AMENDEMENT

Alinéas 7 à 13

Remplacer ces alinéas par dix alinéas ainsi rédigés :

1° Le premier alinéa de l’article L. 255-2 du code de l’habitation et de la construction est complété par les mots : « dans les limites fixées par le service d’intérêt général défini à l’article L. 411-2 du présent code, » ;

2° Le dernier alinéa de l’article 255-3 du même code est remplacé par deux alinéas ainsi rédigés  :  « La cession des droits réels immobilier par l’opérateur à chaque preneur crée un lien direct et individuel entre l’organisme de foncier solidaire et chacun des preneurs et désolidarise les preneurs entre eux et chaque preneur de l’opérateur.  

« Ainsi à l’issue de cette cession, le preneur sera réputé être titulaire d’un bail réel solidaire portant sur son logement avec une date de prise d’effet au jour de la cession qui lui est propre. » ; 

3° L’article L. 329-1 du code de l’urbanisme est ainsi modifié : 

a) Au premier alinéa, les mots : « d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, » sont remplacés par les mots : « de gérer des terrains ou des biens immobiliers, le cas échéant en procédant préalablement à leur acquisition, » ;

b) Au même premier alinéa, après le mot : « réaliser », sont insérés les mots : «, de réhabiliter ou de rénover » et le même alinéa est complété par les mots : « ainsi que des locaux à usage commercial ou professionnels, accessoires aux immeubles à usage d’habitation » ; 

c) Au troisième alinéa, après le mot : « réhabiliter », sont insérés les mots : «, rénover ou gérer ». 

d) Après le troisième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :  

« L’organisme de foncier solidaire bénéficie, en conformité avec la décision 2012/21/UE de la Commission, du 20 décembre 2011, relative à l’application de l’article 106, paragraphe 2, du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne aux aides d’État sous forme de compensations de service public octroyées à certaines entreprises chargées de la gestion de services d’intérêt économique général, d’exonérations fiscales et d’aides spécifiques de l’État au titre du service d’intérêt général pour ses activités visées à l’alinéa précédent et réalisées dans le cadre d’un bail réel solidaire dans les conditions prévues au chapitre V du titre V du livre II du code de la construction et de l’habitation. »

L’amendement propose la suppression de l’habilitation à légiférer par ordonnance en vue de modifier les compétences des organismes de foncier solidaire (OFS) en raison du caractère trop large et flou de l’habilitation proposée qui impliquerait la construction de logements destinés à des personnes dont les revenus sont supérieurs à ceux autorisés sans précision du niveau maximum et la possibilité donnée à ces OFS de consentir à un preneur du foncier afin de réaliser des logements et des locaux commerciaux ou professionnels. Cette "concession" donnerait lieu à un nouveau bail réel de longue durée de même que les contrats consentis sur la base du premier.

Cette habilitation présente un fort risque de dilution des OFS et de retour à l’idée de créer des organismes de foncier libre sur la base d’un bail réel libre, alors même que le modèle des OFS, qui est encore à ses débuts, mérite plutôt d’être conforté.

A la place de cette habilitation, l’amendement propose d’apporter quatre précisions au statut des OFS et au fonctionnement des BRS.

1° Élargir les bénéficiaires des BRS

Le bail réel solidaire (BRS) s’adresse aujourd’hui à un public disposant de faibles ressources et respectant le plafond du prêt social location-accession (PSLA).

Dans un souci de plus grande mixité sociale des opérations entreprises mais aussi d’ouverture de cet outil aux classes moyennes, il est souhaitable que les plafonds de ressources puissent être rehaussés mais en restant dans le champ de l’accession sociale à la propriété.

L’amendement a donc pour objet, sans remettre en cause la fixation des plafonds de prix de cession et de ressources du preneur par décret en Conseil d’État, de l’encadrer en rappelant la limite haute que constitue la mission de service d’intérêt général des organismes d’Hlm qui est codifié à l’article L. 411-2 du code de l’habitation et de la construction.

Dans ce cadre, les opérations d’accession à la propriété sont réservées à des personnes respectant le plafond du prêt locatif social (PLS) majoré de 11 % et, dans la limite de 25 % des logements vendus, à des personnes à revenu intermédiaire.

Ce seuil de ressources est également celui qui est retenu pour l’application de la TVA à taux réduit dans les quartiers de la politique de la ville.

2° Simplifier le BRS

Le mécanisme du BRS dans les opérations neuves présente une redondance dans les actes qui peut perturber la rédaction des actes et leur compréhension. Cette proposition vient ainsi corriger le texte qui prévoit actuellement que lors de la vente de l’opérateur au particulier, ce dernier acquiert les droits réels auprès de l’opérateur et signe en parallèle un bail avec l’OFS qui permet le maintien des mêmes droits dans la durée. Dans cette proposition la cession de l’opérateur au preneur est directement une cession partielle de ses droits et entraîne le transfert de son bail. 

Cet amendement vient clarifier le mécanisme juridique du bail réel solidaire pour le mettre en cohérence avec les procédures notariées habituelles et est de nature à simplifier la compréhension du dispositif par les particuliers acquéreurs.

3° Étendre la compétence des OFS

Il s’agit d’étendre leur compétence à des opérations portant sur des logements existants à acquérir ou déjà en leur possession ainsi qu’aux locaux en rez-de-chaussée des immeubles d’habitation conformément aux amendements adoptés lors de l’examen de la PPL Lagleize.  

L’article 329-1 du code de l’urbanisme prévoit en l’état que les OFS acquièrent des terrains bâtis ou non bâtis en vue de réaliser des logements ou des équipements publics, toutefois il ne permet formellement pas que des terrains déjà en patrimoine ou des biens immobiliers comme des lots de copropriété puissent également être utilisés, éventuellement après réhabilitation ou rénovation, dans le cadre d’un bail réel solidaire.  

L’extension de compétence sur les pieds d’immeuble correspond à une attente des élus et des opérateurs qui souhaitent avoir recours à ces organismes dans le cadre des centres bourgs par exemple. 

Il s’agit donc de faciliter l’intervention des OFS en particulier sur les terrains de centre-ville et les secteurs à fort enjeu de diversification sociale.

4° Intégrer les OFS au sein du SIEG

Cet amendement a enfin pour objet de reconnaître aux organismes de foncier solidaires un Service d’Intérêt Économique Général, conformément aux dispositions de la règlementation européenne. Constitue un SIEG une activité économique au sens du droit de la concurrence, revêtant un caractère d’intérêt général et confiée à une entreprise par un acte exprès de la puissance publique.   

Or le régime des OFS pour leurs opérations en BRS se situe bien dans ce champ et se trouve en conformité avec la décision de la Commission Européenne n°2012/21/UE du 20 décembre 2011 relative aux compensations accordées à certaines entreprises chargées de la gestion de services d’intérêt économique général (SIEG). 

Toutes les conditions de fond sont remplies : les OFS font l’objet d’un agrément de l’Etat pour une mission d’intérêt général dans le domaine du logement social, laquelle est précisément définie (activité de « bail réel solidaire » encadrée par des règles relatives aux plafonds de ressources des bénéficiaires, aux plafonds de prix, aux modalités des opérations). Leur activité fait l’objet d’un contrôle de la part de l’État.