AMENDEMENT

Après l'article 48 nonies

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I – Le premier alinéa du II du A de l’article 1594-0 G du code général des impôts est complété par les mots : « par lui-même ou un preneur à bail à construction mentionné aux articles L. 251-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ».

II. – La perte de recettes résultant pour l’État du I est compensée, à due concurrence, par la création d’une taxe additionnelle aux droits prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts.

Le présent amendement précise le régime fiscal des acquisitions d’immeubles et de terrains à bâtir réalisés par des assujettis à la TVA.

L'article 1594-0 G, A-I du CGI prévoit que les acquisitions d'immeubles réalisées par les assujettis à la TVA sont exonérées de droit de vente (sous réserve d'application du droit fixe de 125 € visé par l'article 691 bis du CGI) lorsque l'acte d'acquisition contient l'engagement d'effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d'un immeuble neuf ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.

Le II du même article dispose que l'exonération est subordonnée à la justification par le seul acquéreur, à l'expiration du délai de quatre ans, éventuellement prorogé, de l'exécution des travaux auxquels il s'est engagé dans l'acte d'acquisition.

Dans une réponse ministérielle non reprise au BOFiP, l'administration fiscale avait tranché la situation d’un acquéreur donnant à bail à construction un terrain à bâtir.

Le bénéfice de l'exonération de droits d'enregistrement, dont l'acquéreur du terrain avait profité, n'était pas remis en cause dès lors qu'un immeuble avait été édifié et achevé dans le délai de quatre ans à compter de cette acquisition alors même que cette construction n'aurait pas été le fait de l’acquéreur.

Dans de nombreuses opérations immobilières, il est fait recours au bail à construction. C’est un instrument juridique qui a fait ses preuves et qui est réglementé par le Code de la construction et de l'habitation (art. L 251-1  CCH). Mais il reste une ambiguïté quant au sort réservé aux conséquences de l’engagement à construire dans un délai de 4 ans auquel il peut être soumis par le bailleur.

Pour sécuriser les projets immobiliers et éviter une double taxation fiscale (imposition à la TVA pour le bailleur non récupérable et application droits de mutation au taux plein pour le preneur s’il souhaite acquérir le bien), le présent amendement a pour objet de légaliser la solution administrative.

Il permettra aux bailleurs de faire édifier la construction par les acquéreurs d’un terrain à bâtir dans le cadre d’un bail à construction tout en respectant l’esprit du texte dans le respect de leur engagement vis-à-vis de l’administration, à savoir l’édification et l’achèvement des travaux dans un délai de quatre ans, éventuellement prorogé.