux communes de pouvoir vérifier par meublé de tourisme, référencé par le numéro de déclaration, le nombre de jours de location et la taxe de séjour correspondante. Ce qui impossible actuellement, car les informations à la disposition des communes sont communiquées par adresse et non pas par logement. Cela ne permet pas d’identifier les meublés quand il en existe plusieurs à la même adresse.

Après l'article 2

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

La première colonne du tableau du troisième alinéa de l’article L. 2333-30 du code général des collectivités territoriales est ainsi modifiée :

1° La quatrième ligne est complétée par les mots : « , villages de vacances 4 et 5 étoiles » ;

2° À la sixième ligne, les mots : « , villages de vacances 4 et 5 étoiles » sont supprimés.

L'article L. 2333-30 du code du tourisme définit les différentes catégories d'hébergements pour lesquelles un seuil minimum et maximum est établi pour la taxe de séjour. Les communes ont ainsi la possibilité de déterminer le niveau de la taxe de séjour qu'elles souhaitent appliquer en respectant ces limites.

Toutefois, certaines catégories d'hébergements ne correspondent pas à la réalité. Par exemple, un village de vacances de 4 et 5 étoiles se trouve au même niveau qu'un hôtel de tourisme 2 étoiles, alors que ces villages de vacances offrent des services et accueillent des clients qui relèvent davantage de l'hôtel de tourisme 4 étoiles.

Le présent amendement propose d'aligner les villages de vacances 4 et 5 étoiles sur le même niveau que les hôtels de tourisme 4 étoiles. Ainsi, la taxe de séjour applicable aux villages de vacances 4 et 5 étoiles serait harmonisée avec celle appliquée aux hôtels 4 étoiles. Cette taxe pourrait ainsi varier entre un seuil minimum de 0,70 euro et un maximum de 2,30 euros (au lieu de 0,30 euro à 0,90 euro).

La taxe de séjour versée aux communes vise à leur permettre d'adapter les infrastructures correspondantes. Les clients des hôtels ou des centres de vacances 4 et 5 étoiles ont des besoins supplémentaires auxquels les communes doivent répondre pour garantir le dynamisme touristique sur leur territoire.

I. – Alinéa 9, première phrase

1° Remplacer les mots :

de la catégorie mentionnée au 1° ,

par les mots :

des catégories mentionnées au 1° et au 2° et

2° Remplacer la référence :

2° 

par la référence :

1° bis

3° Supprimer les mots :

et d’un abattement de 30 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 1° bis

II. – Pour compenser la perte de recettes résultant du I, compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

…. – La perte de recettes résultant pour l’État du présent article est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Cet amendement propose de modifier les paramètres concernant la fiscalité de la location meublée. Il propose de maintenir une différenciation sur le meublé classé de tourisme afin de continuer à soutenir les propriétaires qui souhaitent faire de la location de courte durée plus vertueuse en se soumettant au classement touristique.

La location de meublés concerne aujourd’hui 800 000 logements environ dont 100 000 sont classés en meublés de tourisme. Si nous souhaitons maintenir cette différenciation – meublé classé tourisme versus meublé non classé-, c’est parce que des stations touristiques (montagne ou littoral), tout comme nos destinations touristiques en zone rurale ont besoin de cette économie.

Pour être classés et bénéficier d’avantages (surclassement démographique ; majoration de l’indemnité du maires et de ses adjoints...), ces communes doivent justifier du fait que 70 % de leur parc d’hébergement de tourisme soit classé tourisme.

De ce fait, afin de ne pas pénaliser ces territoires qui ont investi sur le tourisme et qui ont souvent engagé des politiques volontaristes pour inciter les propriétaires loueurs de meublés à faire classer leurs logements, il est important de continuer à soutenir ceux-ci et de dissuader les propriétaires à abandonner leur classement, qui est un gage de qualité d’accueil. 

Cet amendement propose, sans changer le seuil de chiffre d’affaires, de modifier l’abattement fiscal de la manière suivante, afin de revenir à la situation actuelle :

-   71 % pour les meublés classés,

-   50 % pour les meublés non classés.

I. – Alinéa 9, première phrase

1° Après les mots :

au 1° ,

insérer les mots :

d’un abattement de 65 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 2° du III de l’article 1407,

2° Remplacer la deuxième occurrence des mots :

d’activités

par les mots :

d’autres activités

3° Remplacer le pourcentage :

30 %

par le pourcentage :

45 %

II. – Pour compenser la perte de recettes résultant du I, compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

…. – La perte de recettes résultant pour l’État du présent article est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Cet amendement de repli propose, toujours sans changer le seuil de chiffre d’affaires, de modifier l’abattement fiscal de la manière suivante :

-          65% pour les meublés classés,

-          45% pour les meublés non classés.

I. – Alinéa 9, première phrase

1° Après les mots :

au 1° ,

insérer les mots :

d’un abattement de 60 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 2° du III de l’article 1407,

2° Remplacer la deuxième occurrence des mots :

d’activités

par les mots :

d’autres activités

3° Remplacer le pourcentage :

30 %

par le pourcentage :

40 %

II. – Pour compenser la perte de recettes résultant du I, compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé :

…. – La perte de recettes résultant pour l’État du présent article est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Cet amendement de repli propose, toujours sans changer le seuil de chiffre d’affaires, de modifier l’abattement fiscal de la manière suivante :

-          60% pour les meublés classés,

-          40% pour les meublés non classés.

I. – Alinéa 9, première phrase

Rédiger ainsi cette phrase :

Le résultat imposable, avant prise en compte des plus ou moins-values provenant de la cession des biens affectés à l’exploitation, est égal au montant du chiffre d’affaires hors taxes diminué d’un abattement de 50 % pour les chiffres d’affaires mentionnés au 1° et 2° .

II. – Après l’alinéa 12

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

…° Le 2 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« …. Les contribuables qui perçoivent des revenus de la location directe ou indirecte de meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, qu’ils soient classés dans les conditions prévues à l’article L. 324-1 du même code ou non lorsque le bien donné à la location ne constitue pas le logement principal du contribuable. » ;

Cet amendement vise à exclure les meublés de tourisme qui ne constitue pas la résidence principale du loueur du bénéfice du régime des micro bénéfices industriels et commerciaux non professionnels qui permet de bénéficier d’un abattement de 71 % du montant des revenus locatifs en-deçà de 188 700 euros de chiffre d’affaires en cas de meublé de tourisme classé ou 50 % en deçà de 77 700 euros de chiffre d’affaires pour les meublés non classés.

Dans le cadre de la politique de lutte contre la tension sur le marché du logement, ces abattements incitent à la location de meublés touristiques, au détriment de la location de résidences principales.

L’objectif initial de cet avantage fiscal (progression tant quantitative que qualitative de l’offre de meublés de tourisme) est désormais largement dépassé et vient en contradiction avec les mesures de régulations mises en place par les communes afin de réguler la présence de meublés de tourisme sur le territoire et de préserver leur parc de résidences principales.

Cet amendement cible en particulier les loueurs professionnels de meublés de tourisme en supprimant l’abattement à leur profit.

Pour les meublés de tourisme qui constituent la résidence principale du loueur, qu’ils soient classés ou non, un abattement avantageux sera maintenu à hauteur de 50%.

En outre, cet amendement ne remet pas en cause la possibilité pour le loueur d’un meublé de tourisme d’opter pour une imposition au régime réel lui permettant de déduire les charges liées au bien (taxe foncière, charges de copropriété, intérêts de l’emprunt) et d’amortir le coût d’achat de celui-ci.

I. – Après l’alinéa 6

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

…) Après le 1° bis, il est inséré un 1° ter ainsi rédigé :

« 1° ter 30 000 € s’il s’agit de la location directe ou indirecte de meublés de tourisme mentionnés au 2° du III de l’article 1407 ; »

II. – Alinéa 8

Après toutes les occurrences de la référence :

1° bis

insérer la référence :

, 1° ter

III. – Alinéa 9, première phrase

Remplacer les mots :

de la catégorie mentionnée au 2° 

par les mots :

des catégories mentionnées aux 1° ter et 2° 

IV. – Alinéa 12

Après la référence :

2,

insérer les mots :

les références : « 1° bis et 2°  » sont remplacées par les références : « 1° bis, 1° ter et 2 » et

V. – Alinéa 13

Remplacer le mot :

septième

par le mot :

huitième

Le plafond de 77 700 euros de chiffre d’affaires prévu par l'article 3 issu de la commission pour les meublés de tourisme est excessif. Il est proposé de le réduire à 30 000 € par le présent amendement.

Le chiffre d’affaires médian des propriétaires qui mettent en location un meublé de tourisme est de l’ordre de 4 500 € par an. Le plafond actuel de 77 700 € est donc tout à fait excessif et ne peut correspondre qu’à de véritables professionnels qui donnent en location plusieurs meublés par an et toute l’année. Les intéressés ne sauraient bénéficier d’une fiscalité aussi avantageuse que l’abattement de 50 %.

La réduction du plafond à 30 000 € ne modifie pas les différences du taux d'abattement entre les meublés classés et non classés, et maintient également une différence de plafond ce qui encourage au classement.

Rétablir cet article dans la rédaction suivante : 

I. – Le VII de l’article 151 septies du code général des impôts est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession des locaux mentionnés au premier alinéa du présent VII est égale au montant mentionné à l’article 150 V. Le cas échéant, pour les locaux mentionnés au I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, cette plus ou moins-value est majorée de la somme des amortissements déduits depuis l’acquisition des locaux en application du 2 de l’article 38 du présent code. »

II. – La perte de recettes résultant pour l’État du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Les sénatrices et sénateurs du groupe CRCE-K souhaitent rétablir l'article 4, adopté à l'Assemblée nationale et supprimé en commission des finances.

Cet article apportait des améliorations en matière de taxation des plus-values réalisées dans le cadre des ventes de locations de meublés touristiques non professionnelles.

En effet, ces logements bénéficient d'amortissements qui ne sont pas suffisamment pris en compte au moment de la vente des logements.

Cet article prévoyait donc de réintégrer au calcul de la plus-value de cession des loueurs de meublés touristiques non professionnels les amortissements déduits du revenu de la location de ces biens.

I. – Après l’alinéa 9

Insérer un alinéa ainsi rédigé : 

« Les entreprises qui relèvent du présent régime bénéficient d’un abattement supplémentaire de 21 % pour le chiffre d’affaires afférent à leurs activités mentionnées au 2° du III de l'article 1407 qui concernent des locaux situés dans une commune très peu dense, au sens de la grille communale de densité de l’Institut national de la statistique et des études économiques, ou dans une commune classée station de tourisme classée au sens de l’article L. 133-13 du code du tourisme, située dans une zone de montagne au sens de l’article 3 de la loi n° 85-30 du 9 janvier 1985 relative au développement et à la protection de la montagne, sous réserve que le chiffre d’affaires hors taxes, ajusté s’il y a lieu au prorata du temps d’exploitation au cours de l’année de référence, afférent à l’ensemble des activités de location de locaux meublés mentionnées au présent 1 n’excède pas 77 700 € au cours de l’année civile précédente. Le bénéfice de cet abattement supplémentaire est subordonné au respect du règlement (UE) n° 1407/2013 de la Commission du 18 décembre 2013 relatif à l’application des articles 107 et 108 du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne aux aides de minimis. »

II. – Alinéa 10, seconde phrase

Remplacer les mots :

au sixième alinéa

par les mots :

aux sixième et septième alinéas

Par cet amendement, les sénatrices et sénateurs du groupe CRCE-K souhaitent intégrer un abattement supplémentaire de 21% aux meublés de tourisme classés situés en zone rurale et ou dans les stations de sports d'hiver.

En effet, l'amendement du rapporteur à la commission des finances, introduit en commission, supprime le zonage initialement prévu par l'article 3, tel qu'adopté à l'Assemblée nationale. Ce zonage permet pourtant d'adapter la loi à des réalités différentes dans les territoires. Les locations de meublés de tourisme contribuent, dans la ruralité, à dynamiser le secteur touristique et l'économie locale.

Ainsi, en Dordogne, premier département pour les nuitées françaises en environnement « campagne », les meublés classés représentent 65 % du parc locatif touristique.

En ce sens, il apparaît pertinent de tenir compte de ces particularités liées à la ruralité, en adaptant l'article 3 et en intégrant un zonage utile aux communes rurales, peu denses, et à leurs habitants.

Le I. et le III. de cet amendement visent à coordonner le reste de l'article avec le II. de cet amendement.

Alinéas 2 et 3

Rédiger ainsi ces alinéas :

1° Le premier alinéa du IV est ainsi rédigé :

« IV. – Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme dont il apporte la preuve qu’il est sa résidence principale ne peut le faire au-delà d’un nombre maximal de jours de location que le conseil municipal de la commune où est situé le meublé définit, par délibération, et qui ne peut pas, au cours d’une même année civile, être inférieur à soixante jours, ni supérieur à quatre-vingt-dix jours, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. » ;

L’article 1er bis, adopté à l'Assemblée nationale, offre la possibilité aux communes de réduire à 90 jours le nombre maximal de jours durant lesquels un propriétaire peut mettre à disposition pour une location de courte durée sa résidence principale. A ce jour, ce nombre est fixé à 120 jours.

Il s'agit d'un nombre maximal, qui peut être ajusté selon la volonté des élus locaux dont la décision doit pouvoir être soutenue et entendue par les parlementaires.

Si l’intention de l'article 1er bis est louable, dans la mesure où il déconnecte cette durée maximale de la « définition » légale de la durée d’occupation d’une résidence principale, permettant ainsi d’ajuster le temps aux contraintes locales, il semble toutefois encore insuffisant.

Les décisions prises par de grandes villes européennes, comme Barcelone et Amsterdam avec des limitations fixées à 20 jours, permette d'envisager une fourchette plus ajustée aux territoires qui souhaitent soutenir le logement permanent et mieux connecter les besoins de publics spécifiques et l'accueil touristique.

Par cet amendement de repli, les auteurs proposent d'établir une fourchette se situant entre 60 et 90 jours.

Par ailleurs, cet amendement supprime l’obligation de motivation de la délibération, afin de limiter les risques de multiplication de contentieux liés aux recours déposés par les associations de propriétaires loueurs. En effet, la mention de « motivation » pourrait constituer une fragilité juridique leur donnant un motif pour attaquer les décisions de régulation des collectivités territoriales.

Alinéa 7

Rédiger ainsi cet alinéa :

 « Pour l’application de la présente section, tout local ayant eu un usage d’habitation à tout moment depuis le 1^er janvier 1970 conserve cet usage, sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. L’usage d’habitation s’entend de tout local destiné à être habité, même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment parce qu’il est vacant ou qu’il a fait l’objet d’un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la preuve pouvant être établie à tout moment à compter du 1^er janvier 1970 par celui qui veut démontrer un usage illicite. Les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1^er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa.

L'alinéa 7 de l’article 2 de la présente proposition de loi a pour but de simplifier la preuve de l’usage d’habitation par les communes, qui ne devrait plus être rapportée à la date exacte du 1^er janvier 1970, mais à n’importe quelle date à partir du 1^er janvier 1970.

Toutefois, la première rédaction proposée pouvait prêter à interprétation (« tout local ayant un usage d’habitation depuis le 1^er janvier 1970 inclus conserve cet usage, sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. »)

Celle-ci pouvait être comprise comme obligeant les communes à prouver un usage d’habitation continu entre le 1^er janvier 1970 et la date de transformation en meublé de tourisme, qui serait cette fois-ci impossible à rapporter.

Pour éviter toute confusion dans l’interprétation à donner à cet article, les sénatrices et sénateurs du groupe CRCE-K proposent d’ajouter que le local ayant eu un usage d’habitation à tout moment depuis le 1er janvier 1970 conserve cet usage et qu’en conséquence, la preuve peut être établie à tout moment à compter du 1er janvier 1970, ce qui était l’objectif recherché par cette modification de l’article L. 631-7.

Enfin, il est proposé d’inscrire expressément dans la loi le fait que l’usage d’habitation s’entend, non d’un local occupé effectivement à titre d’habitation mais d’un local qui est destiné à cet usage, peu important qu’il soit vacant ou impropre à l’habitation car faisant l’objet d’une procédure de mise en sécurité ou d’insalubrité. Cela résulte de jurisprudences anciennes (Cour de cassation, chambre criminelle, 6 mars 1956, n° 1463/54 ; Cour de cassation, chambre criminelle, 20 novembre 1956 n° 3932/55).

Alinéa 5

Après le mot :

déclaration

insérer les mots : 

effectuée par le loueur et

Le III de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme prévoit que, dans les communes où la règlementation du changement d’usage est applicable, la commune peut décider par délibération de soumettre à déclaration préalable soumise à enregistrement toute location d’un meublé de tourisme.

Cette déclaration se fait via un téléservice.

L’article ne précise pas qui doit faire cette déclaration et aujourd’hui, de nombreuses déclarations sont effectuées, non par les loueurs eux-mêmes, mais par des intermédiaires, type conciergeries, qui gèrent la location des meublés de tourisme pour le compte de leurs clients.

Les déclarations effectuées par les conciergeries ont lieu en leur nom : à la place de l’identité et de l’adresse du loueur, c’est l’identité du gestionnaire de la conciergerie et l’adresse du siège social de celle-ci qui sont mentionnées, rendant impossible pour les communes de retrouver l’identité réelle du loueur pour effectuer des contrôles.

Les sénatrices et sénateurs du groupe CRCE-K proposent donc que les loueurs soient les auteurs systématiques de la déclaration, afin de faciliter leur identification.

Après l’alinéa 24

Insérer un alinéa ainsi rédigé : 

- à la deuxième phrase du premier alinéa, les mots : « au sens de l’article 2 » sont remplacés par les mots : « et s’il est loué en tant que chambre chez l’habitant ou dans le cadre d’un bail mobilité au sens des articles 2 et 25-12 » ;

Alors même que le bail mobilité est réservé aux étudiants ou à des professionnels en mobilité, il est régulièrement utilisé comme instrument de contournement de la réglementation des meublés de tourisme. Le même constat est fait pour les chambres chez l’habitant.

Ces deux modes de location ne nécessitent ni déclaration en mairie, ni obtention d’un numéro d’enregistrement et ne sont pas soumis au plafond de 120 jours pour la location de la résidence principale.

Des propriétaires peu scrupuleux publient des annonces de meublés de tourisme sur les plateformes de location, les faisant passer pour des locaux loués en bail mobilité ou en chambre chez l’habitant. Cette fraude leur permet de contourner les contrôles des pouvoirs publics destinés à s’assurer du respect de la réglementation des meublés de tourisme.

Le présent amendement a ainsi pour but de permettre aux pouvoirs publics de détecter les fraudes en étendant l’obligation à la charge des intermédiaires de location de préciser si la location du local a lieu dans le cadre d’un bail mobilité ou en tant que chambre chez l’habitant.

Cette proposition permet l’application du règlement européen sur la collecte et le partage des données relatives aux services de location de logements à court terme voté le 18 mars dernier (considérant n°7 dudit règlement sur l’application aux séjours pour des motifs professionnels ou d’étude).

Après l’alinéa 34

Insérer deux alinéas ainsi rédigés : 

…° Après le troisième alinéa de l’article L. 423-1, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« En cas de doute sur la destination ou la sous-destination actuelle de la construction objet de la demande de permis ou de la déclaration préalable, l’autorité compétente pour statuer sur cette demande ou cette déclaration peut demander à son auteur de lui transmettre toute pièce de nature à justifier l’exactitude de la destination ou de la sous-destination déclarée. » ;

Le contrôle des changements de destination et sous-destination reposant sur le principe du régime déclaratif, il appartient à l’auteur d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable de renseigner dans le formulaire correspondant la destination et la sous-destination actuelles du local.

Celles-ci résultent en principe de la dernière autorisation d’urbanisme délivrée. Mais dans le cas où la construction a été édifiée avant l’instauration du régime du permis de construire ou dans celui où la destination originale du local a été changée à une date à laquelle un tel changement n’était soumis à aucun contrôle administratif, l’administration ne dispose d’aucun élément lui permettant de contrôler, même a minima, que la destination déclarée est exacte.

Or, il est constaté que les changements de destination et sous-destination de locaux commerciaux, d’habitation, de bureaux en hébergements touristiques donnent lieu fréquemment à des déclarations préalables successives faisant état de destinations ou sous-destinations d’origine différentes, afin d’échapper aux règles d’urbanisme ou de changement d’usage qui en interdisent ou en conditionnent le changement. Le contrôle a posteriori de la conformité de l’opération à l’autorisation obtenue, qui s’oppose par essence à une vérification de la destination antérieure, et la possibilité de retirer à toute époque une autorisation obtenue par fraude ne permettent pas aux collectivités territoriales de lutter efficacement, préventivement et systématiquement contre ce type de comportement.

En dehors même de l’hypothèse de la fraude, la déclaration erronée, de bonne foi, d’une destination ou d’une sous-destination doit pouvoir être corrigée dès le stade de l’instruction sur l’initiative de l’autorité compétente.

En l’état actuel du droit, l’autorité compétente pour statuer sur la demande de permis ou la déclaration préalable n’est pas habilitée à solliciter du demandeur ou du déclarant la production d’une pièce de nature à établir l’exactitude de la destination (règlement de copropriété par exemple). En revanche, en cas de recours contre un permis ou une non-opposition à déclaration préalable, un tiers peut valablement s’appuyer sur tout acte pour contester la destination déclarée et obtenir l’annulation de la décision. Les collectivités territoriales ne peuvent donc pas se prémunir de ce type d’annulation qui pourrait être évitée simplement par une évolution de la loi.

Le présent amendement a ainsi pour objet de permettre à l’autorité compétente en matière d’autorisations d’urbanisme de solliciter du pétitionnaire la production de toute pièce (notamment de droit privé, comme un règlement de copropriété) en cas de doute sur la destination actuelle du local. Il ne s’agit pas de rendre cette demande de complément systématique, mais simplement d’offrir à l’administration de lever le doute, par exemple si le local a fait l’objet de plusieurs demandes successives ou encore si l’examen des différentes pièces du dossier fait apparaître une contradiction entre les caractéristiques physiques du bien et la destination déclarée, comme c’est fréquemment le cas dans les opérations de transformations en meublés de tourisme.

Après l'article 2

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Après l’article L. 126-15 du code de la construction et de l’habitation, il est inséré un article L. 126-15-… ainsi rédigé :

« Art. L. 126-15-…. – Le propriétaire, l’occupant ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, permet aux agents assermentés du service municipal du logement mentionnés à l’article L. 651-6 d’accéder, pour l’accomplissement de leurs missions, aux parties communes des immeubles d’habitation.

« Les propriétaires ou exploitants d’immeubles à usage d’habitation ou leurs représentants peuvent accorder à ces agents une autorisation permanente de pénétrer dans les parties communes de ces immeubles.

« Un décret en Conseil d’État détermine les modalités d’application du présent article. »

II. – Le II de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« …) L’autorisation permanente de pénétrer dans les parties communes des immeubles accordée aux agents assermentés du service municipal du logement mentionnée à l’article L. 126-15-1 du code de la construction et de l’habitation. »

Les agents assermentés du service municipal du logement disposent d’un droit de visite des locaux d’habitation, après accord du propriétaire ou du locataire, ou au besoin après autorisation judicaire, pour en constater l’état d’occupation. Toutefois ils ne disposent pas, paradoxalement, d’un droit d’accès de principe aux parties communes des immeubles en copropriété.

Ce texte rendra les contrôles sur place beaucoup plus efficaces tout en les sécurisant juridiquement : aujourd’hui plusieurs visites sont nécessaires pour pouvoir accéder à un immeuble, la sollicitation préalable des copropriétaires ou du syndic entraînant des délais considérables.

Afin de permettre à ces agents, sur le modèle des commissaires de justice (art. L. 126-14 CCH dans la rédaction du code issue de l’ordonnance n°2020-71 du 29 janvier 2020), d’accéder aux parties communes, il est suggéré, plutôt que de surcharger l’article L. 651-6, d’ajouter un article dans la section 3 du chapitre VI du titre II de la première partie du code, où figurent des dispositions analogues relatives à d’autres catégories de professionnels.

Enfin, des dispositions relatives à une autorisation permanente ont été ajoutées au nouvel article proposé, sur le modèle de dispositions applicables à la police et à la gendarmerie dans un but de simplification. Pour que ces dispositions produisent pleinement leur effet, un ajout est proposé au II de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Après l'alinéa 19

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

...) Au premier alinéa, après le mot : « personne », est inséré le mot : « physique » et le montant : « 50 000 € » est remplacé par le montant : « 100 000 € » ;

...) Le premier alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée : « Le taux maximum de l’amende applicable aux personnes morales est égal au quintuple de celui prévu pour les personnes physiques. » ;

            Le phénomène des meublés de tourisme a explosé ces dernières années pour atteindre une ampleur difficilement soutenable pour les habitants des villes les plus exposés, que ce soit en terme de nuisances ou de difficultés à se loger.

Afin de faire condamner les loueurs qui transforment illégalement et de manière durable des logements en meublés de tourisme, les communes s’appuient sur la règlementation du changement d’usage afin de faire condamner les loueurs à une amende qui peut atteindre 50 000 €.

Le montant de l’amende est fixé par les juges, dans le cadre de leur pouvoir souverain d’appréciation.

Toutefois, il apparaît aujourd’hui que ce montant est insuffisant et n’a plus aucun caractère dissuasif.

Compte tenu du caractère extrêmement lucratif de l’activité, les amendes prononcées après plusieurs années d’exploitation du meublé de tourisme équivalent à peine quelques mois de location. Le montant des amendes est si faible par rapport aux revenus de l’activité que celles-ci sont désormais intégrées par les loueurs en tant que charges dans leur business model.

Ce décalage entre le montant des amendes et les revenus perçus est d’autant plus flagrant lorsque le loueur est une société professionnelle de la location de courte durée, qui a fait de l’exploitation de meublés de tourisme à l’année son fonds de commerce.

À titre d’illustration, la moyenne des amendes prononcées à Paris en 2023 était inférieure à 15 000 €, ce qui correspond peu ou prou au gain espéré par un loueur pour une location pendant la seule la période des Jeux Olympiques.

En conséquence, cet amendement propose :

- Que le montant maximum de l’amende encourue passe de 50 000 € à 100 000 € ;

- Que cette amende puisse être multipliée par 5 lorsque le loueur est une personne morale et qu’il exerce donc cette activité à titre professionnel. Ce mécanisme de multiplication par 5 de la sanction pour une personne morale par rapport à une personne physique existe déjà en matière pénale (article 131-38 du code pénal).

Après l'alinéa 19

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

...) Au premier alinéa, le montant : « 50 000 € » est remplacé par le montant : « 100 000 € » ;

Le phénomène des meublés de tourisme a explosé ces dernières années pour atteindre une ampleur difficilement soutenable pour les habitants des villes les plus exposés, que ce soit en terme de nuisances ou de difficultés à se loger.

Afin de faire condamner les loueurs qui transforment illégalement et de manière durable des logements en meublés de tourisme, les communes s’appuient sur la règlementation du changement d’usage afin de faire condamner les loueurs à une amende qui peut atteindre 50 000€.

Le montant de l’amende est fixé par les juges, dans le cadre de leur pouvoir souverain d’appréciation.

Toutefois, il apparaît aujourd’hui que ce montant est insuffisant et n’a plus aucun caractère dissuasif.

Compte tenu du caractère extrêmement lucratif de l’activité, les amendes prononcées après plusieurs années d’exploitation du meublé de tourisme représentent à peine quelques mois de location. Le montant des amendes est si faible par rapport aux revenus de l’activité que celles-ci sont désormais intégrées par les loueurs dans le calcul de leurs charges.

Après l’alinéa 10

Insérer un paragraphe ainsi rédigé : 

... - À la première phrase du deuxième alinéa de l'article L. 324-2-1 du code du tourisme, après les mots : « cent vingt jours », sont insérés les mots : « , ou au-delà du plafond fixé par la commune en vertu du IV de l’article L. 324-1-1 du présent code, ».

L’article 1er bis de la présente proposition de loi prévoit de modifier l’article L. 324-1-1 du code du tourisme en instaurant la possibilité pour les communes d’abaisser le seuil de location de la résidence principale dans la limite de 90 jours par année civile, au lieu de 120 jours.

Il est nécessaire de tirer les conséquences de cette modification sur l’article L. 324-2-1 du même code : cet article prévoit l’obligation pour les plateformes de retirer les annonces louées plus de 120 jours par an.

Si la commune décide d’abaisser ce plafond, la plateforme devra retirer toutes les annonces qui dépassent ce nouveau plafond :  c’est l’objet du présent amendement

Après l’article 2

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après la première phrase du dernier alinéa de l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, est insérée une phrase ainsi rédigée : « Si les caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements le justifient, la délibération peut également fixer des zones géographiques dans lesquelles le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile est interdit, sauf lorsque le local constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. »

À l’origine, la location meublée touristique était une économie de partage où un habitant reçoit ponctuellement chez lui des voyageurs afin de s’assurer un complément de revenus.

Aujourd’hui, cette économie de partage disparaît progressivement au profit d’une économie de la rentabilité, qui attire des investisseurs qui transforment définitivement des logements en meublé de tourisme.

Afin de revenir à cette économie de partage, il est proposé de maintenir les règles favorables pour la location de la résidence principale (qui ne nécessite aucune autorisation préalable) mais de durcir les règles concernant la location de la résidence secondaire.

Dans les communes ayant mis en place la règlementation du changement d’usage, la location de la résidence secondaire en meublé de tourisme est soumise à autorisation préalable, soumise ou non à compensation selon les communes.

Toutefois, on constate aujourd’hui que cette autorisation préalable n’est pas suffisante à endiguer le phénomène dans les quartiers les plus touchés et il est donc proposé que le maire puisse, dans des cas exceptionnels, aller jusqu’à interdire la transformation de résidences secondaires en meublés de tourisme.

Cette interdiction sera nécessairement limitée car elle ne pourra être mise en place que dans certains quartiers précisément délimités, qui sont les plus fortement touchés par une surreprésentation des meublés de tourisme par rapport aux logements offert à la location traditionnelle.

L’interdiction de la location de la résidence secondaire a déjà été mise en place de manière généralisée dans certaines grandes villes touchées par le phénomène, comme New York où elle a fait ses preuves.

Un tel dispositif permettra en outre d’encourager les propriétaires de résidences secondaires à remettre celles-ci sur le marché de la location traditionnelle, et ainsi à agir contre la crise du logement.

Alinéa 6, première phrase

Compléter cette phrase par les mots :

, et si le meublé de tourisme respecte les règles de sécurité, d’hygiène et de salubrité applicables

Le respect des règles de sécurité, d’hygiène et de salubrité est un préalable indispensable à l’accueil de voyageurs.

Il n’est pas admissible que des propriétaires offrant un de leurs biens immobiliers à la location comme meublé de tourisme ne soient pas soumis à des règles aussi strictes que celles qui s’appliquent à des hôteliers.

La liste des justificatifs permettant de s’assurer du bon respect de ces règles sera fixée par décret.

Il pourra s’agir par exemple d’un certificat récent d’un organisme agrée attestant :

-         du bon état des installations électriques et de chauffage,

-         de l’équipement de ce meublé d’un dispositif de détection du risque d’incendie et d’extincteurs,

-         de la salubrité du local au regard des règles fixées par le décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation et assimilés,

-         du nombre maximal de personnes pouvant être accueillies au regard de la surface du local.

Après l’alinéa 25

Insérer trois alinéas ainsi rédigés : 

…) Le III est ainsi modifié : 

– le deuxième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée : « Cette amende est assortie d’une injonction de transmettre les informations prévues audit alinéa sous astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour de retard et par meublé de tourisme objet du manquement. » ;

– à la deuxième phrase du quatrième alinéa, après le mot : « amende », sont insérés les mots : « et de l’astreinte » ;

L’article L. 324-2-1 du code du tourisme prévoit l’obligation pour les plateformes de transmettre certaines données sur les meublés de tourisme loués par leur intermédiaire aux communes qui en font la demande. Ces données sont fondamentales pour permettre aux communes d’exercer un contrôle efficace sur la légalité des meublés de tourisme présents sur son territoire.

La sanction en cas de défaut de transmission est une amende de 50 000€ maximum par meublés de tourisme objet du manquement.

Le texte ne prévoit pas que cette sanction puisse être assortie d’une injonction de communiquer lesdites données. À ce jour, certaines plateformes refusent toujours de communiquer leurs données aux communes : lorsqu’elles sont condamnées, elles doivent s’acquitter de l’amende mais n’ont aucune obligation de fournir les données réclamées, qui sont donc perdues à jamais pour la commune.

Cet amendement propose que la condamnation à l’amende soit assortie d’une injonction faite à la plateforme de communiquer les données réclamées de bon droit par la commune. Afin d’être efficace, cette injonction est assortie d’une astreinte.

Après l'alinéa 4

Insérer un alinéa ainsi rédigé : 

... ° Au deuxième alinéa du IV bis, après le mot : « services », sont insérés les mots : « ainsi que des objectifs de lutte contre les nuisances et de respect des règles d’hygiène et de salubrité des locaux » ;

L’article 55 de la loi n°2019-1461 du 27 décembre 2019 relative à l'engagement dans la vie locale et à la proximité de l'action publique a inséré un nouveau IV bis à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, qui permet aux communes ayant mis en œuvre la procédure d'enregistrement prévue au III du même article, sur délibération, de soumettre à autorisation la location d'un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme. L’article 1^er bis de la présente proposition de loi étend cette autorisation à la transformation de tout type de locaux (hors local à usage d’habitation, qui restent sous l’égide de la règlementation du changement d’usage)

Le IV bis de l’article L. 324-1-1 précise que les autorisations sont délivrées au regard des objectifs de protection de l'environnement urbain et d'équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, par le maire de la commune dans laquelle est situé le local.

L’objet de cet amendement est de préciser que l’autorisation est également délivrée :

- au regard de la nécessité de lutter contre les nuisances créées par l’activité de location meublée touristique. En effet, selon la configuration du local (en rez-de-chaussée ou en étage, sur cour ou sur rue, avec une entrée indépendante ou non) ou le nombre de personnes accueillies, le meublé de tourisme envisagé pourra être source de nuisances potentielles plus ou moins élevées.

- au regard du respect des règles d’hygiène et de salubrité des locaux. En effet, on constate de plus en plus de transformations de caves, garages ou réserves en sous-sol, en meublés de tourisme, en contradiction avec les règles élémentaires d’hygiène et de salubrité.

I.- Après l'alinéa 9

Insérer un alinéa ainsi rédigé : 

...) Le troisième alinéa est complété par deux phrases ainsi rédigées : « Le président du tribunal judiciaire ordonne la cessation de la location du local en tant que meublé de tourisme dans un délai qu'il fixe. À l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 500 € par jour de retard et par mètre carré utile du local irrégulièrement loué. » ;

II.- Après l'alinéa 10

Insérer un alinéa ainsi rédigé : 

...) À la deuxième phrase du même dernier alinéa, après le mot : « amende », sont insérés les mots : « et de l’astreinte ».

La présente proposition de loi permet aux communes de soumettre à autorisation la location d’un local à usage autre qu’habitation en tant que meublés de tourisme.

La sanction en l’absence d’autorisation est la condamnation à une amende d’un montant maximal de 25 000€.

Toutefois, le texte ne prévoit pas que le juge puisse ordonner la cessation de l’activité sous astreinte. Compte tenu de la rentabilité de l’activité, les loueurs pourraient choisir de payer l’amende tout en continuant à louer.

La fixation d’une astreinte pour faire cesser les locations est donc l’outil le plus efficace pour assurer le respect de cette disposition

Après l'article 2

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L’article L. 651-4 du code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° Au second alinéa, après le mot : «  public », sont insérés les mots : « ou la commune » et les mots : « en référé », sont remplacés par les mots : « selon la procédure accélérée au fond » ;

2° Il est ajouté un alinéa ainsi rédigé :

« Lorsque c’est la commune qui poursuit l’application de cette amende, le produit en est intégralement versé à celle-ci. »

L’article L. 651-7 du code de la construction et de l’habitation contraint les administrations publiques et leurs agents à communiquer tous renseignements nécessaires à l'accomplissement des missions des agents assermentés du service municipal du logement.

La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement a ajouté les syndics de copropriété comme débiteur de cette obligation.

La sanction de l’absence de réponse est prévue par l’article L. 651-4 du code de la construction et de l’habitation (CCH), et consiste en une amende civile de 2 250 € poursuivie par le Ministère public. Cette sanction s’applique de manière générale à tout défaut de déclaration prescrite par la livre VI du CCH.

Afin de permettre aux communes d’assurer l’efficacité des pouvoirs de leurs agents assermentés, il est proposé que la commune puisse également poursuivre ce type d’infraction. Dans ce cas, le produit de l’amende lui reviendra.

Compléter cet article par un paragraphe ainsi rédigé : 

.... – L’article 26 de la même loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifié :

1° Après le b, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« b bis) La modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble et portant sur la réglementation des meublés de tourisme mentionnés à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, à l’exception des meublés de tourisme loués en conformité avec le premier alinéa du IV dudit article ; » 

2° Le dernier alinéa est complété par les mots : « à l’exception du cas mentionné au b bis du présent article ».

Le phénomène des meublés de tourisme a explosé ces dernières années, pour atteindre une ampleur difficilement soutenable pour les habitants des villes les plus exposés. Les meublés de tourisme peuvent générer des nuisances importantes pour les voisins des appartements loués en courte durée : allées et venues de jour comme de nuit avec des valises, tapage nocturne par l’organisation de fêtes, dégradation des parties communes, insécurité en raison de la diffusion des codes d’entrées des espaces communs à des personnes extérieures à l’immeuble.

Actuellement, l’assemblée générale des copropriétaires ne peut modifier le règlement de copropriété sur la destination de l’immeuble et ainsi y encadrer la location meublée de tourisme qu’à l’unanimité des voix des copropriétaires, en application du dernier alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Il en résulte une situation de blocage dès lors que le copropriétaire se livrant à l’activité de location s’oppose systématiquement à la modification du règlement de copropriété, en opposition avec la volonté de tous les autres copropriétaires.

Le présent amendement vise, lorsqu’elle porte sur la réglementation des meublés de tourisme, à soumettre les modifications du règlement de copropriété à la règle de majorité de l’article 26 alinéa 1, soit à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Une telle modification ne pourra pas porter sur les meublés de tourisme constituant la résidence principale du loueur et qui seraient loués moins de 120 jours par an, conformément au IV de l’article L.324-1-1 du code du tourisme.

Au début, insérer un paragraphe ainsi rédigé :