AMENDEMENT

Rédiger ainsi cet article :

Le 7° du II de l’article 150 U du code général des impôts est ainsi rédigé :

« 7° Qui sont cédés du 1^er janvier 2014 au 31 décembre 2022, à un organisme d’habitations à loyer modéré, à une société d’économie mixte gérant des logements sociaux, à l’association mentionnée à l’article L. 313-34 du code de la construction et de l’habitation, aux sociétés civiles immobilières dont cette association détient la majorité des parts pour les logements mentionnés au 4° de l’article L. 831-1 du même code, à un organisme bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu à l’article L. 365-2 dudit code ou à tout autre cessionnaire qui s’engage, par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition, à réaliser et à achever des logements sociaux mentionnés aux 3° et 5° de l’article L. 831-1 du même code dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition. 

« Dans ce dernier cas, l’exonération est calculée au prorata de la surface habitable de logements sociaux par rapport au nombre de logements mentionnés dans le permis d’aménager ou dans le programme de construction de logements du traité de concession et au prorata de la surface habitable des logements sociaux construits par rapport à la surface totale des constructions mentionnées dans le permis de construire du programme immobilier.

« En cas de manquement à l’engagement d’achèvement des locaux au terme du délai de quatre ans, le cessionnaire est redevable d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l’acte. En cas de fusion de sociétés, l’engagement souscrit par le cessionnaire n’est pas rompu lorsque la société absorbante s’engage, dans l’acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour le respect de l’engagement d’achèvement des locaux dans le délai restant à courir.

« Le non-respect par la société absorbante de l’engagement d’achèvement des locaux entraîne l’application de l’amende prévue pour le cessionnaire. Le présent 7° ne s’applique pas dans les quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1^er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine. »

L’article 150 U 7° du code général des impôts institue une exonération d’imposition visant les plus-values réalisées par les particuliers lors des cessions immobilières intervenant au profit :

- des organismes d'HLM mentionnés à l'article L. 411-2 du CCH ;

- des SEM gérant des logements sociaux, notamment celles réalisant des opérations au titre du service d'intérêt général soumises aux dispositions des articles  L. 481-1-1 à L. 481-5 du CCH ;

- de l'Association foncière logement (AFL) et des SCI dont cette association détient la majorité des parts, pour les logements conventionnés (CCH, art. L. 313-34) ;

- des organismes mentionnés à l'article L. 365-1 du CCH, qui concourent aux objectifs de la politique d'aide au logement et ont par conséquent une activité d'utilité sociale. Il s'agit des organismes sans but lucratif et unions d'économie sociale ;

Ces dispositions cultivent actuellement une distorsion de concurrence entre les différents opérateurs dans la mesure où les organismes HLM ou les bailleurs sociaux qui acquièrent un terrain à bâtir auprès d’un particulier permettent à ce dernier d’être totalement exonéré de plus-values immobilières.

D’autant que ces derniers peuvent exercer d’autres activités que le logement social tel que la division par lots.

Les autres cessionnaires lui permettent de disposer d’une exonération de plus-values à due concurrence des logements sociaux qu’ils s’engagent à réaliser dans un délai de quatre ans.

La rédaction actuelle place hors du champ de cette exonération les ventes aux aménageurs publics ou privés, lesquels ne réalisent pas les logements sociaux alors qu’ils ont vocation à préparer les fonciers destinés à les accueillir. Concrètement, le même particulier qui vend un terrain à un aménageur lequel viabilise un terrain en vue de la réalisation de logements sociaux, cesse d’être éligible à cette exonération d’impôt.

L’aménageur devra alors, à la demande du particulier cédant, supporter économiquement le poids de l’impôt qui en résulte. Cette charge financière, qui n’existe pas pour les organismes HLM ou les bailleurs sociaux, affecte le jeu de la libre concurrence au préjudice des aménageurs publics et privés.

Il convient ainsi, conformément aux préconisations 27 et 28 du rapport sur la mobilisation du foncier privé rendu le 26 février 2016 aux ministres du logement et au ministre du budget par Dominique Figeat, Président de l’Observatoire Régional du Foncier d’Ile de France, d’autoriser les aménageurs à entrer dans ce dispositif dès lors que ceux-ci s’engagent à vendre à un bailleur social ou à un promoteur qui s’engageraient à leur tour à construire des logements sociaux.

Un tel dispositif, qui vise à contribuer à la production de logements sociaux par tous les acteurs, s’avèrerait efficace pour encourager les propriétaires privés souhaitant céder leur bien à des opérateurs qui s’engagent à réaliser ou à faire réaliser des logements sociaux et à libérer du foncier constructible. Il permettrait également une modération des prix de vente favorisant ainsi l’équilibre des opérations d’aménagement et de construction qui prévoient la réalisation de logements sociaux.

Il est proposé :

- d’étendre le champ de l’exonération de plus-values immobilières aux cas de cession par un propriétaire particulier en fonction de la destination du bien immobilier (production de logement sociaux) indépendamment du statut de l’acquéreur.

- de fonder le calcul de l’exonération sur le nombre de logements sociaux (à partir de la surface affectée) réalisés à l’échelle de l’opération (quel que soit l’opérateur, le promoteur, l’aménageur ou le bailleur) et non sur la seule base de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier.