AMENDEMENT

Après l'article 24

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

La première phrase du troisième alinéa de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est remplacée par une phrase ainsi rédigée :

« Pour l'application de la présente section, un local est présumé à usage d'habitation s'il a été affecté à cet usage au 1er janvier 1970 ou postérieurement à cette date. »

Conformément aux articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et dans un but de protection et de préservation du logement, dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d’usage des locaux peut être soumis à autorisation de changement d’usage. Cette disposition concerne notamment l’affectation de locaux d’habitation à une activité commerciale de location de meublé touristique.

Dans les contentieux contre les loueurs sur le fondement de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, les communes sont souvent confrontées à la difficulté de prouver l’affectation à usage d’habitation des logements en litige, impliquant la nécessité d’une autorisation de changement d’usage pour y exercer une activité de location de courte durée de meublés touristiques.

En l’état du droit, conformément à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, « un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970 ». Il revient donc aux collectivités de démontrer que le logement en question était affecté à usage d’habitation au 1er janvier 1970. Si la preuve peut se faire par tout moyen, l’état de la documentation ne permet pas toujours de la rapporter au 1er janvier 1970, même lorsque la commune détient la déclaration dite « H2 » ou « R » remplie par les propriétaires lors du recensement des locaux bâtis et de leur usage, réalisé en 1970, ou lorsqu’il est connu que le logement a été affecté à un usage d’habitation à une date ultérieure. Cette difficulté s’est accrue avec l’interprétation très stricte que la Cour de cassation a faite de ces dispositions dans plusieurs arrêts en 2020 et 2021.

Il est proposé de modifier le code de la construction et de l’habitation, en prévoyant que l’affectation à usage d’habitation doit être démontrée au 1er janvier 1970 « ou postérieurement à cette date », ce qui permettrait de faire tomber dans le domaine de l’usage d’habitation tout logement dont il pourrait être démontré qu’il a été affecté à cet usage à toute date à partir du 1er janvier 1970. Cette rédaction laisse la charge de la preuve aux communes, mais facilite son administration, le 1er janvier 1970 devenant non plus une « photographie » déterminant l’usage du logement, mais un terminus a quo.