AMENDEMENT

Après l'article 54

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après l’article 54

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le code de la construction et de l'habitation est complété par un livre VIII ainsi rédigé :

« LIVRE VIII

« MESURES VISANT À FAVORISER L'OCCUPATION DES LOGEMENTS DANS LES PERIMÈTRES DES OPÉRATIONS DE REVITALISATION DE TERRITOIRE

« TITRE I^ER

« BAIL À RÉHABILITATION AVEC OPTION D'ACHAT

« CHAPITRE UNIQUE

« Art. L. 742-1. – Est qualifié de bail à réhabilitation avec option d'achat et soumis aux dispositions du présent chapitre le contrat par lequel une personne s'engage à réaliser dans un délai déterminé des travaux d'amélioration sur l'immeuble du bailleur et à le conserver en bon état d'entretien et de réparations de toute nature en vue de disposer sur le bien d'un droit d'usage et d'habitation pendant toute la durée du bail.

« Le contrat indique la nature des travaux, leurs caractéristiques techniques et le délai de leur exécution. Il précise également la valeur du bien avant travaux.

« Le bail à réhabilitation est consenti par ceux qui ont le droit d'aliéner et dans les mêmes conditions et formes que l'aliénation. Il ne peut se prolonger par tacite reconduction.

« Le présent article s'applique aux immeubles soumis ou non au statut de la copropriété prévu par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, situés dans les périmètres des opérations de revitalisation de territoire prévues à l'article L. 303-2 du code de la construction et de l'habitation, et dont la construction est achevée depuis au moins quinze ans. Dans le cas d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, il peut s'appliquer à un ou plusieurs lots.

 « Art. L. 742-2. – Par dérogation à l'article 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, si le bail à réhabilitation porte sur un ou plusieurs lots dépendant d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, le preneur est de droit le mandataire commun prévu au second alinéa du même article. Par dérogation au troisième alinéa du I de l'article 22 de la même loi, ce preneur peut recevoir plus de trois délégations de vote des bailleurs.

« Le preneur du bail à réhabilitation supporte seul, pendant la durée du bail, toutes les provisions prévues aux articles 14-1 et 14-2 de ladite loi.

« Le preneur mandataire commun doit disposer d'un mandat exprès du bailleur avant de voter sur les décisions relatives à des travaux de toute nature qui ne sont pas mis à la charge du preneur par le contrat de bail à réhabilitation et dont la prise en charge n'est pas prévue dans le bail à réhabilitation ou dont le paiement n'incombera pas à titre définitif au preneur.

« Le bail à réhabilitation précise la répartition des charges en fin de bail et le sort des avances et provisions appelées pendant la durée du bail à réhabilitation ainsi que des régularisations de charges intervenant après la fin du bail. Ces clauses sont inopposables au syndicat des copropriétaires.

« Art. L. 742-3. – Le preneur est titulaire d'un droit réel immobilier. Ce droit peut être hypothéqué ; il peut être saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Ce droit est cessible nonobstant toute convention contraire.

« Art. L. 742-4. – Six mois avant l'expiration du bail à réhabilitation, le preneur fait savoir au bailleur s'il souhaite acquérir à l'issue du bail la propriété du bien au prix prévu au contrat.

« Si le preneur ne souhaite pas acquérir le bien, il est déchu de tout titre d'occupation sur le logement à l'expiration du bail à réhabilitation, nonobstant la possibilité pour les parties de conclure d'un commun accord un contrat de bail d'habitation portant sur l'immeuble.

« TITRE II

« BAIL VIAGER

« CHAPITRE UNIQUE

« Art. L. 742-5. – Constitue un contrat dénommé “bail viager” le bail par lequel une personne relevant des dispositions de l'article L. 1311-9 du code général des collectivités territoriales consent à un preneur, pour un montant forfaitaire, un droit d'usage et d'habitation viager sur un logement dont elle est propriétaire.

« Le bail viager est régi par les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, à l'exception de celles relatives à la durée du contrat de location et au paiement du loyer.

« Art. L. 742-6. – Un arrêté du ministre chargé du logement détermine à titre indicatif les taux de pondération applicables à la valeur vénale de référence du logement en fonction de l'âge du preneur et, le cas échéant, de son conjoint, à la date de prise d'effet du contrat.

« Art. L. 742-7. – Sauf raison impérieuse d'intérêt général, le bail viager ne peut être résilié par anticipation qu'à la demande du preneur.

« Toute demande de résiliation est notifiée à l'autre partie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifiée par acte d'huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis applicable à la résiliation est de trois mois lorsque la demande émane du preneur et de douze mois lorsqu'elle émane de la collectivité propriétaire du logement. Il court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

« La résiliation entraîne le remboursement au preneur d'une partie du montant forfaitaire qu'il a acquitté, calculée dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État, notamment en fonction de la durée entre la date de prise d'effet du contrat et celle de sa résiliation. Ce décret prévoit également les conditions dans lesquelles peut s'ajouter une indemnisation du preneur et les modalités de son calcul, lorsque la résiliation intervient à l'initiative du bailleur. »

Cet amendement reprend la substance d’une proposition de loi « visant à préserver le tissu social des centres-villes », déposée par les cosignataires le 25 janvier 2018 (n° 251), et de l’article 2 bis de la proposition de loi « portant Pacte national de revitalisation des centres-villes et des centres-bourgs » (n° 125), adopté à l’initiative des cosignataires par le Sénat le 14 juin 2018.

Il tend à créer deux outils contractuels qui, en élargissant la gamme des possibilités ouvertes pour accéder à un logement, ont vocation à favoriser l'occupation des logements dans les périmètres des opérations de revitalisation de territoire.

Le premier, dénommé « bail à réhabilitation avec option d'achat », permettrait à des personnes de s'installer dans un logement ancien nécessitant des travaux qu'elles s'engageraient à réaliser en échange d'un loyer dont le montant serait de ce fait nécessairement réduit par rapport à celui qui aurait été fixé, toutes choses égales par ailleurs, dans le cadre d'un bail « traditionnel ». Une durée du bail serait déterminée afin de garantir au preneur une sorte d'amortissement des dépenses engagées pour la réhabilitation. Le preneur, à qui serait conféré sur le bien un droit réel immobilier, pourrait, en activant un droit d'option, en acquérir la propriété à l'expiration de la durée du bail.

Le champ d’application rationae loci de ce dispositif, que le texte déposé par les cosignataires le 25 janvier 2018 proposait de définir par référence aux communes dont le taux de vacance des logements aurait été supérieur à des seuils fixés par décret en Conseil d'État, a été adapté au présent projet de loi : il concernerait les périmètres des opérations de revitalisation de territoire prévues par celui-ci.

Le second outil consiste à faciliter l'occupation des logements par le recours à un contrat dénommé « bail viager ». Largement régi par les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, il s'en distinguerait sur deux points essentiels : d'une part, au niveau de la durée puisque, comme l'indique son appellation, ce contrat courrait en principe jusqu'au décès du preneur (ou des preneurs pour un couple) ; d'autre part, au niveau du prix, qui ne donnerait pas lieu à loyer, mais à versement d'un montant forfaitaire, valant en quelque sorte « loyer une fois pour toute ».

Ce montant forfaitaire serait nécessairement inférieur, et de manière significative, à la valeur vénale du bien puisque son propriétaire le resterait et en retrouverait la jouissance au décès du preneur. Ce faisant, le bail viager faciliterait la fluidité des transactions : d'un côté, il permettrait à des personnes le désirant de s'installer durablement dans un logement qu'elles n'ont pas les moyens d'acheter ; d'un autre côté, en particulier dans les zones où les logements trouvent difficilement acquéreur, le propriétaire pourrait obtenir une somme conséquente d'un bien qui demeurerait dans son patrimoine et qui, à défaut de bail viager, risquerait de se délabrer (ou de constituer une charge lourde).

Afin que le preneur ne se trouve pas « prisonnier » d'un logement que, pour des raisons diverses (décès de son conjoint, inadaptation des lieux...), il souhaiterait un jour quitter, il disposerait d'un droit de résiliation et, dans ce cas, d'un remboursement partiel du montant versé au propriétaire (pour une somme bien entendue réduite au prorata de la durée d'occupation). Ce droit au remboursement conduit à réserver, pour l'heure, la possibilité de contracter un bail viager à titre de bailleur aux personnes morales de droit public : une personne privée pourrait avoir dépensé le montant reçu lors de la transaction et se retrouver dans une situation financière empêchant de fait le preneur d'obtenir ce remboursement partiel ; ce risque semble bien moindre avec une personne morale de droit public qui, au nom du principe de prudence, devrait, en application du 29° de l'article L. 2321-2 du code général des collectivités territoriales pour une commune, constituer des provisions afin de faire face à de telles éventualités.

À l'inverse, et cette fois afin que le preneur ait la garantie de jouir de son logement jusqu'à son décès, la collectivité propriétaire ne saurait, sauf raison impérieuse d'intérêt général (et moyennant un préavis suffisamment long pour permettre alors au preneur de « se retourner »), demander la résiliation du contrat.