AMENDEMENT

Après l’article 7

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – L’article 268 du code général des impôts est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Les terrains construits acquis par les établissements publics fonciers dans le cadre d’une convention prévoyant leur revente, après démolition des constructions qui y sont incorporées, sont considérés comme des terrains à bâtir au sens du présent article dès lors que, au moment de l’acquisition, ils sont destinés à supporter un édifice, y compris après la revente. »

II. – La perte de recettes résultant pour l’État du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

Cet amendement tend, dans le respect des lignes dégagées par la Cour de justice de l’Union européenne, à appliquer la TVA sur la marge (et non plus sur le prix de vente, bien plus élevé) lorsqu’un établissement public foncier cède un terrain après avoir procédé à sa désartificialisation pour que le nouvel acquéreur (le plus souvent une commune ou un EPCI) y fasse réaliser une nouvelle construction.

Les enjeux sont évidemment essentiels tant pour les finances des collectivités territoriales que dans la lutte contre l’artificialisation des sols.

A ce jour, l’administration fiscale refuse pourtant l’application de la TVA sur la marge à ces opérations au motif que la qualification juridique du terrain a changé  entre son acquisition par l’EPF et sa revente : acquis en tant que bien construit, il est revendu en tant que terrain à bâtir.

Le présent amendement a donc pour objet de qualifier de terrain à bâtir un terrain construit acquis par un EPF en vue de sa désartificialisation par celui-ci avant une revente pour y construire un nouvel édifice.  Il y aura ainsi identité de qualification juridique du bien lors de son acquisition du par l’EPF et lors de sa revente.

Cette qualification de terrain à bâtir fait fidèlement écho au droit de l’UE. L’article 12 de la directive TVA s’en remet aux Etats membres pour décider ce qu’ils considèrent comme des terrains à bâtir. Et, s’il est vrai que les États sont tenus par certaines exigences dans le choix de cette qualification, la CJUE les invite, pour ne pas dire leur enjoint, de qualifier les terrains en question de terrain à bâtir.

Sa jurisprudence repose sur une idée simple : quand on acquiert un terrain supportant une construction dans l’intention de la démolir, cette construction est transparente ; ce qui intéresse l’acquéreur, c’est le terrain vidé de cette construction, et évidemment pas la construction elle-même, si bien que l’achat porte en réalité sur le terrain lui-même, non sur le bâtiment à démolir. La CJUE a par exemple jugé  que, lorsqu’est acquis un terrain supportant un bâtiment vétuste appelé à être démoli pour être remplacé par une nouvelle construction, ces différentes étapes (acquisition, démolition, reconstruction) doivent être considérées comme formant une opération unique ayant pour objet non pas la livraison du bâtiment existant, mais celle d’un terrain non bâti. (CJUE, 19 novembre 2009, affaire C-2009/722).

Ce cas correspond exactement à celui d’un terrain bâti acquis pas un EPF pour désartificialisation, si bien que le terrain en question doit, selon la CJUE, être regardé comme un terrain non bâti.

Or, la même CJUE impose aux États de classer en terrains à bâtir des terrains non bâtis destinés à  supporter des édifices : « afin de garantir le respect du principe de neutralité fiscale, il est nécessaire que tous les terrains non bâtis destinés à supporter un édifice et, partant, destinés à être bâtis soient couverts par la définition nationale de la notion de « terrains à bâtir » (30 septembre 2021).

Le terrain acquis dans les circonstances envisagées par l’amendement (à savoir un terrain dont on sait déjà, lors de l’acquisition, qu’il est appelé à être reconstruit) doit donc, selon cette jurisprudence, être considéré comme un terrain à bâtir. Il peut donc bénéficier de la TVA sur la marge, permise par l’article 392 de la directive TVA pour, comme le dit également la CJUE, les « terrains à bâtir qui, définis comme tels par les États membres en tant que terrains destinés à supporter des édifices, sont achetés en vue de la revente ».