AMENDEMENT

I. – Alinéa 7, deuxième phrase

Compléter cette phrase par les mots et une phrase ainsi rédigée :

qui doit être remis au locataire dans le délai de neuf mois suivant la fin de la période annuelle. Ce récapitulatif détaille les charges réelles, par catégorie et mentionne le cas échéant les provisions qui ont été réglées par le locataire.

II. – Alinéa 8

Remplacer cet alinéa par deux alinéas ainsi rédigés :

« Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de bail précise la répartition des charges et des impôts, par catégorie de surface, entre les différents locataires. Cette répartition découle du rapport entre la surface privative brute louée et la surface privative brute totale de l’ensemble immobilier, sous réserve de pondération liée à la taille ou à l’emplacement de la surface louée. Concernant les impôts relatifs au local loué, leur répartition correspond strictement à la surface louée par chaque locataire, sans pondération.

« Dans les ensembles immobiliers comportant plus de vingt locataires, le bailleur est tenu de mettre à la disposition du locataire un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la structure juridique de l’immeuble et aux charges. »

Le projet de loi prévoit que le contrat de bail devra obligatoirement comporter un inventaire des charges et indiquer leur répartition entre le bailleur et le preneur. Il a été précisé par l’Assemblée Nationale que cet inventaire doit être non seulement précis, mais « limitatif » afin d’éviter des clauses permettant au bailleur d’ajouter ultérieurement à la conclusion du contrat des charges non expressément prévues. Un récapitulatif annuel des charges imputées devra être fourni par le bailleur.

Ces dispositions vient à lever l’opacité actuelle : les commerçants sont non seulement confrontés à un manque d’éléments sur la consistance des charges qui leur sont refacturées, mais également à une grande difficulté à accéder aux informations et justificatifs dont dispose le bailleur

L’article 5 peut encore être amélioré sur les points suivants

* Il convient, d’une part, de préciser que le récapitulatif annuel des charges doit être remis dans un délai de 9 mois à compter de la clôture de l’exercice annuel.

* D’autre part, la rédaction de l’article 5 relative à la répartition des charges et impôts entre locataires dans un ensemble immobilier doit être clarifiée et précisée. Il est nécessaire d’introduire la notion de proportionnalité dans la répartition des charges et impôts. Il n’est pas admissible, en effet, que certains commerçants se voient imputer des montants supérieurs à ce qui résulterait d’une répartition des charges proportionnelle à la surface louée. Or dans certains centres commerciaux : un locataire ayant une forte puissance de négociation parvient à imposer un montant forfaitaire de charge et d’impôts, inférieur à ce qu’il devrait payer si une application proportionnelle à la surface louée avait été mise en œuvre ; le surplus de charges et impôts est réfacturé aux autres locataires, en complément de ce qu’ils payent pour leur surface.

o S’agissant des charges refacturables, le principe de proportionnalité découle du ratio surface privative brute louée / surface privative brute totale de l’ensemble immobilier. Ce ratio figure dans le bail, au même titre que l’éventuelle pondération selon la taille et l’emplacement des surfaces louées.

o S’agissant des impôts, leur répartition doit correspondre strictement aux surfaces occupées, sans pondération. Les impôts sont calculés en fonction de la surface occupée et doivent être imputés à l’euro près.

Enfin, dans les ensembles immobiliers comportant plus de vingt commerces, le bailleur ou son gérant est tenu de mettre à la disposition du locataire un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la structure de l’immeuble et aux charges. Une telle mesure est prévue par loi Duflot s’agissant de la gestion des copropriétés d’habitation. Elle doit a fortiori s’appliquer à l’immobilier commercial.