AMENDEMENT

Après l'article 8

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Le chapitre II du titre IV du livre IV du code des assurances est complété par une section V ainsi rédigée :

« Section V

« Garantie des risques locatifs

« Art. L. 442-7. – Les contrats d’assurance contre les impayés de loyer respectent le cahier des charges mentionné au g de l’article L. 313-3 du code de la construction et de l’habitation. »

II. – L’article 200 nonies du code général des impôts est abrogé.

III. – Les présentes dispositions s’appliquent à compter du 1^er juin 2012.

Au cours des 5 dernières années, 500 000 personnes ont dû refuser un emploi en raison de l'impossibilité de disposer d'un logement économiquement accessible (source : CREDOC). Dans le même temps, un chef d'entreprise sur 5 affirme avoir rencontré des difficultés dans le recrutement d'un salarié toujours en raison d'un problème de logement.

Les bailleurs du parc locatif privé veulent en effet sécuriser leur investissement, ce qui est normal, en exigeant des garanties toujours plus importantes sous la forme d'une sélection drastique des profils de salariés ou de la production d'une caution financière. Mais ces contraintes excluent, quasi automatiquement les jeunes confrontés d'une part, à un marché du travail qui demande mobilité et flexibilité et d'autre part, à un marché du logement rigide et exigeant. Nous devons donc veiller à assurer aussi bien l’ensemble des bailleurs que tous les locataires qui travaillent ou ont des revenus stables.

La garantie des risques locatifs (GRL) est un contrat d’assurance qui assure le bailleur contre les risques liés à la location d’un logement : impayés de loyer, frais de procédures de recouvrement et dégradations du fait du locataire. Son objectif est de faciliter l’accès au logement à tous, y compris des personnes en situation de précarité (CDD, étudiants, jeunes ménages…) en éliminant le risque financier lié à la location du logement pour le bailleur. Le risque de sur-sinistralité est pris en charge par Action Logement et par l’Etat.

Cependant, aujourd’hui coexistent deux dispositifs de garantie des loyers impayés :

la GLI pour les locataires dont les critères de solvabilité correspondent à ceux fixés par les assureurs (CDI et taux d’effort -Loyer+charges/ressources- inférieur à 33%), qui produit donc de l’exclusion, la GRL sans discrimination, pour tout locataire quel que soit son statut professionnel, et dont le taux d’effort est de 50% maximum, soit les candidats locataires refusés en GLI.

Les limites de cette situation, absence de lisibilité pour le bailleur, et concurrence entre deux systèmes qui se chevauchent, conduisent les partenaires sociaux gestionnaires de la GRL, à proposer la mise en place d’un système unique d’assurance Loyers Impayés, sur le modèle de la Garantie des Risques Locatifs.

L’unification des garanties et la simplification du recours à l’assurance au travers du produit unique, doit conduire à l’incitation du bailleur à s’assurer contre les risques de Loyers Impayés, lequel bailleur est de plus en plus sensibilisé à la question de la sécurisation de ses revenus.

Concernant les assureurs, la sur-sinistralité sera toujours réassurée par les partenaires sociaux et l’Etat. La liberté commerciale des assureurs sera préservée, comme dans les cas existants de contrats à cahier des charges type. Enfin, le risque d’un désengagement massif des assureurs des dispositifs de garantie des loyers impayés et fort peu probable, dans la mesure où plusieurs assureurs distribuent déjà la GRL. Il est rare que les acteurs économiques décident volontairement de laisser un marché présentant peu de risques (du fait de la réassurance) à quelques-uns, alors même que ce marché présente l’avantage d’offrir d’importants fichiers de clientèle.

Cette généralisation augmentera le volume de contrats souscrits. Il est donc nécessaire de lier cette généralisation à la fin de la déductibilité de cette assurance pour le bailleur. Cet avantage fiscal est en moyenne de 70 € par an, pour un propriétaire tirant ses revenus fonciers de la mise en location d’un seul logement, et, pour les propriétaires bailleurs de plusieurs logements, son impact est nul du fait du plafonnement du montant des charges déductibles. Cet avantage n’est pas de nature à encourager les bailleurs à sécuriser leur investissement, ce que confirme par ailleurs le niveau actuel de la part de marché de l’assurance Loyers Impayés, et la généralisation de la GRL remplira bien mieux cet aspect d’incitation à l’assurance. Les deux mesures sont donc liées. 

La généralisation de la GRL, aura une incidence positive sur le taux de prime. Cette diminution du taux de prime, et l’augmentation des garanties offertes, compenseront pour le bailleur la suppression de cette déductibilité fiscale, tout en permettant à l’Etat d’augmenter ses recettes fiscales.

Voici le bilan financier de la mesure. Les recettes supplémentaires pour l’Etat proviennent de la fin de la déduction fiscale, estimée à une recette de 38 M€ par an (source : APAGL). Les dépenses supplémentaires pour l’Etat, en cas de croissance des contrats d’assurance loyers impayés avec ce cahier des charges unique, proviennent de la réassurance, conjointement avec les partenaires sociaux, de la sur-sinistralité pour les contrats qui assurent un logement dont le locataire a un taux d’effort supérieur à 33 %. La réassurance est assurée en majeure partie par les partenaires sociaux, qui se sont déjà engagés à garantir 500 M€ sur trois ans. Le tableau ci-joint offre une simulation des dépenses supplémentaires pour les deux parties. Même avec l’hypothèse retenue d’une sinistralité élevée et d’une progression importante de l’assurance pour des locataires en situation de fragilité, le bilan financier pour l’Etat reste positif.

NB : le taux de sinistralité retenu est une hypothèse haute