AMENDEMENT

Après l'article 22

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Pour une durée de cinq ans à compter de la présente loi est mise en place dans des territoires relevant du zonage B2 ou C  couvrant chacun tout ou partie de la superficie d’un ou plusieurs établissements publics de coopération intercommunale dotés de la compétence habitat, volontaires, une expérimentation visant à résorber de manière significative la vacance non frictionnelle affectant les logements locatifs sociaux. Cette expérimentation est complémentaire des politiques publiques en faveur de l’accès au logement social pour les publics modestes.

Cette expérimentation portera à la fois sur les règles relatives, d’une part à l’attribution de logements locatifs sociaux et aux conditions de maintien dans ces logements, d’autre part au changement d’usage de logements donnant lieu à l’aide personnalisée au logement.

Dans le cadre de cette expérimentation, le ou les établissements publics de coopération intercommunale, dotés de la compétence habitat, volontaires, pourront ajuster, dans une limite qu’il leur appartiendra de définir et qui ne pourra excéder de 150% les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution d’un logement locatif social au sens des dispositions de l’article L.441-1 du code de la construction et de l’habitation, les règles relatives à la sous-occupation desdits logements au sens des dispositions de l’article L.621-2 du même code, ainsi que les règles relatives à la détermination du supplément de loyer de solidarité en vertu des dispositions de l’article L.441-3 du même code.

Le recours à la cotation et à la gestion en flux en matière d’attribution est laissé à l’appréciation du ou des établissements publics volontaires.

En outre, dans le cadre de cette expérimentation, le ou les établissements publics volontaires pourront procéder à des changements d’usage de logements sans être tenus notamment par les délais tenant à la résiliation de la convention visée par les dispositions de l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation dès lors qu’il est avéré que cela permet de répondre à des besoins connus en matière de logement ou d’hébergement.

Le comité régional de l’habitat et de l’hébergement compétent territorialement est saisi pour avis de chacune des délibérations en cause.

Au plus tard dix-huit mois avant le terme de l’expérimentation, le comité régional de l'habitat et de l'hébergement, dont relèvent le ou les établissements publics volontaires, dresse, sur le fondement d’une évaluation, un bilan de l’impact de chaque expérimentation dont il peut avoir à connaître et fait des recommandations sur les suites à donner.

L’évaluation remise au comité régional de l'habitat et de l'hébergement mesure, notamment, les effets de l’expérimentation sur le coût de la vacance non frictionnelle au sein de chaque organisme d'habitations à loyer modéré concerné, visé aux alinéas 2 à 5 de l’article L.411-2 du code de la construction ou de l’habitation ou au sein de chaque société d'économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux concernée, visée à l’article L.481-1 du même code. Les membres du comité scientifique en charge de l’évaluation sont nommés par arrêté du préfet après avis du comité régional de l’habitat et de l’hébergement.

Dans les territoires détendus, dont le périmètre correspond aux zones B2 et C dans le cadre du zonage relatif au dispositif de défiscalisation en matière d’investissement immobilier, le taux de vacance financière (indicateur qui correspond aux loyers + charges non encaissés sur le total des loyers + charges quittançables) est pour les OPH - dont 40% des 2,4 M de logements gérés se trouvent en B2 et C - en 2019 (dernières données disponibles) de 7,9% et 7,7% en zone B2 et C contre 5,9% et 4,3% en zones B1 et A. Dans ces mêmes zones B2 et C, pour les mêmes organismes de logement social, en 2019, le taux de rotation est de 10,7% et de 11,5% contre 8,9% et 4,3% en zones B1 et C. Plus le taux de vacance est élevé, moins les fonds propres nécessaires à l’investissement le sont. Plus le taux de rotation est élevé, plus les charges liées à la remise en état des logements le sont. Cette double peine fragilise les organismes de logement social agissant sur ces territoires.

Il convient, en outre, de souligner que l’importance de la vacance est loin d’impacter uniquement les bailleurs sociaux mais frappe également les collectivités d’implantation des logements. En effet, plus la vacance est importante, moins le quartier est attractif, ce qui contribue à accroître en retour la vacance. De plus, c’est la rentabilité économique et sociale des infrastructures et services, que la collectivité met en place, qui est affectée par ce phénomène puisqu’ils desservent un volume de population qui diminue.

L’effet systémique de la vacance justifie par conséquent que les EPCI, dotés de la compétence habitat, volontaires, expérimentent sur les périmètres en cause, des dispositifs adaptés à leur problématique spécifique. Or, nombre de normes nationales en matière d’attribution de logements (plafonds de ressources, cotation, gestion en flux, sous-occupation), d’obligation d’application du SLS ou encore de changement d’usage des bâtiments sont autant de contraintes qui empêchent ces territoires de lutter efficacement contre ce phénomène endémique.

C’est pourquoi, cet amendement propose une expérimentation sur le fondement de l’article 72 de la Constitution tel qu’assoupli par la récente loi organique et vise à donner les moyens, aux établissements publics de coopération intercommunale volontaires relevant de ce périmètre, d’adapter les normes nationales au contexte qui est le leur.

Cette expérimentation se fera sous l’égide des comités régionaux de l'habitat et de l'hébergement concernés qui piloteront une évaluation de ce dispositif et en tireront des enseignements de nature à éclairer le législateur.