AMENDEMENT

I. - Le code de la construction et de l’habitation est ainsi modifié :

1° L'article L. 634-1 est ainsi modifié :

a) Le I est ainsi rédigé :

« I. - Le conseil municipal peut délimiter des zones soumises à déclaration de mise en location, au regard de l'objectif de lutte contre l'habitat indigne et en cohérence avec le programme local de l'habitat, s’il existe, et le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Ces zones peuvent concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers.

« La commune exerce la mise en œuvre et le suivi de ce dispositif dans ces zones.

« Ce dispositif de déclaration ne s'applique ni aux logements mis en location par un organisme de logement social, ni aux logements qui font l'objet d'une convention prévue à l'article L. 351-2. » ;

b) Le III est ainsi rédigé :

« III. - Un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat peut exercer, en tout ou partie, sur le territoire d’une ou plusieurs de ses communes membres la compétence visée au I., après accord des communes concernées.

« Ce transfert est décidé par délibérations concordantes de l’organe délibérant et des conseils municipaux concernés.

« Ce transfert entraîne de plein droit l'application à l'ensemble des biens, équipements et services publics nécessaires à leur exercice, ainsi qu'à l'ensemble des droits et obligations qui leur sont attachés à la date du transfert, des dispositions des trois premiers alinéas de l'article L. 1321-1, des deux premiers alinéas de l'article L. 1321-2 et des articles L. 1321-3, L. 1321-4 et L. 1321-5. » ;

2° L'article L. 635-1 est ainsi modifié :

a) Le I est ainsi rédigé :

« I. - Le conseil municipal peut délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location sur les territoires présentant une proportion importante d'habitat dégradé. Ces zones sont délimitées au regard de l'objectif de lutte contre l'habitat indigne et en cohérence avec le programme local de l'habitat, s’il existe, et le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Ces zones peuvent concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers.

« La commune exerce la mise en œuvre et le suivi de ce dispositif dans ces zones.

« Ce dispositif d'autorisation préalable ne s'applique ni aux logements mis en location par un organisme de logement social, ni aux logements qui bénéficient d'une convention avec l’État en application de l'article L. 351-2. » ;

b) Le III est ainsi rédigé :

« III. - Un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat peut exercer, en tout ou partie, sur le territoire d’une ou plusieurs de ses communes membres la compétence visée au I., après accord des communes concernées.

« Ce transfert est décidé par délibérations concordantes de l’organe délibérant et des conseils municipaux concernés.

« Ce transfert entraîne de plein droit l'application à l'ensemble des biens, équipements et services publics nécessaires à leur exercice, ainsi qu'à l'ensemble des droits et obligations qui leur sont attachés à la date du transfert, des dispositions des trois premiers alinéas de l'article L. 1321-1, des deux premiers alinéas de l'article L. 1321-2 et des articles L. 1321-3, L. 1321-4 et L. 1321-5. » ; 

3° L'article L. 635-3 est ainsi modifié :

a) Au premier alinéa, les mots : « le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, par le maire de la commune » sont remplacés par les mots : « le maire de la commune ou par le président d’un établissement public de coopération intercommunale exerçant la compétence mentionnée à l’article L. 635-1 I. du présent code » ;

b) Au second alinéa, les mots : « Le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le maire » sont remplacés par les mots : « Le maire, ou le président d’un établissement public de coopération intercommunale exerçant la compétence mentionnée à l’article L. 635-1 I. du présent code » ;

4° L'article L. 635-4 est ainsi modifié :

a) Au premier alinéa, les mots : « l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, à la commune » sont remplacés par les mots : « la commune ou à l'établissement public de coopération intercommunale exerçant la compétence mentionnée à l’article L. 635-1 I. du présent code » ;

b) Au troisième alinéa, les mots : « le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou le maire de la commune » sont remplacés par les mots : « le maire de la commune ou le président d’un établissement public de coopération intercommunale exerçant la compétence mentionnée à l’article L. 635-1 I. du présent code » ;

5° L'article L. 635-7 est ainsi modifié :

a) Au premier alinéa, les mots : « l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, de la commune » sont remplacés par les mots : « la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale exerçant la compétence mentionnée à l’article L. 635-1 I. du présent code » ;

b) Au deuxième alinéa, les mots : « le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le maire de la commune » sont remplacés par les mots : « le maire de la commune ou le président d’un établissement public de coopération intercommunale exerçant la compétence mentionnée à l’article L. 635-1 I. du présent code ».

II. - Dans les établissements publics de coopération intercommunale qui exercent au moins l’une des compétences mentionnées au I de l’article L. 634-1 et au I de l’article L. 635-1 du code de la construction et de l’habitation à la date de publication de la présente loi, chaque commune membre se prononce sur le maintien de l’exercice de la ou les compétences par l’établissement public de coopération intercommunale avant le 31 décembre 2025. Une ou plusieurs communes membres peuvent s’y opposer par délibération. À défaut de délibération à l’issue de ce délai, leur décision est réputée favorable au maintien de l’exercice de la ou des compétences par l’établissement public de coopération intercommunale.

L’établissement public de coopération intercommunale demeure compétent dans les conditions antérieures à la date de publication de la présente loi, jusqu’au 31 décembre 2025.

À l’expiration de ce délai, les communes membres qui se sont opposées expressément par délibération au maintien de l’exercice de la ou des compétences exercent la compétence sur leur territoire selon les dispositions des articles L. 634-1, L. 635-1 et suivants. 

L’autorité compétente en matière de délivrance des déclarations et autorisations de louer a été définie par la loi ALUR en 2014. Cette définition a été complétée par la loi ELAN en 2018. Elle fixe un régime spécifique de compétence intercommunale susceptible de délégation dans certaines conditions très encadrées. Ce régime est aujourd’hui trop contraignant pour opérer largement et finement la mise en œuvre du dispositif. L’absence de souplesse actuelle constitue un obstacle au développement des permis et déclarations préalables de mise en location, y compris lorsque les communes et les intercommunalités sont volontaires pour les mettre en œuvre.

Les permis de louer ne peuvent en effet pas être mis en place par les communes alors que leur intercommunalité y serait favorable, notamment dans deux cas :

En l’absence de PLH en vigueur au niveau de l’intercommunalité (celui-ci étant par exemple en cours d’élaboration) : l’intercommunalité compétente ne peut accéder à la demande de délégation de la commune alors même qu’elle souhaiterait le faire ; la délégation de compétence n’étant pas possible sans l’existence d’un PLH en vigueur.

Lorsque l’intercommunalité compétente en matière d’habitat ne souhaite pas mettre en œuvre le permis de louer et laisser la main aux communes volontaires pour l’exercer.

Selon les retours d’expériences recensés par l’association des maires de France et des présidents d’intercommunalité, ces difficultés apparaissent de manière aiguë lorsque l’EPCI s’inscrit dans un processus progressif de transfert de la compétence d’habitat, lequel impose aux communes membres de renoncer à l’exercice du permis de louer. En effet, le régime de délégation de la loi ELAN, qui était présenté comme une solution en 2018, s’avère techniquement inopérant pendant le délai de réalisation du PLH. L’EPCI ne peut pas prendre la compétence habitat et déléguer le permis de louer à une ou plusieurs de ses communes membres au même moment. Il peut exister 5 à 10 ans entre le moment où l’EPCI devient compétent en matière d’habitat et la mise en vigueur du PLH.

Le régime actuel est donc trop contraint juridiquement, inefficace dans le cadre d’une politique d’accompagnement de la lutte contre l’habitat indigne pour les habitants et totalement inopérant à court terme en écartant les maires d’un pouvoir d’agir.

Il convient également d’articuler cette compétence avec le transfert de la police spéciale de lutte contre l’habitat indigne, laquelle peut être communale ou intercommunale selon décision des maires et des présidents d’intercommunalité.

Il est donc proposé de simplifier les conditions de transfert et de délégation entre communes et EPCI compétent en matière d’habitat selon le principe de la libre organisation des compétences entre elles.  

Il est essentiel de replacer les maires au cœur des dispositifs locaux de lutte contre l’habitat indigne qui ne peuvent s’exercer efficacement qu’en proximité. Cela n’écarte pas les intercommunalités compétentes en matière d’habitat qui travaillent naturellement avec les communes et savent développer des outils souples de coordination et de cogestion. Ainsi, cet amendement propose que :

1- Les compétences liées au « permis de louer » soient désormais définies dans leurs deux composantes essentielles :

- La délimitation des zones soumises au permis de louer,

- L’instruction des permis de louer (mise en œuvre et suivi)

2- Le conseil municipal soit désigné comme compétent de plein droit.

3- Le conseil municipal puisse transférer, après délibération concordante avec le conseil communautaire, tout ou partie de l’exercice des compétences liées au « permis de louer » à l’intercommunalité, à condition que cette dernière soit compétent en matière d’habitat. Le système de délégation subordonné à la mise en vigueur du PLH est supprimé.

Un régime transitoire est prévu : les EPCI déjà compétents à la date de l’adoption de la présente loi conserveraient leurs compétences communautaires, sauf délibérations contraires des communes avant le 31 décembre 2025 (qui pourront s’y opposer).