AMENDEMENT

Alinéa 105, le dernier paragraphe est réécrit de la manière suivante :

18° bis Le quatrième alinéa de l’article L.433-2 est remplacé par les alinéas suivants : « - des logements inclus dans un programme de construction établi par un tiers, sous réserve de remplir les conditions cumulatives suivantes : a) la part maximum de logements acquis est inférieure à 50 % de ce programme, b) les demandes de permis de construire pour la réalisation de ce programme, sont déposées avant la date d’acquisition des logements, c) l’acquéreur n’est pas à l’initiative du programme de construction et ne participe pas à son élaboration.

L’article L.433-2 du CCH autorise un organisme d'habitations à loyer modéré mentionné à l'article L. 411-2 ou une société d'économie mixte d’acquérir en VEFA des logements inclus dans un programme de construction, à la condition que celui-ci ait été établi par un tiers et que les demandes de permis de construire aient déjà été déposées.

Dans sa nouvelle rédaction proposée par l’article 28, l’article L.433-2 du CCH permettra aux bailleurs sociaux d’acheter la totalité d’un immeuble à un promoteur privé, cette autorisation est en contradiction avec les dispositions de l’article 28-V qui visent à sortir les bailleurs du titre II de la loi MOP et de l’obligation de concours.

Ces règles ont en effet été justifiées par le fait qu’il fallait donner les moyens aux bailleurs sociaux de construire plus pour qu’ils n’aient plus recours à la VEFA. Il est également en contradiction avec l’esprit même de la limitation de l’achat en VEFA qui permet de favoriser la mixité sociale issue de la mixité des programmes.

On peut par ailleurs s’interroger sur la légalité de cette extension au regard des règles européennes de passation des marchés publics. Comment en effet garantir que le bailleur social, acheteur, n’interviendra pas pour modifier le programme, condition pourtant essentielle pour que l’opération ne soit pas requalifiée en commande publique.

Jusqu’en 2009, les différentes circulaires de la DGUHC relatives à la mise en œuvre de la politique du logement, rappelaient systématiquement que la réalisation de logements locatifs sociaux par la procédure de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) était autorisée sous certaines conditions, notamment que « la VEFA présente un caractère minoritaire, aussi bien pour l'organisme que pour le promoteur, ou par rapport à l'opération d'ensemble ».

Par le biais de l’Observatoire de la Qualité Architecturale du Logement, par leur participation aux jurys de concours, aux études de faisabilité ou par le biais de la formation, les CAUE qui sont en relation étroite avec les bailleurs sociaux ont constaté avec eux les limites du recours systématique à la VEFA pour la production du logement social, qui entraîne une perte de compétence des bailleurs et une perte de maîtrise dans l’utilisation de l’argent public, ayant des conséquences négatives sur la gestion des logements sociaux à long terme.

Il est donc nécessaire de contenir le développement de l’achat en VEFA plutôt que d’inciter au « tout VEFA » et donc de modifier l’article L.433-2 pour que les opérations réalisées en VEFA soient contenues quantitativement et qu’elles respectent les règles de la commande publique.