AMENDEMENT

Après l’article 8 quater 

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Après l’article L. 214-69 du code monétaire et financier, il est inséré un article L. 214-69-1 ainsi rédigé :

« Art. L. 214-69-1. – Une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable dont l’actif est composé pour une part significative de logements définis à l’article L. 302-16 du code de la construction et de l’habitation, dans les conditions définies par décret en Conseil d’État, peut émettre des actions permettant de capitaliser les sommes distribuées au sens du II de l’article L. 214-69 du présent code. »

II. – Le code général des impôts est ainsi modifié :

1° Après le 1 bis du III de l’article 150-0 A, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« …. Aux cessions et aux rachats d’actions de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable mentionnées à l’article L. 214-69-1 du code monétaire et financier, réalisées par les actionnaires au moins cinq ans après la souscription ou l’acquisition des actions. Cette disposition n’est pas applicable si, à la date de la cession ou du rachat, la société a cessé de remplir la condition prévue à l’article L. 214-69-1 du code monétaire et financier. » ;

2° L’article 793 est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« …. Les actions de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable mentionnées à l’article L. 214-69-1 du code monétaire et financier, à concurrence des trois-quarts de leur valeur. »

III. – La perte de recettes résultant pour l’État des I et II est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

Le présent amendement a pour objet la création d’un véhicule d’investissement (ci-après « fonds logement ») destiné à offrir une nouvelle solution de financement du marché du logement par l’épargne des ménages, notamment en zones dites « tendues », et d’accélérer la rénovation du parc existant dans un contexte de disparition progressive du dispositif Pinel.

Selon les données publiées mercredi 28 octobre par le ministère de la transition écologique, sur la période octobre 2019 à septembre 2020, 43 000 logements de moins ont été autorisés à la construction, soit 10 % de moins qu’au cours des douze derniers mois précédents. Pour les immeubles de logements collectifs, le nombre de permis chute de près de 15 % sur la période.

Ce « fonds logement » permettrait de faire face au déficit d’offres en stimulant la construction de logements intermédiaires neufs et en améliorant le parc locatif existant sur la base de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance, tout en offrant une solution d’épargne retraite pour les ménages.

Ce fonds serait en effet destiné aux personnes physiques souhaitant investir leur épargne dans le logement intermédiaire locatif dans l’optique de dégager des revenus complémentaires au moment de leur départ à la retraite. Grâce à ce véhicule exclusivement dédié au résidentiel, les ménages s’assurent de la professionnalisation de la gestion de leur produit et de la garantie d’une solution d’épargne retraite stable et de long terme.

Pour garantir de répondre justement aux carences de logements là où elles sont avérées, il est proposé que ce fonds réserve la construction de logements intermédiaires neufs aux zones tendues exclusivement. L’acquisition de logements existants impliquera par ailleurs une obligation de travaux d’amélioration sur la base de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance représentant au minimum 25% du coût d’acquisition et dans un délai de 15 ans.

Il est suggéré que ce fonds prenne la forme d’un organisme de placement collectif en immobilier spécialisé, et plus spécifiquement d’une Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV), qui aurait vocation à investir dans les secteurs libres et intermédiaires, voire à terme du logement social si cela peut contribuer à répondre aux besoins du secteur.

Enfin, après discussion avec les professionnels de la gestion immobilière, il est proposé que le régime fiscal du fonds s’inspire de celui du capital investissement pour l’imposition des plus-values de cession et des groupements forestiers pour l’application des droits de succession. Ce régime fiscal vise à contrebalancer la faiblesse du rendement courant pour un tel produit investi sur le marché résidentiel face aux produits spécialisés en immobilier d’entreprise. Le dispositif proposé tirerait son attractivité non pas d’un avantage fiscal à l’entrée comme cela a souvent été fait par le passé mais à la sortie, système plus vertueux vis-à-vis des finances publiques. 

Par conséquent, le I permet la création d’une nouvelle catégorie d’action pour la SPPICAV, l’action de capitalisation ; le II définit le régime fiscal du fonds en termes d’imposition des plus-values de cession ; le III en termes de droit de succession.

Il appartiendra ensuite au pouvoir réglementaire de compléter ces dispositions par un décret qui définira les actifs immobiliers éligibles au « Fonds logements » (par rapport aux autres OPCI), ainsi que les zones géographiques d’intervention et la nature des travaux d’amélioration obligatoire. Un arrêté ministériel devra compléter le règlement général de l’autorité des marchés financiers afin de permettre la création d’une nouvelle catégorie d’action pour les SPPICAV.