AMENDEMENT

Après l’article 11 sexies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. – Après l’article L. 313-1 du code de l’action sociale et des familles, il est inséré un article L. 313-1-… ainsi rédigé :

« Art. L. 313-1-…. – I. – Le transfert de l’autorisation vers un local autre que celui ayant donné lieu à la délivrance de l’autorisation initiale est subordonné à la présentation par l’exploitant d’un rapport d’expertise réalisée au contradictoire des parties signataires du contrat pluriannuel d’objectifs et de moyens. En l’absence d’accord amiable à la demande de la partie la plus diligente, une mesure d’expertise judiciaire peut être ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

« Le rapport d’expertise précise la nature et le coût des travaux à réaliser sur l’immeuble pour maintenir l’exploitation ou permettre sa reconversion ainsi que, le cas échéant, le montant du préjudice financier et fiscal des bailleurs. Il a force exécutoire entre les participants.

« En cas de départ non justifié et brutal de l’exploitant, une indemnité compensatoire correspondant aux sommes chiffrées dans le rapport d’expertise est versée aux copropriétaires bailleurs par l’exploitant dans un délai de trois mois à compter du départ effectif de la résidence. »

II. – La perte de recettes résultant pour l’État du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

III. – La perte de recettes résultant pour les organismes de sécurité sociale du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle à l’accise sur les tabacs prévue au chapitre IV du titre I^er du livre III du code des impositions sur les biens et services.

La construction d’un Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) repose sur plusieurs opérations et notamment sur la participation de l’État, qui de fait est garant de la sécurité et de la fiabilité de l’opération. Les exploitants d’Ehpad, sont souvent à l’origine du projet immobilier.

Aujourd’hui, les régimes « Censi Bouvard » et « loueur en meublé » incitent les particuliers à investir leurs économies en achetant une chambre en Ehpad. Les petits épargnants réalisent ainsi un placement financier, généralement pour s’assurer un complément de retraite, tout en participant activement à l’amélioration de la qualité de vie de nos concitoyens très âgés en situation de dépendance. Tous ont décidé d’opter pour un investissement non spéculatif encouragé par l’État. L’État garantit aux épargnants des avantages fiscaux, notamment le remboursement de la TVA à l’achat, à condition que ces derniers exploitent leur bien sous la forme d’une location meublée pendant une durée minimale de 20 ans.

Rassurés quant à la fiabilité de l’opération envisagée, les épargnants contractent des prêts bancaires en vue de finaliser leur acquisition immobilière. Une fois le bail commercial signé, les épargnants doivent percevoir des loyers pendant une période suffisamment longue pour rembourser leurs prêts bancaires et sécuriser leur investissement locatif une fois le prêt terminé.

Or, depuis quelques années, nombre d’entre eux voient leur patrimoine investi menacé par le comportement de certains promoteurs-exploitants de résidences, ou se retrouvent exposés à des procès longs, coûteux et aléatoires. Ils se retrouvent démunis lorsque l’exploitant de la chambre meublée dont ils sont propriétaires décide de baisser unilatéralement le loyer de 20 à 30 % ou plus, voire de quitter les lieux pour exploiter un autre établissement.

Le bâtiment ainsi abandonné perd une grande partie de sa valeur puisqu’il ne peut être exploité par un tiers, faute d’autorisation d’exploitation, ni être affecté à un autre usage, du fait de sa spécificité. Leur bien peut perdre jusqu'à 90% de sa valeur. Cette décision unilatérale intervient généralement en fin de bail (9 ans) et donc bien avant la fin du remboursement d’un prêt souvent contracté pour acquérir le bien (15 ou 20 ans) et du cycle fiscal (20 ans).

Par ailleurs, cet abandon se fait au détriment de tout impératif de développement durable et des conséquences, écologiques et économiques, pénalisant aussi les communes d’implantation.

Il convient dès lors de prévoir un régime d’exception et d’indemnisation au bénéfice des bailleurs-épargnants, en cas de départ inéluctable de l’exploitant vers un nouveau site. En effet, plusieurs postes de préjudices peuvent être mis en évidence :

- Le préjudice matériel : la dégradation du bien ou la nécessité d’une mise en conformité.

- Le préjudice financier : les épargnants achètent un ou plusieurs lots dans l’Ehpad à un prix très largement supérieur au coût du mètre carré de l’immobilier dans la commune concernée ; après le départ de l’exploitant, l’immeuble est voué à l’abandon. À la perte des loyers s’ajoute la dépréciation du bien.

- Le préjudice fiscal : pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel ou du dispositif de la loi de défiscalisation Censi-Bouvard, le bien doit répondre à plusieurs critères :

o   il doit être neuf ou en état futur d’achèvement,

o   il doit être mis en location dans les 12 mois suivant sa livraison

o   il doit être situé dans une résidence avec services

o   il doit être loué meublé pendant la durée minimale de 9 ans

o   son prix d’achat ne doit pas dépasser 300 000 € HT.

Cet amendement s’inscrit donc dans la ligne d’un meilleur contrôle des transferts et vise à indemniser les copropriétaires épargnants en cas de départ non justifié et brutal de l’exploitant.

Il est proposé par l’association des copropriétaires d’Ehpad (Ascop-Ehpad).